Sentencia Civil Nº 434/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 314/2012 de 26 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00434 /2012

Rollo de Apelación nº 314/12

SENTENCIA NUM. 434

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Carlos Gómez Martínez.

MAGISTRADOS:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Dña. Catalina María Moragues Vidal.

En Palma de Mallorca a, veintiséis de septiembre de dos mil doce

VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza, bajo el nº 1597/09, Rollo de Sala nº 314/12, entre partes, de una como actor - apelante Doña Antonieta , representado por el procurador don José Luis Nicolau Rullán, y de otra, como demandados - apelados don Federico , don Flora , Doña Olga , don Leandro y doña María del Pilar , todos ellos representados por el procurador doña Ana López, asistidas ambas de sus respectivos letrados don José Manuel Ramos y don Juan Varela Sanz.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Mª Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza, en fecha 17 de enero de 2012, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: "Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Cucó Josa en nombre y representación de Antonieta contra Federico , Flora , Olga , Leandro y María del Pilar , con expresa condena en costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte actora, que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 26 de Septiembre del presente año; quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.- Doña Antonieta interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra doña María del Pilar y don Federico , doña Flora , doña María del Pilar y don Leandro , en solicitud de que se dicte sentencia por la que:

- Se declare perfeccionado el contrato de compraventa otorgado entre los demandados y la actora en la fecha en que la Sra. Antonieta ejercitó su derecho de opción de compra sobre la finca NUM000 , condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración, otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa y cancelar cuantas cargas pesen sobre la misma.

- Se declare que el precio de la compra de la finca es de 300.506,05 euros, así como que la Sra. Antonieta tiene abonado a cuenta del total precio, la cantidad de 166.800 euros.

Los demandados se personaron en autos y se opusieron a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, habiendo recaído sentencia en fecha 17 de enero de 2012 , por la que se desestimaba íntegramente la demanda y se absolvía a los demandados de sus pedimentos.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación al haber sido impugnada por la demandante doña Antonieta .

SEGUNDO.- Las partes hoy litigantes en fecha 30 de noviembre de 1997 suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra de la finca registral nº NUM000 conocida como DIRECCION000 , sita en el término de Ibiza, con una superficie aproximada de 4000 metros cuadrados en la que existe una casa, por una duración de quince años y una renta de 36.000.000 pesetas para toda la duración del arrendamiento, a abonar a razón de 1.200.000 pesetas los meses de junio y diciembre de todos los años de vigencia del contrato.

En la cláusula séptima se estableció un derecho de opción a favor de la arrendataria con, entre otras, las siguientes condiciones:

- El precio de la futura venta era de 50.000.000 pesetas.

- Se computarán como parte del precio las cantidades que hasta el momento de ejercitar la opción haya satisfecho la parte arrendataria en concepto de renta, por lo que las mismas serán deducidas del expresado precio de compraventa pactado.

- La cantidad que resultara de la operación anterior será satisfecha por la parte arrendataria, en dos mitades iguales, pagaderas a los dieciocho y treinta y seis meses, respectivamente, desde que se hubiere ejercitado la opción de compra.

- Se entenderá ejercitada la opción de compra por la parte arrendataria a partir del momento que requiera a la parte arrendadora en la persona de don Federico .

- El precio de la opción es el mismo estipulado para la renta, teniendo tal condición indistintamente según se ejercite uno y otro derecho de los contenidos en el contrato.

En fecha 30 de julio de 2008 los Sres. Olga Leandro Flora Federico interpusieron demanda de juicio ordinario contra doña Antonieta interesando la resolución del contrato de arrendamiento que vinculaba a los hoy litigantes, por cesión inconsentida.

En fecha 30 de noviembre de 2009 recayó sentencia en aquel procedimiento, por la que se estimaba íntegramente la demanda y se decretaba la resolución contractual interesada.

Dicha sentencia fue confirmada por la dictada por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial de fecha 22 de noviembre de 2010.

TERCERO.- Considera la Sra. Antonieta que en fecha 10 de diciembre de 2008 y 15 de enero de 2009 ejercitó su derecho de opción con el envio por conducto notarial a los hoy demandados de las cartas que obran a los folios 16 y siguientes.

Los demandados se opusieron a su pretensión, entre otros motivos, por considerar que la opción de compra se encontraba prevista en un contrato de arrendamiento que quedó resuelto con carácter previo al ejercicio de la opción de compra.

La juez de instancia en su sentencia desestimó la demanda al haber quedado acreditado que la parte demandante ejercitó la opción de compra con posterioridad a que la parte demandada le hubiera comunicado su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, de tal forma que, tratándose de negocios jurídicos coligados ambos, el arrendamiento y la opción de compra, resuelto el primero por incumplimiento imputable al arrendatario, decae el segundo.

CUARTO.- El contrato de opción de compra tiene un carácter generalmente unilateral, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción y puede ser un contrato autónomo o independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esa modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja, en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado.

En relación al contrato de arrendamiento con opción de compra tiene declarado el Tribunal Supremo que, en tanto no se ejercite la opción pactada, la relación que vincula a las partes es meramente locativa y una vez ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por el optante, se agota el arrendamiento y la opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa, que nace a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación, con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción.

Es cierto, como señala la parte hoy apelante en su recurso, que el Tribunal Supremo viene estableciendo en constante y uniforme doctrina que la opción de compra consiste en conceder al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.

Pero aquí se plantea determinar si la demandante tiene derecho o no a la opción de compra pactada en el contrato de arrendamiento de la finca nº NUM000 propiedad de los demandados o si cabe entender que dicha opción concedida ya no podía ejercitarse al haberse producido causa de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones asumidas.

Estima este Tribunal que la decisión correcta es la adoptada por la juzgadora de instancia en su sentencia por cuanto la demanda interpuesta por los Sres. Olga Leandro Federico Flora , interesando la resolución contractual por cesión inconsentida se presentó el 30 de julio de 2008, en fecha 3 de octubre de 2008, se acordó emplazar a la demandada, quien hasta el 10 de noviembre de 2008 no envió a don Federico una carta por conducto notarial a un domicilio distinto del que consta en el contrato y que fue devuelta por "dirección incorrecta" -documental de los folios 15 y siguientes-.

Aún siendo la opción de compra y el arrendamiento dos relaciones jurídicas distintas, las partes hoy litigantes quisieron ligarlas o vincularlas, constituyendo una serie de derechos y obligaciones relacionadas que no pueden aislarse una de otra, sino que forman un conjunto obligacional conectado en el que el incumplimiento de una obligación por alguno de los contratantes ha de repercutir necesariamente en el ejercicio y exigibilidad del cumplimiento del resto de derechos y deberes que el contrato contiene.

Lo cierto es que en el caso de autos cuando la parte demandante remitió el primer requerimiento intentando ejercitar el derecho de opción, ya había incurrido en causa de resolución contractual, puesto que la parte demandada en fecha 30 de julio de 2008 - momento al que habrá que estar en virtud del principio de la perpetuatio jurisdictionis y de lo dispuesto en el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - había interpuesto contra la misma demanda de juicio declarativo de resolución de arrendamiento por cesión inconsentida, que finalizó por sentencia de fecha 30 de noviembre de 2009, confirmada por la de 22 de noviembre de 2010, que decretaba la resolución contractual por cesión inconsentida de la finca arrendada por parte de la arrendataria.

Recordar también que el hecho de que se declarara por el juzgado que la consignación de renta realizada por la hoy apelante estaba bien hecha, en modo alguno incide en la decisión de la presente cuestión litigiosa, ya que la resolución del contrato no determina sin más la extinción de la obligación de pago de las rentas, sino que dicha obligación subsiste en tanto no se produce el desalojo de la finca arrendada.

Se denuncia por la parte hoy apelante que las sentencias que cita el juez a quo en su resolución hacen referencia a supuestos fácticos distintos de los que aquí concurren. Tal hecho tampoco incide en la resolución de la presente cuestión litigiosa, ya que la juez de instancia se limita a reproducir la doctrina general que aquellas sentencias recogen en supuestos de arrendamientos con opción de compra.

QUINTO.- De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se confirma el pronunciamiento de la resolución de instancia respecto de las costas de la primera instancia y se imponen a la parte apelante las causadas en este segundo grado jurisdiccional.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por los apelantes, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador doña Buenaventura Cuco Sosa en nombre y representación de doña Antonieta contra la sentencia de fecha 17 de enero de 2012 dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza , en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3.- Con pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a que la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.

INFORMACION SOBRE RECURSOS

Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las resoluciones dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente .- Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la resolución, sucrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos .- Las parte podrán pedir aclaración de la resolución o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15º de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.