Sentencia Civil Nº 435/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 3751/2015 de 26 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A

Audiencia Provincial de Sevilla

Sección Quinta Ponente Sr. Conrado Gallardo Correa Rollo n.º 3751/2015

Juzgado n.º 1 de Coria del Río

Autos n.º 335/2014

Ilmos. Sres.:

Don Juan Márquez Romero

Don Conrado Gallardo Correa

Don Fernando Sanz Talayero

En la ciudad de Sevilla a 27 de noviembre de 2.015.

Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla los autos de juicio ordinario n.º 335/2014 sobre nulidad de acuerdos de junta de propietarios de una comunidad de parcelas, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Coria del Río, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por Doña Gabriela , DNI NUM000 , Doña Guillerma , DNI NUM001 , y Don Blas , DNI NUM002 , mayores de edad y vecinos de Coria del Río (Sevilla), representados por la Procuradora Doña Manuela Ortega Díaz y defendidos por el Abogado Don Jesús Guerra de Caso, contra la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 de Coria del Río (Sevilla), CIF NUM003 , representada por el Procurador Don Francisco Javier Díaz Romero y defendida por la Abogada Doña Guadalupe Molina Mateos. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la primera de las mencionadas partes contra la sentencia proferida por el expresado Juzgado en fecha 2 de marzo de 2.014 , resultan los siguientes antecedentes de hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: 'ESTIMA PARCIALMENTE la demanda por la procuradora Dª Manuela Ortega Díaz en nombre y representación de Dª. Gabriela , Dª. Guillerma y D. Blas , y DECLARO NULO el acuerdo 6º de la junta de propietarios de 6/2/14, eliminando de dicho acuerdo la mención 'se aprueba por mayoría (salvando el voto de las parcelas NUM004 , NUM005 y NUM006 y con el voto en contra de la parcela NUM007 ) que se corte el agua todo el que deba más de 200 euros' CONDENANDO a CCPP URBANIZACIÓN000 a estar y pasar por dicha declaración, con declaración de oficio de las costas causadas'.

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte demandada, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 25 de noviembre de 2.015 para la deliberación, votación y fallo.

Vistos, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- La parte actora recurre la sentencia que estima parcialmente su demanda solicitando que se dicte otra en la que, además del pronunciamiento favorable que contiene la apelada, se hagan las siguientes declaraciones:

1.- Falta de legitimación pasiva, por consiguiente nulidad radical de la contestación a la demanda presentada de contrario, no considerando parte legitimada la demandada por ir en contra, según lo alegado, de lo establecido en el artículo 10 de la LEC y vulnerar los artículos 21, letras e y f , y artículo 13, ambos de los estatutos, y 14, 17.9 y 19.3, entre otros de la LPH .

2.- Nulidad de la convocatoria de la junta general ordinaria a celebrar el 6/02/14, por haber vulnerado, según lo alegado, el artículo 23 de los Estatutos de la Comunidad.

3.- Nulidad de la convocatoria de junta general y propia junta general celebrado el 6/02/14, por haber vulnerado, según lo alegado, el número 2 del artículo 16 de los estatutos de la comunidad.

4.- Nulidad de la junta general ordinaria celebrada el 6/02/14, según lo alegado, por indebida privación del derecho al voto.

5.- Nulidad del acuerdo adoptado en el punto 6 del orden del día y acta de la junta celebrado el 6/02/14, referido a la aprobación de las deudas con la comunidad que tienen sus comuneros, así como la aprobación de la autorización al presidente y/o administrador para proceder judicialmente contra los requeridos que no abonen la deuda; al ser nula la deuda de los actores.

6.- Nulo el acuerdo adoptado en el punto 5 del orden del día de la junta impugnada, la pretendida modificación estatutaria, según lo alegado, ya que aunque aprobada por mayoría se requiere la unanimidad, unanimidad que no se consigue.

Segundo .- El acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada en la junta celebrada el día 11 de julio de 2.014 fue el de 'allanamiento procesal a las peticiones de la demanda, previo estudio de la misma'. Por tanto el mandato no es incondicional, sino sometido a un estudio previo. En la circular informativa que emitió el presidente de la comunidad el día 8 de agosto de 2.014 se afirma que ese estudio previo llevado a cabo por la dirección letrada determinó la imposibilidad jurídica de allanarse. El motivo de esa imposibilidad es la inconcreción del suplico de la demanda y la circunstancia de que la petición de nulidad de la junta impugnada en su totalidad, como al parecer se pide en la demanda, implicaba la nulidad de acuerdos que en realidad no eran discutidos.

Esas razones ciertamente no son despreciables. Se aprecia una clara inconcreción del suplico de la demanda que no es fácil de integrar con lo que se dice en el cuerpo del escrito, puesto que en la demanda no estaba claro si el actor pedía la nulidad de algunos acuerdos, que eran los que discutía, o de la totalidad de los acuerdos, incluso los no conflictivos. El Presidente de la Comunidad de Propietarios, como representante legal de la Comunidad, está autorizado para interpretar los acuerdos de la Junta de Propietarios en el sentido más acorde a los intereses de la Comunidad, sin perjuicio de responder personalmente ante ella si no se ha ajustado a las instrucciones recibidas y por ello ha ocasionado perjuicios. Pero incluso aún cuando conteste una demanda contra instrucciones claras, expresas e inequívocas, la consecuencia no puede ser la nulidad de la contestación, que es un acto procesal válidamente realizado al haberlo llevado a cabo quien tiene la representación legal de la Comunidad, sino en todo caso el que no se entiendan relevantes a los efectos de la sentencia unos argumentos o excepciones que contravienen claramente la voluntad de la Comunidad.

Procede pues desestimar la primera de las peticiones de la parte recurrente.

Tercero .- Igual suerte desestimatoria debe correr la segunda de las peticiones, relativa a la nulidad de la convocatoria al no haberse respetado los 15 días de antelación con que debía haber sido convocada la junta ordinaria de 6 de febrero de 2.014 impugnada. La mera infracción del plazo no constituye por sí misma motivo de nulidad de la convocatoria, salvo que como consecuencia de la misma se haya impedido asistir o participar con plenitud a algún propietarios. En el caso de autos la parte actora asistió a la junta, intervino en la misma y no consta que no pudiese discutir asunto alguno por falta de plazo para prepararlo, por lo que no se estima probado que la infracción del plazo estatutario le causara perjuicio alguno.

Cuarto .- Aunque el tercer motivo del recurso hace referencia al artículo 16.2 de los estatutos, en realidad en la demanda se refería la parte actora al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , que permite a los propietarios proponer asuntos para que sean tratados en la junta, debiendo incluirlos el Presidente en el orden del día. La infracción de este precepto sin embargo puede dar lugar a una acción judicial para que se convoque una junta donde se trate el asunto en el que tiene interés el copropietario, pero no a la nulidad de la junta en el que no se haya incluido a pesar de ser obligatorio. Si no se ha tomado ningún acuerdo, no cabe pedir la nulidad ni obviamente del acuerdo no adoptado, ni de los restantes acuerdos que no tienen por qué ser afectados por la exclusión o no inclusión de un asunto en el orden del día. El motivo por tanto se desestima.

Quinto .- La indebida privación del derecho de voto según reiterada jurisprudencia sólo tiene relevancia si el voto omitido hubiera sido relevante para la adopción de un acuerdo contrario al que efectivamente se adoptó, lo que no ocurre en el caso de autos con respecto a ninguno de los acuerdos impugnados.

Sí podría tener relevancia a los efectos de la legitimación para impugnar por cuanto que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal sólo permite impugnar a los que hubieran sido 'indebidamente' privados de su derecho de voto. No obstante, como, aunque no se permitió votar a quien acudió a la Junta por los actores, sí pudo salvar su voto, es decir, anunciar su disconformidad con el acuerdo que pudo votar, y como tal comportamiento es suficiente conforme al citado artículo 18 para tener legitimación a los efectos de impugnar el acuerdo con el que se ha mostrado disconformidad, la privación de voto no ha producido ningún efecto perjudicial para los actores. No hay motivo por tanto para anular la Junta por esta razón, dado que si se le hubiera reconocido el derecho de voto el resultado hubiera sido el mismo, por lo que la pretensión debe ser igualmente desestimada.

Sexto .- Impugna la actora el acuerdo 6º, conforme al cual 'Se presenta la deuda que se tiene con la comunidad y se aprueba, con el voto favorable de todos los asistentes (salvando el voto las parcelas NUM004 , NUM005 y NUM006 ), autorizar al Presidente y/o al Administrador para proceder judicialmente contra los que requeridos no abonen la deuda. La deuda actual es: .... NUM004 Blas 129,25 €, NUM005 Gabriela 209,75 € y Guillerma 244,50 €...'.

El acuerdo en cuestión, en lo que afecta a la parte actora, considera pues su parcela como tres parcelas distintas, contraviniendo con ello el título constitutivo que sólo reconoce 38 parcelas, siendo una la del actor. El artículo 5 de los estatutos establece que la comunidad la integran 38 parcelas, y los artículos 16 y 18 determinan una sola cuota por parcela. La propia demandada ha aportado un informe fechado el 18 de enero de 2012 que un abogado hizo por encargo de la Comunidad para estudiar la posibilidad de que los gastos comunitarios se distribuyan por cuotas de participación. De este informe resulta, y es por tanto un hecho admitido por la demandada, que el título constitutivo no establece la cuota de participación de las distintas parcelas y que desde la constitución de la comunidad la distribución de los gastos entre las parcelas se había hecho por partes iguales. Asignar a una parcela de las 38 una cuota superior a las restantes por estimar que la misma ha sido dividida y se ha convertido en la realidad en tres parcelas supone sin duda alguna alterar el título constitutivo lo que, de acuerdo con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal requiere unanimidad.

La sentencia apelada alega que la parte actora contraviene sus propios actos en tanto en cuanto que Don Blas viene actuando como propietario de la parcela NUM004 al menos desde la Junta de Propietarios de 15 de noviembre de 2.011, en la que precisamente fue nombrado presidente como propietario de la parcela NUM004 y se permitió el voto y participación en la junta de Don Jenaro como propietario de la parcela NUM005 , que resultó elegido vocal. Igualmente en la reunión de 12 de mayo de 2.012 intervinieron y votaron Don Blas como propietario de la parcela NUM004 y Doña Gabriela como propietaria de la parcela NUM005 .

Sin embargo Doña Gabriela remitió escrito al Presidente de la Comunidad del día 21 de septiembre de 2.012 como propietaria o copropietaria de la parcela NUM008 . Igualmente Don Blas envió escrito el día 3 de junio de 2.013 oponiéndose a que se considerase que la parcela NUM008 había sido sustituida por tres parcelas distintas y anunciando que sólo contribuirá a los gastos de la comunidad pagando por una sola parcela que tiene proindiviso como ha venido haciendo hasta el momento.

En la propia contestación a la demanda se afirma que Don Blas , cuando fue presidente de la Comunidad lo que hizo fue dividir la cuota de la parcela NUM008 en tres partes idénticas y pasarla a cada uno de los copropietarios, lo que enmendó la Junta que le sustituyó pasando a cada copropietario una cuota parcelaria completa.

Como señala la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2.010 , con cita de otras en igual sentido, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella.

Los actos que atribuye la sentencia apelada a los actores no tienen el carácter de actos propios vinculantes, puesto que, de un lado, los copropietarios de la parcela NUM008 son tres y al menos uno de ellos no ha consentido nunca que, como consecuencia del acuerdo a que puedan haber llegado entre ellos para el uso y disfrute de la parcela, sea propietario exclusivo de una parcela de la comunidad y le corresponda por ello pagar una cuota completa. Por tanto a este copropietario no pueden vincularle los actos de los otros dos, ni en consecuencia a la comunidad que forman estos tres propietarios como tal.

Por otra parte los actos de los otros dos copropietarios no son inequívocos, porque el hecho de que hayan participado en dos juntas como propietarios distintos, lo que por otra parte se les ha impuesto para poder participar en la Junta, no significa que estén de acuerdo con que donde había una sola parcela en el título constitutivo haya ahora dos o tres a los efectos de contribuir a los gastos comunes. Y de hecho mucho antes del presente litigio han establecido de forma inequívoca su disconformidad con que se considere la parcela NUM008 como tres parcelas distintas a los efectos de contribuir a los gastos de la comunidad, a raíz de los acuerdos que en torno a su uso hayan podido alcanzar los copropietarios.

En definitiva no ha habido un consentimiento expreso, claro y terminante que permita entender que los hoy actores han consentido una modificación estatutaria dirigida a aumentar el número de parcelas que integran la comunidad y, más concretamente, la forma en que los propietarios de la parcela NUM008 deben contribuir a los gastos comunes, por lo que requiriendo dichos acuerdos unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , y basándose el punto 6 de la Junta de 6 de febrero de 2.014 en una distribución de gastos que no se ajusta al título constitutivo y a los estatutos, procede acordar la nulidad del acuerdo correspondiente exclusivamente en lo que afecta a los actores.

Séptimo .- Finalmente, debe considerarse nulo también el acuerdo 5º de la citada Junta de 6 de febrero de 2.014 dado que introduce una modificación estatutaria que no tiene la unanimidad que exige el citado artículo 17. Debe señalarse que el propio acuerdo señala su falta de validez si se impugna en un plazo de impugnación de 30 días, plazo que está obsoleto desde la reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, tras la cual el plazo para impugnar es de tres meses, salvo que se trate de acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo es de un año.

La modificación consiste en prever la ampliación de las parcelas de la Comunidad con aquéllas que resulten de la división de las existentes y en tomar en cuenta las adquisiciones de parcelas ya se hagan en documento público o privado. En cuanto a lo primero, la división de las fincas existentes ya está regulada en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal . En cuanto a lo segundo, las adquisiciones que se deben tener en cuenta son las que supongan válida transmisión de la propiedad conforme a lo previsto en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que la mención de los estatutos en ambos casos es innecesaria e irrelevante.

En todo caso, las modificaciones estatutarias precisan unanimidad. El argumento que utiliza la sentencia de el acuerdo se limita a recoger una división física de la parcela NUM008 no es aceptable. De un lado porque va más allá del problema de la parcela n.º NUM008 para establecer una regla general. Por otra parte porque mientras no se haya procedido a la efectiva división jurídica de la parcela, lo que, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , requeriría el consentimiento de los titulares y la aprobación de la Junta de Propietarios, no cabe entender producida ninguna modificación a cualquier efecto en la comunidad. Ni consta que la parcela NUM008 se haya dividido en tres fincas jurídicamente independientes por sus propietarios, ni que tal cuestión haya sido debidamente tratada en una junta de propietarios y, en todo caso, ello no justificaría la aprobación de la modificación estatutaria que se propone por una mayoría que no fuera la unanimidad.

Octavo .- Procede pues la estimación parcial del recurso interpuesto declarando nulos los acuerdos 5º y 6º de la Junta de Propietarios, lo que implica la revocación parcial de la sentencia apelada, manteniéndose la estimación parcial de la demanda, por cuanto que aunque el suplico de la misma es confuso, lo cierto es que de su contenido resulta que la pretensión iba mucho más allá de anular los acuerdos 5º y 6º, concretamente se pretendía por diversos motivos la nulidad de la convocatoria de la Junta y de esta en su totalidad, lo que se desestima.

La estimación parcial de la demanda conlleva con respecto a las costas de la primera instancia su no imposición, de acuerdo con lo establecido al respecto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo cada parte abonar las propias y las comunes por mitad.

No se hace tampoco especial imposición de las costas procesales de esta alzada, por así establecerlo el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que la apelación prospere en todo o en parte.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso interpuesto por la Procuradora Doña Manuela Ortega Díaz, en nombre y representación de Doña Gabriela , Doña Guillerma y Don Blas , contra la sentencia dictada el día 2 de marzo de 2.014 por el Sr. Juez de Primera Instancia n.º 1 de Coria del Río , debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, dictando en su lugar otra por la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por los apelantes contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 DE CORIA DEL RÍO, debemos:

1.- Declarar la nulidad de los siguientes acuerdos:

a) '5º.- Se presentan las modificaciones del Estatuto de la Comunidad; todos los asistentes votaron a favor, salvando el voto las parcelas NUM004 , NUM005 y NUM006 , por lo que se aprueban dichas modificaciones por los asistentes. Al requerirse la unanimidad, se tienen que esperar treinta días para que los no asistentes y los que hayan salvado el voto en la reunión se pronuncien expresamente, considerando su silencio como voto favorable a la propuesta presentada'. Se deja sin efecto por tanto la modificación del artículo 1 de los estatutos, consistente en añadir la frase 'y todas aquellas parcelas que surjan de la división de las treinta y ocho parcelas originales' y del artículo 5, al que se pretendía añadir la frase 'bien por documento público o privado'.

b) '6º.- Se presenta la deuda que se tiene con la comunidad y se aprueba, con el voto favorable de todos los asistentes (salvando el voto las parcelas NUM004 , NUM005 y NUM006 ), autorizar al Presidente y/o al Administrador para proceder judicialmente contra los que requeridos no abonen la deuda. La deuda actual es:', acuerdo que se anula sólo en lo referente a la fijación de la deuda de los actores Don Blas en 129,25 €, Doña Gabriela , en 209,75 € y Doña Guillerma , en 244,50 €, debiendo recalcularse su deuda sobre la base de ser los tres propietarios de una única parcela, y manteniéndose la validez de la fijación de deuda de los demás propietarios que figuran en dicho acuerdo en cuanto que no lo han recurrido.

2.- Mantener la anulación que del segundo párrafo del citado acuerdo 6º realiza la sentencia apelada, así como el pronunciamiento sobre costas de la misma.

3.- No hacer especial imposición de las costas procesales de esta alzada.

Una vez firme, devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.