Sentencia Civil Nº 430/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 55/2012 de 23 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00430/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DUODECIMA

ROLLO: RECURSO DE APELACION Nº 55/2012

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE MADRID

AUTOS: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 605/2010

DEMANDADA/APELANTE: UTE ESTRELLA DE LES CORTS

PROCURADOR: D. CARLOS CABRERO DEL NERO

DEMANDANTE/APELADA: Dª. Salome

PROCURADORA: Dª. KATIUSKA MARIN MARTIN

PONENTE: ILMA. SRA. DOÑA MARIA JOSE ROMERO SUAREZ

SENTENCIA Nº 430

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª.ANA MARIA OLALLA CAMARERO

Dª.MARIA JOSE ROMERO SUAREZ

En MADRID, a veintitrés de mayo de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 605/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 55/2012, seguido entre partes, de una como demandada-apelante UTE ESTRELLA DE LES CORTS,representada por el Procurador D. CARLOS CABRERO DEL NERO, y como demandante-apelada Dª. Salome , representada por la Procuradora Dª. KATIUSKA MARIN MARTIN, sobre RESOLUCION CONTRACTUAL Y RECLAMACION DE CANTIDAD, y siendo Magistrada Ponente la ILMA. SRA. DOÑA MARIA JOSE ROMERO SUAREZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE MADRID, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 11 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Marín Martín, en nombre y representación de Dª. Salome contra UTE ESTRELLA DE LES CORTS representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Cabrero del Nero, debo DECLARAR y DECLARO resueltos los contratos de compraventa suscritos por las partes con fechas 25 de noviembre de 2005 y 25 de septiembre de 2007, asimismo debo CONDENAR y CONDENO a dicha demandada a abonar a la actora la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS (83.674 euros) que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de dicha demanda, con imposición de las costas procesales a la parte demandada'.

TERCERO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, que fue admitido confiriéndose traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la resolución del mismo por la Magistrada Ponente el pasado día 22 DE MAYO, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos y fallo de la Sentencia recurrida.

PRIMERO.-.Se promovió demanda de juicio ordinario por la representación procesal Dña. Salome contra CONSTRUCCIONES PROZIDE S.A. INMOBILIARIA TESEION S.A., UNION TEMPORAL DE EMPRESAS UTE ESTRELLA DE LES CORTS, en solicitud de resolución de los contratos de compraventa de fecha 25 de septiembre de 2.005 de venta de vivienda y plaza de garaje, y de 25 de septiembre de 2.007 sobre venta de un trastero, por no entregar los inmuebles en tiempo y forma, con restitución a la demandante del precio entregado, más intereses legales y costas.

La representación de la UTE ESTRELLA DE LES CORTS se opuso a la demanda reconociendo que se habían producido cuatro meses de retraso en la entrega de la vivienda y plaza de garaje, y de siete días en la entrega del trastero, pero que la entidad del incumplimiento no puede conllevar una consecuencia tan excesiva como la resolución del contrato, al no tratarse el retraso en la entrega de un incumplimiento esencial.

La Sentencia que ahora se apela estimó íntegramente la demanda y frente a ella recurre en apelación la UTE ESTRELLA DE LES CORTS invocando error en la valoración de la prueba y la no aplicación de la jurisprudencia existente sobre conservación del negocio. La apelada insta la confirmación de la resolución.

SEGUNDO.- En orden a abordar el error probatorio alegado, deben examinarse los contratos y la documental acompañada por las partes, entendiendo que la adquisición del trastero fue accesoria a la compra de la vivienda.

Por el contrato de compraventa de la vivienda y plaza de garaje, de 1 de diciembre de 2.005, la parte actora adquiría la vivienda NUM000 NUM001 , torre NUM002 , escalera NUM003 , y la plaza de aparcamiento NUM004 , sitos en Ademuz (Valencia), con todos los servicios inherentes a las fincas vendidas 'incluida la parte proporcional que le corresponda de los elementos comunes del bloque y la urbanización', por precio total de 279.200 Euros. En su cláusula quinta se recoge que las obras serán finalizadas antes del día 31 de diciembre de 2.008, salvo fuerza mayor no imputable a la vendedora, siendo la entrega a los cuatro meses de la finalización de las obras, una vez concedida la licencia de ocupación.

El contrato del trastero estipulaba en la cláusula cuarta que la finalización de las obras se produciría antes del día 30 de abril de 2.009, teniendo lugar la entrega en los cuatro meses siguientes a la fecha de finalización, una vez obtenida la licencia de ocupación. Y que esa finalización se pactó como referida a la de todo el complejo, emitiendo el arquitecto técnico certificado 'parcial' de la dirección de obra el 14 de abril de 2.009, obteniendo la demandada la licencia de primera ocupación, en relación al bloque donde se encuentra esta vivienda, el 4 de agosto de 2.009 y la cédula de habitabilidad el 12 de agosto siguiente.

Con fecha 22 de julio de 2.009, se remite burofax por la parte actora a la demandada dando por resuelto el contrato de compraventa ante el incumplimiento de entregar el inmueble en la fecha pactada, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Con fecha 7 de septiembre de 2.009 la UTE remite a la parte actora comunicación por la que comunica que se encuentran a disposición de otorgar la Escritura Pública y a la entrega de los bienes objeto del contrato (doc. 7 de la contestación a la demanda). Este documento, aunque fue impugnado de contrario negando su recepción, lo que sí acredita es que antes de esa fecha, 7 de septiembre, no se encontraba la UTE en disposición de hacer la entrega de los inmuebles.

Del examen de las testificales prestadas en el acto del juicio si bien es cierto que el Sr. Pelayo , comercial de la promoción, no supo concretar en qué bloque se encontraba la vivienda de autos, el resultado resulta intrascendente, porque también declaró que en agosto los bloques NUM002 , NUM003 y NUM005 estaban terminados, pero no el resto de la urbanización. Y así lo confirma el Arquitecto técnico cuando manifiesta que el complejo no se termina hasta septiembre de 2.009. No se aportó el certificado final de obra relativo a la totalidad del complejo.

De todo ello se concluye que a la fecha pactada, 31 de diciembre de 2.008 las obras no estaban terminadas y que la parte demandada no cumplió con el plazo de entrega de los cuatro meses pactados en los contratos, ya que ni a 31 de abril ni a 31 de agosto de 2.009 se podía hacer entrega alguna. Teniendo en cuenta que la adquisición del trastero fue accesoria a la compraventa de la vivienda, el retraso en la entrega de ésta última superaba los 8 meses.

TERCERO.- Respecto a la no aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la conservación del negocio, la STS de 10 de septiembre de 2012 recoge que:

'La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC núm. 931/2009 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)) '-que se citan con carácter orientador para la interpretación de la normativa contractual contenida en nuestro sistema jurídico', cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato». Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ...

Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC núm. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican los artículos 3__h6_1104art>1101 CC , 1096 CC y 1182 CC , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible».'

Por su parte STS de fecha 8 de marzo de 2.011 citando la STS de 15 de marzo de 2.010 considera que este tipo de contratos se incardina dentro del ámbito de aplicación de la ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, vigente en el momento de la adquisición, que aparece desarrollado en el art. 3.2 RD 515/1989, de 21 de abril .

Finalmente, forzoso es citar, como hace la apelada, las SSAP Valencia de fechas 17 de junio de 2.011 y de 22 de diciembre de 2.010 , referidas a la misma promoción y complejo inmobiliario, siendo la UTE una de las demandadas, al igual que en este caso. Dichas resoluciones se remiten a las sentencias de 6-7-10 dictada en el Rollo 310-20 , y de 26-12-09 dictada en el Rollo 736-09, 'de las que se extrae que, fijado el repetido plazo como esencial y siendo la actora consumidora lo que implica que toda interpretación contractual ha de ser a su favor, su incumplimiento aunque no frustre el fin del contrato sí que da derecho a su resolución'.

Así la primera sentencia señala:'... Ante la existencia y carácter del indicado pacto sobre el plazo de entrega, no se entiende por este Tribunal que rija en el caso la doctrina general del Art.1124, al ser nuestro criterio, seguido, entre otras, en nuestra sentencia de 2-7-10 (Rollo 267/10 ) el de que, en aplicación del criterio de este Tribunal en litigios como el presente, según el cual, por mor del Art.1255 del CC cabe acordar al margen de los requisitos del Art.1124 del CC y, en concreto aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribir en contrato ni sea deliberadamente rebelde, la resolución convencional del mismo por otras causas como la del retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del pacto que cabe resolver, al margen de esa frustración y de que, en general el simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la primera, como dice el TS en sus sentencia de 8 de noviembre de 1.997 no de derecho a tal resolución, a menos, como matiza la misma, que el plazo fijado tenga ese carácter esencial. En concreto este criterio lo seguimos en nuestra sentencia de 23-10-09, Rollo 521/09 , según la cual :'1).Tal doctrina sobre la interpretación de los contratos lo es en el sentido, según los arts.1281 y ss del CC , de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts.1258 y 1288, en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas, en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona, lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada, y por la previsión clara y concreta de los plazos de entrega y finalización de las viviendas una vez acabadas, que contemplan en los arts.14 de la Ley 8/2004 y 5,del RD 515/1989 , dictado en ejecución de la LGDCU 26784, sobre la protección a los consumidores en las compraventas y arrendamientos. En este sentido, de un lado, dicha accionante, goza de la protección del Art.1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1 , 10.1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles ( Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fe y equilibrio de las prestaciones, y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligada a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), y su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos( sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 ) su responsabilidad contractual nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas las condiciones de aptitud para la finalidad a las que estaban destinadas, pues( sentencia de 13 de mayo de 2002 ) si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha...'.

La segunda recoge 'La construcción de viviendas, dadas sus especiales características ha sido objeto de una especial regulación legal, de la que podemos destacar: la ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.... Así el Real Decreto citado, en el artículo 1 establece que '1. El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y NUM005 , de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios...El artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989 , citado, además exige que en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se haga constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. La cláusula 5ª de la Disposición Adicional Primera de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios expresamente considera como abusiva la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del promotor. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 5 , relativo a Licencias y autorizaciones administrativas, establece que: 'La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable...'

Por tanto, atendiendo a la aplicación de las normas sobre consumidores y usuarios, y a las que regulan de modo específico la compraventa de viviendas y su entrega, esta Sala considera ajustada a derecho la resolución contractual de las compraventas objeto de autos, por incumplimiento de la parte apelante de su obligación de entregar la cosa en el plazo pactado. Y consecuentemente, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.124 y 1.445 y 1.506 CC procede la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la Sentencia apelada.

CUARTO.- Al amparo del art. 398 Ley Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre S.M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CONSTRUCCIONES PROZIDE S.A. INMOBILIARIA TESEION S.A., UNION TEMPORAL DE EMPRESAS UTE ESTRELLA DE LES CORTS, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. del Juzgado de Primera Instancia Nº 57 de Madrid, con fecha 11 de febrero de 2.011 , en los autos de juicio ordinario nº 605/10 y, en consecuencia, CONFIRMAMOSla expresada resolución en su integridad.

Se imponen a la parte recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo a las partes que contra la misma cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente, el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.