Sentencia Civil Nº 43/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 439/2018 de 01 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37013860
N.I.G.: 28.131.00.2-2016/0003737
Recurso de Apelación 439/2018
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de San Lorenzo de El Escorial
Autos de Juicio Verbal (250.2) 729/2016
DEMANDANTE/APELANTE: D. Cayetano
PROCURADOR: D. RAMÓN VALENTÍN IGLESIAS ARAUZO
DEMANDADO/APELADO: D. Cesareo
PROCURADOR: Dª BEGOÑA LLUVA RIVERA
SENTENICA Nº 43
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a uno de febrero de dos mil diecinueve.
La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, constituida como Tribunal Unipersonal
en segunda instancia, por el Ilmo. Sr. Magistrado que al margen se expresa, ha visto en grado de apelación
los presentes autos civiles de Juicio Verbal 729/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción
nº 1 de San Lorenzo de El Escorial, a los que ha correspondido el rollo 439/2018, en los que aparece como
parte demandante-apelante D. Cayetano , representado por el Procurador D. RAMÓN VALENTÍN IGLESIAS
ARAUZO, y como parte demandada-apelada D. Cesareo , representado por la Procuradora Dª BEGOÑA
LLUVA RIVERA.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de San Lorenzo de El Escorial se dictó Sentencia de fecha 5 de marzo de 2018, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Desestimar la demanda interpuesta por el Procurador D. José Miguel San Román Colino, luego D. Ramón Valentín Iglesias Arauzo, en la representación procesal de D. Cayetano , contra D. Cesareo , representado en autos por la Procuradora Dña. Begoña del Carmen Lluva Rivera, y, en consecuencia, absolver al referido demandado de cuantos pedimentos se realizaban en su contra. Se imponen a la parte actora las costas procesales causadas en esta litis e instancia.' Notificada dicha resolución a las partes, por D. Cayetano se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para dictar sentencia el día 23 de enero de 2019.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que da origen a este procedimiento indica, en esencia, que el actor suscribió con el demandado un precontrato de compraventa de un inmueble propiedad del demandado, cuyo precio era 92.000 €, entregando el demandante un adelanto de 2.000 €. Una vez realizadas las gestiones para la obtención de hipoteca, continúa indicando la demanda, y estando ambas partes presentes en la notaría, el demandado manifestó que no iba a proceder a la venta del piso.

La vivienda fue vendida a un tercero al día siguiente.

Solicitaba el demandante se declarase resuelto el contrato y se le abonasen 4.000 € en concepto de daños y perjuicios.

La demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que el demandante solicitó diversas rebajas del importe del precio, y una vez en la notaría indicó que tan sólo pagaría 80.000 €, negándose a ello el demandado. Posteriormente, ante una oferta más baja de otro comprador decidió vender la vivienda por un importe de 75.000 €.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.



SEGUNDO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichas por los razonamientos de la presente resolución.



TERCERO.- Alega la parte actora en su recurso que la prueba practicada acredita los hechos alegados por el demandante.

Indica que la documental aportada prueba que el precio del inmueble era de 92.000 €, rebajándose posteriormente a 85.000 €, debiendo pagarse 80.000 € al escriturar y los 5.000 restantes en un año sin intereses.

La entidad BBVA iba a entregar dos cheques por importe total de 77.700 € que, junto con los 2.000 € que ya había entregado hacían un total de 79.300 €, cifra muy próxima a los 80.000 € que debían abonarse en el momento de la escritura.

El 2 de diciembre de 2013, día previsto para la elevación a escritura pública de la compraventa, la misma no se llevó a efecto, siendo vendido el inmueble al día siguiente por 75.000 € lo cual, indica el recurrente, lleva a concluir que el nuevo comprador ofreció mayor precio que el que constaba en la escritura, puesto que de lo contrario no se entiende el por qué el demandado acepto la pérdida de 10.000 €.

En la carta que envió el demandado se argumentaba que el motivo por el que no se suscribió la escritura fue porque no se había concedido el préstamo al demandante, cosa que el legal representante de BBVA desmintió en prueba testifical.

Al contestar la demanda, continúa indicando el apelante, se alega que el demandante pidió una nueva rebaja, cuando ya tenía concedido el préstamo y a su disposición el importe pactado.

En el interrogatorio el demandado da una tercera versión, señalando que no firmó porque el demandante no quería hacer constar en la escritura los 5.000 € aplazados del contrato.

El recurso debe ser estimado.



CUARTO.- Queda probado a tenor de lo actuado: - El 14 de octubre de 2013 se suscribe contrato de compraventa entre actor y demandado, por virtud del cual el demandante adquiría el inmueble sito el CAMINO000 NUM000 , NUM001 NUM002 , de Puebla de Sanabria.

El precio era de 92.000 €, impuestos no incluidos, realizándose un pago de 2.000 €. Se pactó que en el momento de la escrituración se entregaría al vendedor la cantidad de 80.000 € quedando pendiente la entrega de 10.000 € en un plazo de 2 años sin intereses (documento 1 y 2 de la demanda).

- El 9 de noviembre de 2013 se modifica dicho contrato, en el sentido de fijar como precio final la cantidad de 85.000 €, de los cuales 80.000 € serían pagados en el momento del otorgamiento de escritura y los 5000 € restantes en un año sin intereses (documento 3 de la demanda).

- El día 2 de diciembre de 2013, día previsto para el otorgamiento de escritura, la misma no llega a otorgarse (documentos 4 y 5 de la demanda).

- El 2 de diciembre de 2013 se expiden dos cheques bancarios, que son cargados en la cuenta del demandante, por importe, respectivamente, de 37.194,32 € y 40.105,68 €, es decir por un total de 77.900 € (documentos 6 de la demanda y testifical de don Jeronimo , empleado del BBVA que gestionó la concesión de hipoteca solicitada por el demandante).

- El 3 de diciembre de 2013 el inmueble es vendido a un tercero, recogiéndose en la escritura pública de venta como precio de la misma la cantidad de 75.000 €. Dicha finca se encontraba gravada con una hipoteca por un importe de 52.000 € de principal, que fue cancelada en el mismo día ante el mismo notario (Folios 42, 56 y 61).

- El hoy demandado, ante la comunicación que le dirige el actor imputándole incumplimiento contractual (documento 4 de la demanda), manifestó que el motivo por el que no se otorgó escritura pública fue por el hecho de que se le había exigido una rebaja añadida sobre el precio ya pactado (documento 5 de la demanda).



QUINTO.- Por tanto, queda probado que el hoy demandante tenía a su disposición dos cheques bancarios que le permitían afrontar, prácticamente en su totalidad, el pago del precio pactado.

No queda probado que el motivo por el que no se suscribió la compraventa fuese que el demandante indicase que tan sólo abonaría los 80.000 €, negándose a pagar los 5.000 € restantes del precio, cosa que por otro lado contradice el hecho de que el demandante estaba en disposición de afrontar el pago del importe que tenía que abonar en el momento de escriturar, no constando que no pudiera hacer frente al pago aplazado de 5.000 €, al contrario, don Jeronimo señaló que el demandante era persona solvente.

Resulta obvio que lo manifestado a tal efecto por el propio demandado en su interrogatorio no es prueba suficiente de ello, ya que al tratarse de una manifestación beneficiosa para los intereses del demandado, se trata de una mera manifestación de parte y suficiente para dar por probado tal hecho ( artículo 316.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Tampoco es prueba que acredite lo indicado el testimonio de la esposa del demandado, dado su estrecho vínculo familiar, lo cual le priva de la imparcialidad y objetividad precisas para que la prueba testifical produzca efectos probatorios.



SEXTO.- Es más, si bien lo indicado ya llevaría a estimar el recurso, cabe añadir que el hecho de que al día siguiente de frustrarse la elevación a escritura pública de la compraventa objeto de autos, se proceda a la venta del inmueble mediante escritura pública, es un dato que revela que el hoy demandado no tenía intención de realizar el otorgamiento de escritura pública al que se comprometió con el demandante, puesto que resulta inverosímil que con 24 horas de diferencia se encuentre un nuevo comprador, se fijen las condiciones de la venta y se acuda a la correspondiente notaría para el otorgamiento de escritura pública.

Cierto es que el importe del precio que figura en la escritura de venta realizada a un tercero es inferior al precio pactado con el demandante, si bien debe tenerse en cuenta que el inmueble estaba gravado con una hipoteca y en la escritura de venta de 3 de diciembre de 2013 se recoge el pago de 75.000 €, y además la cancelación de la hipoteca en ese mismo día y en otra escritura otorgada en la misma notaría, con lo cual, realmente el valor económico de la operación sería la suma de la cantidad recibida y el importe abonado para cancelar la hipoteca, que se desprende de lo actuado ascendía a 37.194,32 € (documentos 6 y 7 incorporado al documento 6 de la demanda).

Por el contrario, en el contrato suscrito con el actor, se pacta la entrega de la vivienda libre de cargas económicas (documento 1 de la demanda), y se desprende de lo actuado que el levantamiento del gravamen se realizaría con cargo al precio pactado, tal y como se desprende del hecho de que se emitiesen por BBVA dos talones bancarios, uno a nombre de la acreedora hipotecaria, destinado obviamente a abonar la hipoteca, y el otro, por el importe restante (40.105,60 euros), a nombre del demandado, tal y como se desprende de la testifical de Don Jeronimo y del documento 6 de la demanda.

Cierto es que no consta en la escritura de 3 de diciembre de 2013 quien realizó el pago para cancelar la hipoteca, si bien resulta obvio que hubo de hacerlo el comprador, ya que de haberlo hecho el vendedor hoy demandado habrá afrontado una pérdida de 5.000 euros, ya que el día anterior había tenido a su disposición los 80.000 € de los que, como queda indicado, disponía el demandante, lo cual resulta inverosímil.

Por tanto, resulta inverosímil de que, al día siguiente de haberse frustrado la suscripción de la escritura pública se encuentre un nuevo comprador, se cierre el acuerdo de compraventa y se acuda una notaría para suscribirlo mediante escritura pública, sin que haya existido una previa búsqueda de comprador, y dado que de lo actuado se desprende que la venta a un tercero se realizó por un precio superior al pactado con el demandante si se suma el importe recibido y la cancelación de la hipoteca, ello lleva a concluir que fue el demandado quien frustró la venta.

Aun partiendo de la hipótesis de que fuese el demandado quien hubiera cancelado la hipoteca, resulta inverosímil de haber recibido del actor, supuestamente, según afirma el propio demandado, el ofrecimiento de abonar 80.000 € por el inmueble, no se acepte dicho ofrecimiento y al día siguiente se venda el inmueble por una cantidad inferior, pese a que el actor se encontraba en plena disposición de cumplir con lo que, según la versión dada por el demandado, le ofrecía, todo lo cual lleva igualmente a concluir que no fue el demandante quien impidió el otorgamiento de escritura pública, desprendiéndose por el contrario de lo actuado que fue el demandado quien frustró el cumplimiento de lo pactado.

SÉPTIMO.- Resta por determinar si ha de procederse a la restitución de la cantidad recibida en su día por la actora o si procede la restitución doblada de dicho importe.

Como es sabido, tres son los tipos o clases posibles de arras como son: las arras confirmatorias, constituidas por la cantidad que se entrega como anticipo o parte del precio a modo de confirmación de la voluntad contractual; arras penales, que se prestan como garantía del cumplimiento y se pierden si el contrato se incumple, pero no permite desligarse del mismo, y arras penitenciales, que permiten resolver el contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada, siendo éstas a las que se refiere el artículo 1454 del Código civil. Ahora bien, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la de entender que el artículo 1454 del Código civil no tiene carácter imperativo, y por su condición de penitencial, para que tenga aplicación, es preciso que quede claramente constatada la voluntad de las partes de otorgar carácter penitencial a las arras, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como pago anticipado del precio, e igualmente señala de forma reiterada el Tribunal Supremo que la simple utilización del empleo de palabras como 'señal' exprese necesariamente que nos encontramos ante arras penitenciales ( STS 25 de febrero de 2013, 16 de marzo de 2009 y 20 de febrero de 1996).

En el presente supuesto en el contrato se indica que se realiza el pago de 2.000 € como 'señal...para sellar el preacuerdo de compraventa'.

Por tanto, nos encontramos ante unas arras confirmatorias, que no dan lugar a su devolución doblada.

Aun cuando el demandante señala en su demanda que procede el pago de la cantidad 4.000 €, que corresponde al doble de lo entregado, como forma de indemnización de perjuicios, sabido es que, salvo que se trate de perjuicios 'in re ipsa', es decir, que de forma evidente e ineludible resulten del propio incumplimiento, para que prospere la pretensión de indemnización es preciso acreditar los perjuicios ( STS de 8 de febrero y 1 de abril 1996; 16 marzo, 13 mayo y 20 diciembre 1997, 16 abril y 14 noviembre 1998, 24 mayo y 17 noviembre 1999 y 22 enero, 5 y 18 abril, 23 mayo, 10 junio de 2000 y 20 de Marzo de 2001, 30 de abril de 2002, 10 de julio de 2003, 10 de abril de 2003, 10 de junio de 2004, 12 de mayo de 2005, 12 de diciembre de 2006 y 20 de julio de 2011 entre otras muchas), no quedando probado que se hayan producido perjuicios por tal importe.

En consecuencia con lo indicado, procede estimar parcialmente la demanda acordando la restitución al actor de los 2.000 € en su día abonados, ya que es la única cifra en la que consta debidamente probado que se vio perjudicado por la frustración de la compraventa.

OCTAVO.- Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1100 y 1108 del Código civil, y tal y como solicita el demandante, procede imponer al demandado el pago del interés legal devengado desde la fecha de intimación judicial, ya que si bien se estima parcialmente la demanda, es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que señala que para determinar el devengo de intereses es preciso acudir, no tanto a la estimación total o parcial de la demanda, sino a la razonabilidad de la oposición a la pretensión del demandante ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2010, 1 de febrero y 7 de abril de 2011, 31 de enero de 2012 y 12 de mayo de 2015, entre otras muchas), y en lo que concierne a la devolución de los 2.000 € entregados, la oposición del demandado en este procedimiento no tiene razonabilidad suficiente como para evitar el devengo del interés legal.

NOVENO.- Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dado que se estima parcialmente la demanda, no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia este procedimiento.

Con arreglo al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dado que se estima el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por D. Cayetano contra la sentencia de fecha 5 de marzo de 2018 dictada en autos de Juicio Verbal 729/2016 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de San Lorenzo de El Escorial en los que fue demandado D. Cesareo , DEBO REVOCAR Y REVOCO la referida resolución, y en consecuencia ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el citado actor contra el referido demandado, condeno a éste a abonar al demandante la cantidad de 2.000 €, así como el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda, todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución no cabe recurso, sin perjuicio, si se interpusiese, de dar al mismo la tramitación oportuna, pudiendo formularse, en su caso, el correspondiente recurso de queja.

Así, por esta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe