Sentencia Civil Nº 431/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 283/2008 de 13 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00431/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7004734 /2008

RECURSO DE APELACION 283 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 378 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 62 de MADRID

Demanda: D. Jon

Procuradora: Dª MARIA ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA

Contra: D. Carlos Manuel y Dª Cristina

Procuradora: Dª ASUNCION SALDAÑA REDONDO

SENTENCIA Nº431

Magistrados:

ILMO. SR. D.ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

ILMO. SRA. DÑA.MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En Madrid a trece de octubre de dos mil ocho. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.62 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandantes-apelantes: D. Carlos Manuel Y Dª Cristina , y de otra, como demandado-apelado: D. Jon .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid, en fecha 22 de noviembre de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Fernández Molleda en nombre y representación de D. Jon , condeno a D. Carlos Manuel y Dª Cristina , representados por la Procuradora Sra. Saldaña Redondo al pago de la cantidad de 25.200 euros como consecuencia del contrato de arras celebrado en fecha 27 de mayo de 2006 más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial efectuada en fecha 15 de noviembre de 2006, imponiendo a los demandados el pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por las partes demandantes, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 7 de octubre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida que concuerden con los actuales.

PRIMERO.- La cuestión que se plantea en apelación es exclusivamente una "quaestio iuris" relativa al contrato de arras penitenciales celebrado el 27 de mayo de 2006, en relación a la compraventa prevista para otorgar su escritura pública antes del 15 de julio de 2006, respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid, actuando el demandante: D. Jon como futuro comprador, a cuyo fin entregó a los vendedores demandados: Dª Cristina y D. Carlos Manuel la cantidad de 12.600 €. El negocio jurídico así preparado se frustró porque la inclusión de dos cláusulas en dicha escritura para regularizar la situación urbanística del inmueble y el pago de las derramas comunitarias pendientes, que en principio habían convenido las partes contratantes, no se pudo llevar a cabo por negarse a firmar la escritura los vendedores, culpando al comprador de modificar las condiciones de venta pactadas.

En la sentencia recurrida después de analizarse las pruebas practicadas en la primera instancia se concluyó estimándose íntegramente la demanda, condenando a los vendedores a devolverle duplicadas al comprador las arras, que representan el valor de la señal entregada por éste.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso son error en la apreciación de la prueba documental y del interrogatorio de partes, porque no existió aquiescencia de los vendedores a reducir el precio inicial de la vivienda, por la posible orden de demolición del cierre de la terraza realizada por ellos. Y disconformidad con la calificación atribuída a las arras y vulneración de la jurisprudencia que interpreta el artículo 1454 del CC .

El apelado rebatió puntualmente los motivos del recurso defendiendo la conformidad jurídica de la sentencia recurrida.

TERCERO.- La Sala entiende que de las declaraciones en juicio de los vendedores y de los burofaxes cruzados por éstos con el comprador se deduce que ellos consintieron inicialmente la inclusión de las cláusulas que les pidió el comprador, aceptando que habían realizado un cerramiento de terraza, con reforma del piso, sin la pertinente licencia administrativa, y que adeudaban recibos por una derrama de la Comunidad de Propietarios, cuya cuantía podría ser deducida del precio final de la compraventa. No obstante al llegar a la Notaría se desdijeron de esta primera afirmación, aunque existen versiones encontradas acerca de los detalles de dicha controversia. El contrato de arras o señal debe ser calificado por lo que realmente fue la voluntad de las partes, según resultó pactada en este caso, es decir, conteniendo una cláusula penal "sui géneris", y no mediante el título engañoso que le dieron las partes en el contrato celebrado el 27 de mayo de 2006, teniendo en cuenta que, por ejemplo, en las Sentencias del Tribunal Supremo núm. 1016/2002 (Sala de lo Civil), de 24 octubre Recurso de Casación núm. 936/1997, RJ 20028974, núm. 408/2004 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 20 mayo Recurso de Casación núm. 1959/1998, RJ 20043529 y núm. 1063/2006 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 25 octubre Recurso de Casación, RJ 20066704 se determinan entre otras consideraciones que: Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 (RJ 19563410), 7 de febrero de 1966 (RJ 1966793) y 16 de diciembre de 1970 (RJ 19705593 ), entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (Sentencia de 10 de marzo de 1986 [RJ 19861167 ]). Con la referencia expuesta y con la lectura del documento de Arras Penitenciales de 27 de mayo de 2006, que figura unido a los folios 25 a 28 de autos, en que se reitera el concepto de Arras Penitenciales, formando parte del precio convenido de compraventa y quedando supeditado a la no comparecencia por alguna de las partes a la Notaría, condición que no se llegó a cumplir porque ambas partes concurrieron a dicho lugar. No puede estimarse el motivo en el sentido que la recurrente pretende pues la necesidad de interpretación restrictiva de las arras se confirma con la circunstancia de que en dicho documento se consigna el precio del piso cuya compraventa se proyecta, y con la circunstancia de que en el contrato de señal previo a la compraventa se hace mención de la cantidad en cuestión, que razonable y forzosamente tiene que entenderse como parte del precio adelantado de forma indistinta para la compra de la vivienda. Para la existencia de los contratos se necesita el elemento imprescindible del acuerdo sobre el precio y las arras; cualquiera que sea su especie tienen que referirse a un contrato en el que se especifique tanto el objeto de la compraventa, como el precio.

CUARTO.- Conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 3 marzo 1992, Recurso núm. 1291/1990 (RJ 1992 2156); según tiene declarado la Sala 1ª en SSTS. 24-11-1926, 11-10-1927, 8-7-1933 (RJ 1933222), 5-6-1945 (RJ 1945695), 22-10-1948 (RJ 19481211), 22-10-1956 (RJ 19563410), 1-4-1958 (RJ 19581465), 20-6-1967 (RJ 19672535 ) y 16-12-1970 (RJ 1970 5593), las arras o señal, que como medio de garantía permite el art. 1454 del Código Civil , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca, de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, y cuya voluntad precisa no viene revelada en el presente caso de conformidad con lo precedentemente expuesto; se cumplen las precisas exigencias de conformidad con la cosa y en el precio, configuradoras de la promesa de vender, regulada en el art. 1451 del Código Civil que da derecho a reclamar el cumplimiento de dicho contrato considera infringido el art. 1454 CC (LEG 188927 ) puesto que en el contrato de Arras Penitenciales, previo al otorgamiento del contrato de compraventa se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, pero sometiéndolas a dicha condición de incomparecencia en la Notaría, como se dice en el Acuerdo II a) literalmente. Lo cual, no ocurrió, fallando el presupuesto básico para entender causadas las referidas Arras, convirtiéndose más bien en una cláusula penal. Por lo que en todo caso a lo más que tendría derecho el demandante, para que se restableciera el equilibrio entre las prestaciones, es que se le devolviera el importe de la señal y sus intereses legales desde la fecha del requerimiento extrajudicial, al fracasar la operación por la falta de entendimiento de las partes ante el Notario. Asimismo y en el mismo sentido debe estimarse el motivo segundo, ya que de la interpretación del contrato se deduce la intención evidente de los contratantes, no de concederse la facultad de apartarse del contrato allanándose a cumplir la pena, sino, como se ha dicho en líneas anteriores, de establecer una concreta cláusula penal que se ejecutará caso de incumplimiento de la obligación de comparecencia en la Notaría derivada del contrato de compraventa.

QUINTO.- Se trata de un supuesto contrato de arras penitenciales, que en realidad encierra una cláusula penal, previo al de compraventa, conocido, aceptado, firmado y consentido por las partes, con capacidad de obrar y a sabiendas de que la vendedora debe hacer la entrega de la cosa libre de cargas y ocupantes, y la compradora quiere adquirir la cosa y pagar el precio. La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a ambas partes, caso de que incumpla alguna de ellas la comparecencia en la Notaría. Como quiera que ambas partes comparecieron no concurre la causa de su imposición. Por lo que, en consecuencia procede reducir a la mitad la pretensión, o, mejor dicho, estimar el suplico subsidiario de la demanda. Se puede calificar el supuesto de hecho de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil . Y, se ha formulado la señal como dependiente de un hecho futuro e incierto, la comparecencia en la Notaría, constitutivo de condición. El cumplimiento de ésta impide el devengo de la referida cláusula penal, por lo que mejor ajustado a Derecho es que retorne la señal a su procedencia, restableciéndose así el equilibrio de las prestaciones bilaterales o recíprocas, propias del contrato de compraventa, sin perjuicio de la oportuna aplicación de los artículos 1.101 y 1.108 del CC , porque los demandados se han constituído en mora según el art. 1100 y es precisamente este último precepto el que proclama con toda claridad que "incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación".

SEXTO.- Las costas de ambas instancias no deben ser impuestas a ninguna de las partes porque el resultado del recurso equivale a una estimación en parte de la demanda y del recurso de apelación, por lo que de conformidad a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC procede no hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar al recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª. Asunción Saldaña Redondo, en nombre y representación de Dª Cristina y D. Carlos Manuel contra la sentencia dictada el 22 de noviembre de 2007 en el Juzgado de 1ª Instancia nº 62 de Madrid dentro del juicio ordinario nº 378/2007, revocándola en el sentido de absolver a dichos demandados de la pretensión principal rectora de autos, y condenarles a la devolución al apelado D. Jon de la señal de 12.600 €, más los intereses legales devengados desde la reclamación extrajudicial recibida el día 16 de noviembre de 2006, folios 22 y 23 de autos, sin que haya lugar a imponer las costas a ninguna de las partes litigantes en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.