Sentencia CIVIL Nº 432/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 445/2018 de 07 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00432/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: MSC
N.I.G. 07040 42 1 2017 0016056
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000445 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000686 /2017
Recurrente: Susana , Miguel
Procurador: XIM AGUILO DE CACERES PLANAS, ANTONIO SEBASTIAN COMPANY-CHACOPINO
ALEMANY
Abogado: BARTOLOME ANTONIO SALAS SEGUI, MIGUEL ANGEL GOMEZ ARIAS
Recurrido: Onesimo , Pablo
Procurador: SARA JUANA TRUYOLS ALVAREZ NOVOA, SARA JUANA TRUYOLS ALVAREZ NOVOA
Abogado: ISABEL MARIA ALEMANY AMENGUAL, ISABEL MARIA ALEMANY AMENGUAL
Rollo núm.: 445/18
S E N T E N C I A Nº 432
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Doña María Encarnación González López
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a siete de noviembre de dos mil dieciocho.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos
de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 13 de los de Palma, bajo el número
686/17 , Rollo de Sala número 445/18, entre don Onesimo y don Pablo , como demandantes apelados,
defendidos por la letrada doña Isabel María Alemany Amengual y representados por la procuradora doña
Sara Juana Truyols Álvarez Novoa, y, como demandados apelantes, don Miguel , defendido por el letrado
don Miguel Ángel Gómez Arias y representado por el procurador don Antonio Sebastián Company Chacopino
Alemany, y dona Susana , defendida por el letrado don Antonio Bartolomé Salas Seguí y representada por
el procurador don Xim Aguiló de Cáceres Planas.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 13 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 21 de marzo de 2018, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la Procuradora de los tribunales, Da SARA TRUYOLS ALVAREZ NOVOA, actuando en nombre y representacion de D. Onesimo y D. Pablo contra Susana Y Miguel , 1o.- DECLARO que ambos demandados son responsables de los danos y perjuicios causados a los demandantes al haber suscrito un contrato de opcion de compra sobre la vivienda sita en la CALLE000 no NUM000 , piso NUM001 , de palma, sin ostentar la codemandada SRA Susana la representacion de la parte vendedora, y transmitiendo el cedente, SR Miguel , un derecho distinto al que ostentaba 2o.- se declare que deben dejar indemnes a los actores de todos los danos y perjuicios causados a merced de dicha ilicita actuacion, CONDENANDOLES a abonar la cantidad de 54.000 euros, con los intereses a contar desde la fecha de la demandada, 30/06/2017 hasta la fecha de la presente resolucion, momento en que seran de aplicacion los intereses legales procesales del articulo 576 LEC hasta la fecha del completo pago 3o.- ABSUELVO a los demandados de los demas pedimentos de la demanda 4o.- Cada parte abonara las costas causadas a su instancia, siendo las comunes por mitad

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y, seguido el recurso por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 6 de noviembre de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- A fin de delimitar la secuencia fáctica indispensable para abordar la controversia que se suscita en esta alzada, hay que partir de los siguientes hechos: A) El 17 de agosto de 2015, doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio , como concedentes, celebraron un contrato de opción de compra con el codemandado don Miguel , como optante, respecto de una vivienda propiedad de los primeros.

B) De ese contrato, interesa destacar que se fijaba el precio de la compraventa en 140.000 euros, que se autorizaba al optante a ejecutar reformas en el inmueble incluso antes del ejercicio de la opción, que igualmente se le autorizaba 'a CEDER la presente opción a un tercero, ya sea forma física o jurídica, bajo los mismos términos de este contrato' y que se establecía, como fecha límite para el ejercicio de la opción, el 28 de febrero de 2016.

C) El 2 de febrero de 2016, se celebró otro contrato con intervención de los demandantes don Onesimo y don Pablo , el codemandado don Miguel y, supuestamente, doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio representados por la codemandada dona Susana . En ese contrato, el Sr. Miguel cedía su derecho de opción de compra a los Sres. Onesimo y Pablo y éstos hacían pago de una prima por importe de 27.000 euros, fijándose el precio de la compraventa en 270.000 euros y un plazo para el ejercicio de la opción que expiraba el 19 de febrero de 2016 (posteriormente, fue ampliado hasta el 26 de febrero), además de estipularse que 'si la parte vendedora no se aviniere a otorgar la escritura de compraventa, la parte compradora podrá (...) exigir el doble del precio entregado en este acto como opción de compra'.

D) Ejercitada la opción de compra por los actores, los concedentes, que realmente no habían conferido su representación a la Sra. Susana y ni siquiera habían sido informados puntualmente de la segunda opción de compra (y a quienes no se hizo entrega de la prima satisfecha por los actores puesto que fue el Sr. Miguel el que la hizo suya), se negaron a otorgar la escritura de compraventa puesto que se negaban a vender por un precio muy superior al que iban a recibir realmente (el exceso respecto del precio pactado con el Sr. Miguel iba a percibirlo éste).



SEGUNDO.- En la sentencia apelada, en síntesis, se considera que la opción de compra concedida a los demandantes contra el pago de 27.000 euros se vio frustrada por causa ajena a los actores pero imputable a los dos demandados: A) Al Sr. Miguel , por haber cedido la opción de compra a los demandantes en términos distintos a los fijados en la opción que a él le habían concedido los vendedores: en la opción de 2015, se estipuló un precio de 140.000 euros mientras que, en la de 2016, se estableció en 270.000 euros. Esta divergencia, a la postre, resultó decisiva para el fracaso de la operación toda vez que, siendo lo previsto que doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio vendieran a don Onesimo y don Pablo , los vendedores se negaron a escriturar por precio superior a 140.000 euros precisamente por las repercusiones fiscales que, a su juicio, les acarrearía. De esta manera, la compraventa contemplada por las partes quedó bloqueada habida cuenta de que los vendedores, legítimamente, rehusaban una operación que se apartara en cuanto al precio a escriturar de lo que habían convenido en la primera opción mientras que los actores, también legítimamente, exigían comprar a quien se había acordado que comprarían (doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio , y no el codemandado Sr. Miguel ). Pues bien, a este codemandado es atribuible que surgiera este óbice finalmente insalvable por cuanto se comprometió ante sus concedentes a ceder la opción 'bajo los mismos términos' y, en lugar de ello, la cedió en términos diferentes.

B) A la Sra. Susana , por haber actuado ante los demandantes como representante de los concedentes cuando, en realidad, el mandato que éstos le habían conferido no era representativo ( arts. 1259, 1709, 1714 y 1725 del Código Civil). Esta circunstancia también resultó trascendental para el fracaso de la operación ya que, si realmente la codemandada hubiera ostentado la representación de doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio , la firma de la opción de compra de 2016 les hubiera vinculado y se hubieran visto obligados a otorgar la escritura en los términos planteados por los actores.

En consideración a estas responsabilidades, la juez a quo condena a los codemandados a resarcir a los actores en la cantidad de 54.000 euros, importe que don Onesimo y don Pablo tenían derecho a percibir en el caso de que la concedente no se aviniera a vender. Pues bien, esta Sala comparte los razonamientos y conclusiones del tribunal de primera instancia y, de conformidad con los argumentos que se han expuesto, considera que los recursos han de ser desestimados y confirmada la sentencia apelada. Seguidamente, se dará respuesta a los motivos de disconformidad esgrimidos por los recurrentes.



TERCERO.- En cuanto a lo alegado por la defensa del codemandado don Miguel , hay que puntualizar lo siguiente: A) ' Fueron los demandantes los que, voluntariamente, no quisieron otorgar la compra venta de la vivienda en cuestión'. Con ello se hace referencia a que, frustrada la operación entre don Onesimo y don Pablo , de una parte, y doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio , de otra, el codemandado requirió a los actores para que le compraran la vivienda a él (puesto que, finalmente, ejercitó la opción de compra concedida en 2015 y adquirió así la propiedad de la vivienda). Sin embargo, soslaya el apelante que (i) entre él y los demandantes no se concertó ninguna opción de compra y que, por consiguiente, resulta jurídicamente irrelevante que los Sres. Onesimo y Pablo rechazaran esa compra, (ii) la opción contemplaba la venta por los concedentes y no por el Sr. Miguel y (iii) la opción de compra cedida por el Sr. Miguel ya había expirado.

B) ' Yerra [la sentencia apelada] cuando estima que los demandantes cumplieron el contrato, tanto al pretender la imposición de un descuento de nada menos que 16.000 euros, no aceptado por mi mandante como vendedor, como ignorando los requerimientos para su cumplimiento'. En lo que concierne a esta desatención frente a los requerimientos, se acaba de apuntar que, al no existir opción de compra (ni contrato de arras, como pretende el apelante), los requerimientos para que don Onesimo y don Pablo compraran al Sr. Miguel carecían de fundamento (además de ser posteriores a la expiración del plazo fijado para el ejercicio de la opción de compra). En lo que se refiere a ese descuento de 16.000 euros, hay que aclarar que, tal como se relata en la sentencia apelada, los Sres. Onesimo , Pablo y Miguel convinieron verbalmente (así queda acreditado, como señala la juez a quo, por el interrogatorio del Sr. Luis Andrés y del Sr. Luis Enrique ) que los actores retendrían dicha cantidad hasta que las obras de reforma que estaba ejecutando el codemandado en la vivienda litigiosa en interés de los demandantes hubieran sido completadas satisfactoriamente. Así pues, el hecho de que se escriturara el precio en 254.000 en lugar de 270.000 euros no suponía ningún incumplimiento sino la aplicación del pacto de retención propiciado por el retraso y las deficiencias que presentaban los trabajos de reforma que el Sr. Miguel se había comprometido a ejecutar para los demandantes. Ciertamente, habían quedado pendiente de concreción los detalles sobre el modo en que el codemandado podría percibir finalmente esos 16.000 euros retenidos mas se trataba de una cuestión secundaria ya que, en cualquier caso, podría haberlos reclamado una vez concluidas satisfactoriamente las obras.

C) ' Yerra la sentencia cuando entiende que mi mandante ha incumplido el contrato, cuando hasta por tres veces intentó su cumplimiento'. Se alude de nuevo a los requerimientos dirigidos a don Onesimo y don Pablo para que compraran la vivienda al Sr. Miguel en los términos pactados en la opción de 2016. Frente a esto, hay que tener presente: 1) Entre codemandado y demandantes no hubo opción de compra ni pacto de arras. Lo que se concertó fue la cesión por el Sr. Miguel a los Sres. Pablo y Onesimo de la opción de compra que doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio le habían concedido. Por tanto, esos requerimientos carecían de fundamento. 2) Lo que sí hubo fue un flagrante incumplimiento por el Sr. Miguel de la obligación que había asumida de mantener los términos de la opción de compra de 2015 en caso de que ejercitara su facultad de ceder su derecho. Ya se ha visto que en la segunda fijó un precio muy superior al de la primera y que, con ello, frustró las legítimas expectativas de los demandantes al provocar un bloqueo de la operación ante la negativa de los vendedores a escriturar en condiciones diferentes de las que habían pactado. 3) Estos requerimientos tuvieron lugar una vez expirado el plazo para el ejercicio de la opción, elemento esencial en toda opción de compra.

D) ' Error en la interpretación del objeto del contrato. Conforme a la jurisprudencia sobre la aplicación del nomen iuris y el principio de primacía de la realidad, debe estarse a la voluntad de las partes en los contratos, y no a la forma que estos tengan. Entiende esta parte que la sentencia yerra al interpretar el contrato por su 'forma', y no por el 'fondo', cuando de la testifical y de la prueba, la voluntad de las partes es patente y clara y no coincide con la forma del contrato'. Entiende el recurrente que, en realidad, lo concertado el 2 de febrero de 2016 no fue una cesión de opción de compra conforme a lo previsto en el contrato de 17 de agosto de 2015 sino una opción de compra (o un contrato de arras) celebrada entre el Sr. Miguel y don Onesimo y don Pablo . Pues bien, este tribunal coincide en que el proceder de las distintas partes resulta revelador de que no hubo una mera cesión de opción de compra con exclusión del Sr. Miguel de la relación jurídica para que pasase ésta a mantenerse únicamente entre los demandantes y doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio : de ser así, no se comprende por qué el recurrente ejecuta unas obras de reforma conforme a lo pedido por los actores, por qué se le entregan los 27.000 euros que supuestamente se pactan como precio de la prima, por qué se negocia con él (y no con la parte vendedora) una retención sobre parte del precio y por qué tiene que percibir una parte del precio de compra. Resulta evidente que en torno a la operación inmobiliaria se estableció un entramado a tres bandas (los demandantes, el apelante y los vendedores -aunque a espaldas de estos últimos). Ahora bien, esto no quita que: 1) Aunque no sólo hubiera cesión de la opción de compra, es incuestionable que sí hubo cesión. Así se estipuló de forma clara, nítida y tajante, y sólo así se explica que, en un pacto posterior de 15 de febrero por el que se amplió el plazo para el ejercicio de la opción, ya no interviniera el Sr. Miguel sino únicamente don Onesimo y don Pablo y, supuestamente representados por la Sra. Susana , doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio . 2) La interpretación de un contrato no puede dar lugar, como pretende el recurrente, a tergiversar sus términos de tal manera que se incluya como parte a quien no aparece como tal (Sr. Miguel ), se excluya como parte a quien sí aparece como tal (doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio ) y se transforme una opción de compra entre don Onesimo y don Pablo y doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio en un pacto de arras entre don Onesimo y don Pablo y don Miguel . 3) En cualquier caso, cualquiera que fuera la complejidad del entramado y cualquiera que sea el nomen iuris que se le asigne, quien provocó el fracaso de la operación fue el Sr. Miguel (junto con la Sra.

Susana ) al haber desobedecido la condición de respetar los términos de la opción en caso de cederla.

E) Se hace hincapié en que 'los únicos causantes de que no se produjera la compra venta eran los compradores' puesto que el Sr. Miguel intentó que le compraran la vivienda en los términos fijados en la opción de 2016 (después de que él la comprara a doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio ) y se negaron a hacerlo. Ciertamente, esto hubiera podido suponer una solución al problema que ha desembocado en el presente pleito mas lo cierto es que no fue aceptada por los demandantes y que nada les obligaba a aceptarla (esta operación era algo distinto de lo previsto en la opción de compra cedida por el recurrente a los actores ya que, en lugar de ser los concedentes quienes hubieran vendido, hubiera sido el Sr. Miguel el vendedor). El art.

1256 del Código Civil prohíbe que el cumplimiento del contrato quede al arbitrio de uno de los contratantes y a esto se llegaría si se permitiera al recurrente a trastocar a su antojo las condiciones de los contratado. Es por esto que quien ha de ser tenido por causante, desde una perspectiva jurídica, es el codemandado (además de la Sra. Susana ) toda vez que él, al incumplir la condición que se le había impuesto para la cesión, provocó que ésta terminara por ser ineficaz. A mayor abundamiento, no debe pasarse por alto que el plazo para el ejercicio de la opción ya había expirado y que dicho plazo es un elemento esencial de toda opción de compra.

F) Se alega que el propósito del Sr. Miguel , desde un principio, era el de revender, una vez rehabilitada, la vivienda sobre la que concertaba la opción de compra. Ahora bien, siendo esta afirmación más que verosímil hay que poner de manifiesto que ello no exime al codemandado de cumplir con sus obligaciones y, en particular, la de transmitir su opción de compra de forma correcta y eficaz. Posiblemente, el apelante creyó que por el juego de la cesión de la opción compra podría conseguir un cuantioso y rápido beneficio (la diferencia entre los dos precios: 130.000 euros una vez completadas las obras y entregada la suma retenida) con una inversión muy inferior (la prima satisfecha a los concedentes, 30.000 euros) mas, si esas eran sus intenciones, no debió haber admitido que se condicionara la cesión de su derecho a que mantuviera los términos de la opción inicial. Al haberse comprometido a respetar esos términos, ceder la opción en las condiciones en que lo hizo suponía asumir un elevado riesgo de que acabara sucediendo lo que ocurrió. Pues bien, el recurrente es el responsable de las consecuencias que su proceder ha ocasionado y, por ello, viene obligado a resarcir a los demandantes ( arts. 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil).



CUARTO.- En cuanto a lo alegado por la defensa de la codemandada dona Susana , hay que puntualizar lo siguiente: A) Frente al argumento de que realmente se le había conferido por doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio un mandato para la venta de la vivienda litigiosa, debe señalarse que este extremo no es controvertido ya que lo discutido no es si existió o no el mandato sino si se trataba de un mandato representativo. Pues bien, la respuesta ha de ser negativa habida cuenta de que ningún medio de prueba demuestra que se otorgara la representación.

B) Frente al argumento de que los términos de la segunda opción eran más ventajosos para sus mandantes, no cabe sino subrayar que ese incremento de precio no suponía ningún beneficio para los vendedores: iban a percibir la misma cantidad ya que sería el Sr. Miguel quien se lucrara con la diferencia, viéndose en cambio perjudicados por las repercusiones fiscales de ese precio más elevado.

C) Frente al argumento de que doña Enma , doña Eufrasia y don Cecilio ratificaron implícitamente lo estipulado en el contrato de 15 de febrero, hay que oponer que no fue así: si lo hubieran ratificado, hubieran quedado obligados a escriturar la compraventa por la cantidad pactada en la segunda opción y, como ya se ha visto, se opusieron a ello rotundamente (de hecho, esto fue lo que bloqueó irreversiblemente la operación y frustró las expectativas que el contrato generaba para los actores).

D) Frente al argumento de que la codemandada, finalmente, no ha percibido retribución alguna por su labor, no cabe sino señalar que esta circunstancia carece de trascendencia. Aunque el mandato acabe siendo gratuito, la mandataria ha de responder de los perjuicios que causa su incorrecta actuación.

E) Por último, frente al argumento de que la indemnización a cuyo pago se condena conlleva un enriquecimiento injustificado para los actores (puesto que obtienen 54.000 euros cuando sólo han desembolsado 27.000), hay que decir que no se trata de simplemente reembolsar lo satisfecho por don Onesimo y don Pablo sino de resarcirles por los perjuicios que les ha provocado la actuación indebida de la Sra. Susana (y del Sr. Miguel ). Pues bien, los demandantes, mediante la firma del contrato de 2016 y el pago de los 27.000 euros, habían contraído el derecho bien a conseguir la compra de la vivienda en las condiciones subjetivas y objetivas estipuladas, bien a percibir 54.000 euros si no lograban la compra por causa ajena a ellos. Así pues, no habiendo podido comprar el bien inmueble y siendo la causa de esta frustración responsabilidad de los codemandados, tienen derecho a recibir esos 54.000 euros y no la mitad de lo que les corresponde con arreglo al contrato.



QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 21 de marzo de 2018 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 13 de los de Palma en el juicio del que dimana el presente rollo. En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Recursos. - Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Órgano competente. - Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlos. - Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos. - Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Depósito. - En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el art.

212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.