Sentencia Civil Nº 432/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 614/2008 de 01 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00432/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7009811 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 614 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 486 /2005

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 7 de ALCOBENDAS

De:

Procurador:

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a uno de octubre de dos mil nueve La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera

Instancia nº 7 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados Dña. Zulima y D. Fermín , y de otra, como demandados-apelantes D. Luciano , Dña. Edurne y Nueva Élite, S.L..

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7, de Alcobendas, en fecha 12 de Abril de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Yolanda López Muñoz, en representación de Dña. Zulima y Fermín , contra D. Luciano , Dña. Edurne y "NUEVA ÉLITE S.L.", debo condenar y condeno solidariamente a los demandados a abonar a los demandantes la cantidad de 12.654,57 euros, más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda. Se imponen las costas del procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diez de septiembre de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día treinta de septiembre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de los apelantes, de una parte Nueva Elite S.L., y de otra Dª Edurne y D. Luciano , demandados en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. D. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 7 de Alcobendas, estimatoria de la demanda interpuesta por los actores y hoy apelados Dª. Zulima y D. Fermín , de reclamación de la cantidad de 12.654,57, entregadas por los citados actores a los referidos demandados, con motivo de la compra de la vivienda sita en la c/ RONDA000 nº NUM000 , NUM001 ) de Torrejón de Ardoz, denunciando Nueva Elite como motivos de apelación, en primer termino falta de legitimación pasiva, y en segundo lugar error en la interpretación del contrato e infracción de los arts. 1.088 y sgts. y 1.254 y sgts. del Código Civil ; y los otros apelantes únicamente error en la apreciación de la prueba.

SEGUNDO.- En la primera de las alegaciones del recurso de la demandada-apelante Nueva Elite S.L., insiste esta nuevamente en la ya opuesta y rechazada falta de legitimación pasiva, por cuanto según expone la reclamación de las cantidades entregadas debe dirigirse únicamente contra la parte que la recibió y se lucró con ella que son los codemandados dueños y vendedores del piso, y no contra ella que solo actuó como mediadora.

Con independencia de lo que luego pueda decirse, el motivo debe ser estimado. Como expone la Sentencia de la Sección 13ª de la A.P. de Barcelona de 29 de septiembre de 2.005 es doctrina reiterada ( SS.T.S. de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ) que el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo, de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988,y 6 de octubre de 1990 ),lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981 , que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General.....En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de abril de 2001, y de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2004 ), entre las más recientes, que, de acuerdo con los artículos 1717, 1725, y 1727 del Código Civil, cuando el agente actúa como mediador o mandatario la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba, estando sólo legitimado el propietario para soportar la reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil .

En el presente caso claramente se establece en la cláusula segunda del "contrato de deposito para arras y señal" suscrito entre Nueva Elite S.L. y los demandantes que "la cantidad se recibe en concepto de deposito para arras penitenciales y señal, en virtud de mandato de gestión de venta en exclusiva otorgado por la parte vendedora de la vivienda...propiedad de D. Luciano y Dª Edurne ...", y en la cláusula tercera que "la cantidad citada en el punto primero en concepto de depósito no tendrá el mismo carácter de arras o señal, hasta que la parte vendedora manifieste su aceptación...", y aunque la cláusula cuarta del contrato contempla la posibilidad de devolución de la cantidad o señal depositada por los compradores para el caso de que el préstamo que estos necesitaban para la compra de la vivienda no fuera concedido, de los términos literales en los que aparece redactada dicha cláusula, no se desprende obligación alguna para la Agencia demandada sino solo para la parte compradora, ya que es solo esta la que "...para hacer frente a los compromisos económicos aquí pactados necesita un crédito con garantía hipotecaria, que se compromete a gestionar a través de esta Agencia...". En consecuencia carece de legitimación pasiva la demandada Nueva Elite S.L. para soportar el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad interpuesta por la actora.

TERCERO.- El segundo de los motivos de la apelante Nueva Elite S.L. en el que se denuncia error en la interpretación del contrato e infracción de los arts. 1.088 y sgts. y 1.254 y sgts. del Código Civil ; y el único de los otros apelantes, en el que se alega error en la apreciación de la prueba, por su íntima relación serán conjuntamente examinados y resueltos.

Partiendo de los hechos que como probados establece el Juzgador de instancia en el párrafo primero de su sentencia y que esta Sala acepta, lo que no se comparte sin embargo son los razonamientos y conclusiones a las que dicho Juzgador llega para declarar la procedencia de la devolución de las cantidades entregadas por los actores con base en una falta de incumplimiento de estos, porque según dicho Juzgador la operación de préstamo con garantía hipotecaria solo se aprobaba por el 90% del precio del piso cuando en el contrato no se había precisado limitación alguna, se fijaba una cuota de amortización del préstamo de 639,75 euros cuando los actores habían informado a la Agencia que solo podían hacer frete a una cuota como máximo de 500 o 550 euros, y la redacción del contrato era vaga e imprecisa.

Los precitados motivos deben claramente prosperar. En primer termino ha de decirse que los contratos, como ha mantenido reiteradamente la jurisprudencia del T.S., son lo que son y no lo que las partes pretenden que sean. La interpretación de la literalidad de los mismos, conforme al artículo 1.281 del Código Civil se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermenéutica, contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario (sentencias de 10-5-1991, 30-3-1992, 1-3-1993 y 29-3-1994 ). En el caso de autos el documento de 31 de octubre de 2.003 es claramente un documento que refleja una compraventa con arras penales. En el se dice expresamente que "D. Raul Pérez López...en nombre y representación de Nueva Elite S.L.......recibe en este acto de D. Fermín ...y Dª Zulima ....la cantidad de 12.354,57 euros" y que "dicha cantidad se recibe en concepto de deposito para arras penitenciales y señal en virtud de mandato de gestión de venta en exclusiva otorgado por la parte vendedora de la vivienda sita en Torrejón de Ardoz (Madrid) en la c/ RONDA000 nº NUM000 - NUM001 ) propiedad de D. Luciano y Dª Edurne ..." y se añade que el precio es de "144.242,91 euros que se pagaran de la siguiente forma.....", y finalmente que "la cantidad citada en concepto de deposito no tendrá el mismo carácter de arras y señal, hasta que la parte vendedora manifieste su aceptación mediante la firma del presente documento..." (obra luego al pie del mismo documentos firma de los vendedores con fecha 3 de noviembre de 2.003)". Sin necesidad pues, por el momento, de reseñar el resto del contenido del documento no cabe la menor duda que estamos en presencia de un autentico contrato de compraventa por cuanto, está plenamente identificado el piso, existe acuerdo en la cosa y en el precio del mismo. El contrato se perfeccionó y de conformidad con el art.1.450 del C.C . en relación con el art.1.445 del mismo Código genero obligaciones exigibles para ambas partes, siendo por su carácter sinalagmático susceptible de resolución contractual, sin perjuicio de que en el mismo interviniera como intermediario la codemandada Elite.

En segundo lugar, en el presente contrato los actores entregaron en concepto de arras penitenciales y señal la cantidad que en su demanda reclamaron, alegando de manera difusa que habían comunicado a la codemandada Nueva Elite las condiciones que podían asumir como prestatarios del préstamo hipotecario que necesitaban para la compra de la vivienda, entre ellas la imposibilidad de contar con el aval ilimitado de sus padres, a pesar de lo cual los demandados no procedieron a la devolución de dicha cantidad. El art. 1.454 del C.C . dispone que "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas". Como es sabido es doctrina reiterada del T.S. que las arras pueden desempeñar una triple función: Dice al respecto el T.S. en Sentencia de 24 de Octubre de 2.002 que "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del C.C . De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido (SS.T.S. de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (Sentencia de 10 de marzo de 1986 ). En esta línea se han pronunciado entre otras la S.T.S. de 4 de noviembre de 1991 , que expresaba: "Al estar incluida en el contrato de compraventa la cantidad recibida con anterioridad de señal, dentro ya del precio total, como un elemento parcial del mismo, no es posible mantener la calificación de meras arras penitenciales, ya que la percepción, según señala la Sentencia de 9 de mayo de 1990 , como señal o parte del precio convenido por un piso en determinada fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio. En el presente caso sin embargo, en la cláusula segunda se califica a las arras entregadas como "penitenciales" al margen de que las mismas sirvieran también como señal y parte del precio tal y como figura luego en el apartado A) de las "Condiciones" en el que se recoge la cantidad entregada como parte del precio. Ahora bien, no solo es que el Juzgador de instancia, invirtiendo la carga de la prueba, en lugar de obligar a los demandantes a probar el incumplimiento de la actora lo que hace es decir que estos no incumplieron, sino que contrariamente, tampoco resulta probado que los actores no incurrieran en incumplimiento de sus obligaciones. Basta leer los términos literales de la cláusula cuarta del contrato para llegar a esta conclusión. En ella se dice literalmente que "La parte compradora, para hacer frente a los compromisos económicos aquí pactados necesita un crédito con garantía hipotecaria que se compromete a gestionar a través de esta Agencia, si puestos todos los documentos necesarios para su gestión, nominas, declaraciones de renta, incluso avalistas si fueren necesarios, etc., y dicho préstamo no fuere concedido por las Entidades a las que se solicita, esta Agencia devolvería la señal aquí depositada sin penalización alguna para las partes". Ni resulta probado en parte alguna, salvo las meras manifestaciones de los actores, que estos pusieran como condición para la suscripción del préstamo que no le exigieran avales, ni menos aún, al margen de que de ello no se hace ninguna alusión en la demanda, que las cuotas de amortización excedieran de 500 o 550 euros. Antes al contrario, de la citada cláusula resulta solo, como antes anticipábamos, que Nueva Elite solo tenia obligación de devolver las cantidades recibidas, si a pesar de la entrega por los actores solicitantes de todos los documentos que se les exigieran, no se les concedía el préstamo y esto no sucedió, pues resulta probado que el préstamo les fue concedido por Bancaja; que su importe, a pesar de que se hable del 90% del precio del piso, era superior al valor de la venta (147.000 euros frente a los 144.242,91 del precio de la vivienda); que Nueva Elite remitió burofax a los actores compradores con fecha 24 de noviembre de 2.003 (nueve días antes del vencimiento del plazo para escriturar) y luego un día antes (documentos 4 y 5 de la demanda) con el fin de que estos le facilitaran los documentos necesarios y se pusieran en contacto con ella; que resulta contradictorio que los actores digan que era condición que no avalasen sus padres y sin embargo entregaran a Nueva Elite sus documentos e información patrimonial a tal efecto. En definitiva, al contrario que los actores, Nueva Elite cumplió estrictamente sus obligaciones contractuales y por ello procede desestimar la demanda.

CUARTO.- Por disposición del art.394 las costas de primera instancia deberán ser impuestas a los demandantes, sin que por disposición del art.398 de la misma proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos los recursos de apelación interpuestos por la Procuradora Dª Paloma Sánchez Oliva, en nombre y representación de Nueva Elite S.L. y por el Procurador D. Pedro Gómez-Elvira Suárez, en nombre y representación de Dª Edurne y D. Luciano , de los que el presente Rollo dimana, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 7 de Alcobendas con fecha 12 de abril de 2.007, debemos revocarla y la revocamos, y en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Yolanda López Muñoz en nombre y representación de Dª Zulima y D. Fermín contra los referidos demandados absolviéndolos de todas las peticiones contenidas en el suplico de la demanda, con imposición a los actores de las costas causadas con motivo de su demanda y sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 614/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico