Sentencia Civil Nº 435/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 338/2011 de 30 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0001746

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 338/2011- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000296/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE SUECA

Apelante: SAN SOFI SL.

Procurador.- SILVIA GASTALDI ORQUIN.

Apelado: DÑA. Candelaria Y D. Teodulfo .

Procurador.- ROSARIO ARROYO CABRIA.

SENTENCIA Nº 435/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a treinta de junio de dos mil once

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 000296/2009, promovidos por DÑA. Candelaria Y D. Teodulfo contra SAN SOFI SL sobre "reclamación de resolución de contrato de compraventa ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por SAN SOFI SL, representado por el Procurador D/Dña. SILVIA GASTALDI ORQUIN y asistido del Letrado D/Dña. SALVADOR FERRER GIMENEZ contra DÑA. Candelaria Y D. Teodulfo , representado por el Procurador D/Dña. ROSARIO ARROYO CABRIA y asistido del Letrado D./Dña. ERNESTINA MORENO MARTI.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE SUECA, en fecha 3.11.10 en el Juicio Ordinario - 000296/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D Enrique Serra, en representación de D Teodulfo y D Candelaria debo DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato suscrito entre los actores y SAN SOFI S L el 18 de enero de 2006, y debo condenar y condeno a dicha mercantil a que abone a los demandantes la cantidad de VEINTE MIL SETECIENTOS EUROS, ( 20.700.-) más el interés legal correspondiente de dichas cantidades, con expresa imposición de costas al demandado."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de SAN SOFI SL, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de DÑA. Candelaria Y D. Teodulfo . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 22.6.2011.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda ejecutando la acción de resolución del contrato de compraventa celebrado con la demandada el 18 de abril de 2006 y solicitando se condene a la demandada a devolver las cantidades entregadas a cuenta por importe de 20.700 €., y al resarcimiento de daños y al abono de intereses; todo ello, derivado del incumplimiento de la vendedora al no haber entregado la vivienda en el plazo pactado, transcurrido mas de un año desde la fecha prevista. Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimó la demanda al concluir el Juez a quo que la fecha de entrega era un elemento esencial en el contrato, que existió un retraso no justificado, ni por el interdicto, ni por el abandono de la constructora. Ante esta resolución, por la representación de la parte demandada se formuló recurso de apelación, alegando como motivo "error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de las normas interpretativas de los contrato", sosteniendo en síntesis que: si atendemos a las reglas de interpretación de los contratos, vemos que en el que unía a las partes y en concreto en la cláusula séptima, no se estableció un termino exacto y esencial de que en el mes de septiembre de 2007 debían estar finalizadas las obras, solo era una mera previsión, la literalidad en este contrato es clara, por tanto, tratándose de una mera previsión de entrega, y no de un plazo esencial, no se puede achacar a mi mandante incumplimiento en sus obligaciones contractuales, lo bien cierto es que los motivos que produjeron dicho retraso de ningún modo pueden ser achacables a mi representada puesto que fueron totalmente imprevisibles, así el interdicto de obra y el abandono de la obra por el constructor, evidencia claramente que las obras estuvieron paralizadas por causas ajenas en todo a mi representada, considera el Juzgador probado que la finalidad del contrato se vio frustrada al tener los compradores que buscarse una casa para vivir tras haber contraído matrimonio el día 29 de Septiembre de 2008, pero cuando los actores contrajeron matrimonio las viviendas se encontraban pendientes de la concesión de la licencia de primera ocupación, que se concedió por parte del Excmo. Ayuntamiento de Sueca en fecha 25 de Noviembre de 2008, llama especialmente la atención la fecha en que el contrato de arrendamiento de vivienda fue suscrito, el día 1 de enero, pero lo que resulta aún más relevante es que al el momento de suscribir el contrato los demandantes sabían que estaban citados para escriturar el día 8 de enero y que tanto el certificado final de obras, como la licencia de primera ocupación se encontraban ya concedidas, la demandada remitió un burofax, en fecha de 17 de diciembre, adjuntando dicha documentación, por tanto, siendo que en un periodo de 8 días podían disponer de su propia vivienda, la cual había sido reformada según sus exigencias, el contrato no se había frustrado, si bien los demandantes optaron por incomparecer en la notaria a pesar de haber sido requeridos en varias ocasiones, ante esta situación siendo que quienes estaban incumpliendo el contrato eran ellos, la demandada se vio obligada a tener que dar el contrato por resuelto, puesto que la propia entidad financiera, ante las cargas que se estaban produciendo busco a un comprador, por todo lo expuesto no puede entenderse como el Juzgador de instancia ha considerado que quien incumple el contrato es la demandada y no los actores, quienes por razones que desconocemos decidieron no escriturar la vivienda y suscribir ocho días antes un contrato de arrendamiento, si persistía su necesidad de adquirir una vivienda, actuando con total mala fe, y pretendiendo recuperar las cantidades entregadas a cuenta amparándose en el retraso habido en la finalización de las obras, que se había producido por causa de fuerza mayor no imputable a la demandada.

SEGUNDO.-

Partiendo de las alegaciones del recurrente la primera cuestión que planteó en su recurso es la de que el término de entrega de la vivienda no se constituyó como esencial sino como una mera previsión. El Juez a quo llegó a una conclusión diferente al concluir en el fundamento de derecho cuarto que el plazo pactado se configuró como un elemento esencial del contrato y ello por la interpretación de la cláusula séptima conforme sus términos (artículo 1281 del C.C .). El recurrente partiendo de la misma regla interpretativa sostuvo en su recurso la conclusión contraria. Entre nosotros, doctrinalmente hablando, no existe discusión de que la entrega del inmueble es la obligación esencial del vendedor, sin embargo el término en que ella suceda no siempre es esencial, y en este sentido existe una corriente doctrinal que sostiene que la fecha siempre será esencial por mora de los artículos 1256 del Código Civil , de la legislación de consumidores y usuarios Disposición Adicional Primera, 5.º, de la Ley 26/1984 de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que prohíbe un plazo excesivamente largo o insuficientemente indeterminado"; del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artículo 60 , que obliga a comunicar la fecha de entrega, por el artículo 85 que califica de abusivas las cláusulas en donde la de fechas de entrega sean "meramente indicativas", y por el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios y al art 5.5 RD 515/1989 que exige que en los contratos de compraventa de viviendas conste con toda claridad la fecha de entrega", (El contrato de compraventa de inmuebles y su resolución, de Tomasa ). Ahora bien, el Tribunal Supremo ha venido manteniendo el criterio de que fijado el plazo de entrega, salvo su concreción como un término esencial, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el cumplimiento de la obligación de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstructiva al cumplimiento de lo convenido que por su transcendental importancia pueda justificar su resolución", (s. TS. sentencias de 20 de noviembre de 1984 , numero 891/2006 de 22 de septiembre), por lo que en la concurrencia de un mero retraso se podrá acudir a la acción del artículo 1101 del CC. En el contrato de compraventa (folio 8 a 17 ), celebrado entre las partes litigantes, concretamente en la cláusula séptima se estableció " el apartamento será entregado a la compradora durante el mes de septiembre de dos mil siete ... o con anterioridad si estuviese terminado", y además en su apartado segundo establece la demora en la fecha, en un plazo de 60 días, en el cual no puede el comprador reclamar responsabilidad alguna. La interpretación de esta cláusula nos lleva a coincidir con el Juez a quo en la medida que el apartado segundo deja claro " a sensu contrario" que si transcurrido este plazo de 60 días no se ha entregado el apartamento se puede reclamar " responsabilidad o indemnización" por esa causa, la que no tendría razón de ser si el plazo de entrega hubiera sido una "mera previsión" como mantiene el recurrente. Esta precisión contractual nos permite aceptar que en la cláusula contractual el plazo de entrega si que se recogió como esencial, conforme el tenor de su palabras (artículo 1281 del C.C .). Pero es que además de ello los actos posteriores de las partes inciden en esta misma conclusión por cuanto los demandantes con fecha de 2 de diciembre de 2008, ya remitieron el primer buro fax resolviendo el contrato y solicitando la devolución del dinero entregado (f. 55 y 56), y la vendedora al contestarlo si bien no aceptó la resolución si que admite la existencia de demora en la entrega de la viviendas, aunque la achaca a causas no imputables a ella. Lógicamente la aceptación por la demanda de demora en la entrega nos sitúa en el mismo entendimiento sobre que el plazo si que se configuró en el contrato como algo mas que como una mera previsión, (artículo 1282 del C.C .). Pues la ambigüedad y falta de claridad respecto a las acciones que pueden ejercitar los compradores transcurridos 60 días después de la fecha pactada de entrega, (cláusula séptima párrafo segundo) no puede ser interpretada favorablemente a quien ha generado esta oscuridad, (artículo 1288 del C.C .) es decir el vendedor, sino que debe serlo en el sentido de que transcurrido este plazo la actor podrá ejercitar todas las acciones derivadas de la falta de la entrega de la vivienda, entre ellas la resolución del contrato.

TERCERO.-

En segundo lugar en el recurso se ha justificado el retraso en la existencia de causa de fuerza mayor, que ha cuantificado en dos circunstancias la paralización de la obra derivada del interdicto de obra nueva que se les interpuso y el abandono de la obra por parte de la constructora.

Para resolver esta cuestión debe atenderse al artículo 1462 del Código Civil que establece que "se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador", en base a ello la obligación del demandado no terminaba con la finalización de la ejecución de la obra y por tanto la emisión del certificado final de obra no produce el cumplimiento de esta obligación, pues también comprende obtener la licencia de primera ocupación ( S. Tribunal Supremo de 3 noviembre 1999 ), a fin de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el destino pactado, y además conforme el artículo 1097 del Código Civil con todos sus suministros y servicios. Conforme el contrato de compra-venta la vivienda debía estar entregada en el mes de septiembre de 2007, a lo que se añade el plazo de 60 días que recoge el apartado segundo de la cláusula séptima, con lo que nos podemos dirigir hasta el mes de diciembre del año 2007 ; sin embargo, según el certificado de final de obra (folio 124) la obra se terminó el 12 mayo 2008, y la licencia primera ocupación se entregó el 25 noviembre en de 2008 (folio 126) y los demandante no son requeridos para otorgar escritura pública hasta el 8 enero 2009, negándose a ello (folio 126). Es decir, el apartamento se terminó siete meses después de la fecha de entrega y la entrega se demoró un año y casi cuatro meses. La recurrente ha sostenido que en esta demora concurrió la fuerza mayor que ha justificado en dos circunstancias: primero el interdicto de obra nueva que interpusieron los propietarios de las casas que lindaban en la parte posterior con el solar de la promotora, a su vez demandada en este procedimiento instó juicio declarativo en ejercicio de la acción negatoría de servidumbre, y hasta el 4 febrero 2009 no se suscribió acuerdo con esos propietarios, (folio 103 a 105) en el cual la demandada cedió a los demandantes interdictales cinco plazas de garaje del edificio ya construido; así mismo con la contestación a la demanda se aportó la denuncia formulada contra los administradores de la empresa demandada por no haber paralizado la obra a pesar del acuerdo judicial de la suspensión. En la valoración estos extremos la Sala coincide plenamente con el Juez a quo por cuanto como indicó la existencia del procedimiento penal contra la promotora, por no haber paralizado la obra a pesar de los requerimientos judiciales, excluye en principio la causalidad entre la dilación producida y el interdicto de obra nueva. Se ha alegado que el segundo lugar como causa de dilación el abandono de la obra por parte de Construcciones Francisco Roselló S.L., y se acompañó la Sentencia dictada por el Juzgado de la Mercantil número dos, con el número 106/2008, en el procedimiento 147/2008 en el que aquélla se allanó a la pretensión económica de contrario; sin embargo, esta prueba no desvirtúa la declaración de don Imanol , en el acto del juicio, señalando que la obra como tal solo estuvo parada durante el mes de agosto. La valoración probatoria nos lleva a concluir igual que Juez a quo en que los motivos alegados no han sido acreditados por él demandado como justificadores de retraso en la entrega de la los apartamentos, en el ámbito de la carga probatoria del artículo 217 de la LEC .. Pero es que además de ellos el recurrente incluye éstas dos causas dentro del campo de la fuerza mayor y recuérdese que nuestro derecho a que ya es definida en el artículo 1105 del C.C ., como un suceso previsto pero inevitable, ninguno de los supuestos se puede considerar como encuadrar dentro de de este presupuesto del del término legal cuanto en el caso del interdicto de obra nueva, es evidente que si aquel nació fue porque el demandado infringió los derechos posesorios de los demandantes, interdictales, por tanto no estamos ante un acto de un tercero sino estamos ante un acto propio de la promotora y en cuanto tal queda fuera de la figura de la fuerza mayor, lo mismo se puede decir respecto de la suspensión por el abandono de la obra por la constructora, pues la promotora se dedica habitualmente a esta actividad y tiene conocimiento de todas las incidencias que pueden producirse y por tanto ésta excluye la imprevisibilidad que se alega en esta materia. Por ello en conclusión, esta relación no puede prosperar primero porque nos han probado la causalidad entre las partes alegadas y la demora en la entrega del apartamento y en segundo lugar porque no se ha acreditado en aquellas circunstancias concurran los requisitos para encontrarnos ante un supuesto de fuerza mayor.

En último lugar, ha sostenido la recurrente en que quien en realidad incumplió el contrato fueron los actores porque no acudieron a firma del mismo cuando fueron requeridos en enero del año 2009; sin embargo, los argumentos anteriormente expuestos ya desvirtúan esta consideración, por cuanto el incumplimiento nació del retraso en la entrega y por tanto el que con posterioridad a este incumplimiento los actores no escrituraran no implica un nuevo incumplimiento en aquellos sino una actitud coherente con la resolución comunicada por burofax y con el hecho de la trascendencia que tenía la fecha de la entrega de la vivienda. Debiendo aquí recordar por además los actores contraen matrimonio antes incluso de que los demandados le requieran para la entrega de la vivienda.

CUARTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Gastaldi, en nombre y representación de la mercantil san Sofi, S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sueca, el día 3 de noviembre de 2010, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 296/2009.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º , procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional (artículo 477.2 núm. 3 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a los Acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 2000, elevados a doctrina por el propio Tribunal en la sucesivas resoluciones dictadas sobre la materia; dichos recursos, habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre , con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.