Sentencia Civil Nº 430/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 395/2010 de 05 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 395/10

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 546/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 430/2011

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a cinco de septiembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 546/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers , a instancia de la mercantil EXPOFINQUES, S.L., representada por la Procurador Doña Joana M. Miquel Fageda y asistida por el Letrado Don José Luis Valadez Lárazo, contra Doña Gracia y Don Jesus Miguel , representados por el Procurador Don Álvaro Ferrer Pons y asistidos por la Letrado Doña Begoña Sanz Gómez; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de febrero de 2010, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. RAMON DAVI en nombre y representación de la entidad mercantil EXPOFINQUES S.L. frente a Gracia Y Jesus Miguel DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a estos de cuantas pretensiones se han deducido en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la actora quien deberá abonar las causadas en esta instancia en su totalidad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 de mayo de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia considera que la interpretación de los documentos acompañados por la empresa actora pone de manifiesto que la voluntad de las partes fue efectuar un contrato de agencia inmobiliaria al uso, sin que pueda hablarse de contrato de compraventa sino sólo de gestiones previas a la misma que no llegaron a culminar en la perfección del contrato, dado que faltó la voluntad de la parte vendedora, quien decidió antes del otorgamiento de la escritura de venta retirar el encargo, lo cual podía hacer al no existir pacto de exclusiva, y, por tanto, no se devengó el derecho de percibir la comisión, pues la condición III incluida en el documento aportado como nº 11 de la demanda sólo hace una referencia genérica a la comisión de "Expofinques", siendo dicha condición nula por abusiva, conforme al artículo 10 de la LGDCU . En consecuencia, concluye que la acción de reclamación de cantidad por el importe de 8.273 euros, a que ascienden los honorarios de la empresa actora, no puede prosperar y desestima la demanda con imposición de costas a la actora.

Esta última se alza frente a la sentencia dictada y alega error en la valoración de la prueba y del contenido e interpretación del contrato de ratificación de compromiso de compraventa adjuntado a la demanda como documento nº 11, manifestando que no se trata de una reiteración del encargo de venta, sino que, tras concertar con Doña Benita y Doña Raimunda un contrato de arras de la vivienda litigiosa, mediante el mencionado documento los vendedores ratificaron la gestión de venta efectuada, aceptando el importe que percibirían por la compraventa y el pago de honorarios a la inmobiliaria por dicha gestión. Señala, asimismo, que su derecho de percibir la comisión no está condicionado al buen fin del negocio, conforme a la doctrina jurisprudencial que cita, y, finalmente, alega que al resolver la sentencia sobre la nulidad de una cláusula no solicitada por la demandada, previamente validadas por la "Organització de Consumidors i Usuaris de Catalunya", incurre en incongruencia extrapetitum.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, señalando que con la firma del documento nº 11 tan sólo están prorrogando el encargo profesional encomendado inicialmente, pero que, en cualquier caso, no se consiguió la venta, y se trata de un contrato de resultados y no de medios, según la jurisprudencia que reseña, por lo que, solicita que se mantenga la sentencia apelada con imposición a la mercantil apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- Conviene señalar de entrada que las partes litigantes celebraron un contrato de mediación o corretaje, que se manifiesta cuando el mediador indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión. Se trata de un contrato atípico, con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores ( SSTS de 3 de mayo de 1963 y 14 de noviembre de 1970 ).

Así, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, esto es, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada ( SAP Barcelona de 15 de diciembre de 2009 ).

De forma que, según expone la SAP Barcelona de 23 de abril de 2010 , sin desconocer que algún autor pueda defender la tesis conforme a la cual la remuneración del intermediario inmobiliario pierde eficacia en caso de que la compraventa por él intermediada no se consume por razones imputables al comprador o al vendedor, lo cierto es que la legislación vigente y la jurisprudencia que la interpreta enfatiza la fuerza obligatoria de los contratos (artículos 1256, 1258 y 1261 del Código Civil y SSTS de 20 de mayo de 2004 , 30 de marzo de 2007 y 6 de marzo de 2008 ).

TERCERO.- Para la resolución de la cuestión planteada conviene destacar que: 1) Las partes suscribieron con fecha 26 de julio de 2005 el encargo de venta sin exclusiva de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 NUM001 , de Sant Celoni, pactándose la duración del contrato hasta el día 26 de julio de 2006 (documento nº 1 de la demanda). 2) Con fecha 17 de septiembre de 2005, la empresa inmobiliaria actora suscribió un contrato de compromiso de compraventa con arras penitenciales, relativo a dicha vivienda, con Doña Benita y Doña Raimunda , indicándose el precio de 162.273 euros, del que las compradoras abonaron a cuenta la cantidad de 600 euros (documento nº 10 de la demanda). 3) El siguiente día 19 de septiembre de 2005, los vendedores firmaron la ratificación de compromiso de compraventa, haciéndose constar en el documento (aportado como nº 11 de la demanda) que la propiedad percibiría la cantidad de 154.000 euros y que la escritura pública de compraventa se formalizaría como máximo por todo el día 14 de octubre de 2005. 4) Con fecha 3 de octubre de 2005, los vendedores remitieron a "Expofinques, S.L." una carta comunicando que deseaban retirar de la venta la vivienda litigiosa. 5) Mediante carta de 7 de octubre de 2005, la actora acusó recibo de la anterior y recordó a los vendedores que habían encontrado comprador, que había celebrado el contrato de arras, y que, en virtud de los compromisos adquiridos y como consecuencia del trabajo efectuado, se había devengado la comisión acordada en su momento por la cantidad de 8,273 euros (documento nº 13 de la demanda). 6) El 20 de octubre de 2005, "Expofinques, S.L." remitió otra carta a los demandados en la que, además de acusar recibo de la revocación del encargo de venta, les remitían la relación de los nombres de las personas que, según indicaban, les habían presentado durante la vigencia de dicho encargo y que reunían los criterios solicitados (documento nº 1 de la contestación). 7) En el documento suscrito para el encargo de venta en exclusiva, se hace constar en la Condición Cuarta que "una vez suscrito un compromiso de compraventa o arras con un posible comprador se entenderá cumplido el encargo y por tanto devengada la comisión de Expofinques ...", y en el documento de ratificación, suscrito por los vendedores tras el contrato de compromiso de compraventa, se indica en la Condición Tercera que "la comisión de Expofinques se ha devengado desde la firma del compromiso de compraventa o arras, facultando expresamente al agente para que pueda detraer a cuenta de la misma las cantidades que reciba del comprador".

Contrariamente a lo señalado en la sentencia impugnada, el documento nº 11 de la demanda no se trata únicamente de la ratificación de la gestión inicialmente encomendada, sino que en el mismo se hace constar de forma expresa que la empresa inmobiliaria, en nombre y representación de la propiedad, ha formalizado un compromiso de compraventa por el precio que se señala, indicando la fecha en que, como máximo, se formalizaría la escritura pública, por lo que no hay duda de que, con conocimiento de que la empresa ha formalizado un contrato de compromiso de compraventa en su nombre, los propietarios vendedores ratifican sus términos, y el hecho de indicarse que ratifican la facultad concedida en su día al agente no justifica que pudieran surgir dudas a los vendedores respecto a que tal documento sólo era una reiteración de inicial encargo de venta, ni que sufrieran error al firmarlo, no existiendo constancia o indicio alguno de que no entendieran su contenido.

Por tanto, puesto que el 17 de septiembre de 2005 "Expofinques, S.L." convino con Doña. Benita y la Sra. Raimunda la compra del piso litigioso por un total de 162.273 euros, compraventa ratificada por los Srs. Gracia y Jesus Miguel el siguiente día 19 de septiembre, no existen dudas sobre la perfección del contrato de compraventa, quedando pendiente únicamente la consumación de la venta mediante la entrega del resto del precio y la entrega del piso, lo cual se verificaría mediante el otorgamiento de la escritura de venta que debía efectuarse antes del 14 de octubre de 2005.

Por tanto, es claro que la perfección de ese negocio traslativo produjo el nacimiento del derecho de crédito retributivo de "Expofinques, S.L." frente a sus mandantes, conforme a la doctrina antes citada, máxime cuando los demandados asumieron expresamente al suscribir el documento de ratificación del compromiso de la compraventa, según antes se ha reseñado, que "la comisión de EXPOFINQUES se ha devengado desde la firma del compromiso de compraventa o arras...".

No obsta a lo anterior el hecho de que los vendedores manifestaran quince días después que deseaban retirar de la venta la vivienda litigiosa, pues si bien el desistimiento de la venta es válido y eficaz, puesto que el contrato de compraventa contenía un pacto de arras penitenciales, ello no pudo producir efecto resolutorio alguno sobre el contrato de corretaje, dado que, según se expone en la mencionada SAP Barcelona de 23 de abril de 2010 , dicho contrato había quedado consumado -en lo que al intermediario se refiere- con la perfección de la compraventa, sin que aquel contrato contuviera cláusula alguna que hiciera planear sobre el mismo las vicisitudes del negocio principal (compraventa de inmueble) a que estaba encaminado.

CUARTO.- Es preciso señalar que la sentencia apelada incurre en incongruencia al entender nula la Condición III del documento nº 11, teniendo en cuenta en primer lugar que la parte demandada no ha solicitado nulidad alguna, no constando que considere nula dicha cláusula, y en segundo lugar porque recoge un pacto claro que no se advierte que afecte al orden público de forma que suponga una infracción del mismo que justifique la intervención judicial de oficio.

Por tanto, exigiéndose únicamente la perfección del contrato de compraventa, con independencia de las mayores o menores gestiones que para ello haya desarrollado la empresa inmobiliaria, careciendo de la trascendencia pretendida el hecho de si la actora efectuó o no el peritaje de la vivienda litigiosa y el número de visitas realizadas con posibles compradores, es claro que los demandados deben abonar los honorarios devengados por dicha empresa, y procede condenarles al pago de la cantidad reclamada en concepto de comisión, más los intereses legales desde la interpelación judicial, y las costas.

La estimación del recurso conlleva que no se haga especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC , decretándose la devolución a la mercantil apelante del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil EXPOFINQUES, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Granollers en los autos de Procedimiento Ordinario nº 546/08 de fecha 11 de febrero de 2010, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda deducida por EXPOFINQUES, S.L. contra Don Jesus Miguel y Doña Gracia , condenamos a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 8.273 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, con imposición de costas. Todo ello sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de este recurso.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia no cabe recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.