Sentencia Civil Nº 431/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 4/2009 de 20 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISIETE

ROLLO Nº 4/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 353/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE IGUALADA

S E N T E N C I A Nº 431/09

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ ANTONIO BALLESTER LLOPIS

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA

En Barcelona veinte de julio de dos mil nueve

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecisiete de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 353/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Igualada, a instancia de CLOS BONNET, S.L., contra VERT-I-VERT STYL, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Septiembre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Remei Puigvert Romaguera, en nombre y representación de CLOS BONNET, S.L., contra VERT-I-VERT STYL, S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Doña Antonia García del Puerto, absolviendo a la demandada de las pretensiones formuladas contra ella, con imposición de las costas a la parte actora". Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por VERT-I.VERT STYL, S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Doña Antonia García del Puerto contra CLOS BONNET, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Remei Puigvert Romaguera, absolviendo a la demandada reconvencional de las pretensiones formuladas contra ella, con imposición de las costas a la parte actora reconvencional"-

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de Julio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA .

Fundamentos

PRIMERO.- Al amparo de los artículos 1454 CC y 1124 CC reclama CLOS BONET, S.L. a VERT-I-VERT STYL,S.L. la cantidad de 206.010.- ?, importe de las arras dobladas, acordadas en el contrato suscrito por las partes el 25-10-2005, por el que la primera adquiría "las parcelas ...descritas con las naves industriales "terminadas según lo convenido"", abonando 110.635.- ? en concepto de arras penitenciales, y aplazando el pago del resto hasta 885.080.- ? al momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que como máximo se debía formalizar el 25-4-2006, debiendo transmitir las fincas "libres de otras cargas y gravámenes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, habiendo la vendedora adaptado la escritura de obra nueva a la realidad existente". Y relata la actora en su demanda una serie de incumplimientos: no estar las naves en condiciones de entrega el 25-4-2006, realizando el requerimiento el vendedor para el otorgamiento de la escritura pública el 21-12-06, para personarse en la Notaría el 27-12-06; no estar libres de cargas, al no haber sido canceladas las existentes, ni haber entregado a Caixa Catalunya la documentación precisa; no entrega al comprador del certificado final de obra, y del certificado del INCASOL de cancelación de la anotación preventiva de retranque; y no justificación de estar el vendedor al corriente de pago de sus obligaciones para con la comunidad de propietarios a la que pertenecen las naves. Expone finalmente que el 29-1-2007, por conducto notarial, la demandada le comunica la rescisión del contrato, y que el 13-2-2007 la actora solicita a la demandada, ante su incumplimiento contractual, la devolución de las aras dobladas.

Se opone VERT-I-VERT STYL, S.L. relatando que la actora compró las dos naves industriales para otra empresa vinculada a ella, Saegen Ibérica, S.L., con la finalidad de trasladar su actual centro de trabajo, pero ante la oposición de los trabajadores, anula su decisión, suspende las obras de acondicionamiento de las naves, y desiste de la compra. Expone que la actora pide tiempo para vender las naves a terceros interesados, y se le conceden varias prórrogas, hasta que finalmente se la convoca para el otorgamiento de la escritura pública y no comparece; por ello se tiene por desistido el contrato de compraventa, considerando que con ello se ha provocado la resolución del contrato. Analiza uno a uno los supuestos incumplimientos imputados por la actora y concluye que son excusas. Por su parte formula reconvención por los daños que el incumplimiento de la actora le ha causado.

La sentencia desestima demanda y reconvención. Considera que la actora no ha acreditado el incumplimiento del plazo para escriturar por la demandada, así como el resto de incumplimientos imputados, y por el contrario sí se ha probado que se produjo una paralización en las obras por causa imputable a la compradora, quedando ampliado el plazo tácitamente para escriturar, y también que la actora no compareció en la Notaría cuando fue convocada.

SEGUNDO.- Plantea recurso CLOS BONET, S.L. invocando una errónea valoración de las pruebas:

- Admite que las naves se pretendían adquirir para ser alquiladas a la sociedad metalúrgica Saegen Ibérica, S.L., pero que esta desistió de su traslado a esas naves, por lo que se comunicó a la vendedora, en agosto de 2008, la paralización de las obras interiores, pero no del acabado de las naves, que ya acumulaban un notorio retraso, siendo suyo por tanto el incumplimiento, sin que exista prueba que permita imputar el retraso a la compradora.

- Considera que cuando la vendedora requirió a la compradora para escriturar el 27-12-2006, la escritura no podía llevarse a efecto. Porque no había cancelado la hipoteca que gravaba las naves industriales, y porque ni la compradora, ni Caixa Catalunya, tenían en su poder los documentos que debió entregar la compradora (certificado de final de obra, certificado de primera ocupación del Ayuntamiento, y certificación del INCASOL). Y reitera que la compradora tuvo siempre intención de perfeccionar la compraventa.

Considera acreditado que fue la vendedora quien perdió el interés por vender dado el incremento del valor de los terrenos y las naves industriales por el tiempo transcurrido, como lo prueba el hecho de que, entre febrero y abril de 2007, los vendieron a terceros por 901.628,71 ?.

Y en un segundo motivo, sin desarrollar, plantea la recurrente violación, por su no aplicación, del artículo 1.454 del Código Civil .

TERCERO.- Como señala VERT-I-VERT STYL, S.L. en su escrito de oposición al recurso, la recurrente mezcla desde el inicio, desde la demanda, dos acciones distintas: la del artículo 1454 CC , exigiendo las arras dobladas por desistimiento de la vendedora, y la del art. 1124 CC para supuestos de resolución contractual en los que haya existido incumplimiento. Y ello se debe en muchas ocasiones a la confusión reinante en relación a los diferentes tipos de arras que pueden pactarse, y a la dificultad de su diferenciación.

Como ha venido señalando el Tribunal Supremo (SS TS 24-10-2002, 20-5-2004) "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454".

En el presente supuesto las partes se refirieron al art. 1454 CC en dos momentos en el contrato suscrito. Indicaron que "se halla sujeto a los establecido en el artículo 1454 del Código Civil ", y que "en el supuesto de que no llegara a formalizarse el pago previsto..., en el plazo reflejado, este documento quedaría automáticamente rescindido a todos los efectos y especialmente al que hace referencia al artículo 1.454 del Código Civil ".

Las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria. Por ello, el Tribunal Supremo viene señalando la excepcionalidad del artículo 1454, y exige una interpretación restrictiva del clausurado contractual, indicando que no se trata de norma de derecho necesario, y afirmando que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (STS 4 noviembre 1991, 3 octubre 1992, 11 diciembre 1993, 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

Ninguna de las partes ha cuestionado que lo que concertaron fueron arras penitenciales, y es el cumplimiento del artículo 1454 CC lo que exige la actora en su demanda y recurso. Por ello, no será el incumplimiento, sino el desistimiento por parte de la vendedora lo que se deberá examinar si concurre, para que pueda exigirse y acordarse la devolución de su importe doblado.

Sin embargo, como indica VERT-I-VERT, S.L. en su escrito de oposición al recurso la recurrente no sólo no ha acreditado un desistimiento voluntario de la vendedora, sino que ni siquiera lo ha alegado en ninguno de sus escritos, centrándose en supuestos incumplimientos.

De las testificales practicadas, así como del propio reconocimiento por la actora, ésta solicitó que se pararan las obras de acondicionamiento de las naves porque la empresa para la que iban destinadas, Saegem Ibérica, S.L., desistió de trasladarse a las mismas, y la compradora inició gestiones para vender los inmuebles a terceros. Contactó con dos inmobiliarias (folios 348 y 358), Gestimóbil, antes de "que se agotaran los plazos para ir al Notario", por tanto, antes de abril de 2006; y Finques Subirana, con quien firmó hoja de encargo en octubre de 2006. Los representantes de ambas inmobiliarias han indicado que contaban con el acuerdo de compradora y vendedora, por ello la conclusión de la sentencia de instancia no puede ser otra, declarando acreditado que ambas partes conciertan tácitamente una prórroga para la firma de la escritura pública en favor de terceros, aunque no estuviera así pactado en el contrato.

Queda acreditado que VERT-I-VERT, S.L. desde el inicio de las dificultades para CLOS BONET, S.L. da facilidades para que ésta pueda cumplir el contrato. También que cuando fueron pasando los meses la vendedora requirió en múltiples ocasiones a la compradora para formalizar la venta en la notaría, y así viene reflejado en el acta de manifestaciones ante el Notario (folio 24 vuelto). Y finalmente, cuando la compradora es requerida para comparecer el día 27-12-2006 a la Notaría, no se presenta a la hora fijada y lo hace dos horas y media más tarde otorgando acta de manifestaciones en las que expone lo que en la sentencia de instancia, con buen criterio, se consideran excusas para justificar su interés en la compra y no pueda apreciarse un desistimiento por su parte.

Si las naves no están finalizadas no lo es por causa imputable a la vendedora, sino por el desistimiento en el traslado de Saegem Ibérica, S.L., lo que comportó la pérdida de interés en la compra para CLOS BONET, S.L., quien intentó encontrar terceros compradores, por un precio de 1.105.610.- ?, y al no hallarlos evidenció su desistimiento no compareciendo al otorgamiento de la escritura pública a la hora en que había sido requerida, planteando excusas pues la subrogación en la hipoteca puede producirse en el mismo acto de otorgar la escritura, y eso es lo habitual, y no existe constancia de que la compradora requiriese la entrega de la documentación que el día 27-12-2006 considera imprescindible para otorgar la escritura de compraventa.

Por tanto, acreditado el desistimiento de la compradora CLOS BONET, S.L., la consecuencia no puede ser otra que la alcanzada por la sentencia de instancia desestimando la demanda.

CUARTO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a la recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de CLOS BONET, S.L., CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Igualada, el 23 de septiembre de 2008 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.