Sentencia CIVIL Nº 435/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 1317/2018 de 06 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
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N.I.G.: 1707942120178094495
Recurso de apelación 1317/2018 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 897/2017
Parte recurrente/Solicitante: BRAVARENT, S.A.
Procurador/a: Edurne Diaz Tarragó
Abogado/a: CESAR RIVERA GARCÍA
Parte recurrida: MONBUILDING 3MGN, S.L.
Procurador/a: Carlos Javier Sobrino Cortés
Abogado/a: SIMON FERNANDEZ ESPAÑA
SENTENCIA Nº 435/2019
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo
Carles Cruz Moratones
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 6 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 18 de diciembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 897/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Edurne Diaz Tarragó, en nombre y representación de BRAVARENT, S.A. contra la sentencia de fecha 26/07/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Carlos Javier Sobrino Cortés, en nombre y representación de MONBUILDING 3MGN, S.L.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Sobrino Cortés en nombre y representación de MOBUILDING 3MGN SL, debo declarar y declaro que el desistimiento por parte de MONBUILDING de los contratos de compraventa de los Locales 29 y 48, de fecha 20 de enero de 2017, fue ajustado a derecho y a los términos contractuales y, por consiguiente se condena a la entidad demandada BRAVARENT SA al pago a la actora de 100.000 euros en concepto de devolución de las arras satisfechas más el interés legal del dinero que devengue dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda y ello con expresa imposición de costas a dicha parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/05/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, BRAVARENT, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Girona de fecha 26 de julio del 2.018 , en la que se estimó la demanda interpuesta por MONBUILDING 3MGN, S.L. contra dicho recurrente y en la que se solicitaba que el desistimiento por parte de MONBUILDING 3MGN, S.L. de los contratos de compraventa de los locales comerciales 29 y 48, objeto de los contratos de 20 de enero del 2.017, fue ajustado a derecho y a los términos contractuales, y en consecuencia se condene a la demanda a devolver la cantidad de 100.000 euros en concepto de arras satisfechas en el momento de la celebración de los contratos.



TERCERO.- Se impugna la sentencia por error en la valoración de la prueba, centrando prácticamente todo su relato impugnatorio en la ausencia de valoración de la prueba documental y en la errónea valoración de la prueba testifical.

Tanto el objeto del recurso como el objeto del proceso se centra y se ha centrado en la aplicación del pacto séptimo de los contratos celebrados el día 20 de enero del 2.017.

Ambos contratos, que son prácticamente idénticos en sus estipulaciones y estaban vinculados entre sí, tenían por objeto la compraventa de dos locales comerciales que la vendedora, BRAVARENT, S.A. tenía arrendados, el de la c/ Lorenzana nº 40 a LA SIRENA y el de la c/ Lorenzana nº a H&M. Y en el pacto séptimo se estipulaba que ' la parte vendedora manifiesta que no tiene noticia e información de que el vigente contrato de arrendamiento vaya a ser alterado por parte del Arrendatario ... y por ende no se ha recibido ningún tipo de comunicación oral o escrita en dicho sentido. En el momento de la formalización de la Compraventa la parte Vendedora realizará dicha manifestación que quedará recogida en la escritura pública. Si desde la fecha de la firma de este contrato de arrendamiento hasta el momento de su formalización ante Notario, la Vendedora recibiera o tuviera alguna información del Arrendatario que pudiera alterar el vigente contrato de arrendamiento, deberá notificarlo en el plazo de 24 horas a la parte Compradora. En su caso, con dicha información, la parte Compradora podrá desistir de la presente compraventa estando obligada la Compradora a devolver la cuantía cobrada en este momento, quedando ambas partes con dicha devolución de la cuantía, saldadas y finiquitadas y sin nada más que pedirse ni reclamarse por ningún concepto'.

En el pacto transcrito es de una claridad meridiana, pues del mismo se desprende la importancia para la parte compradora MONDBUILDING 3 MGN que no existiera intención o deseo de las arrendatarias de alteración en las condiciones de los contratos de arrendamiento, bien, con anterioridad a la firma de los contratos privados o, bien, desde la firma de éstos hasta el otorgamiento de las escrituras de compraventa.

Si tal deseo o intención existía con anterioridad o bien durante ese periodo, la compradora podía desistir del contrato de forma justificada, recuperando las arras penitenciales.

Aunque la demandante mezcla en su pretensión el incumplimiento de la vendedora en no informar de la intención de las arrendatarias de modificar los contratos de arrendamiento, con el hecho mismo de esta intención como condición para poder decidir si se desiste o no del contrato, en realidad, lo relevante es esto último, es decir, constatada la intención de modificar las condiciones del contrato del arrendamiento, la compradora podía desistir de la compraventa, incluso, aunque sólo se produjera tal hecho respecto de uno de los contratos, pues en el pacto octavo se pactó la vinculación de ambos contratos de compraventa, en el sentido de que si tal situación se producía respecto de uno de los contratos, la compradora podía desistir de ambos con derecho a que se le reintegrase las arras penitenciales estipuladas también en ambos.

Aunque en dicho pacto se indica que era la vendedora la que debía comunicar a la compradora la intención de las arrendatarias de alterar los contratos de arrendamiento, bien, con anterioridad a la firma de los contratos privados de compraventa, bien hasta el otorgamiento de la escritura pública, en ningún momento se prohíbe que la compradora pudiera tener conocimiento de dicha intención, bien por averiguación directa, bien por información de tercero. Por lo tanto, si concurriera tal circunstancia prevista en el contrato, la compradora podía desistir de los mismos, independientemente del origen del conocimiento. Por ello, lo relevante es ésto y no el incumplimiento de la parte vendedora. Este sería relevante si se hubiera llegado a otorgar el contrato de arrendamiento, en cuyo caso podría resolverse por incumplimiento.



CUARTO.- En atención a lo anterior tanto la oposición de la demandada vendedora, como el recurso carece de fundamento, dado que ha quedado acreditado a la vista de la prueba testifical y de la documental la intención de los arrendatarios de alterar las condiciones de los arrendamientos.

La prueba documental, a la que tanta insistencia se refiere la recurrente, no sólo no avala su alegato impugnatorio de la sentencia, sino que la contradice.

Ante todo debe indicar que si bien es cierto que a los contratos de compraventa se acompañaron los de arrendamiento y que la compradora conocía que en el caso de H&M podía desvincularse del contrato desde el año 2013 y que en el caso de La Sirena, finalizaba el día 31 de enero del 2.018, e incluso podría añadirse al argumento de la recurrente que la compradora podía haberse puesto en contacto con los arrendatario a la firma del contrato privado sobre su futura intención en cuanto a los arrendamiento, ello resulta indiferente, pues hay que estar a lo pactado, y esto fue meridianamente claro, es decir, si antes del otorgamiento de la escritura existía la intención de los arrendatarios de modificar los arrendamiento, se daría el supuesto de hecho del contrato. Por ello, la teoría de los actos propios no es de aplicación, sino lo estipulado en el contrato y el contrato dice lo que dice. Si la vendedora no estaba conforme podía no haberlo firmado.

En cuanto a la valoración de la prueba, a pesar de la impugnación que se hace de la prueba testifical, especialmente de los representantes de La Sirena y de H&M, oídas sus declaraciones, no puede aceptarse la impugnación que se hace de la misma. No se aprecia ninguna razón para dudar de la objetividad e imparcialidad con la que declararon en el juicio. Ambas empresas siguen vinculadas con la recurrente en virtud de los contratos de arrendamiento que han suscrito de nuevo, modificando sus condiciones, especialmente, en cuanto a las rentas. Y ambos confirman que tenían intención de reducir las rentas y tal intención existía con anterioridad a la firma del contrato privado de compraventa. Que lo hubieran hecho sólo de forma verbal no es motivo para dudar de su declaración. Que en el caso de H&M la comunicación por escrito fuera en mayo del 2.017 no contradice su declaración de que con anterioridad lo hubieran manifestado verbalmente y es que en el referido correo se remite a conversaciones y reuniones anteriores de su deseo de rebajar la renta, es decir, existían incluso reuniones anteriores al 8 de mayo para modificar las condiciones del contrato Lo mismo puede decirse de La Sirena.

Pero aun suponiendo que antes de la firma del contrato privado no hubieran existido las referidas comunicaciones o las realizadas no se hubieran realizado con la suficiente intensidad como para deducir seriamente que existía la intención de modificar las condiciones del contrato, en el transcurso del plazo entre la firma de los contratos privados y la fecha del otorgamiento de las escrituras públicas ambas arrendatarias manifestaron a la compradora la intención de modificar las condiciones de los contratos. Que tales manifestaciones se realizaran a instancia de MONBUILDING 3MGN no altera el cumplimiento de la condición estipulada. H&M lo dejó bien claro en el correo electrónico de fecha 10 de marzo del 2.017 que remitió al abogado Sr. Bach de que la propuesta de rebaja de la renta a 6.000 euros por un plazo de 10 años de duración del contrato resulta inaceptable, lo que demuestra su intención de renegociar todo el contrato y rebajar considerablemente la renta, como finalmente se produjo.

En el caso de La Sirena, cierto es que en los correos de 15 de marzo solo se manifiesta sobre su intención de cumplir el contrato hasta su finalización y de prorrogar el mismo, y que no es hasta el del 12 de mayo del 2.017 cuando manifiesta su intención de reducir el importe de la renta, pero en el correo que Justo le envía a ' Marcial ' el día 21 de marzo le indica que ' creemos que el alquiler actual está por encima de lo que se paga actualmente en esa zona. Nuestra propuesta sería de firmar una prorroga al contrato de arrendamiento de unos 5 años, con derecho a subarrendar una parte y un alquiler mensual sobre los 5.000 euros ' (folio 102), y dicho correo es contestación al del 8 de marzo donde el Sr. Marcial comunica al Sr.

Justo sobre su intención de vender el local, indicándole que si están interesados en continuar se lo indicarse, cual a su vez es contestación al del 7 de marzo en el que se indica por parte de La Sirena la intención de pactar un nuevo arrendamiento cuando venza el día 31 de enero del 2.018 (folio 102 vuelto).

Por lo tanto, la prueba documental no sólo no contradice la valoración que de la prueba testifical realiza la Juzgadora de Instancia, sino que la confirma.

Podría ser cierto que la intención de vender el local desencadenase el deseo de los arrendatarios de renegociar los contratos de arrendamientos, incluso que fuese la intervención de la compradora, con un intento por su cuenta de modificar las condiciones de los contratos, pero debe insistirse que ello no altera el cumplimiento de la condición pactada.

Se argumenta por la recurrente que la intervención de MONBUILDING 3 MGN encaminada a conocer si los arrendatarios tenían intención de modificar las condiciones del contrato se hizo con la finalidad fraudulenta o bien de resolver los contratos de compraventa, por tener otras intenciones de compra o bien para que se le rebajaran los precios de las compraventas. Sin embargo, aunque todo es posible, ello es una mera suposición sin base probatoria suficiente. Pues, puede deberse ello al deseo de asegurarse de que realmente estaba comprando unos locales que le iban a dar la rentabilidad derivada de los contratos de arrendamiento, finalidad perfectamente legítima, que al constatar que ello no iba a ocurrir, era perfectamente lógico que intentase conservar los contratos de arrendamiento renegociándolos, como hizo con H&M, o renegociando el precio de las compraventas. E incluso también puede ser cierta que la compradora se pusiera en contacto con los arrendatarios al conocer que los locales seguían en venta, lo cual tampoco sería lógico por parte de la vendedora si había concertado unos contratos de compraventa con MONBUILDING 3 MGN En definitiva, vista la prueba practicada y las condiciones en las que se suscribieron los contratos de compraventa, no pueden compartirse los argumentos de la recurrente en virtud de los cuales se impugna la valoración de la prueba que realizó la Juzgadora de Instancia, pues lo hizo de forma correcta de acuerdo con los testigos fundamentales, como fueron los representantes de La Sirena y H&M, que manifestaron claramente que su intención era la de modificar las condiciones de los contratos de arrendamiento, incluso con anterioridad a la firma de los contratos de compraventa, afirmaciones que se corroboran por la prueba documental examinada. Y porque debe estarse a lo que se pactó, esto es, que, si durante el plazo entre la firma del contrato y la fecha de la escritura, los arrendatarios manifestaban su intención de modificar las condiciones de los arrendamientos, la compradora podía desistir y recuperar las arras y, con ello, ningún beneficio le conllevaba, pues simplemente recuperaba la cantidad entregada y la vendedora seguía disfrutando de su propiedad.



QUINTO.- Por último, no se estiman razones suficientes para alterar el principio general del vencimiento en la imposición de costas, pues no basta que existan dudas de hecho o de Derecho para no hacerlo, sino que es necesario que tales dudas sean de especial relevancia, y por lo que razonó la Juzgadora de instancia y por lo que se ha razonado en esta resolución, tales dudas no existen, ni de hecho, pues la prueba testifical y documental es clara, ni menos aun de Derecho, pues la interpretación del contrato es meridianamente clara.



SEXTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas del recurso al recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de BRAVARENT, S.A contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE GIRONA, en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 897/2017, con fecha 26/07/2018, y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Ferrero Hidalgo, D. Carles Cruz Moratones y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.