Sentencia Civil Nº 432/2011, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 485/2011 de 13 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 485/11.

Autos núm. 607/09.

Juzgado de 1a Instancia núm. 1 de Puerto de la Cruz.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

=============================

En Santa Cruz de Tenerife, a trece de diciembre de dos mil once.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. 1 de Puerto de la Cruz, en los autos núm. 607/09, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre resolución contractual y reclamación de cantidad y promovidos, como demandante, por DON Domingo , representado por la Procuradora dona Ana Isabel Estellé Afonso y dirigido por el Letrado don Honorio Martínez de Lagos Fierro, contra DON Julio y DONA Leticia , representados por la Procuradora dona Paloma Aguirre López y dirigidos por la Letrada dona Isabel Martín García-Estrada, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Juez dona María Antonia Benito Bethencourt, dictó sentencia el diez de mayo de dos mil once, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda presentada por la representación procesal de D. Domingo contra D. Julio y Da. Leticia , SE DECLARA RESUELTO el contrato formalizado por las partes en fecha de 15 de junio de 2007 y SE CONDENA a la parte demandada a devolver al actor la cantidad de 40.000 €. Las partes abonarán las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de las partes demandadas don Julio y dona Leticia , en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado que acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante, don Domingo , presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se senaló el día veintitrés de noviembre del ano en curso, para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estimó en parte la demanda. En esta se pretendía la resolución, por incumplimiento del demandado, del contrato celebrado entre las partes e incorporado a documento privado suscrito por ambas el 15 de junio de 2007, que se calificaba en su encabezamiento como contrato de arras (senalando que es previo al contrato de compraventa) sobre una vivienda-chalet, en el que, para el caso de que se otorgara la escritura pública del mismo, ya se estipulaba el precio por la adquisición (355.000,00 euros) y la fecha en que debía de otorgarse (31 de octubre de 2007); en dicho contrato se resenaba la entrega en el acto de 30.000 euros y recogía como pacto especialísimo de este contrato de arras la facultad de las partes de resolverlo, de modo que si la instase la parte compradora perdería las cantidades entregadas al vendedor quedando liberado de su obligación de comprar, mientras que si la insta el vendedor, vendría obligado a devolver el doble de la suma recibida. También se contemplaba en el contrato una prórroga a instancia del comprador para el otorgamiento de la escritura (en la Notaría que la parte compradora elija) de sesenta días más (en concreto hasta el 2 de enero de 2008) previo pago de la cantidad de 30.000 euros. El 1 de enero de este ano se suscribió un nuevo documento en el que se convenía una nueva prórroga de 90 días más (hasta el 1 de abril de 2009) para el otorgamiento de la escritura previo pago de 10000 euros, indicando literalmente que "se mantienen el resto de las condiciones pactadas en su día".

2. Como se ha senalado, la sentencia apelada estimó en parte la demanda (en la que se reclamaba por el actor la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa) condenando al vendedor demandado a la devolución de la cantidad de 40.000 euros (entregadas con posterioridad a la suscripción del documento inicial, al hacerse efectivas las prórrogas pactadas), que ha formulado el presente recurso de apelación.

En este el apelante hace una referencia a los escritos de demanda y contestación, senalando que equiparó el incumplimiento del comprador desde un inicio al desistimiento, con la consecuencia de que carece de derecho para exigir la devolución de las cantidades entregadas al haberse estipulado como arras penitenciales (alegación tercera). A continuación, alude a la audiencia previa (en la que se desestimaron las nuevas alegaciones del actor) y a los hechos y antecedentes del caso, indicando que la problemática de fondo no es otra que determinar la naturaleza del negocio que las partes suscribieron... así como la consideración de la cantidad de setenta mil euros hasta la fecha entregada por el actor, y entendiendo que su carácter no es otro que el de arras penitenciales, y tanto cuando nos referimos a la suma inicialmente entregada como al resto, sobre todo cuando el propio contrato alude expresamente a las cantidades entregadas al vendedor que perdería el comprador, sin hacer distinción respecto de las entregada antes de la escritura de compra. Por ello concluye en que la intención de los contratantes fue clara al efecto y no cabe acudir a otra norma de interpretación, siendo incuestionable por otro lado que el contrato se frustró por causa imputable únicamente al demandante/comprador, al haber incumplido esencialmente las obligaciones del contrato como senala la sentencia apelada. Consecuentemente, solicita la estimación del recurso y la desestimación íntegra de la demanda.

3. El demandante se ha opuesto a dicho recurso, refuta sus argumentos y solicita su desestimación con imposición de las costas al apelante.

SGEUNDO.- 1. Según se senala en el recurso, la problemática de fondo consiste en determinar naturaleza y el carácter del contrato suscrito entre las partes. Esta cuestión se aborda en la sentencia apelada sobre unas bases enteramente correctas en su planteamiento, si bien su conclusión genera algunas dudas a la Sala.

En efecto, senala dicha resolución, por un lado y con toda corrección, que la naturaleza de un contrato no depende del nombre o calificación que le otorguen las partes, sino por lo que resulte de sus cláusulas y de la intención de los contratantes, así como de sus declaraciones de voluntad insertas en el contrato que ha de interpretarse de acuerdo con las reglas senaladas en el art. 1281 y siguientes del Código Civil -CC -. Por otro lado y con igual corrección, afirma que el pacto arral se configura en la doctrina como una cláusula accesoria de un contrato principal que puede cumplir varias funciones (de confirmación, de garantía de cumplimiento y, además y junto con ésta, de atribución de la facultad de desistimiento).

2. Esta configuración de las arras se encuentra reconocida también en la jurisprudencia que ha senalado que se constituyen normalmente en un pacto accesorio del contrato del que nacen las obligaciones cuyo cumplimiento aseguran, contrato que por ello suele calificarse como principal. El pacto arral se caracteriza en la sentencia del Tribunal Supremo de 31 julio 1992 «como cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa»; y en la sentencia de 29 julio 1997 el mismo Tribunal Supremo senala: «Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ?qué se rescindiría o confirmaría entonces?»

3. Esta consideración puede conducir en principio, y conduce a la sentencia apelada, a entender que nos encontramos ante un contrato de compraventa perfecto con un pacto de arras penitenciales, al constar en el documentos los elementos esenciales del negocio (precio, objeto y plazo, aunque este no deja de ser un elemento accidental). Y, en efecto, así puede ser, pues si no existe un específico contrato de arras (como se le califica en el documento) verdaderamente autónomo, sino que es consustancial a su naturaleza la accesoriedad del pacto a otro principal, cabe concluir, como hace la sentencia apelada, que en este caso lo que se concertó por las partes fue un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales en los términos en que se encuentra reconocido este pacto en el art. 1454 del CC .

4. Sin embargo, considera la Sala que la solución no es tan fácil como en principio parece, pues la materia no deja de ser jurídicamente complejo y un estudio detenido de la jurisprudencia demuestra que la cuestión más problemática en materia de arras es determinar cuándo la entrega inicial de una cantidad de dinero de una de las partes a la otra (o del comprador al vendedor) se ha hecho realmente en concepto de arras o en otro concepto diferente, y, en su caso, si éstas son confirmatorias, penales o penitenciales. Estas dificultades se deben sobre todo a la imprecisión terminológica y a la ambigüedad de las fórmulas que normalmente se utilizan en el tráfico jurídico al pactar las arras.

Naturalmente y como la misma sentencia apelada senala, para determinar la naturaleza del contrato hay que atender a lo que resulte de los términos de sus cláusulas y, cobre todo, de la intención de los contratantes, en función de las declaraciones de voluntad insertas en el mismo, pese a la calificación que estos le hayan podido conferir.

5. Es preciso en este caso, por tanto, una análisis de esos términos y de la intención de las partes inferida de los mismos pero también de las manifestaciones efectuadas con posterioridad, en concreto, de las declaraciones del actor en el acto del juicio.

De los términos del contrato es conveniente resaltar (al margen de su denominación -contrato de arras- que como se ha senalado no es un dato trascendental) los siguientes extremos: (i) el actor manifiesta su deseo de adquirir la vivienda descrita y con carácter "previo al contrato de compraventa" formalizan "el presente contrato" de arras; (ii) se entrega (a través de dos cheques) la cantidad de 30000 euros en este concepto, confiriendo a las partes "la facultad de resolverlo y no otorgar la escritura pública de compraventa" prevista para el día 31 de octubre de 2007; (iii) se pacta que si esa facultad se ejercita por el comprador, este "perderá las cantidades entregadas al vendedor quedando liberado de comprar" (iv) se conviene también que en la fecha senalada para el otorgamiento, el comprador podría "aportar a una prórroga de sesenta días más pagando una cantidad de Treinta Mil Euros a cuenta del precio de la compra venta, es decir hasta el día 02 de Enero de 2008, nueva fecha para la copra venta". (v) se estipula que en el caso de que la escritura pública se llevara a efecto en las fechas senaladas "por no desistir ninguna de las partes", las cantidades entregadas se entenderían abonados a cuanta del precio, y además y para tal caso, se estipulaba el resto de las condiciones del negocio, en concreto, el precio, el régimen de gastos y tributos y la fecha de la entrega de la vivienda (coincidente con la del otorgamiento de la escritura).

Por otro lado, el día 2 de enero de 2008 las partes suscribieron un nuevo documento en el que se acordaba otra prórroga de 90 días (hasta el día 1 de abril de ese ano) con una única cláusula (al margen de la que mantenía el resto de las condiciones "pactadas en su día") redactada en idénticos términos en los que se había redactada la facultad de la primera prórroga del contrato, variando lógicamente las fechas y la cantidad a abonar y abonada (10.000 euros) por esa prórroga

Aparte del contenido de ambos documentos, hay que senalar que el actor, en su interrogatorio en el acto del juicio, manifestó con insistencia que la cantidad o cantidades entregadas era para "bloquear la vivienda" o "para bloquear la casa", precisando a preguntas de su propio Letrado que fue para impedir que dicha vivienda fuera vendida.

TERCERO.- 1. De los términos de ambos documentos, en relación además con la intención manifestada el actor en el acto del juicio (que en efecto, puede ajustarse a esos términos) la calificación del contrato como compraventa perfecta con pacto de arras penitenciales suscita algunas dudas y ello pese a la facultad reconocida en el mismo de resolver (más bien de desistir, término este que también se utiliza en algún otro párrafo del documento) el contrato con pérdida de las cantidades entregadas o su devolución duplicada, pese a la calificación de la entrega como arras y pese a la cita expresa en el mismo del art. 1454 del CC .

2. En efecto, hay que tener en cuenta (i) que el contrato se formaliza, según manifestación expresa en el mismo del actor, con carácter "previo al contrato de compraventa" no siendo por tanto voluntad de la parte perfeccionar en ese momento la compra; (ii) que se estipula una fecha determinada para el otorgamiento de la escritura del contrato de compraventa del que es "previo" el contrato que ese momento perfeccionan los contratantes; (iii) que se permite una prórroga pero previo el pago de otra cantidad por la misma de manera que esta entrega se concibe como causa o contraprestación de la prórroga; (iv) que se confiere una nueva prórroga previo pago de otra cantidad con el mismo carácter y en las mismas condiciones que en la primera; (iv) que las condiciones de la compraventa se estipulan para el caso de que las partes no desistan del contrato (es decir, no desistan de llevarlo a cabo y lleguen efectivamente a formalizarlo o, más en concreto, a perfeccionarlo), y (v) que las cantidades fueron entregadas para "bloquear" la casa, es decir, para asegurar y garantizar que no se vendiera, posibilitando así que la compra efectivamente se llevara a cabo.

En función de lo anterior, no se advierte que la voluntad e intención de las partes, incluso de la manifestada en el propio documento, fuera perfeccionar ya en el momento de su suscripción una compraventa, sino que esta se contemplaba como un contrato futuro a perfeccionar con el otorgamiento de la escritura, y precisamente las condiciones de tal compraventa se contemplaban para el caso de que no ejercitara la facultad de desistir, es decir, de que las partes mostraran ya su voluntad firme de perfeccionar el contrato y llevarlo a cabo efectivamente.

Que ello es así lo corrobora la propia declaración del actor al manifestar que el motivo de la entrega del dinero era justamente "bloquear" la vivienda e impedir que se vendiera, para culminar o perfeccionar el negocio en momento ulterior, en concreto dentro de los plazos que el propio documento recogía; por otro lado, no cabe minimizar la eficacia de esa manifestación del actor a los efectos de valorar y apreciar su intención (como se mantiene en el escrito de oposición al recurso) en el momento de contratar, entre otras cosas porque no cabe confundir la ausencia de conocimientos jurídicos por su parte con la realidad de lo manifestado por él, al margen de cuáles sean las consecuencias de su actuación..

3. Ahora bien si el contrato no incorpora una compraventa perfecta habría que preguntarse por la significación del pacto de arras cuando tiene, como se ha senalado, una naturaleza accesoria y no se comprenda sin una obligación principal. Al respecto, es preciso insistir en que esa denominación (arras) no prejuzga que se trate de un verdadero pacto arral.

En realidad, en función de lo senalado sobre los términos del contrato y la intención manifestada por la actora, el esquema del contrato se ajusta, más bien, a un contrato de opción de compra en el que la cantidad o cantidades entregadas tienen más que un verdadero carácter de arras, la consideración de prima por la opción de compra concedida. El supuesto puede ser similar al contemplado en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992 , sobre la base de un documento que recogía el término "senal" (utilizado a menudo como sinónimo o en sustitución del de "arras") y en el que se discutía el carácter de la cantidad entregada como tal.

4. En efecto, aquí los términos del contrato se están refiriendo a la celebración de un contrato futuro; se ha determinado el objeto y el precio de la posible adquisición pendiente de formalizar; ha existido la fijación de un plazo cierto que finalizaba el día 31 de octubre de 2007 y se ha previsto la posibilidad de prórroga previo el pago de una determinada cantidad. Precisamente, la supeditación de la prórroga, con fijación de fecha, a la aportación o pago de tal cantidad incide en ese carácter, pues esa entrega se concibe como contrapartida o contraprestación de la prórroga o del nuevo plazo prorrogada lo que, precisamente, es lo característico de la prima por la opción de compra que también asume la función de garantizar que el objeto de esta seguirá a disposición del concedente durante el plazo para el ejercicio de la facultad de comprar.

Por lo demás, no se opone a tal carácter ni los términos del contrato calificando como arras la entrega (pues la facultad de desistir que se reconoce del futuro contrato es inherente al contrato de opción, como una de las facultades de las que dispone el optante), ni tampoco la facultad del vendedor de resolver o desistir del contrato con la devolución del doble de lo entregado, pues esta facultad se concibe más que como unas verdaderas arras en garantía del cumplimiento de un contrato ya perfeccionado, como una pena convencional por el incumplimiento de la opción concedida. Tampoco se opone a ello el hecho de que las cantidades entregadas se consideren abonadas a cuenta del precio estipulado si finalmente se perfecciona el contrato previsto, pues se trata de una cláusula que también es característica al contrato de opción.

CUARTO.- 1. En función de lo expuesto el recurso debe estimarse, pues la configuración de las cantidades entregadas en el concepto senalado se asimilan, a los efectos de su devolución, al criterio del apelante que le otorgan un mismo carácter a todas las entregas realizadas que hacen improcedente la devolución de las cantidades entregadas; y así es, en efecto, si se tiene en cuenta que las dos prórrogas convenidas, una en el propio documento y la segunda en un pacto anexo, se conceden a cambio de la aportación de las cantidades estipuladas, de modo que ésta tienen la misma significación y carácter que la cantidad entregada en el propio documento, ya se consideren como prima por la opción de comprar, ya se consideren como verdaderas arras penitenciales. No se opondría a esta conclusión el hecho, senalado en la sentencia apelada, del carácter excepcional de las arras penitenciales que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales cuando no aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuirle tal naturaleza, pues tal criterio no excluye la posibilidad del pacto tácito si aparece claramente esa voluntad, como ocurre en este caso sobre todo teniendo en cuenta la intención expresada por el actor en su interrogatorio, como tampoco se opone la consideración final de las cantidades abonadas a cuenta del precio si la compraventa se formalizara pues se trata de un pacto usual en este tipo de contratos..

2. Al margen de lo anterior se podría también hacer unas consideraciones sobre las alegaciones del recurso con relación a los incumplimientos contractuales, a los que también alude la sentencia apelada (al senalar que fue el comprador el que primeramente incurrió en incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales), en relación con la pretensión deducida en el proceso, los hechos en los que esta se funda (su causa petendi) y la congruencia de la sentencia apelada.

Porque, en efecto, en la demanda lo que se pretendía era la resolución del contrato por incumplimiento del demandado vendedor (al vender la vivienda nueve meses después de finalizado la última prórroga del contrato), siendo este incumplimiento el hecho básico de la pretensión, y se solicitaba la restitución de todas las cantidades entregadas como consecuencia de la resolución. Hay que precisar que en el acto de la audiencia previa el actor pretendió introducir alegaciones complementarias para formular una nueva pretensión, lo que no fue estimada por la Juez a quo; por otro lado el acto del juicio, la misma Juez, cuando la parte actora formulaba sus conclusiones e hizo alusión a la pretensión subsidiaria o alternativa de condena de 40.000 euros en vez de la de 70.000 euros, advirtió a la parte, con toda corrección, de la posibilidad de estar incurriendo en una alteración de la demanda y de su objeto. Sin embargo y de forma un tanto sorprendente en relación con esa advertencia previa, fue esa la pretensión estimada en la sentencia apelada.

En realidad, esta incurre en la incongruencia anunciada con la primera decisión en la audiencia previa y con la advertencia en el acto del juicio, pues con la decisión adoptada se varían los hechos de la demanda y la causa de pedir que integra su base; en efecto, ya no es el incumplimiento del demandado lo que integra el hecho básico de la estimación parcial de la demanda y de la condena (pues se reconoce incluso en la sentencia que hubo un incumplimiento esencial de las obligaciones del actor), sino otro hecho diferente, en concreto el que "las partes están conformes en la resolución contractual", y esa modificación o variación da lugar a la incongruencia prohibida en el art. 218 de la LEC .

3. Ciertamente, si el actor ha incumplido el contrato (el margen de que ello haya sido así en función del carácter y la naturaleza del mismo, de acuerdo con lo antes expuesto) no procede la resolución pues esta sólo puede pretenderla el contratante cumplidor frente al incumplidor ( art. 1124 del CC ), e incluso en el supuesto de que hubieran existido incumplimientos recíprocos (lo que no es el caso) tampoco cabe la resolución según jurisprudencia conocida.

Por otro lado, el hecho de que las partes estén conformes con la resolución no puede justificar la decisión ni servir de causa a la pretensión estimada, pues no se trata de una especie de un mutuo disenso (que exige una acuerdo de voluntades) para la extinción del contrato, ni el demandado está conforme con el modo de resolución pretendida en la demanda ni con la senalada en la sentencia apelada, ni el hecho de que se haya opuesto a la pretensión en un determinado sentido autoriza a variar los hechos en los que se funda la petición actora cuando a la misma se ha opuesto el demandado.

QUINTO.- 1. Procede, en definitiva y por las razones antes expuestas, estimar el recurso de apelación formulada y revocar la sentencia impugnada para, a su vez, desestimar en su integridad la demanda presentada absolviendo a los demandados de las pretensiones formuladas en su contra.

2. En cuanto a costas, las de primera instancia deben imponerse al actor por disponerlo así el art. 394 de la LEC , mientras que no procede imposición especial sobre las originadas con el recurso en virtud de lo dispuesto en el art. 398.2 de la misma Ley .

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. Estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia apelada, que se deja sin efecto.

2. Desestimar la demanda interpuesta por el actor, DON Domingo , contra DON Julio y DONA Leticia , y absolver a estos de las pretensiones formuladas en su contra en la referida demanda, imponiendo al mencionado demandante las costas de primera instancia.

3. No hacer imposición especial sobre las costas originadas con el recurso con devolución del depósito que se hayan constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia, dictada en segunda instancia en un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no excede de seiscientos mil euros, cabe, en su caso, recurso de casación por interés casacional ( art. 477.3 de la LEC ) y recurso extraordinario por infracción procesal, este solo si se presenta con aquel ( Disposición Adicional decimosexta de la misma Ley ) y si se interponen en legal forma en el plazo de veinte días antes esta Sala previa la constitución del depósito legalmente prevenido.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.