Sentencia Civil Nº 430/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, de 13 de Julio de 2004

Encabezamiento

Rollo de Apelación num.69/04

Juzgado de Primera Instancia num.3 de Benidorm

Procedimiento Juicio Verbal 177/03.

SENTENCIA Nº 430/04

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Don Jesús Martínez Escribano Gómez

En la Ciudad de Alicante a trece de julio del año dos mil cuatro.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos.Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº0069/04 los autos de juicio verbal num.177/03 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia num.3 de Benidorm, en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada D. Millán , D. Vicente y Dª. Mercedes , Dª. María Esther , Dª. Cristina y NAUTIC S.L., representados por la procurador Sra.Bieco Marín y dirigidos por el letrado Sr.Moreno Amorós, que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, y siendo apelado la parte demandante DIRECCION000 representada por la procurador Sra.Del Hoyo Gómez y defendida por la letrado Sra.Martínez Sanz.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite, se dictó sentencia por el Sr.Juez de Primera instancia núm.3 de Benidorm con fecha 14 de octubre de 2.003, cuya parte dispositiva es como sigue: Estimo la demanda interpuesta por la procurador de los Tribunales Dª.Vicente María Sellés Mingot, en nombre y representación de la DIRECCION000 de Benidorm) contra D. Millán, D. Vicente y Dª. Mercedes, Dª. María Esther Dª. Cristina y Nautic S.L. y ratifico la suspensión de la obra del local comercial del DIRECCION000 .

Condeno en costas a la demandada.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la audiencia, donde recibido y turnado, se señaló día para deliberación que ha tenido lugar el día 12 de julio del actual.

TERCERO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales; siendo ponente el Iltmo.Sr.D.Jesús Martínez Escribano Gómez.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada. En primer lugar y en cuanto a la falta de legitimación pasiva de los codemandados personas físicas, propietarios arrendadores del local comercial --no se olvide que tres de ellos son socios de la mercantil codemandada arrendataria y uno administrador--, ellos mismos asumen tal posición cuando comunican a la Comunidad de Propietarios la ejecución de las obras que constituyen el objeto del procedimiento interdictal, como consta del burofax remitido (f.236) y aportado a las actuaciones por la propia demandada. Si del texto del mismo resulta que, como propietarios del local comercial , van a ejecutar unas obras, no pueden luego alegar frente a la actora falta de legitimación pasiva previamente asumida.

Tampoco podemos olvidar que nos hallamos en el ámbito de la Propiedad Horizontal, que exige a los copropietarios un respeto a las instalaciones generales (art. 9.1 LPH), prohibiendo las obras y alteraciones de los elementos comunes (art. 7 LPH) por lo que, en cuanto al problema de la legitimación pasiva cuando las obras se llevan a cabo por un arrendatario, y de la determinación de la posición y responsabilidad del copropietario arrendador, debe considerarse que , con carácter general, este último debe ser reputado causante jurídico del acto perturbador producido por su inquilino, pues frente a la Comunidad el responsable es el copropietario, a quien legalmente se le imponen las obligaciones antedichas de respeto de los elementos comunes, que tienen la naturaleza de obligaciones propter rem, asumiendo las consecuencias de los actos realizados por las personas que él introduzca en su vivienda o local (ocupantes , familiares o no, arrendatarios), como la propia regla segunda del artículo 9 de la LPH viene a significar de manera terminante, al referirse a las personas por quienes deba responder.

SEGUNDO.- La finalidad primordial del interdicto de obra nueva es la de proteger una situación de facto actual en bienes o Derechos del accionante, cuidando de evitar, mediante la paralización del elemento transformador de la realidad en que la obra consiste, la eventual lesión jurídica que la ejecución de la misma pueda ocasionar en los Derechos reales del actor , y que su continuación o término agravaría considerablemente, de manera que uno de los requisitos esenciales para que la acción interdictal prospere lo constituye el hecho de que la obra en construcción, de alguna manera, limite o menoscabe la propiedad o cualquier otro Derecho real que el actor tenga sobre una cosa, produciéndole un daño efectivo y presente, o eventual y probable, debiendo quien en tal concepto demanda acreditar plenamente esa lesión o perjuicio, actual o futuro, en sus Derechos que de la conclusión de la obra se derivan. Sin embargo , han de quedar excluidos del amparo interdictal aquellos daños, molestias o incomodidades que, aún siendo generados por la obra en ejecución, sean de carácter temporal o pasajero, al no estar vinculados a cambios estructurales o permanentes, que son los que este interdicto persigue evitar.

Efecto de su naturaleza cautelar y exigencia derivada de la definición doctrinal y jurisprudencial de este interdicto, es que la acción solo podrá intentarse para impedir una obra nueva, debiendo estimarse como tal la producción de un cambio en la cosa poseída o propiedad del interdictante , entendida como innovación en la realidad inmobiliaria jurídicamente considerada, y que puede consistir, tanto en la creación o edificación de un bien de esta naturaleza, como en la modificación estructural o sustancial de uno ya preexistente, estando dicha obra en vías de ejecución o conformación al tiempo de interponerse la demanda. Consecuencia de lo dicho y de la necesidad de que la agresión al Derecho del actor se produzca directamente por el elemento constructivo , novedoso y en ejecución, que denominamos obra nueva, es que la acción interdictal resulta inviable frente a aquellos trabajos que, si bien suponen una modificación de la realidad física, carecen de cualidad innovadora desde el punto de vista estructural o esencial, manteniendo en el mismo Estado la situación fáctica inmobiliaria, y al mismo tiempo no produzcan ningún efecto lesivo en los Derechos del actor, permaneciendo inalterable la realidad jurídico posesoria anterior , como es el caso de las labores de reparación, restauración o conservación.

TERCERO.- El art. 7 de la LPH establece un régimen jurídico claramente diferenciado respecto de las facultades de modificación por parte del propietario de los elementos arquitectónicos , instalaciones o servicios de su concreto piso o local y del resto del inmueble. En el primer caso, esto es, respecto de su particular piso o local, puede realizar cualquier modificación sobre aquéllos, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general , su configuración o Estado exteriores, o perjudique los Derechos de otros propietarios, obras sobre las cuales debe dar cuenta previamente a la Comunidad o a quien le represente. En el segundo caso, esto es, sobre el resto del inmueble , no puede realizar alteración alguna; es más, si advierte necesidad de realizar una reparación urgente debe comunicarlo inmediatamente al administrador de la Comunidad; y en todo caso afectando las obras a un elemento común y, por tanto, al título constitutivo del inmueble, deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, es decir , la exigencia de autorización unánime de la Junta de Propietarias.

Todo propietario en régimen de propiedad horizontal debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de Comunidad , entre la que figuran tales preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros. Tal obligación , en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan , beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que la apelante pertenece , así como que sea o no similar a modificaciones pretéritas sobre el inmueble, cuestiones de por sí irrelevantes, que en nada afectan a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace , como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención el interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste.

CUARTO.- En principio y a falta de disposición específica en el título constituivo de la Comunidad de Propietarios debe entenderse , a los efectos de resolver el presente procedimiento cautelar de suspensión de obra nueva , que la fachada del edificio (incluida los bajos comerciales) es la superficie exterior del inmueble y no está permitido modificar o alterar la configuración de este elemento común pues debe mantenerse su uniformidad tal y como fue concebido el edificio y ningún comunero puede realizar cambios en la fachada que no haya sido autorizados previamente por la Junta de Propietarios. La fachada de un edificio es un elemento común por naturaleza , tal y como recuerda reiterada jurisprudencia (ST.S. 10 Abril 1995, 24 Enero 1996, 14 Febrero 1996 y 27 Junio 1996) por lo que cualquier obra o alteración que se realice en la misma debe ser aprobada por unanimidad de la Junta o estar expresamente autorizada por los Estatutos, pues así resulta de los arts. 7 y 12 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal).

Establecen, por tanto , estos preceptos una norma general prohibitiva de realización de todo tipo de obras que alteren la fachada, incluso aunque afecten también a elementos privativos. Son reiteradas las Sentencias que así lo establecen, entre las que cabe citar las de 9 Marzo 1993, 8 Octubre 1993, 7 Febrero 1994, 15 Marzo 1994, 13 Febrero 1995.

Siendo esto así no cabe invocar que las prohibiciones deban interpretarse de modo restrictivo --lo que resulta indudable cuando restringen o limitan Derechos de los propietarios sobre sus departamentos privativos-- sino que , por el contrario, debe entenderse que toda obra en la fachada está prohibida por la norma, y , por consiguiente, debe existir una previsión estatutaria que claramente la permita o un acuerdo unánime, y en términos claros , que así lo establezca para que pueda entenderse derogada por la voluntad de los propietarios la norma general antes enumerada.

En el supuesto actual no se justifica (no pude hacerlo la testifical del hijo que sostiene pleitos contra la demandante) que el anterior propietario del local comercial, en la fase constructiva, sustituyera el cerramiento proyectado por el que actualmente pretenden derribar los demandados; y aunque así fuera, una vez sustituido el cerramiento original no es doctrina pacífica que sobre el sustituto pueda actuarse en todo caso y momento por el propietario del local sin el consentimiento unánime de la Comunidad porque la capacidad inicial de configurar el elemento común atribuida al propietario del local puede entenderse ejercitable por una sola vez y desde entonces transferida a dicha Comunidad en cuanto elemento común, sin perjuicio de las precisiones exigidas por la realidad social y aplicación del artículo 3 del Código civil.

El elemento es común y cuando se altera, la capacidad de decisión sobre el elemento común reside en la Comunidad de Propietarios y no en la propietaria del local.

QUINTO.- Hay que señalar, en lo que se refiere a la pretensión de la demandada recurrente, que la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias, por ejemplo , de 12 Mayo 1992 y 15 Marzo 1994) y de las distintas Audiencias Provinciales han contemplado en algunas ocasiones el supuesto de la sustitución de ventanas por puertas en las fachadas de los edificios sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, y , prácticamente de manera unánime, han entendido que implica una obra que afecta a la estructura de un elemento común (el muro de la fachada) o bien una alteración de la configuración de externa de la fachada (también elemento común), precisando por ello de la autorización unánime de los copropietarios en virtud de lo dispuesto en los arts. 7 y 12 LPH. Cuanto más cuando no se trata de rasgar el muro sino de derribarlo, sustituyendo el tipo de cerramiento.

Por todo ello, la obra ejecutada por la demandada supone una alteración de la configuración o estado exterior del edificio a los efectos del art. 7 LPH de no escasa trascendencia y que además perjudica los Derechos de otros propietarios y por ello era exigible la previa aprobación de las obras por la Comunidad de propietarios apelada (arts 12, 14 y 17 LPH). Dichas obras afectan a la estructura general y configuración o Estado exterior del inmueble, por lo que no era suficiente para su erección siquiera la simple dación de cuenta o notificación a la Comunidad de propietarios apelada, sino que , conforme al art. 12 de la misma Ley, tal alteración de la estructura del edificio afecta a elementos comunes, como es la fachada y, por lo tanto , al título constitutivo debía someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el señalado en el art. 17. Debiendo incluirse todas las obras modificativas de la configuración de la fachada que alteren su aspecto externo, aunque no sea dañada la estructura o solidez de la construcción.

SEXTO.- Es legítimo que una Comunidad se oponga a que se alteren elementos comunes en beneficio exclusivo de un copropietario. Como remedio extraordinario sólo puede acudirse a la doctrina del abuso del Derecho en casos patentes y manifiestos, como exige el art. 7 del CC, y en este caso no puede hablarse de ejercicio abusivo de un Derecho por parte de la comunidad de Propietarios , pues ésta no tomó el acuerdo con intención de dañar a los demandados, ni se utilizó el Derecho de un modo anormal o contrario a la convivencia, como resulta de lo declarando en los anteriores fundamentos de Derecho.

Por todo ello, habiéndose ejecutado obras en la fachada del Edificio Azor por los demandados sin la correspondiente autorización de la Comunidad de Propietarios, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmando íntegramente la Sentencia recurrida por resultar ajustada a Derecho.

SEPTIMO.- Desestimándose el recurso, procede imponer al recurrente las costas procesales conforme con los arts.394 y 398 L.E.C..

VISTOS los preceptos legales citados y las demás disposiciones de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Millán , D. Vicente y Dª. Mercedes, Dª. María Esther, Dª. Cristina y NAUTIC S.L., contra la Sentencia dictada por el juzgado de 1ª Instancia núm.3 de Benidorm con fecha 14 de octubre de 2003, en autos de Juicio verbal num.177/03, debemos confirmar y confirmamos la misma en todos sus pronunciamientos por estar ajustada a derecho; con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes de conformidad con lo prevenido en el art. 248.4 de la LOPJ.

Comuníquese esta Sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia núm.3 de Benidorm, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de su razón , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia pública. Doy fe.