Sentencia CIVIL Nº 432/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 549/2018 de 10 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00432/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000549 /2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a diez de Diciembre dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 23/18, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lena, Rollo de
Apelación nº 549/18 , entre partes, como apelantes y demandantes DON Paulino y DOÑA Regina ,
representados por la Procuradora Doña María Teresa Fernández Vázquez y bajo la dirección del Letrado Don
Jesús Ramón Alonso Fernández, y como apelada y demandada DOÑA Sagrario , representada por el
Procurador Don Nicanor Álvarez García y bajo la dirección del Letrado Don Juan Carlos Prieto Argüelles.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lena dictó sentencia en los autos referidos con fecha dos de julio de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª María Teresa Fernández Vázquez en nombre y representación de Regina y Paulino contra Sagrario y en consecuencia debo condenar y condeno a Sagrario a abonar a Regina y a Paulino la cantidad de 16.000 € más el interés legal calculado sobre dicha cantidad desde el 26 de septiembre de 2.017; debiendo absolver y absolviendo a Sagrario de los restantes pronunciamientos de condena deducidos frente a la misma, sin expresa condena en costas.'.

En fecha tres de septiembre de dos mil dieciocho se procede a completar la anterior resolución, cuya parte dispositiva dice así: 'Ha lugar a completar la sentencia en fecha 3 de julio de 2.018, de tal modo que queda redactada en el siguiente modo: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª María Teresa Fernández Vázquez en nombre y representación de Regina y Paulino contra Sagrario y en consecuencia debo declarar y declaro resueltos los contratos de opción de compra de 1 de mayo de 2.014 y el de arras o señal de 6 de diciembre de 2.015, celebrados entre las partes; debo condenar y condeno a Sagrario a abonar a Regina y a Paulino la cantidad de 16.000 € más el interés legal calculado sobre dicha cantidad desde el 26 de septiembre de 2.017; debiendo absolver y absolviendo a Sagrario de los restantes pronunciamientos de condena deducidos frente a la misma, sin expresa condena en costas.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Paulino y Doña Regina , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO. Doña Sagrario , en su condición de propietaria, suscribió con Don Paulino Y Doña Regina sendos contratos, uno de arrendamiento con opción de compra, datado de 1-5-2014, relativo a un apartamento, identificado como Rebochal, en el lugar de San Félix (Pola de Lena), en el que, respecto de la opción, se pactó una prima de 10.000 € (que se dice entregada a la suscripción del contrato), un plazo de 3 años para el ejercicio de la opción y un precio de 108.000 € bonificado con 3.600 € y del que se descontará como parte del precio la totalidad de las cantidades abonadas en concepto de alquiler; y otro contrato, éste fechado el 6-12-2015 y titulado como 'contrato de arras o señal', en el que Doña Sagrario se compromete a vender a Don Paulino y Doña Regina y éstos a comprar otro apartamento ubicado en el mismo inmueble que el anterior, éste identificado como Reguera, antes del 1-5-2017 por precio de 98.000 €, bonificado con 6.000 €, haciéndose entrega como arras o señal de la suma de 6.000 € que los compradores perderán si incumplieren lo convenido y que, por el contrario, se imputará al precio si la compra se hace efectiva.

Esto así, habiendo los señores Paulino Regina ejercitado la opción y manifestado su voluntad de elevar a documento público la compraventa a que se refiere el referido contrato de arras, como ello no pudo ser llevado a cabo en los términos contratados (se interesó por los compradores la venta de los apartamentos como unidades físicas independientes, pero las particulares circunstancias afectantes a la edificación donde se ubicaban obligaban a su venta como participaciones de un todo) instaron la resolución de los sendos contratos, con la correlativa indemnización de los daños y perjuicios; a saber, respecto del contrato de opción, se interesó la devolución de la prima de la opción (10.000 €) y otros 10.000 €, por no poder ser llevado a término el contrato, en concepto de daños y perjuicios, así como la devolución de 14.400 € satisfechos en concepto de renta, y la suma de 400 € correspondiente a la fianza; en cuanto al contrato de 6-12-2016, se interesó la devolución de la suma entregada como arras o señal (16.000 €), en más otros 6.000 € en concepto de daños y perjuicios y, además, 1.749,42 € en concepto de gastos de Notaría y burofax remitidos.

El Tribunal de la instancia decretó la resolución de ambos contratos por incumplimiento imputable a Doña Sagrario , pero sólo la condenó al pago de la suma de 16.000 € correspondientes a la prima por la opción y la cantidad entregada en concepto de arras, y los actores, Doña Regina Paulino , no se conforman con la suma de la condena acusando defectuosa valoración de la prueba relativa al resto de las sumas que en concepto de daños y perjuicios o por otros conceptos habían solicitado, mientras que la demandada, Doña Sagrario , se conformó con la sentencia recurrida, de forma que la controversia en la alzada queda reducida a las partidas de condena dineraria rechazadas en la instancia.



SEGUNDO.- Respecto del contrato de arrendamiento y opción se interesó la condena de la demandada al reintegro de 14.400 €, que corresponden a las rentas abonadas en concepto de arriendo; su devolución se funda en la demanda en que venía pactada su imputación al precio de compra en caso de ejercitarse la opción (folio 15 bajo la leyenda 'quantum resarcitorio') y la sentencia recurrida rechazó su reintegro, simplemente, porque el contrato suscrito el 1-5-2.014 tanto comprendía un negocio de arriendo como otro de opción de compra y las rentas satisfechas, aún cuando se pactase su imputación al precio de compra de ejercitarse la opción, respondían al disfrute y posesión del bien arrendado.

En sede de recurso pretenden los recurrentes su devolución en razón de que, con motivo de un incendio que afectó al apartamento arrendado que obligó a su desocupación (entre febrero y julio del año 2.016), el contrato de arriendo quedó en suspenso, pasando los recurrentes a residir en otra vivienda proporcionada por un tercero; argumentación que supone una verdadera mutación del objeto del proceso en la alzada proscrita por los artículos 412 y 456 LEC , en cuanto la petición de reintegro ya no se sustenta, sólo y sin más, en el pacto de la opción de compra de imputación de la renta al precio, sino que, yendo más allá, se introduce en otra esfera jurídica distinta de la creada con motivo del negocio de opción, cual es la del negocio arrendaticio y las recíprocas obligaciones que competen a arrendador y arrendatario, motivo por el que debe de rechazarse esta alegación.

Simultáneamente a lo anterior alega, como razón para el reintegro de la suma examinada, que la imposibilidad de llevar a término la compraventa frustró sus expectativas e hizo caer el atractivo del negocio de opción de imputarse la renta al pago del precio de compra, lo que, pudiendo ser, no se entiende que relación guarda con el reintegro de la renta cuando es que ésta responde a la contraprestación pactada con motivo del contrato de arriendo que, aunque ligado al de opción formando un contrato complejo ( STS 24-2-1993 , 7-3-1996 , 4-5-2003 y 27-9-2007 ), permanecen intactas sus manifestaciones económicas ( STS 19-5-2003 , 27-9-2007 y 6-9-2011 ).



TERCERO.- Aunque en dos motivos distintos, viene a sostenerse respecto del contrato de arras de 6-12-2015 que le es de aplicación el art. 1.454 CC , de donde resultaría que la demandada debería ser condenada a restituir no sólo la suma entregada en ese concepto sino otra suma igual. Al respecto sostienen los recurrentes que el contrato debe de entenderse como de arras del art. 1.454 CC de acuerdo con el art.

1.284 CC y porque sino, de otro modo, se rompería la necesaria reciprocidad y equilibrio entre los contratantes.

El art. 1.454 CC contempla lo que se ha dado en llamar arras penitenciales, entendiendo como tales las que facultan al contratante para desistir del contrato con las consecuencias económicas que prevé el precepto, y respecto de las que, por su carácter claudicante de la eficacia del negocio por la sola voluntad de uno de los contratantes, se exige pacto expreso o en términos inequívocos de que esa fue la voluntad de las partes contratantes en los mismos términos que prevé el art. 1.153 CC para la cláusula penal ( STS 7-2-2006 , 6-3-2008 , 21-6-2013 y 17-10-2018 ), y lo que no resulta del contrato titulado de arras o señal, como tampoco es contrario a la Ley y sí conforme a la autonomía de la voluntad ( art. 1.255 CC ) que lo dispuesto afecte a uno de los contratantes. Pero es que, además, la propuesta de los recurrentes de considerar las arras pactadas como las penitenciales del art. 1.454 CC se enfrenta derechamente con su demanda, en cuanto que en ella se instó la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada y no por ejercicio por ésta de un derecho de desistimiento, y la suma de 6.000 € se solicitó como daños y perjuicios, es decir, no en razón de un pacto de arras penitenciales sino, en su caso, liquidatorias o sustitutorias de la indemnización (así art. 1.152 CC ).

En el motivo 3.1 del recurso se vuelve al daño causado, pero ahora refiriéndose al daño moral, concluyendo con una extraña propuesta de vinculación de ese daño y su resarcimiento con el art. 1.454 CC y el contrato de 1-5-2014.

La sentencia recurrida niega daño moral alguno indemnizable, simplemente, porque no se ha acreditado su producción al lado del patrimonial, resultando inaceptable la confusión con que los recurrentes accionan en petición de la condena a la misma suma que la prima o las arras, imputándola de forma ambivalente y alternativa tanto al daño patrimonial como al moral, y menos resulta comprensible la invocación final del art.

1.454 CC en relación con el contrato de 1-5-2014, que es de arrendamiento y opción de compra, en el que la suma de 10.000 € se entregó como prima, precio o premio de la opción.



CUARTO.- La otra partida traída a examen es la relativa a gastos procesales (notariales, folios 1.474 y ss., y de burofax); al respecto de estos gastos se ha de ponderar y tener en cuenta que ya en fecha 26-4-2017 la demandada respondió a la comunicación de los actores de fecha 31-3-2017 ejercitando el derecho de opción, que la compra no podía ser llevada a término en la forma pactada (es decir, como unidad independiente folio 378), mediante burofax que les fue entregado el 2-5-2017 (folio 379), de forma que todas las comunicaciones y actos notariales posteriores a esa fecha resultaban inanes en cuanto que ya había aflorado y llegado a conocimiento de los actores la razón de resolución de los contratos invocada e interesada en la demanda; y respecto de los anteriores a esa fecha (2-5-2017), se limitan a un burofax de 26-4-2017 en el que se informa a la demandada de su voluntad de llevar a término el contrato de arras (folio 69), que por cierto no fue entregado a su destinatario (folio 70), y a la notificación por vía notarial a la demandada de esa misma voluntad (folio 85 y ss.), que finalmente fue remitido por correo y no hallado su destinatario, dejando aviso el mismo día de la fecha programada por los actores para elevar a público el contrato de venta relativo al apartamento de la Reguera (folio 90); dicho de otro modo, los actos de comunicación desplegados por los actores antes del 2-5-2017 van dirigidos a comunicar a la adversa su voluntad de comprar y, por tanto, no son sino requeridos para el ejercicio de las facultades que les otorgaban los contratos.



QUINTO.- Por último, también están los actores en desacuerdo con que la sentencia de la instancia determine que el devengo del interés legal se produzca desde el 26- 9-2017 del acto de conciliación previo al presente proceso, interesando ahora su devengo desde la fecha de entrega de las cantidades, con lo que, de nuevo, los recurrentes mutan la demanda y por ende el objeto del proceso ( art. 412 LEC ), pues en aquélla se interesó el devengo, con carácter alternativo, desde la intimación extrajudicial, bien desde 'la incomparecencia o bien desde la increpación mediante conciliación', siendo esto último lo acordado por la resolución recurrida, por lo que, además de incurrir en la referida mutación de la tutela, carece de legitimación para recurrir este aspecto de la demanda ( art. 448 LEC ), pues le fue concedido el devengo en una de las formas en que alternativamente y como principal solicitó la determinación del día inicial de devengo.



SEXTO.- Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Paulino y Doña Regina contra la sentencia dictada en fecha dos de julio de dos mil dieciocho por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lena , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo , doy fe.