Sentencia Civil Nº 435/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 573/2010 de 07 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00435/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7009293 /2010

RECURSO DE APELACION 573 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 564 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de TORREJON DE ARDOZ

De: Marcelina , Pedro Francisco

Procurador: IGNACIO MELCHOR ORUÑA

Contra: HERCESA INMOBILIARIA, S.A.

Procurador: MARÍA DEL PILAR MOYANO NÚÑEZ

Ponente : ILMA. SRA. DÑA. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

SENTENCIA Nº 435

Magistradas:

ILMA. SRA. DÑA. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. DÑA. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. DÑA. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a siete de noviembre de dos mil once. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 564/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 3 de Torrejón de Ardoz , seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada e impugnante, HERCESA INMOBILIARIA, S.A., representada por la Procuradora Dña. María del Pilar Moyano Núñez, y de otra, como demandados-apelantes, Dña. Marcelina y D. Pedro Francisco , representados por el Procurador D. Ignacio Melchor Oruña.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ .

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Torrejón de Ardoz, en fecha 15 de octubre de 2009 se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por HERCESA INMOBILIARIA S.A., representada por el Procurador don Javier García Guillén, y:

DECLARO VIGENTE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA de 27 de noviembre de 2006 de la vivienda unifamiliar en hilera "adosado tipo M1: Miramadrid, S5, NUM000 , número NUM001 ", construida sobre la "parcela de forma rectangular que linda por su frente con calle S05E03, en línea curva de 9'20 m, por la derecha entrando con parcela NUM002 , en línea recta de 25'12 m, por la izquierda entrando con parcela NUM003 , en línea recta de 25,28 m, por su fondo con parcela NUM004 , en línea recta de 9,20m", inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Torrejón de Ardoz al Tomo NUM005 ,Libro NUM006 , Folio NUM007 , Finca NUM008 , inscripción 1ª, y determino la OBLIGACIÓN POR don Pedro Francisco y doña Marcelina DE COMPARECER ANTE NOTARIO, firme que sea la sentencia, PARA OTORGAR ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON PAGO SIMULTÁNEO DE LAS CANTIDADES PACTADAS EN LA ESTIPULACIÓN SEGUNDA DEL CONTRATO Y ENTREGA DE LLAVES.

CONDENO A don Pedro Francisco y doña Marcelina A PAGAR LA CANTIDAD DE CIENTO DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS VEINTINUEVE EUROS OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (118.629'83 E) más los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial (11 de julio de 2008).

Todo ello con imposición de las costas procesales causadas."

Posteriormente, se dicto Auto de aclaración en fecha 13 de noviembre de 2009 cuya parte dispositiva contiene el tenor literal siguiente:

"SE ACLARA la Sentencia de fecha 15 de octubre de 2009 en el sentido siguiente: DONDE DICE: Todo ello con imposición de las costas procesales causadas, DEBE DECIR todo ello sin imposición de las costas procesales causadas"

SEGUNDO .- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO .- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de noviembre del presente año.

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En el escrito rector del procedimiento del que este recurso trae causa, se interesaba que se declarase vigente el contrato de compraventa suscrito entre las partes respecto de la vivienda unifamiliar en hilera "adosado tipo M1: Miramadrid, S5, NUM000 , nº NUM001 ", obligando a los demandados a comparecer ante notario para otorgar escritura de compraventa con pago simultáneo de las cantidades pactadas en la estipulación segunda del contrato y entrega de llaves, condenando igualmente a los demandados a abonar la cantidad de 118.629,83 €, más los intereses legales, y todo ello en base a los siguientes hechos: las partes suscribieron un contrato de compraventa, sobre la vivienda antes descrita, el 27 noviembre 2006; en la estipulación segunda del citado contrato se fijó el precio de la vivienda y parcela en 477.869 €, IVA no incluido, en la misma estipulación se pactó que las cantidades entregadas a cuenta por los compradores serían avaladas por entidad de crédito; en cumplimiento de esa obligación, la actora entregó aval emitido por Banco Santander Central Hispano por importe de 118.629 con 83 €, cantidad a cuenta satisfecha por los demandados; en la estipulación tercera del contrato, la vendedora se obligaba a entregar la vivienda antes del 30 diciembre 2007, dicho plazo se entendería prorrogado tres meses más, si hubiera necesidad, y los compradores no se opusieran dentro de los diez días siguientes a la oportuna comunicación; la obra fue finalizada el 8 noviembre 2007, comunicándose a los demandados esta circunstancia el 12 diciembre del mismo año y emplazándoles para los días 27 y 28 diciembre, a efectos de otorgar la correspondiente escritura pública; con fecha 17 diciembre 2007, los demandados dirigieron comunicación a la actora en la que ponían en su conocimiento su decisión de no escriturar el inmueble hasta que no dispusiera de las pertinentes licencias administrativas; la licencia de primera ocupación fue solicitada el 30 noviembre 2007 y concedida el 31 enero 2008; los demandados no comparecieron los días 27 y 28 diciembre 2007 a la notaría para el otorgamiento de la escritura, siendo que el 31 diciembre 2007, mediante burofax, comunicaron a la actora su decisión de rescindir el contrato haciendo uso de la cláusula tercera del mismo; a dicha resolución se opuso la demandante el 9 enero 2008, remitiendo carta certificada con acuse de recibo; con fecha 27 mayo 2008, el banco avalista ha sido requerido por el juzgado de primera instancia número 53 de Madrid, en autos de ejecución de título no judicial instados por los ahora demandados, para ingresar la cuenta de consignaciones la cantidad avalada, así como 35.588,94 € para intereses y costas; de todo lo que antecede deduce la demandante que los demandados no tenían intención de cumplir el contrato y lo que pretendían, en definitiva, era la recuperación de las cantidades entregadas a cuenta.

Con fecha 15 octubre 2009, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Torrejón de Ardoz dictó sentencia estimando parcialmente la demanda por entender, admitiendo los hechos alegados por el actor, que el retraso en un mes en la entrega de la vivienda no justificaba la resolución de la compraventa, que la causa por la que los demandados comunicaron su decisión de resolver el contrato respondía exclusivamente a su interés en adquirir otra vivienda de mayor tamaño y menor precio, que efectivamente compraron, y que, consecuentemente, debía declararse la subsistencia del contrato, condenando a los demandados a la devolución de la cantidad que, como consecuencia de la ejecución judicial del aval, debió ingresar la actora; la sentencia desestimó la pretensión de que se condenase a devolver las cantidades consignadas por Banco de Santander para intereses y costas toda vez que no costaba que dicha tasación y ejecución se hubiera practicado. Frente a esta resolución se formaliza recurso de apelación por los demandados e impugnación por la actora.

SEGUNDO .- Articulan los recurrentes un único motivo en el que se denuncia la infracción del artículo 1.124 del CC . Mantienen, en esencia, que la sentencia apelada yerra al concluir con que se produjo un retraso de tan sólo un mes en la entrega de la vivienda, cuando ha quedado acreditado que la vendedora comunicó a los compradores la concesión de la licencia de primera ocupación el 15 febrero 2008, citándoles para la firma de la escritura el 4 marzo, es decir, más de dos meses después sobre la fecha pactada y que, además, la resolución del contrato que comunicaron a la actora dentro de los 10 días siguientes al vencimiento del plazo pactado, 30 diciembre 2007, y haciendo uso de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, debe desplegar todos sus efectos ya que con ello denegaron la prórroga de los tres meses para la entrega, prórroga que unilateralmente la demandante se había concedido, haciendo una interpretación interesada del contrato, el 23 agosto 2007.

Una reiterada Jurisprudencia ha venido a establecer que debe respetarse el principio de conservación del negocio jurídico, exigiendo, en líneas generales, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado ( sentencia de 3 abril 1981 ), siendo que no bastará el mero retraso para declarar resuelto el contrato ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ). Igualmente, ( STS de 22 de mayo de 2003 ), se ha reiterado que cuando el retraso no causa la frustración del fin perseguido con la celebración del contrato, al no conllevar la inutilidad de la prestación para el acreedor, no se está ante un supuesto de resolución por incumplimiento, sino tan sólo de mora y que la falta de obtención de cédula de primera ocupación no determina incumplimiento por parte de la vendedora cuando no hay compromiso contractualmente asumido en tal sentido, sin perjuicio de la obligación del vendedor de entregar la vivienda en condiciones aptas para ser habitadas, resultando elemental la necesidad de disponer, entre otros elementos, de agua y luz eléctrica, formando parte del núcleo de la obligación esencial del vendedor la entrega en tales condiciones. La doctrina expuesta, considerando los hechos que han quedado acreditados y no discutidos, debe conducir a la desestimación de la apelación.

Aun admitiendo que los compradores, haciendo uso del contenido de la estipulación a la que se refiere al recurso, hubieran denegado la prórroga del plazo para la entrega de la vivienda, es evidente que no ha existido el incumplimiento esencial por parte de la vendedora cuando al plazo pactado para la entrega de la vivienda en el contrato, el 30 diciembre 2007, la vivienda estaba finalizada, contaba, tal y como se les comunicó mediante carta fechada el 12 diciembre 2007, con certificado final de obra desde el 8 noviembre 2007, siendo que además estaba pendiente de un trámite administrativo cual era la licencia de primera ocupación, concedida el 31 enero 2008, trámite que por sí solo no impedía el otorgamiento de la escritura ni la frustración del negocio jurídico; la falta de formalización de la compraventa fue pues por causa exclusivamente imputable a los demandados cuya discrepancia con la sentencia recurrida debe ser desestimada.

TERCERO .- El impugnante, HERCESA, combate la desestimación de su última pretensión y, en concreto, el rechazo de la sentencia a condenar a los demandados a abonar, además del principal de 118.629,83 euros que en ejecución del aval reclamaron al Banco de Santander y que éste consignó en el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid a cargo de la actora, los intereses y costas que se tasen y liquiden en dicho procedimiento en el que obra la consignación, por parte de la demandante, por importe de 35.588,99 euros. Mantiene el impugnante que lejos de ser un hecho incierto la liquidación y tasación, la realidad es que la demandante se ha visto obligada a realizar la consignación como consecuencia de una acción injusta de los aquí demandados, que han pretendido la ejecución de un aval cuando no concurrían las circunstancias para ello, consecuentemente, alega, debe condenarse como se pide sin perjuicio de que un desistimiento en aquélla ejecución impida la efectividad de esta condena. La impugnación va a ser desestimada por los mismos razonamientos de la resolución recurrida.

Como dice el Juzgador "a quo" la pretensión de la actora se basa en un hecho incierto; sin perjuicio de que efectivamente se haya hecho la consignación, no consta practicada en la ejecución, ni la liquidación de intereses ni la tasación de costas, -puede, desde luego, oponer el banco ejecutado la excepción del art. 583.2 de la LEC -, ni, por supuesto, la petición de entrega por parte de los allí ejecutantes y aquí demandados.

QUINTO .- La desestimación del recurso de apelación y de la impugnación, determina la expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al apelante y al impugnante, respectivamente, en virtud de lo que dispone el art. 398.1 de la LEC , en relación con el art. 394.1 del mismo texto legal.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Ignacio Melchor Oruña en representación de DÑA. Marcelina y D. Pedro Francisco , así como la impugnación formalizada por la Procuradora Dña. María del Pilar Moyano Núñez en representación de HERCESA INMOBILIARIA, S.A, ambos frente a la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Torrejón de Ardoz en fecha 15 de octubre de 2.009, en su procedimiento de juicio ordinario nº 564/2008 , que debemos confirmar íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada al recurrente e impugnante, respectivamente.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por las Magistradas que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a