Sentencia Civil Nº 435/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 795/2015 de 17 de Octubre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0032547

Recurso de Apelación 795/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 517/2014

D. /Dña. Fermina

D. /Dña. PASCUAL MARTINEZ ORTEGA VYP COMUNIDADES SL

PROCURADOR D. /Dña. RAFAEL SILVA LOPEZ

APELADO::D. /Dña. Fermina y D. /Dña. Ángel

PROCURADOR D. /Dña. BEATRIZ SORDO GUTIERREZ

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. CESÁREO DURO VENTURA

Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dª Mª DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a diecisiete de octubre de dos mil dieciséis.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 517/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid, seguido entre partes de una como apelante VYP COMUNIDADES, S.L., representada por el Procurador D. RAFAEL SILVA LÓPEZ y de otra como apeladosD. Ángel y Dña. Fermina ,representados por la Procuradora Doña BEATRIZ SORDO GUTIERREZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/07/2015 .

VISTO, Siendo Magistrado PonenteDña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/07/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente:"Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Beatriz Sordo Gutiérrez en nombre y representación de D. Ángel y Dª Fermina , contra la mercantil 'VYP COMUNIDADES, S.L.', debo declarar y declaro el incumplimiento de la demandada y la consiguiente resolución del contrato de compraventa de la plaza de garaje nº NUM000 situada en la planta NUM001 del edificio de la URBANIZACIÓN000 de Coslada (Madrid), y debo condenar y condeno a la mercantil demandada a reintegrar a los actores del importe pagado por ella, que ascendió a 14.899,55 euros, más los intereses moratorios y procesales, con entrega al vendedor de la misma y mandamiento de cancelación al Registro de la Propiedad, con expresa condena en costas a la demandada."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto no se opongan a los que se recogen a continuación.

PRIMERO.-El presente recurso trae causa del juicio ordinario promovido por DON Ángel Y DOÑA Fermina contra VyP COMUNIDADES S.L., tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia número ocho de Madrid con el número de autos 517/2014, sobre resolución de contrato de compraventa sobre la plaza de garaje número NUM000 situada en la planta NUM001 del edificio de la URBANIZACIÓN000 de Coslada (Madrid) por inhabilidad del objeto y sobre reclamación de 14.899,55 € en concepto de indemnización. Todo ello con apoyo legal en los artículos 1484 y siguientes y 1124 del Código Civil (CC ).

Confecha 29 de julio de 2015 se dicta sentencia estimatoria de la demanda. Entiende la juzgadora a quo caducada la acción de saneamiento por evicción prevista en el artículo 1484 y siguientes del CC . Rechaza la falta de legitimación pasiva alegada por la demandada al apreciar que la actuación de dicha mercantil encaja en la definición de promotor que ofrece el artículo 9 de la LOE , ya que su posición no fue la de gerente, administradora o mandataria, sino de auténtica promotora. Y en cuanto al fondo del asunto considera probado que la plaza de aparcamiento adquirida por los demandantes presenta tal grado de dificultad que la hace inhábil para el uso al que fue destinada, por lo que procede la resolución del contrato.

Contra dicha resolución interpone la demandada recurso de apelación. Alega de forma preliminar que la sentencia es de imposible cumplimiento pues se trata de un anejo inseparable de otro inmueble, que la parte demandada no ha intervenido en el documento contractual, y que dicha plaza de garaje no va a tener acceso al Registro de la Propiedad pues no es finca independiente. Como motivos de apelación argumenta los siguientes:

a).-Incorrecta aplicación del derecho en lo que se refiere a los artículos 1591 y 1725 del CC , y artículo 17 de la LOE . Motivo vinculado ala falta de legitimación pasivaalegada en su escrito de contestación, en relación a que el contrato de compraventa cuya resolución insta la parte actora viene referido a la escritura de cesación de proindiviso y adjudicación de fincas, entre ellas la plaza de garaje litigiosa, en la que no ha intervenido VyP. Entiende que la responsabilidad que le alcanza al promotor en virtud del artículo 1591 del CC y 17 de la LOE está referida a daños ruinosos o daños materiales que acontezcan en la edificación, pero no puede alcanzar al promotor una resolución de contrato en el que previamente no ha sido parte, habiendo actuado únicamente con el carácter de mandatario en virtud de un apoderamiento, remitiéndose al artículo 1725 del CC .

b).-Errónea valoración de la prueba e incorrecta aplicacióndel derecho en lo que se refiere a los artículos 1124 y 1257 del CC , pues en este caso los obligados en la relación contractual fueron los demandantes por un lado y la propia Comunidad de Propietarios por otro, por lo que la acción de resolución se ha dirigido erróneamente contra la demandada, quien nunca percibió el precio de la compraventa, sino una comisión por sus gestiones. Se desnaturaliza el artículo 1.124 del CC al obligar a la demandada a devolver una cantidad que no ha cobrado.

c).-Falta de congruencia. Incorrecta aplicación del derecho por ir en contra de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el artículo 1218 de la LEC . Se trata de incongruencia por falta de coherencia o relación lógica, puesto que la plaza de garaje es un anejo inseparable del piso adquirido, igual que el trastero, los cuales forman una misma finca registral, por lo que no puede ser objeto de separación sin más. No se puede segregar de una escritura notarial. Además sería necesario modificar los coeficientes de todo el edificio lo que requiere la aceptación de todos los propietarios, cosa bastante improbable.

d).-Errónea valoración de la prueba e incorrecta aplicación del derecho y jurisprudencia existente. La plaza no es inhábil, lo que ocurre es que el vehículo de los demandantes tiene unas dimensiones muy superiores a la plaza adquirida, que no es inhábil para aparcar otros coches. Casi todas las plazas de garaje tienen las mismas dimensiones y nadie ha protestado alegando que eran pequeñas, pues todos los copropietarios conocían de antemano las medidas de las mismas y su adecuación a la normativa vigente.La plaza de garaje lo único que presenta es una anomalía de 3 cm por invasión parcial de un pilar en su emplazamiento, que puede ser objeto de un rebaje con una pequeña obra, no constituyendo un vicio de gravedad que impida el uso de la plaza. Sin embargo los demandantes intentan aparcar un vehículo Volvo S-80 que tiene 2,10 m. de anchura y 4,85 m. de longitud, con lo que es 35 cm más largo que la longitud de la plaza, y al ser una plaza de esquina si aparca impedirá la salida del coche que tiene la plaza colindante en ángulo recto con la suya.

Concluye solicitando la desestimación integra de la demanda.

A dicho recurso se oponen los demandantes, que defienden la corrección de la sentencia cuya confirmación interesan. Se remiten al documento nº 1 aportado con su demanda, esto es contrato privado de adhesión suscrito con VyP para la adjudicación o compra de vivienda, trastero y plaza de garaje, siendo todas las escrituras posteriores otorgadas en ejecución de dicho contrato, del que se desprende que VyP actuó como promotora. Niegan que exista error en la valoración de la prueba, y señalan que el vehículo es de dimensiones medias. Dicen que las obras realizadas para ganar más espacio fueron hechas por la demandada y no por los actores, que constituye una prueba más de que VyP actuó como promotora y vendedora de la plaza de garaje. Aunque se haya realizado la obra la plaza sigue siendo inhábil, por su ubicación en la esquina y por el pilar que tiene en uno de los lados, pues es imposible salir del vehículo como se constata en los videos obrantes en autos.

SEGUNDO.-Falta de legitimación pasiva.

Razona la STS, Sala 1ª, de 27-4-2009 (nº 274/2009, rec. 836/2004 ) lo siguiente:

'Estamos ante una de las figuras de promotores que se corresponden con las actividades de las 'cooperativas de viviendas' y los llamados 'promotores de comunidades'.

...El llamado'promotor de comunidades' es definido como aquella persona física o jurídica, pública o privada, que facilita a sus asociados la edificación de todo tipo de viviendas; de ordinario, es un profesional de la gestión inmobiliaria, que ostenta el dominio o una opción de compra sobre un determinado terreno y ofrece y gestiona la construcción en comunidad de todo o parte del suelo edificable, esperando encontrar asociados o comuneros que cooperen; pertenece, pues, al espacio de la gestión y asume y organiza la edificación por cuenta de la comunidad, como un apoderado en posesión de poder irrevocable, que en principio exige que se le otorgue ( STS de 25 de febrero de 1985 ).

Esta Sala considera que, en el caso que nos ocupa, dadas sus funciones y participación en el proceso constructivo y en la posterior venta de lo edificado, el promotor recurrente incide en responsabilidad civil por los vicios o defectos resultantes.

Por demás, aunque no es de aplicación a este debate, procede recordar que el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación EDL1999/1963355 ha establecido que, 'sin perjuicio de las medidas de intervención administrativa que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas y jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la formade promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas'.

Por su parte la Sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, sec. 12ª, de 22-7-2011 (nº 585/2011, rec. 98/2009 ) recoge: 'Así se configura en el art. 9.1 (LOE ) como característica esencial del promotor que corresponde a él decidir, impulsar, programar y financiar las obras de edificación, único aspecto que, por otra parte, destaca la Exposición de Motivos con relación a este agente. Quien asuma la iniciativa del proceso edificatorio, ya se trate de una persona física o jurídica, pública o privada, ya actúe de forma individual o colectiva, tendrá la consideración de promotor. Tanto la sociedad que desarrolle una actividad empresarial como las personas jurídicas sin ánimo de lucro -habitualmente las cooperativas de viviendas que promueven la construcción de un edificio para satisfacer las necesidades de viviendas de sus miembros- se someten a la LOE en cuanto promotores, y también las personas físicas que de forma individual decidan promover la construcción de un edificio...'.

Señalamos también la SAP de Barcelona, Civil sección 13ª del 19 de enero de 2010 (Recurso: 139/2009 ), según la cual:

'Y con la finalidad de evitar el fraude de ley en los supuestos, frecuentes en la práctica, de que el promotor, para eludir su responsabilidad, se oculte bajo la apariencia jurídica de una figura distinta, el artículo 17,4 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , extiende la responsabilidad del promotor a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

Es decir que el artículo 17,4 no es que extienda la responsabilidad a los gestores de comunidades de propietarios, sino que, por el contrario, la responsabilidad es únicamente exigible de quien ostente la condición de promotor, cuando actúa como tal, o aún cuando actúe bajo la forma o apariencia de un gestor de comunidades de propietarios, con la finalidad de evitar que, al amparo de esa ficción de forma legal, se puedan perjudicar intereses privados o públicos, como una manifestación del fraude de ley a que se refiere el artículo 6,4 del Código Civil .

En el presente casoeste tribunal comparte plenamente las valoraciones de la juzgadora a quo cuando entiende que la demandada actuó como auténtica promotora del edificio URBANIZACIÓN000 de Coslada, pues así se desprende de la documental obrante en autos. En concreto, tal y como recoge la sentencia recurrida, del contrato privado de adhesión a la comunidad en construcción, documento uno de la demanda, en el que sin duda se otorga tal condición a VyP, que es la adjudicataria de la parcela que se indica, y donde se dice que está promoviendo la constitución de una comunidad de propietarios para la construcción de un edificio de 98 viviendas de protección pública, 114 plazas de garaje y 98 trasteros ...habiendo encargado el proyecto y la dirección de obra al arquitecto don Raúl ; que VyP puede efectuar durante la ejecución las modificaciones que fueran necesarias, controlando la ejecución de la obra a través de la dirección facultativa...,siendo en definitiva la que adjudica la plaza de garaje... Menciona igualmente que el comunero contrata con la demandada para que en su nombre realice todas las gestiones necesarias para el buen fin de la comunidad, tales como contratar la constructora, dirigir, administrar y organizar la comunidad hasta la concesión del edificio y las adjudicaciones correspondientes, firmar en representación de aquella todos los documentos que sean necesarios así como los de adhesión a la comunidad etc. La actuación que se reserva en el contrato VyP encaja así, de manera perfecta, en la definición de promotor dada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias como la de 25 de febrero de 1985 cuando dice que se denomina promotor: 'a la persona física o jurídica, privada o pública, que facilita la edificación de todo tipo de viviendas, bien para su venta a terceras personas, bien para sus asociados, etc., localizando terrenos edificables, buscando capitales, poniendo en conexión a los propietarios de solares con constructores o capitalistas, facilitando compradores, etc. y todo ello, sin olvidar, que en el cada día más complicado mundo de la construcción, en ocasiones la figura del 'Promotor' haya ido ampliando los matices de su designación gramatical inicial', extensión conceptual que ha llevado a cabo la Ley 38/1999 en su artículo 17-4 , resolviendo definitivamente la cuestión en cuanto extiende la aplicación de las normas sobre responsabilidad de los promotores a los gestores de comunidades y cooperativas y otras figuras análogas.

De los estatutos de la comunidad y de la escritura de adjudicación del solar por parte de la Empresa Municipal de la Vivienda de Coslada se deriva que VyP Comunidades S.L. destinará el solar adjudicado a la construcción de viviendas de protección pública, lo que posteriormente se acreditará oportunamente.

En consecuencia como tal promotor responde de los vicios de lo construido, aquí de la posible inhabilidad de la plaza de aparcamiento.Tiene pues la demandada legitimación pasiva para afrontar la demanda, sin que se haya producido incorrecta aplicación de las normas citadas por la apelante. No estamos ante un mero contrato de mandato donde VyP es la mandataria a efectos de limitación de responsabilidad, sino ante una verdadera interviniente en el proceso constructivo, como promotora.

Se rechaza el motivo del recurso letra a).

Igual suerte han de correr los motivo b) y c). El precio de la plaza de garaje se desprende del documento 4 bis de la contestación a la demanda y asciende a 14.899,55 €. No es un hecho discutido. Nos encontramos en el ámbito de una reclamación por incumplimiento contractual al haber vendido un plaza inhábil para su destino, al margen de las cuestiones registrales y los efectos que se deriven para la Comunidad de Propietarios, que no afectan a lo que aquí se resuelva.

TERCERO.-Habilidad de la plaza de garaje.

Recoge la emblemática STS Sala 1ª, de 9-7-2007, nº 853/2007, rec. 2842/2000 (EDJ 2007/92322), que también menciona la juzgadora 'a quo', lo siguiente:'.....la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - Sentencias de 28 de mayo de 2001 EDJ 2001/6624 y de 28 de noviembre de 2003 EDJ 2003/158317 -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 EDJ 2001/15 y de 28 de noviembre de 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida Sentencia de 28 de noviembre de 2003 , recogiendo la doctrina de la de fecha 24 de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas.

Y debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato.

A partir de la apreciada inadecuación del objeto de la compraventa al fin que le es propio, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, la aplicación que el tribunal de instancia hace de las normas invocadas como infringidas resulta plenamente correcta, pues la presencia de cosa diversa o 'aliud pro alio' determina el incumplimiento del contrato con la subsiguiente insatisfacción -ya objetiva- del comprador, lo que le permite acudir a la protección dispensada por el artículo 1124 del Código Civil EDL 1889/1 , y pedir conforme al mismo la resolución del contrato respecto de las plazas de garaje que constituían parte de su objeto, con las consecuencias inherentes a dicha resolución................

El hecho de que al tiempo de la proyección, construcción y posterior enajenación de las plazas de aparcamiento no existiese ordenanza municipal que regulase su construcción y utilización, y de que se hubiese obtenido la licencia de ocupación del inmueble, en nada empece la apreciación de la inhabilidad del objeto de la compraventa, resultado de una constatada dificultad, penosidad e incomodidad en el uso o utilización de las plazas de aparcamiento adquiridas, que las hace material y jurídicamente inadecuadas para el fin que le es propio. Es más, la falta de reglamentación administrativa 'ad hoc' dificulta atribuir a la obtención de la licencia de ocupación del edificio la consecuencia que propugna la parte recurrente, esto es, la adecuación de las plazas de aparcamiento para sus propios fines, como inferencia lógica deducida de dicha concesión de la licencia, pues más que una inferencia lógica se presenta como un hecho concluyente, cuando precisamente aquella falta de reglamentación impide atribuir a dicho hecho la univocidad del resultado que se quiere deducir del mismo'.

Tiene dicho este tribunal en nuestra sentencia de 30 de diciembre de 2014 (Recurso: 422/2013 ) lo siguiente:

'Como expresa la SAP Madrid, Sección 18ª, de 5 de noviembre de 2012 , la jurisprudencia acerca de la resolución contractual en el caso de obligaciones recíprocas es numerosísima y se contrae, como se expresa acertadamente en la sentencia, de forma esencial en los siguientes requisitos: 1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron ( Sentencias de 10 de diciembre de 1947 y 9 de diciembre de 1948 ). 2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( Sentencias de 28 de septiembre de 1965 y 30 de marzo de 1976 ) así como su exigibilidad (Sentencias de 6 de julio de 1952 y 1 de febrero de 1966 ). 3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( Sentencias de 9 de diciembre de 1960 y 18 de noviembre de 1970 ), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia ( Sentencias de 17 de diciembre de 1976 y 17 de febrero de 1977 ). 4º. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( Sentencia de 5 de mayo de 1970 ). 5º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( Sentencias de 6 de julio y 29 de marzo de 1977 ); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( Sentencias de 10 de febrero y 11 de abril de 1925 y 24 de octubre de 1959 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1986 ). Igual sentido muestran las Sentencias de 24 de mayo de 1991 , 16 de abril de 1991 y 29 de febrero de 1988 ( sentencia de 13 de mayo de 2004 ). Por lo que hace concretamente a la compraventa y en relación con la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida como paso previo o simultáneamente la entrega del precio de conformidad con la Jurisprudencia debe distinguirse entre: a) falta de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio', cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1214 CC , pues la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio (SSTS. TS. 29-04-94 , 12-6-95 y 02-09-98 , 27-04-99 ) según la cual no cabe estimar como entrega de cosa defectuosa a que se refiere los presupuestos del arts. 1484 CC cuando aquellos por su entidad física o funcional y habida cuenta del contrato impongan un incumplimiento contractual que haga inútil la cosa para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza. La inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador. Los deterioros, desperfectos, irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificulten su utilidad, deben atacarse por el adquirente-comprador a través de la normativa citada al socaire de las históricas acciones edilicias del derecho honorario en su desarrollo justinianeo de carácter estimatorio o de reajuste del juicio a causa de tales defectos ocultos y explicables para no bloquear o agilizar el tráfico de entre cambio de bienes por dinero' (STS 17- 02-94); b) cuando el incumplimiento del contrato constituye una mera imperfección de la obligación, tal irregularidad ha de sancionarse no con los efectos más graves sino con la indemnización de daños y perjuicios consiguiente de la falta de cumplimiento del tenor de las obligaciones contractuales que concede el art. 1101 CC en función de la cobertura general que dicho precepto ofrece a toda relación obligacional, resarcimiento que se traduce en la rebaja de una cantidad proporcional del precio que haya de satisfacerse por aquel frente a quien se acciona con la exigencia del pago. Y es que el incumplimiento inexacto o defectuoso no alcanza la virtualidad suficiente para motivar la resolución del contrato.'

La consolidada doctrina jurisprudencial establecida, entre otras muchas, en la STS de 7 de abril de 1993 nos enseña que '...debe entenderse que se está en presencia de entrega de una cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente que se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil '. También la STS de 9 julio de 2007 : 'uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1124 Código civil , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 [ RJ 1987473 ], 29 de abril de 1994 [ RJ 1994982 ], 10 de julio de 2003 [ RJ 2003339 ], 28 de noviembre de 2003 [ RJ 2003 361 ], 21 de octubre de 2005 [ RJ 2006689 ], 15 de noviembre de 2005 [ RJ 2005629 ], 14 de febrero de 2007 [RJ 2007379 ] y 23 de marzo de 2007 '.

En relación con esta materia y con expresa referencia a la compraventa de plazas de garaje , la STS de 16 de marzo de 1995 que cita la del mismo Tribunal de 24 de mayo de 1991 que, a su vez, acoge las precedentes de 3 de marzo de 1979, 24 de septiembre de 1986 y 17 de julio de 1987, dice: 'Esta Sala se ha pronunciado en materia de compraventa de plazas de garajes, y ha producido doctrina jurisprudencial que declara que es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas. En razón a ello se estima situación de incumplimiento contractual, cuando el espacio no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negocialmente, que es el caso de autos, pues la obligación de entrega no se ejecutó en forma positiva y ajustada al convenio de venta, como lo acredita la realidad fáctica. De esta manera los recurrentes no están en las condiciones de utilizar 'civilitas' lo que compraron, por tratar se de prestación distinta, que comporta la inhabilidad de su destino'.

CUARTO.-Teniendo en cuenta lo anterior procede examinar los informes periciales obrantes en autos, si bien y en lo que concierne a la prueba pericial es de señalar que el art. 348 LEC , en cuanto a su valoración, remite a las reglas de la sana crítica, remisión que cobra significación en atención a la propia razón de ser de dicha prueba, cual es suplir determinados conocimientos en el tribunal de carácter técnico o artístico, valoración que se ha de ajustar a las normas de la razón, la lógica y coherencia, en cada caso, normas que son generales y no exclusivas del o los peritos. En todo caso cabe sentar como criterios que ha de ser valorada conjuntamente con el resto de la resultancia probatoria, no fijándose sólo en la conclusión, sino en su relación en el razonamiento o fundamentación, valorando la objetividad que de la misma se desprenda, el iter deductivo, esto es, que no atente de manera evidente a un razonar humano consecuente, sin que existan reglas preestablecidas.

Con la demanda se acompaña informe realizado por el arquitecto técnico, señor Trapero Recio(documento cinco), que lleva fecha 30 de junio de 2013 y cuya conclusión es que la plaza no cumple con las dimensiones mínimas marcadas en el Plan General de Ordenación Urbana de Coslada, ni en longitud y ni en el ancho neto. Según dicho Plan la dimensión mínima neta entre caras de pilares debe ser 2,20 m, y en este caso la accesibilidad a la plaza de aparcamiento es muy limitada o imposible, para cualquier vehículo; cuando están aparcados los coches de las plazas NUM002 y NUM003 , no puede accederse a la plaza número NUM000 ya que de conseguirse aparcar el vehículo el conductor del mismo no podría salir del coche. A la vista del plano aportado, al folio 36, las dimensiones de la plaza objeto del pleito, la número NUM000 son: de ancho 2,17 metros en la parte delantera coincidente con un pilar a la izquierda, a continuación 2,19 m y al fondo 2,15 m. De largo presenta 4,52 m.

Con su informe acompaña una grabación en la que se observa la maniobra de aparcamiento en la plaza objeto de autos, marcha atrás, siendo muy dificultosa por el angosto espacio y la cercanía del vehículo aparcado en la plaza NUM003 . Efectivamente vista la grabación por este tribunal se constata la realidad de esa dificultad. Se dice por la demandada que el vehículo de los demandantes es un Volvo S-80 con una anchura de 2,106 m y un largo de 4,858 m, esto es al menos de largo no entraría en la plaza. En el acto del juicio ratifica su informe y aclara que en la fecha en que lo realizó no se había llevado a cabo modificación alguna por parte de la constructora Dragados, a la que luego nos referiremos.

La demandada aporta informe pericialrealizado por la arquitecta señora Olga , con fecha 24 de octubre de 2014, que recoge en cuanto a las mediciones de la plaza número NUM000 las siguientes:

--fondo variable entre 4,50 (lado próximo a la pared) y 4,52 m (lado próximo al pilar);

--ancho variable que va desde los 2,20 metros de su parte frontal hasta los 2,22 m de la zona más próxima al muro;

-- a 36 cm del borde frontal de la plaza existe un pilar de hormigón que invade dicha plaza en un ancho de 2-3 cm y a lo largo de 46 cm. Ello hace que el ancho de la plaza en este punto sea de 2,18 - 2,17 metros;

-- entre las plazas nº NUM000 y nº NUM002 , existe un espacio de unos 35 cm de ancho que permite moverse entre ellas y descender o subir al vehículo.

-- Las medidas tomadas in situ básicamente coinciden con el plano adjuntado al informe de fecha junio de 2014 elaborado por don Raúl y cumplen lo establecido en las ordenanzas del PGOU de Coslada en toda su superficie a excepción de la zona invadida parcialmente por el pilar de hormigón. La superficie ocupada por este pilar es de 138 cm² (3 cm por 46 cm), lo que equivale a uno 0,00 14% de la superficie total de la plaza (220 cm x 450 cm = 99.000 cm²), disminución que se produce en un ancho de 46 cm de los 450 cm de largo de la plaza, lo que equivale a un 0,10%. Este incumpliento de la normativa es mínimo, habiéndose obtenido las licencias municipales de obra, de primera ocupación, la calificación definitiva de viviendas con protección pública y la licencia de apertura y funcionamiento para la actividad de garaje.

Asimismo indica que para dotar a la plaza de un ancho continuo de 2,20 m en toda su longitud recomienda el picado del recubrimiento del pilar de hormigón, ya que a la vistadel plano 46 del proyecto de ejecución, los pilares del aparcamiento cuentan con un recubrimiento de sus armaduras mayor de 5 cm, por lo que realizar un rebaje de esta capa de hormigón y sustituirla por un morteroepoxi no afectaría a la capacidad portante del pilar de la protección de sus armaduras.

Ratificado su informe en el acto del juicio manifiesta que tuvo en cuenta las modificaciones efectuadas por la constructora Dragados. El arquitecto que realizó el proyecto de ejecución y llevó la dirección de obra para VyP, señor Raúl se refirió a ellas en el acto del juicio explicando que inicialmente no estaban bien rotuladas las líneas divisorias de las plazas y había una pequeña invasión en el lado derecho según se entra en la plaza, por la cámara bufa, que se corrigió y se repintaron las líneas para dar a la plaza sus dimensiones correctas según ordenanza, salvo 2 cm a causa del pilar, de manera que a lo largo de 46 cm tiene un ancho de 2,18 m., en realidad 2,17 m según su informe acompañado como documento número siete con la contestación, y no 2,20 m, lo que no impide la utilización de la plaza. Este testigo reconoce los planos aportados como documento 2 y 3 con la demanda, donde consta claramente que la plaza de aparcamiento número NUM000 tiene una cota de 2,25 m (de ancho).

Con el informe de Doña Olga se acompaña un video con la grabación de una maniobra de aparcamiento en la plaza número NUM000 de frente, siendo el vehículo aparcado un Citröen C3. Vista la grabación por este tribunal se comprueba que el vehículo (uno de los utilitarios de menores dimensiones del mercado, pues tiene: 3.94 m de longitud, 1.73 m de anchura y 1.52 m de altura, según su página web http://www.citroen.es/vehiculos/citroen/c3), efectivamente entra sin gran dificultad, si bien no se ve salir al conductor de dicha plaza, esto es abre la puerta y baja del vehículo y aquí acaba la grabación. Hay que tener en cuenta que si existe un vehículo estacionado en la plaza colindante, la número NUM002 , los 35 cm de sobreancho existente entre ambas son claramente insuficientes para abrir la puerta y bajarse del coche (y salir de la plaza), ya que estaríamos hablando de 15 cm para cada plaza.

Como decíamos en nuestra sentencia de fecha de 30 de diciembre de 2014 , antes referida, 'Sobre la cuestión de que exista respecto de esta plaza un supuesto de ruina funcional, y si cabe situar en este concepto jurídico la situación que se denuncia, es decir, la inhabilidad de esta plaza de garaje para el fin para el que se destina, la doctrina expuesta puede aplicarse a la situación en la que nos encontramos donde el propietario de la plaza encuentra serias dificultades para aparcar un vehículo de tamaño medio, con lo que se vería imposibilitado de hacerlo uno de tamaño grande, criterio de ruina funcional que ha sido aplicado para situaciones semejantes de plazas de aparcamiento por sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 16 de enero de 2006 ( Sección 10 ), también por la de 12 de septiembre de 2005 (Sección 18 ), y la de 23 de diciembre de 2011 ( Sección 14 ), así como por la de la Audiencia de Valladolid de 15 de enero de 2007 (Sección 1ª).

El hecho de que las plazas de garaje contasen con las licencias oportunas debe ser indiferente, pues lo importante que se debe vigilar es si existe una situación de grave dificultad de uso de la cosa como consecuencia de no ser adecuada la construcción efectuada por lo que en esta situación resulta irrelevante la alusión a las licencias municipales de obra previa y definitiva y el permiso de primera ocupación, criterio que es aceptado por el Tribunal Supremo como puede verse en la sentencia de 2 de octubre de 2003 '.

Y en este caso es claro que la plaza nº NUM000 no es que no sirva en ningún caso y para ningún vehículo, pues podría entrar con menor dificultad un vehículo de pequeño tamaño, o motocicletas, pero es indudable que tal plaza, siendo de esquina y dada la existencia de un pilar que limita la anchura en su entrada, quedando reducida en ese punto a 2,17 m, incumple la normativa, que exige unas dimensiones mínimas libres de obstáculos de 2,20 metros (según el PGOU de Coslada) de anchura x 4,50 metros de longitud, no siendo adecuada para vehículos de gama media y menos aún para uno grande, por lo que restringe la utilidad esperada y que era exigible de una plaza de garaje, situación que se corresponde con la grave incomodidad a la que se refieren los demandantes.

Entendemos pues acreditado el incumplimiento del contrato por inhabilidad del objeto, por lo que debe accederse a la resolución del contrato y el abono de una indemnización equivalente a la cantidad correspondiente al precio pagado por esta plaza de garaje de 14.899,55 €, por cuanto que tal petición no comporta otra cosa que la elección de resolución de contrato, consistiendo el resarcimiento del daño en la condena al pago de dicha cantidad, que podría ser destinada a la adquisición de otra plaza de garaje suficiente y hábil para el estacionamiento de un vehículo de características normales en un edificio o aparcamiento próximo. Entendemos que la situación no se arregla con la solución propuesta por los arquitectos señores Raúl y señora Olga , de reducir el revestimiento del pilar y ganar esos 3 cm que faltan, pues la situación de la plaza y su dimensionado, aún con ese mínimo rebaje, sigue dificultando en exceso su uso como aparcamiento.

Por todo ello se desestima este ultimo motivo y con él la totalidad del recurso de apelación, procediendo confirmar la sentencia de primera instancia.

QUINTO.-La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Rafael Silva López en nombre y representación de VyP COMUNIDADES S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid, de fecha 29 de julio de 2015 , que se confirma, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0772-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

La desestimación del recurso determinala pérdida del depósitoconstituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0795-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe