Sentencia CIVIL Nº 435/2019, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 124/2018 de 30 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000124/2018
NIG: 3502642120160004566
Resolución:Sentencia 000435/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000672/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Telde
Apelado: AGUAS DE TELDE, GESTIÓN INTEGRAL DEL SERVICIO, S.A.; Abogado: Juan Jose Aleman Sanchez;
Procurador: Clara Rosa Sintes Sanchez
Apelante: COMUNIDAD HOYA DE LEÓN; Abogado: Rayco Javier Machin Carreño; Procurador: Minerva Navarro
Naranjo
SENTENCIA
Iltmos. Sres.-
PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo
MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot
Don Víctor Manuel Martín Calvo
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a treinta de septiembre de dos mil diecinueve;
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia
nº 3 de Telde en los autos referenciados (Juicio Ordinario n.º 672/2016) seguidos a instancia de COMUNIDAD
HOYA DE LEÓN, parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña Minerva Navarro Naranjo
y asistida por el Letrado don Rayco Javier Machín Carreño contra AGUAS DE TELDE, GESTIÓN INTEGRAL DEL
SERVICIO, SA, parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña Clara Rosa Sintes Sánchez

y asistida por el Letrado don Juan José Alemán Sánchez siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba
Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 5 de Telde se dictó sentencia de fecha 27 de diciembre de 2017 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: 'Que, de acuerdo con la potestad jurisdiccional que la Constitución Española me otorga, debo: A) ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el por el procurador de los tribunales Dña. Minerva Navarro Naranjo actuando en nombre y representación de COMUNIDAD HOYA LEON, frente a la parte demandada, AGUAS DE TELDE - GESTION INTEGRAL DEL SERVICIO S.A. y, en consecuencia, CONDENAR a la parte demandada al pago de 8.725 euros, a lo que habrá que sumar el 10% de la cuantía de la renta no pagada como penalización fija por demora, más el interés legal, tal y como se expuso en el fundamento séptimo, cantidad a determinar en ejecución de Sentencia. La cantidad objeto de condena devengará desde el día de hoy el interés legal previsto en el art. 576 LEC.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

B) DESESTIMAR la demanda reconvencional presentada por el procurador de los tribunales Dña. Clara Sintes Sánchez en nombre y representación de AGUAS DE TELDE - GESTION INTEGRAL DEL SERVICIO S.A. frente a COMUNIDAD HOYA LEON.

Condeno en costas al demandante reconvencional'.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la parte demandante, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo.

Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- El primer motivo de impugnación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de primera instancia es referido a la existencia de error por el iudex a quo en la valoración de la prueba y vulneración de las reglas de interpretación de los contratos con respecto al documento número cuatro de la demanda.

Estima la recurrente que de su tenor literal ( art.1281 CC) es claro a su juicio que el contrato de arrendamiento de industria objeto de litis se prorrogaría por seis años. Documento que según afirma supone una clara y expresa declaración de voluntad por escrito por parte del antiguo representante legal de Aguas de Telde, que modifica el inicial contrato de arrendamiento de 2005 y determina que a partir de su vencimiento natural, el contrato se prorrogaría por periodos de seis años. Documento que constituye una verdadera novación modificativa del contrato de arrendamiento de industria inicial acreditada mediante declaración de los representantes legales de ambas partes contratantes.

Respecto a su interpretación atendiendo a la verdadera intención de los contratantes ( art.1282 CC), conforme a los actos coetáneos del documento cuestionado, alega que respondía a la voluntad e interés de la apelada Aguas de Telde Gestión Integral del Servicio, SA y ello se deduce a su juicio de: 1.- La fecha de su suscripción el 30 de enero de 2011, esto es un día antes de que finalizara el plazo de duración del contrato inicial. 2.- La realización de mejoras en la industria por parte de Aguas de Telde, consistentes en un lecho de calcita para el tratamiento de las aguas, por la que se pagaban facturas a partir de agosto de 2012 (páginas 5, 62, 73, 92 y 103 del doc.3 y página 2 del doc.4), que no tendrían sentido si el contrato vencía en febrero de 2.013. 3.- La necesidad de acreditar al Ayuntamiento de Valsequillo, de la que la demandada era también concesionaria del suministro de agua para el servicio público, de la capacidad de volumen de suministro de agua necesario para el abastecimiento del municipio.

Añade que el actual representante legal de la demandada no negó que en enero 2011 pretendiera asegurarse prórrogas más amplias. Que la demandada admitió que ya no necesitaba los caudales que obtenía de la industria arrendada porque ahora explota una desalinizadora en la costa (Telde 2), lo que no sucedía en el momento de suscripción de la prórroga.



SEGUNDO.- Como segundo motivo de apelación alega error en la valoración de la prueba respecto a la determinación de la cuantía de la renta en montante distinto a la fijada en el contrato incial de 2005.

Expresa que el representante legal de la apelada manifestó que no hubo acuerdos verbales entre ellos y todo estaba documentado. Que de haber querido modificar la renta se habría hecho constar por escrito como así se hizo con la prórroga del contrato.

Que aceptó la renta abonada por la apelada porque atravesaba una delicada situación económica y no se podía permitir rechazar el pago ofrecido por la demandada sin que el hecho de que diera factura supusiera reconocer el cambio de renta dejando a salvo su derecho a cobrar el resto.

Como tercer motivo de impugnación alega error en la valoración de la prueba y vulneración de las reglas de interpretación de los contratos en relación con la duración del contrato y extinción de la relación contractual.

Estima que el contrato se prorrogó por periodos de 6 año, luego al no haber mediado en tiempo y forma manifestación de la demandada de no renovar el contrato antes de febrero de 2013 el contrato entraría en su primera prorroga y terminaría en el año 2019.

Que el contrato tenía una renta pactada de 7.500 euros mensuales más IPC desde 2005 finalizando el plazo de su duración contractual en 2013 y quedó prorrogado hasta 2019 más habiendo comunicado la apelada su voluntad de no renovar el contrato la recurrente aceptó su resolución anticipada en octubre de 2015 aportándose acta notarial de 23-10-2105.

Por tanto la obligación de pago de la renta se extendía hasta el 22 de octubre de 2015 fecha en que envió burofax a la apelada solicitando la devolución de la industria arrendada.

Por otra parte el iudex a quo desestima la aplicación de la cláusula penal pactada sobre la premisa de que la actora rehusó la entrega de las llaves del inmueble. Añade que no cabe aplicar la figura de la traditio ficta, ni el mero ofrecimiento de la llave equivale a la entrega porque estamos ante una industria peligrosa, una instalación hidráulica que cuenta como elemento principal con un pozo del que emana Gas CO2 que requería la colaboración de la demandada para poder acceder al inmueble. Acceso en el que han de guardarse determinadas medidas de seguridad especificadas en el Decreto 232/2008, de 25 de noviembre, por el que se regula la seguridad de las personas en las obras e instalaciones hidráulicas subterráneas de Canarias. Y Conforme a lo manifestado por el perito Sr. Isaac su entrega debe hacerse cumpliendo una serie de requisitos: en presencia de técnico cualificado designado como encargado de seguridad por parte de la explotadora de la industria, la arrendadora y el cumplimiento de determinadas las medidas de seguridad expresadas en el citado Decreto, entregando la documentación de seguridad obligatoria, libro de incidencias y ficha de seguridad.



TERCERO.- No apreciamos la existencia de error de valoración probatoria por el iudex a quo ni vulneración de las reglas sustantivas de interpretación de los contratos ( arts. 1281 y ss CC) respecto del contenido del documento número cuatro de la demanda. Documento de fecha 30 de enero de 2011 que fue impugnado por la apelada (hecho quinto de la contestación a la demanda) no en cuanto a su autenticidad sino en cuanto a la valoración de su contenido sustentada por la recurrente. En el sentido de que no constituye acuerdo novatorio alguno por el que pretendidamente se acordaban prórrogas del contrato inicial por tiempo de seis años y así razonaba la contraparte en su escrito alegatorio, razonamientos que este tribunal comparte, que a diferencia del acuerdo novatorio de 12 de marzo de 2007 (folio 370 vlto) por el que las partes contratantes pactaron de común acuerdo ampliar dos años más el plazo de duración contractual del contrato de arrendamiento del año 2005 pasando a tener ocho años de vigencia, en lugar de seis, esto es vencería su plazo de duración en febrero de 2013, en lugar de febrero de 2001 y que se incorporó como Anexo III del contrato de arrendamiento de 2005 (folios 307 y 370 vuelto). En cambio ese otro documento independiente fechado en enero de de 2011 (folio 66) no quedaba integrado en el contrato de arrendamiento de 2005 cuyo contenido, en cuanto a su duración, pretendidamente modificaba.

Por otra parte en cuanto a la interpretación literal del documento cuestionado acude el juzgador a quo a la claridad de los términos o palabras empleadas en su redacción ( art. 1281 CC) concluyendo que de su literalidad no resulta 'pacto o acuerdo novatorio' alguno en el sentido afirmado por la recurrente, sino que mediante el mismo ambas partes contratantes EXPONEN que tienen suscrito un contrato fechado en febrero de 2.005 por el que Aguas de Telde se estaba suministrando agua del pozo que describe de la Comunidad Hoya de León. Contrato que continuará vigente y prorrogado por periodos de seis años, junto con el concertado con Explotaciones Agrícolas Machín, siendo además el objeto de los caudales de agua que han tenido siempre y tienen y tendrán mientras siga siendo concesionaria del suministro de Agua de municipio de Telde.

Lo cierto es que el contrato de arrendamiento de febrero 2005 en la fecha en que se redacta el documento de enero de 2011 se encontraba vigente hasta febrero de 2013, tras lo cual se prorrogaría anualmente si ninguna de las partes contratantes manifestaba su voluntad contraria con dos meses de antelación a la finalización del periodo contractual o a alguna de sus prorrogas.

El documento cuestionado más bien constituye la exposición cara a terceros (Ayuntamiento de Telde y Valsequillo), de una concreta realidad contractual que permitía a la demandada Aguas de Telde disponer de pozos con caudal de agua bastante para poder seguir siendo concesionaria del suministro de agua potable, para lo cual los dueños de los pozos, entre ellos la recurrente, dejaban constancia de los contratos en vigor concertados con aguas de Telde, así como su intención o compromiso de que en el futuro continuarían vigentes, prorrogados por periodos de seis años, dejando patente de este modo que la demandada tenía asegurado el suministro de agua.

Se trataría a los sumo de un compromiso de prórrogas por periodos de seis años que finalmente no se llevó cabo o la expresión equivoca o equivocada de su plazo de duración y puesto que de haber querido los contratantes establecer prórrogas de seis años, tras el vencimiento del plazo inicial de duración contractual, se habría hecho constar así expresamente mediante nuevo Anexo al contrato de febrero de 2005.

En cuanto a la realización de obras de mejora que justificarían la prolongación de la vida del contrato, suelo de calcita, en los términos pretendidos por la recurrente, no son realmente obras de mejora sino obras necesarias para su mineralización conforme a las exigencias legales y por tanto obras que habrían de hacerse en todo caso para poder comercializar el agua.

La recurrente por su parte no menciona el contenido del documento, este sí expresamente novatorio, de fecha 12 de marzo de 2007 incorporado al contrato de arrendamiento de febrero de 2005 como Anexo 3.

Por otra parte llama la atención que pretendiendo indagar en la intención de los firmantes del documento de enero de 2011, sin embargo renunciara el demandante a tomar declaración a quien fuere representante legal de Aguas de Telde cuando se firmó el documento cuestionado.



CUARTO.- En cuanto al segundo motivo de apelación referido a la alteración de la renta pactada inicialmente, coincidiendo con la fecha de expiración del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento en febrero de 2013, es la propia parte recurrente quien a partir de marzo de 2013 y hasta septiembre de 2014, esto es durante casi dos años, giró facturas con el importe de la nueva renta abonada por la apelada sin que conste disconformidad o queja alguna por el arrendador con el importe abonado por el arrendatario, ni reserva de su derecho a reclamar el resto no recibido del importe de la renta anteriormente abonada conforme al contrato de 2005.

Y ello se integra en los denominados actos propios concluyentes de los que poder deducir que el arrendador aceptaba la nueva renta pues en otro caso la habría rehusado o al menos expresado su falta de conformidad y aceptación con reserva, más en lugar de ello giró facturas con el nuevo importe en clara señal de conformidad con la cuantía de la nueva renta.

El tercer motivo de apelación decae al rechazarse que el documento número 4 de la demanda tenga efectos novatorios y a la vista del plazo de duración inicial del contrato de 2005, estipulación segunda, de seis años y su ampliación a ocho años mediante el acuerdo novatorio de 2007 (anexo III), su plazo de duración contractual habría finalizado en febrero de 2013 prorrogándose tácitamente por periodos anuales hasta que con fecha 11 de septiembre de 2014 Aguas de Telde comunicó a la actora su voluntad de no continuar con el arriendo.

Hecho que reiteró en octubre de 2014 continuando su vigencia hasta febrero de 2015.

Los demás motivos de apelación también decaen dando por reproducidos los acertados razonamientos jurídicos del juez a quo y así la cláusula penal por mora en la devolución de la cosa porque quedó probado que la parte apelada comunicó a la actora en fecha de 11de septiembre de 2014 su intención de desalojar las instalaciones, haciendo saber que las llaves se encontraban en su oficina a su disposición la actora, quien recibió la comunicación el 16 de septiembre de 2014 siendo reiterada por la parte apelada el 31 de octubre de 2014.

Aguas de Telde intentó pues restituir la cosa arrendada siendo la parte actora la que rehusó su devolución pretextando en su contestación al requerimiento de septiembre de 2014 que el contrato se encontraba en vigor, por estar prorrogado seis años, para luego objetar que se hacía necesaria la comprobación del estado de las instalaciones cuando, conforme a la jurisprudencia citada por el iudex a quo, la toma de posesión de las instalaciones no hubiera impedido el ejercicio por la arrendadora de la facultades que el Código civil le atribuye para la comprobación del estado de la cosa y para exigir las reparaciones pertinentes.

Tampoco hizo referencia la recurrente a la necesidad de cumplir lo previsto en el el Decreto 232/2008 de 25 de noviembre, por la que se regula la seguridad de las personas en las obras e instalaciones hidráulicas subterráneas de Canarias. Ni se hacía necesario que en su restitución estuviera presente funcionario público alguno bastando con que se hubiera ventilado el pozo con antelación y que concurriera un empleado o representante de la propiedad para su toma de posesión.

Podía el arrendador haber procedido a su recepción en los mismos términos en que lo hizo cuando finalmente en 2017 procedió a recepcionar la instalación arrendada pues no había ninguna razón para demorar su toma posesión desde que la instalación fue puesta a su disposición como así hizo finalmente la actora.

Así pues convenimos con el juzgador a quo en que la parte demandada no debe pagar cantidad alguna como indemnización por haber estado en posesión de la industria una vez finalizado el contrato en febrero de 2015, pues puso a disposición del arrendador las llaves de la instalación, estando a disposición de la propiedad para realizar el traspaso, ejecutando o estando dispuesta a ejecutar todos los actos necesarios para que la entrega de la cosa pudiera tener lugar.

En su consecuencia, el recurso de apelación se desestima.

ÚLTIMO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de primera instancia procede su condena al pago de las costas procesales de esta alzada ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, adoptamos el siguiente;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Aguas Hoya de León contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Telde de fecha 27 de diciembre de 2017 en los autos de Juicio Ordinario nº 672/2016, que confirmamos condenando a la parte apelante al pago de las costas procesales de esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/ o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.