Sentencia Civil Nº 434/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 187/2011 de 26 de Julio de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000187/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 4 3 4

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a veintiseis de julio de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001910/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s UNITED EUROPHIL SA, representado por el/la Procurador/a D/Dª TERESA MARIA FUERTES HERRERAS, y de otra como demandados - apelado/s Pascual y Covadonga , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE MARIA TENA FRANCO y JOSE MARIA TENA FRANCO y representado por el/la Procurador/a D/Dª EUGENIA MERELO FOS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, con fecha 2 de diciembre de 2010, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA ENTIDAD UNITED EUROPHIL SA CONTRA DON Pascual Y DOÑA Covadonga DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A AMBOS DE LAS PRETENSIONES FORMULADAS EN SU CONTRA.LAS COSTAS SERÁN SATISFECHAS POR LA PARTE ACTORA."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 20 de julio de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandante contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que no valora en debida forma la prueba practicada en relación al viento contractual de los demandados, por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que extingue la demanda y condene a los demandados a indemnizarle en el importe de 22.700 €.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación este tribunal debe repetirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada al efecto de debilitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) La demandante, United Europhil, y los demandados, Sr. Pascual y Sra. Covadonga , en fecha 1 de febrero de 2007 suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, cuyo objeto era el local comercial sito en la calle Convento Jerusalén nº 35 izquierda, destacando de su clausulado número 2, apartado duración, que preveía un período de carencia de dos meses para que el arrendatario pudiera acondicionar el local arrendado; el edificio había sido completamente rehabilitado, resolución numero U-371 de fecha 2 de febrero de 2004, y en fecha 5 de febrero de 2007 el presidente de la comunidad solicitó la licencia de ocupación del edificio que fue concedida por resolución número U-2412de fecha 3 de noviembre de 2008; en el ínterin la demandante acometió obras de adaptación del local para la finalidad perseguida que ascendieron a 39.992,16 €, ejecutadas por INSOTEC, sin contar con las correspondientes licencias administrativas tanto la de obras menores como la de compatibilidad urbanística y comunicación ambiental fueron solicitadas el 23 febrero 2007, requiriendo la Junta Municipal de Abastos la aportación de determinada documentación legalmente requerida para ello sin que se atendiera por parte de la demandante, que en fecha 1 de abril de 2007 se suscribió entre los contratantes un anexo al contrato de 1 de febrero del 2007 por el que se acordaba que la carencia se ampliaba hasta que la empresa pudiera dar de alta de agua y luz, que en fecha 7 abril 2008 la demandante comunicó a los demandados que desistía del contrato de arrendamiento por la imposibilidad de contratar los suministros necesarios para el desarrollo de su actividad, que en fecha 5 agosto 2008 se remitió nueva comunicación a los demandados reclamando una indemnización de 22.700 €, importe resultante de la total inversión realizada que no pudo ser aprovechada para otros locales de la demandante mas los gastos por desmontaje, siendo contestada en fecha 24 noviembre 2008 por los demandados en el sentido de que se novó la carencia de pago de la renta y que conocía que no se disponía de la licencia de ocupación al encontrarse en tramitación; la demandante ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento contractual de los demandados que arrendaron un local sin disponer de la oportuna licencia de ocupación que imposibilita la obtención de la licencia de actividad necesaria para el desarrollo de su actividad comercial; el importe reclamado asciende a 22.700 € que se corresponde con las partidas de obra ejecutada que no pudieron desmontarse para ser aprovechadas en otros locales, ascendiendo el total de la intervención realizada sobre el local a 42.573,16 €; b) Los demandados se opusieron a la demanda y alegaron lo siguiente: en primer lugar, la demandante conocía que no se disponía de la licencia de ocupación al encontrarse en tramitación y que el local no disponía de agua y luz hasta que la misma se concedía al constituir un requisito necesario para la contratación de los suministros de agua y de luz, en segundo lugar, en la tramitación de la citada licencia de ocupación se demoró mas de lo esperado, razón por la que en fecha uno de abril del 2007 se suscribió un anexo al contrato de febrero del 2007 ampliando la carencia hasta que se obtuviera el suministro de agua y de luz, lo que constituye una novación impropia del contrato en el sentido de que el pago de la renta quedó condicionado a la obtención de la licencia de ocupación, en tercer lugar, que la demandante realizó obras en el local sin contar con las preceptivas licencias administrativas, tanto la de obras menores como la de compatibilidad urbanística y comunicación ambiental, solicitadas en fecha 23 febrero 2007 que no fueron concedidas al no atender la demandante el requerimiento administrativo de aportación de la documentación necesaria para el desarrollo de la actividad, en cuarto lugar, impugna el importe que se reclama al producir daños en el local a consecuencia del desmontaje de las instalaciones realizadas, por lo que termina suplicando se desestime la demanda, c) La sentencia de instancia desestimó la demanda y absolvió a los demandados de la pretensión indemnizatoria ejercitada; la demandante apela la sentencia.

El recurso de apelación afecta a la valoración de la prueba y, en particular, a los siguientes extremos: a) si en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento la demandante conocía que no se había solicitado la licencia de ocupación del edificio; b) si el anexo suscrito en fecha uno de abril de 2007 constituyó una novación impropia de la cláusula 2 del contrato, c) si la ejecución de obras en el interior del local sin contar con las licencias administrativas de ejecución de obras menores y de compatibilidad urbanística y comunicación ambiental impiden el ejercicio de la acción indemnizatoria, d) si el desistimiento del contrato comunicado por la demandante en fecha 7 abril 2008 se encuentra justificado.

Como punto de partida este tribunal debe señalar que la valoración de la prueba es una facultad que corresponde al tribunal de instancia y es revisable en apelación cuando la realizada incurra en error de hecho o conduzca a conclusiones ilógicas o arbitrarias, siendo inadmisible su sustitución por la interesada por la parte al ser parcial y subjetiva. De la prueba practicada en la instancia, valorada en un conjunto, y puesta en relación con las alegaciones que la parte demandante ofrece en su recurso, este tribunal establece las siguientes consideraciones: a) En el momento en que se formaliza el contrato de arrendamiento en fecha uno de abril de 2007 en el edificio donde se encuentra el local arrendado habían concluido unas obras de intervención integral amparadas por la licencia concedida por resolución de fecha 2 febrero 2004, estando pendiente de obtener la licencia de ocupación. Esta consideración se desprende del interrogatorio de las partes y especialmente de la testifical de doña Ascension , que medió en la contratación y que permite declarar como probado que la demandante conocía que no podía contratar los servicios de agua y luz hasta que se concediera la licencia, aunque nunca se pensó que pudiera demorarse tanto, razón por la que en la cláusula 2 se convino una carencia de dos meses y, posteriormente, se modificó en el sentido de ampliar la carencia hasta el momento en que pudiera contratarse el suministro de agua y de luz; b) El anexo suscrito en fecha uno de abril de 2007 por el que se amplía la carencia en el pago de la renta hasta que se conceda la licencia de ocupación y pueda contratarse de agua y luz constituye una novación impropia del contrato, artículo 1204 del C.C ., lo que supone que no se pagaría la renta hasta que la empresa pudiera dar de alta la luz y el agua, lo que supone que en esa fecha la demandante conocía que la licencia de ocupación estaba en trámite, exonerando a los arrendadores desde ese momento de responsabilidad por ese concepto, c) Las obras a ejecutar en el local para su adaptación a la actividad negocial de la actora requerían dos tipos de licencias, la de obra menor y la de comunicación ambiental para el ejercicio de la actividad que requiere para su concesión, al menos la aportación de un proyecto técnico de actividad, memoria y certificado pertinente, razón por la que la solicitud del 23 febrero fue denegada al no aportar la demandante esa documentación tal como se desprende con el certificado expedido por la Junta Municipal de Abastos y por el testimonio del expediente administrativo en el que consta la notificación del citado acuerdo a la demandante, lo que permite concluir que la demandante ejecutó las obras que se detalla en el presupuesto aportado sin contar con las respectivas licencias y con el conocimiento de que no disponía de los servicios de agua y luz al contratar para la ejecución de las obras unos generadores de luz tal como se desprende el testimonio prestado en segunda instancia por la legal representante de Incotec; d) Es posible que cuando se firmó el anexo de 1 de abril de 2007 las obras de adaptación interna del local estuvieron concluidas, siendo la razón por la que se acordó la carencia en el pago de la renta hasta que pudiera contratarse los suministro que lo fue a partir del 3 de noviembre de 2008 en que se concede la licencia de ocupación; e) En fecha 7 abril 2008 la demandante comunica a los demandados que desisten del contrato por la imposibilidad de iniciar la actividad comercial por la que fue arrendado el local y de verse impedido para dar de alta el suministro eléctrico y el agua debido a que no había logrado la cédula de habitabilidad del edificio y por comunicación del 5 agosto 2008 se concreta la pretensión indemnizatoria en el importe de 22.700 €. Sin embargo, en relación a la facultad de desistimiento del contrato que estaba prevista en la cláusula 2.1, este tribunal debe introducir dos matizaciones, la primera , la ovación impropia del contrato al suscribir el anexo de uno de abril de 2007 condicionaba el pago de la renta a la posibilidad de contratar el suministro de agua y luz lo que constituye una condición regida por el artículo 1114 del CC que condiciona la adquisición del derecho, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos a que se produzca la condición por lo que previsto al desistimiento por esa causa debió exigirse a los demandados el cumplimiento de la obligación de obtener la licencia de ocupación, circunstancia esta que dependía del órgano administrativo competente, la segunda, que la demandante, a consecuencia de una absorción empresarial, dispuso de un local próximo al litigioso, deduciendo este tribunal que esa fue la causa principal de la perdida del interés por el local arrendado que, aun admitiendo que había invertido en su adaptación a la actividad a desarrollar, no obstante no pagaba renta alguna por lo que no le resultaba gravosa la espera, por lo que no tenia sentido que la demandante dispusiera de dos locales muy próximos para el desarrollo de esa actividad y ello explica que desmontase parte de las instalaciones para aprovecharse en otros locales fueron, presumiendo este tribunal que posiblemente se instalaron en el local de la calle Ermita que dispusieron en virtud de ese proceso de absorción; f) La ejecución de obras de adaptación en el interior sin contar con las licencias administrativas de obras menores y compatibilidad urbanística no justifican la presente reclamación, no solo porque las obras deben iniciarse cuando se dispone de la licencia sino también porque al modificar la cláusula 2 del contrato la demandante asumía esa situación sin fijar un plazo, siendo evidente el interés que tenia por el uso del local.

En atención a las consideraciones expuestas procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

SEGUNDO- * De conformidad con el articulo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer a la apelante las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. María Teresa Fuertes Herreros en representación de UNITED EUROPHIL S.A. contra la sentencia de fecha 2 de diciembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 21 de Valencia , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintiséis de julio de dos mil once.