Sentencia Civil Nº 433/2011, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 224/2010 de 04 de Octubre de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000433/2011

Presidente

D./Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Magistrados

D./Dª. Marcial Helguera Martinez

D./Dª. Joaquin Tafur Lopez de Lemus (Ponente)

En Santander, a 4 de octubre de 2011.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario, Rollo de Sala nº 0000224/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de Santander.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Emilio , representado por el Procurador Sr/a. FEDERICO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, y defendido por el Letrado Sr/a. CARLOS UMBRIA SAIZ; y parte apelada CPROP C/ DIRECCION000 NUM000 , representado por el Procurador Sr/a. IGNACIO CALVO GÓMEZ, y asistido del Letrado Sr/a. JESUS LLORENTE IBAÑEZ.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D/Dña. Joaquin Tafur Lopez de Lemus.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de Santander, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 4 de enero de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimar parcialmente la demanda presentada por el procurador D. Federico José Fernández Fernández en nombre y representación de D. Emilio , y declarar la nulidad del contenido del punto 3) del acta de la junta de propietarios de fecha 1 de diciembre de 2.008 de la comunidad de propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Santander por perjudicar al actor únicamente en lo relativo al cuadro de distribución de gastos que incluye, al no acomodarse el mismo a lo realmente votado y aprobado conforme a la ley y a a los estatutos, desestimando el resto de pedimentos de la demanda, no procediendo hacer expreso pronunciamiento en costas.

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO. - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO. El demandante se alza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santander, en petición de otra que, revocando la anterior, estime íntegramente la demanda y acuerde de conformidad con lo interesado en el suplico de ella. Como antecedentes, conviene destacar los siguientes. El demandante es propietario de un local comercial situado en la planta semisótano de la comunidad de propietarios demandada. No existe controversia acerca de que el local del demandante no tiene acceso a portal, escaleras, ascensores, etcétera, del edificio comunitario, sino que tiene acceso directo a la calle. El artículo 5 de los estatutos comunitarios dice lo siguiente: "Los gastos de conservación y reparación de los elementos e instalaciones que sean comunes a la totalidad del inmueble, serán satisfechos por todos los propietarios de esta comunidad en proporción a sus respectivas cuotas en el valor total del inmueble". Por su parte, el artículo 8 de los estatutos dice lo siguiente: "Los gastos (no especifica cuáles) correspondientes a portal, escaleras, ascensores y fachadas del edificio, serán satisfechos por todos los propietarios de viviendas, oficinas, locales, plazas de garaje y cuartos trasteros que tengan acceso por ellas".

SEGUNDO. La comunidad de propietarios tenía intención de ejecutar obras de reforma del edificio, consistentes en sustitución de miradores, balcones y ventanas del edificio, así como en el lúcido y pintado de fachadas y sustitución de bajantes de pluviales, sustitución de puerta de acceso a portales, instalación de elevador en el extremo de la escalera y reforma de las mismas, traslado o modificación de porteros automáticos. Solicitado el presupuesto, éste ascendía a 480.000 euros. El día 4 junio 2008, se celebra Junta, cuya acta obra al folio 34. Por unanimidad, los propietarios acordaron la ejecución del proyecto de rehabilitación. Igualmente se acordó por unanimidad la aprobación del presupuesto total por importe de 480.000 euros, para cuyo pago se giraría una derrama extraordinaria repartida según coeficiente de participación de los propietarios en relación con el artículo número 8 de los estatutos, durante los meses de julio, septiembre y noviembre de 2008. En junta se acordó que, junto con el acta, se remitirían a los propietarios los importes individuales a abonar. Como se ve, en la junta no se aprueba concretamente que la derrama deba ser pagada sólo por los propietarios de los pisos y trasteros, sino que, en orden a la derrama, el acuerdo se limita a remitirse a lo dispuesto en el artículo 8 de los estatutos.

TERCERO. La distribución de pagos que se remitió a los propietarios es la obrante al folio 37, elaborada, no por la junta de propietarios, sino por el administrador. En ella, sólo aparecen los propietarios de los pisos y de los trasteros, y no, lógicamente con el demandante. Se trata de "importes correspondientes a la derrama extraordinaria según acuerdo de Junta: se reparte según coeficiente de pisos y trasteros, pendiente de regularización de los gastos en elementos comunes de la parte correspondiente a garajes y locales". Con posterioridad a esa junta, la comunidad demandada dice que advirtió la confusa redacción del artículo 8 de los estatutos, y dada la envergadura de las obras aprobadas y su montante económico, solicitó un dictamen jurídico que pusiera de manifiesto qué propietarios del inmueble deberían contribuir a las obras, y cuáles no. El Colegio de Administradores de Fincas emitió informe en fecha 3 noviembre 2008, en el sentido de indicar que todos los propietarios del edificio debían contribuir a abonar los gastos de rehabilitación.

CUARTO. A la vista de ese informe, la comunidad, por medio de convocatoria de 25 noviembre 2008, obrante al folio 125, llamó a Junta a los propietarios, junta que debía celebrarse el 1 de diciembre de 2008. En dicha convocatoria, y concretamente en el punto 2, se habla de "informe solicitado a la asesoría jurídica del colegio de administradores de fincas sobre cláusulas estatutarias referidas a la participación en gastos de todas las propiedades del edificio en cuanto a la obra de rehabilitación de fachada. Acuerdos a tomar". Y en el punto 3 de la convocatoria, se habla de "obras rehabilitación edificio". El día 1 de diciembre de 2008, se celebró la junta extraordinaria de propietarios, en la que, atendiendo al punto 2 del orden del día, se puso en conocimiento de los propietarios el informe jurídico emitido por el colegio de administradores de fincas, y se procedió a su votación, no oponiéndose a su contenido ninguno de los propietarios presentes, y acordando todos ellos de manera unánime que las obras de rehabilitación fueron pagadas por todos los propietarios conforme a sus cuotas de participación. En el momento de la votación, no estaba presente el demandante, quien compareció posteriormente, sin que conste que salvara su voto.

QUINTO. La demanda iniciadora de este procedimiento, que es de impugnación de los acuerdos adoptados con base en los puntos segundo y tercero del orden del día de esa junta, ha sido parcialmente estimada, y ha acordado la nulidad del contenido del punto 3 del acta de la junta de propietarios de 1 de diciembre de 2008, por perjudicar al actor únicamente en lo relativo al cuadro de distribución de gastos que incluye, al no acomodarse dicho cuadro a lo realmente votado y aprobado conforme a la ley y a los estatutos. El resto de peticiones se desestima. Examinado el escrito recurso, este Tribunal advierte la presencia de hasta cuatro motivos de apelación, que pasamos a examinar. Mediante el primero, se reproduce el motivo de impugnación consistente en defecto de convocatoria, al amparo del artículo 16 LPH . La sentencia lo desestima con fundamento en que no cabe ninguna duda de que en el punto segundo se refleja con claridad meridiana que se va a tratar o debatir sobre la participación en gastos de la obra por parte de todos los copropietarios a la vista del informe indicó que se iba a analizar. Según la sentencia, no es posible sostener lo contrario, pues la simple lectura del contenido de ese punto de la convocatoria refleja que se va a hablar del informe y del reparto de gastos o la contribución a los mismos por "todos" los propietarios, por tanto, también por los de los locales. Asimismo, dentro del punto tercero se establece un epígrafe genérico que da cobertura al debate de todo aquello que esté relacionado con las obras de rehabilitación. Este Tribunal no puede sino mostrar su plena coincidencia con el acertado razonamiento judicial, por lo que el motivo debe decaer.

SEXTO. El segundo motivo de recurso reproduce el motivo de impugnación consistente en que el demandante, según el artículo 8 de los estatutos, está eximido de contribuir a gastos como los aprobados. La sentencia de primera instancia, con buen criterio, parte de lo dispuesto en el artículo 5 los estatutos, que no hace sino consagrar un principio general. A continuación, examina el artículo 8. Según la sentencia, dicho artículo, al no hacer una mención expresa de los gastos que excluye, y al tratarse de una excepción a la regla general del artículo 5 en relación a determinados elementos comunes, genera una verdadera duda interpretativa respecto a qué pasa cuando los gastos sean de otro tipo, como los de rehabilitación o sustitución de los elementos que enumera. Pues bien, con apoyo en la jurisprudencia pacífica que sostiene que ante situaciones de duda se debe optar por una interpretación restrictiva de la exención, la sentencia concluye que cuando los gastos que afectan a esos elementos comunes (ascensor, fachadas, portal y escaleras) sean extraordinarios, y no de mera reparación y conservación, como son los gastos de sustitución que fueron aprobados en la junta, no deberán entenderse incluidos en la exención, y por tanto todos los propietarios estarán obligados a su abono. Este razonamiento judicial, plenamente acertado, es compartido por este Tribunal, lo que determina la desestimación del segundo motivo de recurso.

SÉPTIMO. El tercer motivo de recurso invoca la doctrina de no ir en contra de los actos propios. Según el demandante, comoquiera que la comunidad de propietarios demandada, en junta de 4 junio 2008, ya acordó debatir y aprobar esas obras, y su distribución entre los propietarios, no puede ahora acordar cosa distinta. El motivo debe decaer, porque en la junta de 4 junio 2008 no se aprobó que la derrama fuera satisfecha exclusivamente por los propietarios de los pisos y trasteros, sino con arreglo a lo dispuesto en el artículo 8 los estatutos. Pues bien, si la interpretación de dicho artículo planteaba dudas, y se hizo necesario superarlas mediante la consulta al Colegio de Administradores de Fincas, el nuevo acuerdo no es contrario al anterior, sino simplemente interpretativo y aclaratorio de aquél.

OCTAVO. El cuarto motivo de recurso sostiene que, aunque aplicáramos restrictivamente el artículo 8 de los estatutos, las obras de enlucido y pintado de la fachada del inmueble sería de mero mantenimiento del inmueble, por lo que no podría ser repercutida al demandante. El motivo debe decaer, porque aunque ciertamente esas obras sean de conservación, las obras integrales de rehabilitación de la fachada contenían en sí, como verdadera obra integrante de la rehabilitación, el pintado y enlucido de la fachada.

NOVENO. Por último, cabe afirmar que ninguna virtualidad cabe atribuir en este procedimiento a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santander, de fecha 16 abril 2010 , porque la causa de nulidad que en ese procedimiento invocaron determinados propietarios de garajes (no haber sido convocados a las juntas impugnadas) difiere de las causas de nulidad esgrimidas en este nuestro procedimiento.

DÉCIMO. Por cuanto antecede, es visto que el recurso de apelación debe ser íntegramente desestimado, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, al rechazarse todos los motivos de recurso y no presentar la resolución de éstos serias dudas de hecho o de derecho ( arts. 398 y 394 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad El Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Emilio contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Santander, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los cinco días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.