Sentencia CIVIL Nº 430/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 313/2019 de 23 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE, ILMO. SR.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

Dª. MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ.

RECURSO DE APELACIÓN 313/2019.

PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO NÚMERO 2 DE ANTEQUERA.

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 133/2017.

S E N T E N C I A Nº 430/2020

En la ciudad de Málaga a veintitrés de julio de dos mil veinte.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por don Lorenzo, representado por el procurador don José María Castilla Rojas, defendido por el letrado don Alfonso José Villegas Ruiz, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 133/2017, tramitado por el juzgado Mixto número 2 de Antequera. Es parte recurrida don Nicanor, representado por el procurador don Juan Carlos Bujalance Tejero, defendido por el letrado don Rafael Queipo Ortuño.

El codemandado don Pedro, en situación procesal de rebeldía en la instancia, no se ha personado en el recurso.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada-juez del juzgado Mixto número 2 de Antequera dictó sentencia el 23 de octubre de 2018, en el procedimiento ordinario 133/2017, con el fallo siguiente:

'Que DESESTIMO la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sr. José María Castilla Rojas, en nombre y representación de D. Lorenzo, contra D. Pedro y D. Nicanor, con imposición de las costas a la parte actora'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por el demandante, fue turnada a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 22 de junio de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha desestimado la demanda formulada por la representación procesal de don Secundino, frente a don Nicanor y don Pedro, en la que ejercitaba la acción resolutoria del contrato de compraventa suscrito en su día, y subsidiaria de declaración de nulidad, en ambos casos con condena de los demandados a la restitución del precio abonado e indemnización de daños y perjuicios, con imposición de costas, pronuncimiento con el que discrepa el demandante mediante el recurso que somete a consideración de la sala, alegando como motivos error en la valorción de la prueba y en la aplicación de la normativa y la jurisprudencia sobre la cuestión controvertida.

El codemandado sr. Nicanor se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia, por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.-Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente.

I.- Don Lorenzo formuló demanda de procedimiento ordinario frente a don Nicanor y don Pedro, alegando en síntesis que, mediante escritura pública otorgada el 10 de octubre de 2003 adquirió de los demandados un solar ubicado en Valle de Abdalajis, con una superficie de 322,50 metros cuadrados, por precio de 20.933,25 euros, con la finalidad de construir una vivienda, y aunque la finca figura integrada en el Proyecto de Urbanización del Sector UR2, de las normas subsidiarias del municipio de Valle de Abdalajís, calificada como suelo residencial urbano, el Ayuntamiento le comunicó que se trata de suelo no urbanizable en tanto no se apruebe el PGOU y se aporte Proyecto de Urbanización, por lo que solicitaba la rersolución del contrato de compraventa, y subsidiariamente su nulidad, en ambos casos con restitución del precio abonado, así como una indemnización por daños y perjuicios por importe de 11.406,.05 euros, más los que se generen hasta el dictado de sentencia, e intereses legales desde la interpelación judicial, con imposición de costas.

II.- Don Nicanor se opuso a la demanda, alegando que la parcela, al igual que las restantes que integran la Urbanización, era susceptible de construcción, circunstancia conocida por el demandante; de hecho, lo han sido nueve de ellas, por lo que no ha existido incumplimiento contractual, ni existe motivo de nulidad, impugnando la cantidad reclamada por daños y perjuicios.

El codemandado don Pedro no se ha personado en el procedimiento, siendo declarado en situación procesal de rebeldía.

III.- La sentencia ha desestimado la demanda. La magistrada de instancia, tras valorar la prueba practicada, rechaza la resolución del contrato de compraventa, por las razones expuestas en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho cuarto: ' partiendo de la normativa y jurisprudencia aplicables, y atendiendo al contenido del contrato de compraventa suscrito por las partes, esta juzgadora llega a la conclusión de que la causa del contrato para la parte vendedora (demandados) era percibir el precio y para la compradora (demandante) la finca adquirida, entendiendo que en este caso la compradora adquiría una finca urbana como se describe en el contrato, sin que se incluyera en el contrato expectativa o intención alguna de edificar en ella. Siendo que además, en cualquier caso, la alegada imposibilidad de edificar en la finca adquirida por el Sr. Lorenzo no se debe, o al menos no ha quedado acreditado que así sea, a ninguna razón que dependa o lo hubiera hecho de la voluntad de vendedora, siendo pues que la intención de construir una vivienda en la parcela no pasa de ser un propósito subjetivo de la compradora, sin llegar a tener la consideración de causa del contrato, ya que para eso la recalificación o imposibilidad de edificar o de obtener la oportuna licencia debería haber formado parte de las cláusulas del contrato, o bien haberse pactado como una condición resolutoria caso de no cumplirse, lo que en este caso no se llegó a producir como resulta de la lectura del contrato.

Y por todo lo dicho no puede entenderse haya existido un incumplimiento del contrato por la parte vendedora y demandada en el presente procedimiento, procediendo así en consecuencia la desestimación de la acción resolutoria ejercitada en la demanda. No prosperando la acción de resolución tampoco puede hacerlo la de restitución de las prestaciones y pago de los daños y perjuicios generados'.

Rechaza, igualmente, la acción subsidiaria de nulidad del contrato, por las razones expuestas en el último párrafo del fundamento de derecho quinto, del tenor siguiente: ' Si bien la jurisprudencia viene admitiendo la resolución o nulidad de un contrato (según los casos) por este motivo, sin embargo esta acción subsidiaria, tampoco puede prosperar en el caso de autos que nos ocupa, atendiendo a la jurisprudencia y razonamientos contenidos ya en esta resolución, y especialmente en los citados en el anterior Fundamento de Derecho referentes a la causa del contrato celebrado entre las partes, pues como se ha dicho, y por los motivos ya expuestos, esta juzgadora llega a la conclusión de que la causa del contrato para la parte vendedora (demandados) era percibir el precio y para la compradora (demandante) la finca adquirida, y tanto la una como la otra han recibido, recíprocamente, el precio y la finca, por lo que se ha producido ha de entenderse el cumplimiento del contrato, siendo por ello contradictorio que pudiera estimarse una acción como la que ahora nos ocupa, máxime cuando el motivo en que funda la parte actora la imposibilidad de cumplimiento del contrato (recuérdese: imposibilidad del actor de edificar en la finca) fue, como ya se ha dicho también, una expectativa alegada por el demandante en el presente procedimiento pero que en modo alguno se hizo mención a ella en el contrato, siendo pues que la intención del Sr. Lorenzo de construir una vivienda en la parcela no pasa de ser un propósito subjetivo del mismo como parte compradora'.

TERCERO.-El recurso interpuesto por el demandante se articula en un único motivo, error en la valorción de la prueba y en la aplicación de la normativa y la jurisprudencia, y en su desarrollo argumental discrepa de los razonamientos de la magistrada de instancia que abocan en la desestimación de las dos pretensiones ejercitadas, la acción resolutoria del contrato de compraventa, con carácter principal, y de nulidad del contrato, con carácter subsidiario, insistiendo en lo que califica como 'incumplimiento grave y sustancial' de las obligaciones asumidas por los vendedores, ya que siendo su intención construir una vivienda en la parcela vendida como suelo urbano, la prueba practicada acredita que está calificada como suelo no urbanizable, y así consta en los informes técnicos del Ayuntamiento de Valle de Abdalajís, en los que se indica que no se ha aportado el Proyecto de Urbanización, ni se ha aprobado el Plan General de Ordenación Urbana, sin cuyos requisitos no es posible edificar, por lo que la parcela adquirida no sirve para el fin destinado, según su naturaleza, o es de imposible cumplimiento.

El motivo ha de ser desestimado.

Expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2015 que ' Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil . El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo. Tal como dice la sentencia de 21 diciembre 2012 , 'en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008 ; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa:...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.'.

La sentencia de 21 de diciembre de 2012 ya advertía que ' Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil . Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 :... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade:... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Partiendo de los conceptos anteriores, distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101'.

La doctrina jurisprudencial expuesta impide considerar acreditados los requisitos del 'aliud pro alio', al no haberse producido una insatisfacción del recurrente, es decir, la completa frustración del fin del contrato por un incumplimiento imputable a los vendedores o por circunstancias objetivas, independientes de la voluntad de los mismos (que también justificaría la acción resolutoria), pues el solar adquirido, como se hizo constar en la escritura de compraventa, estaba integrada en el Proyecto de Urbanización del Sector UR2 de las normas subsidiarias del municipio de Vale de Abdalajis, considerada como suelo residencial urbano. En el exponendo enunciado en la citada escritura como SITUACION URBANISTICA,el notario autorizante indica, a los efectos previstos en el art. 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, que 'hacen constar los señores comparecientes que los terrenos objeto de esta escritura están calificados como urbanos'.

En el informe del Excmo. Ayuntamiento de Valle de Abdalajis, emitido el 13 de octubre de 2015, en respuesta a la solicitud del recurrente (folios 26 a 28), el técnico urbanístico que lo suscribe hace constar que la parcela está clasificada como suelo no urbanizable, y que el PGOU aprobado definitivamente mediante acuerdo plenario de 31 de abril de 2015 no está vigente en tanto no se apruebe definitivamente por la Junta de Andalucía y se publique íntegramente, en cuyo caso el suelo se clasificará como 'urbano no consolidado', pero independientemente de las vicisitudes urbanísticas, ajenas a la jurisdicción civil, la resolución del contrato de compraventa no puede residenciarse en un incumplimiento por parte de los vendedores de la obigación esencial que les impone el art. 1.461 CC, pues la urbanización se integra por 63 parcelas, cuya división fue autorizada por el Ayuntamiento de Valle de Abdalajís, con la calificación de suelo residencial urbano (documento número 1 de la contestación a la demanda), cediendo los demandados los terrenos necesarios para viales, zonas verdes y equipamiento (documento número 2 de la contestación a la demanda), es decir, cumplieron las normas urbanísticas impuestas por el Ayuntamiento; de hecho, como refiere el perito del demandado, la parcela en su conjunto cuenta con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, conectada a los servicios urbanísticos básicosm con un vial pavimentad y encintado de aceras. Además, nueve de las parcelas cuentan con licencias otorgadas por el Ayuntamiento, cuatro de ellas con licencia de obra mayor, otras cuatro con licencia de obra, y una con licencia de primera ocupación, y así se hace constar en la certificación emitida por el Técnico municipal, observándose en las fotografías adjuntadas al informe pericial viviendas construidas, una colindante con el solar adquirido por el recurrente.

Tampoco puede la sala acoger la inhabilidad de la parcela adquirida como circunstancia objetiva que frustrara las expectativas del recurrente, pues pese a referir que su intención era edificar una vivienda, no aporta prueba alguna que acredite tal extremo. Desde la compra (año 2003), hasta que ha solicitado el informe del Ayuntamiento en el que sustenta las pretensiones deducidas en la demanda (año 2015), la única actuación sobre la parcela han sido las tareas de desmonte ejecutadas en 2004, sin que aporte un proyecto de obra de vivienda, solicitud de licencia de obras ante el Ayuntamiento u otra documentación necesaria para tal fin, pasividad que ha mantenido durante doce años (once, si tenemos en cuenta esas tareas de desmonte o desbroce del solar), lo que no se compadece con una voluntad firme de construir una vivienda.

Tampoco puede acogerse la nulidad del contrato de compraventa por imposibilidad de cumplimiento, al no concurrir vicio alguno a los efectos previstos en el art. 1.300, en relación con el art. 1.261, ambos CC.

Por las razones expuestas, procede confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas devengadas por el mismo, con pérdida del depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ). .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador don José María Castilloa Rojas, en representación de don Lorenzo, frente a la sentencia dictada el 23 de octubre de 2018 por la Magistrada-juez del juzgado Mixto número 2 de Antequera, en el procedimiento ordinario 133/2017, debemos confirmar dicha resolución, imponiendo al recurrente las costas devengadas por el mismo.

Dése al depósito constituido para recurrir el destino previsto.

Notifíquese la anterior resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma es susceptible de los recursos extraordinarios de casación o infracción procesal, siempre que concurra alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante la misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Lo pronuncian y firman los Magistrados de sala.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Magistrado Ponente. Doy fe.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'