Sentencia CIVIL Nº 435/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 496/2018 de 29 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0180678
Recurso de Apelación 496/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1050/2016
APELANTE: D./Dña. Carlos María
PROCURADOR D./Dña. JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO
APELADO: D./Dña. Luis María y D./Dña. Luis Carlos
PROCURADOR D./Dña. FERNANDO ANAYA GARCIA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
D. JESÚS MARÍA SERRANO SÁEZ
En Madrid, a veintinueve de noviembre de dos mil dieciocho.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1050/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid a instancia de D. Carlos María apelante
- demandante, representado por el Procurador D. JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO contra D. Luis
Carlos y D. Luis María apelados - demandados, representados por el Procurador D. FERNANDO ANAYA
GARCIA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 22/03/2018 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 22/03/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Carlos María contra D. Luis María y D. Luis Carlos , absolviendo a los citados codemandados de las pretensiones ejercitadas de contrario. Las cotas del presente procedimiento se imponen al demandante.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución apelada en los términos de la presente.


PRIMERO.- En las presentes actuaciones, D. Carlos María formuló demanda frente a los hermanos Don Luis María y Don Luis Carlos , con base en el contrato de compraventa concertado entre ellos el 15 de enero de 2.010, que tenía por objeto la compraventa de una vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, respecto de la cual atribuye a los demandados un incumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa, al haberles ocultado el estado ruinoso del edificio, dadas las graves deficiencias estructurales de las que adolecía, como consecuencia de las cuales, el 1 de febrero de 2.012 tuvo que abandonar la vivienda por decisión gubernativa de desalojo del edificio por derrumbe inminente. Solicita se declare que los demandados han incumplido el citado contrato de compraventa por lo que se refiere a la calidad de la cosa objeto de contrato, condenándoles al pago de una indemnización de 51.707,89 €, importe en que incluye tanto los daños materiales, referidos a cuotas abonadas, debidas o reclamadas por vía judicial, de derramas por obras de rehabilitación, como los daños morales, por haber estado desalojado de su vivienda durante 44 meses.

Los demandados se opusieron a dichas pretensiones. Sostienen no haber tenido conocimiento de que el edificio tuviera problemas estructurales, en cuanto las obras de rehabilitación, en su extensión y alcance, se gestionaron personalmente por la Presidenta de la Comunidad con el Ayuntamiento, de las que no fueron informados. Así mismo señalan, que el comprador pudo haber conocido el estado del edificio, tanto por la existencia del expediente tramitado en el Ayuntamiento, como sobre todo por haber existido una tasación del inmueble, como requisito para obtener el préstamo hipotecario, mediante el que financió la compra. Así mismo señalan que el precio de venta fue notablemente inferior al precio de mercado y se oponen también a las reclamaciones indemnizatorias por no estar justificadas las mismas y obtenerse aplicando un coeficiente de participación en la Comunidad de propietarios, que no es el que corresponde al piso.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. En esencia, concluye que no se aprecia en los demandados un comportamiento culpable o negligente, al haber quedado acreditado que desconocían los defectos y gravedad de los mismos, así como constarle al demandante, en el momento de la compra, que los vendedores se encontraban al corriente de pago con la comunidad y no haber acreditado tampoco, que haya abonado cantidad alguna por las obras realizadas en el edificio y que deban ser soportadas por los demandados.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación el demandado. Alega error en la valoración de la prueba al no apreciar que los demandados actuaron con culpa o negligencia al realizar la venta e infracción de los artículos 1.101 y 1.104 del cc , por entender que de la prueba aportada ha quedado acreditado el conocimiento de los demandantes del estado deficiente de la finca, al tratarse de defectos estructurales notorios, por lo que insisten en que los demandados han contravenido el tenor de las obligaciones asumidas, en los términos que establece el artículo 1.101 del cc , sin que sea de aplicación al caso la situación de existencia fuerza mayor o caso fortuito.

Los demandados se opusieron al recurso y solicitaron su desestimación.



SEGUNDO.- La parte demandante solicita, en primer lugar y con carácter previo, la declaración de haber existido un incumplimiento contractual en la parte vendedora del inmueble y concreta ese incumplimiento en que la calidad de la cosa entregada no se corresponde con la debida y por tanto se contraviene el tenor de las obligaciones asumidas. En definitiva, sostiene que el inmueble vendido es inhábil o inidónea para satisfacer la finalidad perseguida por su parte al adquirirlo, por lo que se atribuye a los demandados un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa vendida. Dicho planteamiento, no permite apreciar haya existido una modificación de la tesis sostenida por la parte actora en primera y segunda instancia, como parece sostener la parte apelada al oponerse al recurso, por el hecho de que en la demanda se atribuya un comportamiento doloso a los vendedores y en el escrito de recurso se les atribuya haber contravenido el tenor de las obligaciones del vendedor.

La forma en que las partes han articulado sus pretensiones, nos lleva a analizar la controversia, en los términos y a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, reflejada en la sentencia de 23 de mayo de 2.014 (rec.2188/2011 ) y las que en ella se cita, en la que se interpreta lo que ha de entenderse por incumplimiento esencial de la obligación, no tanto como incumplimiento de la prestación debida, sino como incumplimiento de la expectativa de satisfacción del interés del acreedor, centrando el incumplimiento en el plano satisfactivo configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y fundamentan el negocio. Y ello aunque en el supuesto aquí analizado, no se pretenda la resolución del contrato, sino su cumplimiento, al amparo de lo establecido en el artículo 1.124 del cc , mediante el resarcimiento de los perjuicios causados.

Señala el Tribunal Supremo que, fuera del ámbito conceptual con el que tradicionalmente se ha contemplado los incumplimientos contractuales referidos a la ejecución de la prestación debida, a que responden los supuestos de incumplimientos que derivan de la prestación defectuosa del aliud pro alio, del término configurado como esencial y, en su caso, de la excepción de contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 8 de enero de 2013, núm. 792/2012 y 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ), '.... la categoría del incumplimiento esencial se aleja de la variante de la prestación debida para residenciarse, más bien, en la coordenada de la satisfacción del interés del acreedor; en donde el centro de atención no se sitúa ya tanto en el posible alcance resolutorio del incumplimiento de deberes contractuales previamente programados y, en su caso, implementados conforme al principio de buena fe contractual, sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de 'todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado', en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del 'fin práctico' perseguido, de la 'finalidad buscada' o de las 'legítimas expectativas' planteadas.

5. En este marco metodológico, conviene señalar que también recientemente la jurisprudencia de esta Sala ha resaltado la importancia del plano satisfactivo del cumplimiento en el contexto de la dinámica contractual. En la línea expuesta, y a título ejemplificativo, se ha destacado la instrumentación técnica de la base del negocio como criterio de interpretación contractual en orden a la delimitación del carácter esencial del término establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), de la calificación del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013, núm. 165/2013 ), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de 2013, núm. 226/2013 ), de su determinación en el marco de una relación negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013, núm. 333/2013 ) como, en su caso, de su incidencia y función en orden a la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus (entre otras, SSTS de 17 y 18 de enero de 2013 , núms. 820 y 822, de 8 de octubre de 2012 , y 26.de abril de 2013, núm. 309/2013).

En parecidos términos, el plano de la satisfacción de los intereses del acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y caracterización del tipo contractual llevado a cabo por las partes; SSTS de 26 de noviembre de 2012 (núm. 696/2012 ) y 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ) y, en general, a la hora de determinar el cumplimiento obligacional en los supuestos de retraso y determinabilidad del plazo de entrega ( STS de 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ), así como de su proyección en los supuestos de licencia de primera ocupación y del aval en garantía ( SSTS de 25 de octubre de 2011, núm. 706/2011 , y 10 de diciembre de 2012, núm. 731/2012 ).

6. Esta delimitación de los elementos conceptuales en los que se articula la categoría del incumplimiento esencial también puede servir de referencia en orden a establecer unas directrices acerca de la diferenciación de su régimen aplicativo. En este sentido, pueden señalarse los siguientes criterios en orden a su incidencia en la dinámica resolutoria de la obligación: i) En primer término, debe destacarse que la categoría del incumplimiento esencial responde a un notable grado de especialización en su régimen aplicativo en la medida en que su interpretación, en el marco de la relación contractual, no opera en el mismo plano valorativo que el de los denominados incumplimientos resolutorios. En este sentido, mientras que estos quedan residenciados en el plano de los incumplimientos de los deberes contractuales y su ponderación se cifra en el alcance del desajuste o falta de ejecución, observado objetivamente desde el programa prestacional establecido; el incumplimiento esencial se centra primordialmente, tal y como se ha expuesto, en la coordenada satisfactiva del cumplimiento y, en consecuencia, no tanto en la exactitud o ajuste de la prestación realizada, sino en la perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato; de forma que su valoración e interpretación en el fenómeno contractual se amplía al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentación técnica a través de la base de negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y caracterización básica del tipo negocial llevado a la práctica.

ii) Esta perspectiva metodológica determina que la valoración del alcance o de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestión también opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de 'gravedad' y de 'esencialidad' no resultan asimilables, a estos efectos, en el marco de la interpretación de la relación contractual. Así, mientras que el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de ejecución de estas obligaciones principales comportan un alcance propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos leves o infracciones mínimas ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 núm. 658/2012 , entre otras); el segundo, por su parte, escapa a dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorios o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado.

iii) Como secuencia o consecuencia lógica de lo anteriormente expuesto, el régimen del incumplimiento esencial también escapa o no queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja la sinalagmaticidad de la relación obligatoria como presupuesto de aplicación del marco resolutorio del artículo 1124 del Código Civil , ya que puede extenderse al ámbito de obligaciones que no formen parte del sinalagma en sentido estricto, caso de la obligaciones accesorias, de carácter meramente complementario.

iv) Por último, y como proyección del presupuesto causal que informa su régimen, y conforme a su moderna formulación en los textos de referencia, el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabría esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm.

294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012, en relación con la conformidad en la entrega de la cosa ; y STJE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato).'

TERCERO.- En consecuencia, no basándose la pretensión indemnizatoria aquí formulada, en incumplimientos derivados de entrega de una cosa distinta a la contratada o de prestaciones expresamente concertadas, la falta de idoneidad o utilidad del piso para la finalidad que le es propia y para la que fue adquirido, ha de analizarse desde el plano satisfactivo, valorando y ponderando la idoneidad de resultados, beneficios o utilidades que legítimamente cabe esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado; de suerte que su inidoneidad o falta de utilidad comporte la frustración del mismo.

Pues bien, la aplicación de la anterior doctrina al supuesto aquí analizado, nos lleva coincidir con la decisión finalmente adoptada en la sentencia de primera instancia, por cuanto el incumplimiento que el demandante atribuye a los demandados, entrega del piso con defectos estructurales, no tuvo incidencia en el plano satisfactivo del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, en cuanto las condiciones objetivas y constatadas de la vivienda en el momento de la venta y del comportamiento del demandante en ese momento, permiten concluir que la vivienda cumplía adecuadamente sus expectativas.

En relación al estado de la estructura del edificio, ninguna actuación negligente o culpable cabe atribuir a los demandados en su ocultación, desde el momento en que el propio demandante manifiesta, en el escrito de recurso, que dicho estado era deficiente, al ser los defectos estructurales notorios.

Es igualmente notorio que una vivienda, construida hacía 98 años y en el casco antiguo de Madrid, estaba dotada de elementos estructurales propios de la época en que se construyeron y necesitados de rehabilitaciones adecuadas. Por otro lado, el precio por el que se transmitió la vivienda, 165.000 €, cuando el precio de mercado estaba fijado en 205.482 € y el asignado en la tasación del mismo a efectos de la concesión de la hipoteca, era también superior al precio finalmente abonado, son circunstancias también a tener en cuenta y ponderar a la hora de analizar la existencia del incumplimiento contractual desde el plano satisfactivo con el que las partes se plantearon la celebración del contrato y a la vista de lo actuado en primera instancia, no cabe atribuir a los demandados un incumplimiento contractual esencial, que justifique y fundamente la pretensión indemnizatoria contra ellos interesada, pues las deficiencias estructurales del edificio no hacían en aquel momento inidóneo el piso para su uso, como efectivamente hizo el demandante durante dos años y las obras de rehabilitación que necesitaba, y que ya se estaban realizando en aquel momento, eran previsibles y su coste ha de entenderse estaba contemplado por las partes a la hora de fijar el precio de la compra.



CUARTO.- En consecuencia, el Magistrado de instancia no ha incurrido en los errores de valoración de prueba que le atribuye el apelante, al no apreciar incumplimiento contractual en los demandados, por lo que el recurso debe desestimarse, confirmándose la sentencia de primera instancia.

Al desestimarse el recurso las costas causadas en esta alzada se imponen a la parte apelante, con base en lo establecido en el artículo 398.1 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Carlos María , contra la sentencia de fecha 22 de marzo de 2018 dictada por el Juzgado de primera instancia nº 43 de los de Madrid , en los autos de Procedimiento Ordinario nº 1.050/2016, la cual SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE .

Todo con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.