Sentencia Civil Nº 432/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 361/2014 de 04 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0062831

Recurso de Apelación 361/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1866/2012

APELANTE:SERVAC TURISMO Y GESTION S.L., UNIPERSONAL

PROCURADOR Dña. ROSA MARTINEZ SERRANO

APELADO:D. Bienvenido

Dña. Gloria

PROCURADOR Dña. ISABEL SANCHEZ RIDAO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a cuatro de diciembre de dos mil catorce.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1866/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, en los que aparece como parte apelante SERVAC TURISMO Y GESTION S.L., UNIPERSONAL, representado por la Procuradora Dña. ROSA MARTINEZ SERRANO y defendido por el Letrado D. ANTONIO RAMÓN FIGUEROA CASTRO, y como parte apelada D. Bienvenido y Dña. Gloria , representada por la Procuradora Dña. ISABEL SANCHEZ RIDAO y defendida por la Letrada Dª Mª TERESA RODRÍGUEZ MORALES; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 06/03/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 06/03/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Rosa Martínez Serrano actuando en nombre y representación de la entidad Servac Turismo y Gestión, S.A. Unipersonal contra D. Bienvenido y Dª. Gloria representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Isabel Sánchez Ridao, debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las pretensiones contra ellos ejercitadas.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante SERVAC TURISMO Y GESTION S.L., UNIPERSONAL al que se opuso la parte apelada D. Bienvenido y Dña. Gloria , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 2 de diciembre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por Servac Turismo y Gestión, S.L.U. frente a don Bienvenido y doña Gloria pretendía la declaración judicial de resolución del contrato de arrendamiento de finca para uso distinto de vivienda celebrado entre las partes el 7 de Enero de 2010, homologando la resolución unilateral comunicada por el arrendatario mediante carta de 18 de Abril de 2012, con efectos a 31 de Mayo siguiente, y la consiguiente resolución de la garantía adicional formalizada mediante aval bancario por importe de 30.000 €, suscrito por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. dejándolo sin efecto a igual fecha, así como la condena de los demandados a indemnizar a la actora en la cantidad de 15.477'9 €. Todo ello relatando que las partes celebraron contrato de arrendamiento sobre el local propiedad de los demandados sito al número 2 de la calle Guzmán el Bueno, de Madrid, el 7 de Enero de 2010, entregando los arrendatarios un aval bancario en garantía por importe de 30.000 €. Que los actores acometieron obras de adaptación en el interior del local, bajo la dirección del arquitecto don Lorenzo , a cuyo término solicitaron licencia municipal de apertura, en cuya virtud se tramitó expediente administrativo que concluyó, mediante informe desfavorable, requiriendo la subsanación de deficiencias, según resolución notificada el 1 de Septiembre de 2010, y entre ellas la ejecución de obras en la fachada del local para restituirla a su estado general, obrante en el Archivo de la Villa de Madrid, las cuáles no se llevaron a efecto, lo que dio lugar a la finalización del expediente por caducidad. Que esa circunstancia era previamente conocida de los arrendadores, quienes la ocultaron a la arrendataria. Que, ante la inactividad de los arrendadores, Servac Turismo y Gestión, S.L.U. le comunicó su voluntad de resolver el contrato, mediante burofax de 16 de Abril de 2012, manifestando su intención de desalojar el inmueble al finalizar el mes de Mayo siguiente. Por cuanto queda expuesto, los actores están legitimados para la resolución del contrato de arrendamiento con causa en el incumplimiento, imputable a los arrendadores, de su obligación esencial de entregar la cosa objeto del contrato y mantener al locatario en el goce pacífico de la misma, soportando en consecuencia el deber de indemnizar los daños y perjuicios causados, que se enuncian en la demanda.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia analiza la doctrina jurisprudencial sobre resolución del contrato de arrendamiento por imposibilidad absoluta de su cumplimiento, conjugando la aplicación de los arts. 1556 y 1124 Cc ., a cuya vista debe examinarse si en el supuesto enjuiciado existe o no inhabilidad física del local, tal como se afirma por la parte actora, que impida la explotación del negocio, y el cumplimiento del contrato de forma definitiva e irreversible. Que el arquitecto que informa a instancia de la parte demandante manifestó en la vista sobre medidas cautelares que el local arrendado se encuentra calificado como edificio protegido, lo que impide alterar la fachada, y que la concesión de licencia se sujeta a la reposición de la fachada a su configuración original siempre que se hubiera producido una alteración, aunque se hubiera llevado a efecto por terceras personas. Que esa exigencia afecta solo a obras exteriores en la fachada del local, no a obras interiores. Que en la obra pretendida por la arrendadora se incluyó la colocación de un rótulo en una marquesina preexistente, y la instalación de ese rótulo se calificó por el Ayuntamiento como 'obra exterior en la fachada del local', exigiendo por ello la previa reposición de la fachada a su estado original. Que el arquitecto manifestó que, caso de haberse renunciado a la colocación de rótulos, habría sido posible la tramitación de la licencia, o la solicitud de una nueva licencia tras denegarse la anterior, y en ambos casos la licencia se hubiera obtenido. Por todo lo cual no cabe apreciar la inhabilidad pretendida, ni la concurrencia de obstáculos administrativos insuperables, mediante la eliminación de los rótulos a colocar en la marquesina, lo que a su vez impide apreciar un incumplimiento de las obligaciones soportadas por los arrendadores. Por todo lo cual se desestima la demanda.

TERCERO.-Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Servac Turismo y Gestión, S.L.U., alegando que la sentencia valora erróneamente la prueba practicada. Aduce que resulta probado el desconocimiento por el arrendatario de la obligatoriedad de reponer el alzado original de la fachada para obtener licencia de actividad, así como la ejecución de obras de reforma interior por 15.477'90 €, y argumenta que la obligación de reponer la fachada a su estado primitivo, impuesta por el Ayuntamiento, corresponde a la propiedad, no a los arrendatarios. Que resulta por ello justificada la resolución del contrato comunicada a la propiedad mediante burofax de 16 de Abril de 2012. Sostiene que, frente a lo declarado por el arquitecto que intervino en las obras de reforma, de lo actuado se desprende que la fachada del local había sido modificada con anterioridad al arrendamiento litigioso, y que la omisión de retrotraer esa modificación fue lo que motivó la denegación de la licencia para el ejercicio de la actividad comercial prevista en el contrato. Que también en el contrato se reconoció el derecho del arrendatario a colocar rótulos. A tenor de la sentencia, la obra de reforma exterior del local comprendía la colocación de un rótulo en la marquesina, y sobre esa base se atiende a la mera opinión manifestada por el arquitecto declarante, cuando afirma que la retirada del rótulo habría permitido la concesión de la licencia. Cuando es lo cierto que el Ayuntamiento no sólo exigía la retirada del rótulo, sino también la reposición de la fachada a su configuración primitiva, anterior a la reforma. Que a la arrendataria no podía exigírsele la retirada del rótulo del establecimiento en su exterior. En definitiva, que ha resultado denegada la licencia municipal por no haberse acometido obras en el exterior del local, consistentes en restablecer el estado original de la fachada, cuya ejecución incumbía a la propiedad, lo que ha motivado la imposibilidad de disfrute del local para el arrendatario.

CUARTO.-Revisando la prueba documental practicada en la primera instancia, se observa la siguiente secuencia temporal en las incidencias relativas a la concesión de licencia municipal y resolución del contrato a instancia de la arrendataria:

- El 3 de Agosto de 2010, en el expediente administrativo incoado por la solicitud de licencia de apertura para el ejercicio de la actividad, se produjo requerimiento administrativo para subsanación de deficiencias, expresando que la propuesta de obras exteriores en la fachada del local, considerada como nueva implantación de actividad, obliga a recuperar el alzado de local y de sus huecos según lo reflejado en el Archivo de la Villa.

- El 7 de Febrero de 2011, por haber transcurrido con exceso el plazo de tres meses sin aportarse las modificaciones relativas a las subsanaciones requeridas, se dictó Decreto disponiendo el archivo del expediente por caducidad. Esa resolución fue notificada a la arrendataria el día 9 de Marzo.

- El 2 de Junio de 2011 se interpuso por Servac Turismo y Gestión, S.L.U. recurso frente a la expresada resolución.

- El 16 de Abril de 2012 la arrendataria envió comunicación a los arrendadores imputando a éstos el incumplimiento del contrato por vulnerar su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa, y en consecuencia teniendo por resuelto anticipadamente el contrato, al tiempo que se anunciaba la devolución de la posesión del local y la reclamación de los daños y perjuicios irrogados.

- El 24 de Octubre de 2012 se resolvió por el Ayuntamiento el recurso interpuesto frente al Decreto de caducidad, en sentido desestimatorio.

El examen de la anterior sucesión de hechos sugiere dos consecuencias:

- Por un lado, no se aprecia ninguna correlación temporal entre los sucesivos actos administrativos, y la comunicación sobre resolución del contrato. En Marzo de 2011, la arrendataria conoció el archivo del expediente sobre licencia de apertura, dejando transcurrir más de un año sin reprochar a los arrendadores la denegación de la licencia. Después, interpuesto recurso en Junio de 2011, transcurrió casi por entero ese año sin enviar comunicación de resolución, y se envió además en Abril de 2012, cuando el recurso no había sido resuelto, pues no lo fue hasta el siguiente mes de Octubre de 2012.

- Por otro lado, la extemporánea (en el sentido indicado) comunicación de resolución de Abril de 2012, es un acto aislado, que no va acompañado de ningún requerimiento previo al arrendador. Es decir, si realmente el arrendatario consideró imprescindible para obtener la licencia (lo que luego se verá) la reposición de la fachada a su estado primitivo, llama la atención que nunca dirigiera requerimiento a la propiedad exigiéndole que acometiera esas obras de reposición. Pues caso de haber albergado la intención de continuar en el arrendamiento, cabría esperar que al ser requerido de subsanación por el Ayuntamiento en Agosto de 2010, hubiera exigido a los arrendadores la ejecución de obras en la fachada. Lo mismo cabría esperar tras haber conocido el archivo del expediente por caducidad, a Marzo de 2011. Y, sin embargo, nunca practicó ese requerimiento, aguardando a Abril de 2012 para, directamente, tener por resuelto el contrato sin solicitar a la propiedad la reposición de la fachada.

De todo lo expuesto se desprende la apariencia de que no existe vinculación alguna entre la tramitación del expediente administrativo y la voluntad resolutoria del arrendatario, debida a causas diferentes de las manifestadas, y en todo caso se constata que nunca se concedió al arrendador la posibilidad de cumplir con su (controvertida) obligación de reponer la fachada a su estado primitivo.

QUINTO.-La misma conclusión de alcanza valorando la prueba testifical del arquitecto don Valentín , quien redactó el proyecto de reforma del local, incluyendo la solicitud de licencia ante la administración municipal y la preparación de documentación al efecto.

Explica el arquitecto que actuó con suma cautela para introducir reformas en el exterior del local, pues conocía la estricta normativa administrativa que, para edificios catalogados, obliga en casos de reformas externas a reponer la fachada al estado primitivo de la misma que obre en los Archivos de la Villa, por imperativo de la Comisión de Protección de Patrimonio Histórico. Que, tras conocer el requerimiento de subsanación recibido del Ayuntamiento en Septiembre de 2010, obtuvo los planos del Archivo de la Villa y los envió a su cliente, Servac Turismo y Gestión, S.L.U., si bien a partir de ese momento dejó de intervenir en las obras. Por tanto, desconoce si el expediente se archivó por caducidad. Que la obligación descrita de reponer la fachada a su estado primitivo, sólo se exige por el Ayuntamiento cuando pretenden introducirse modificaciones en la fachada de un local, y no en otro caso. Que en el supuesto presente, la única modificación exterior consistía en la colocación de un rótulo en el extremo de la marquesina preexistente, cuya instalación había obtenido aprobación municipal ya en el año 1969, y que el Ayuntamiento consideró que la mera colocación del rótulo representaba una alteración de fachada, o modificación exterior del local, y por ende obligaba a la reposición de toda la fachada a su estado original. Que es posible renunciar a la licencia originariamente solicitada, y tramitar la licencia sólo como adecuación interior del local. Que podría haberse salvado la dificultad así surgida para obtener la licencia desistiendo de colocar el rótulo, pues en ese caso no habría existido ninguna modificación exterior.

Asiste la razón a la parte apelante cuando aduce que la declaración del testigo incluye valoraciones personales, si bien es cierto que fue propuesto como testigo-perito ( art. 370 L.E.c .), resultando incontrovertido que se trata de un arquitecto, dedicado al ejercicio de la profesión, conocedor por esa causa de las incidencias usuales en la tramitación de permisos municipales con causa en obras de reforma, y precisamente por ello comisionado, en el presente caso, para tramitar el expediente de solicitud de licencia y la preparación de la documentación necesaria al efecto. Destacando que el objeto de la prueba no lo constituyen normas jurídicas, ni en concreto las ordenanzas municipales ( art. 281 L.E.c .), sino los criterios interpretativos habitualmente aplicados en la concesión de licencias administrativas solicitadas tras la ejecución de obras de reforma.

Pues bien, desde la anterior perspectiva, se ratifica la valoración expuesta en la sentencia apelada. Considerando en definitiva que la única causa de que el Ayuntamiento exigiera, y pudiera exigir, la reposición de la fachada exterior del local era, precisamente, la previsión de colocar un rótulo en el borde de la marquesina, de donde se sigue que de haberse desistido de la colocación del rótulo, y no contemplarse por ello ninguna reforma exterior de la fachada, la comisión municipal creada para la protección del patrimonio histórico no habría impuesto la ejecución de obras de restitución de la fachada al estado obrante en los planos de los Archivos de la Villa.

Conclusión de lo expuesto es que el incumplimiento contractual imputable a la parte arrendadora consiste en la imposibilidad, para la arrendataria, de instalar un rótulo en la marquesina de la fachada, a pesar de su facultad de colocar rótulos reconocida en el contrato de arrendamiento. Pues, caso de haber desistido la arrendataria de colocar el rótulo, se entiende que habría obtenido la licencia municipal para el ejercicio de la actividad, sin necesidad de reponerse la fachada a su estado primitivo. (Recordando aquí que, en todo caso, la arrendataria nunca requirió a la propiedad, ni por tanto le dio oportunidad, de acceder o rehusar la ejecución de esas obras de reposición de la fachada).

Pues bien, el incumplimiento descrito no se considera esencial, ni grave, ni se entiende que impida el disfrute del local para el ejercicio de la actividad prevista en el contrato, todo ello en relación con los arts. 1554 y 1124 Cc ., lo que significa que no constituye causa bastante para la resolución del arrendamiento. Se trata de un mero incumplimiento accesorio de una obligación secundaria, que ciertamente podría tener una consecuencia resarcitoria específica, que no ha sido objeto del procedimiento, pero en ningún caso una consecuencia resolutoria. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

SEXTO.-Desestimando el recurso de apelación, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Martínez Serrano en representación de Servac Turismo y Gestión, S.L.U., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 41 de Madrid, bajo el número 1866 de 2012, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección 14 Audiencia Provincial de Madrid, abierta con el número 2649, en la entidad Banco Santander, Sucursal de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, deberán indicarse los datos siguientes: « IBAN ES55- 00493569-9200-0500-1274», cuenta general o 'buzón' del Banco Santander, y como «Concepto» deberá reseñar la cuenta de esta Sección 14, para este asunto concreto: « 2649-0000-12-0361-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a dieciocho de diciembre de dos mil catorce.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.