Sentencia Civil Nº 436/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 614/2007 de 10 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00436/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7036198 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 614 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 383 /2004

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL

De:

Procurador:

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a diez de octubre de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Daños y Perjuicios, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Lorenzo de El Escorial, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 , nº NUM000 de Villanueva del Pardillo, y de otra, como demandado-apelado Doña María Angeles , Don Lucio y Don Gaspar , y como demandado-apelante Don Daniel y Don Alejandro .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 11 de abril de 2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Villanueva del Pardillo contra Doña María Angeles y Don Lucio representados por el Procurador Don Esteban Muñoz Nieto, contra Don Daniel representado por el Procurador Don Esteban Muñoz Nieto, contra Don Gaspar representado por el Procurador Don José María Muñoz Ariza y contra Don Alejandro representado por el Procurador Don José María Muñoz Ariza debo declarar y declaro la ilegalidad de los usos como viviendas de los despachos profesionales identificados como fincas registrales de Villanueva del Pardillo número NUM001 ; finca registral número NUM002 y finca registral número NUM003 . Y Don Lucio a que rescinda el contrato del arrendamiento con su inquilino Don Gaspar declarándose extinguidos los derechos arrendaticios del mismo procediendo al inmediato lanzamiento. Se deben desestimar las demás peticiones contenidas en la demanda. Todo ello sin declaración en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veinte de septiembre de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día ocho de octubre de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de los apelantes D. Alejandro y D. Daniel , codemandados en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez de 1ª instancia nº 3 de San Lorenzo de El Escorial con fecha 11 de abril de 2.007, estimatoria parcialmente de la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Villanueva del Pardillo contra los referidos demandados y contra los también demandados Dª. María Angeles y su esposo D. Lucio , D. Evaristo y su esposa Dª Inés (estos dos últimos luego desistidos) y contra D. Gaspar , denunciando D. Alejandro , como motivos de apelación, en primer termino, imposibilidad de ejecutar la sentencia, en segundo lugar indebida inversión de la carga de la prueba y por ultimo falta de valoración de la documental por él aportada, y el apelante D. Daniel , en primer lugar error en la valoración de la prueba documental por él aportada, en segundo lugar indebida inversión de la carga de la prueba, y por ultimo infracción de ley y de la doctrina jurisprudencial.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento la actora C.P. c/ DIRECCION000 NUM000 exponía que los demandados D. Evaristo y Dª Inés eran dueños de los locales bajo dcha. (finca registral NUM002 del R.P. de Majadahonda) y bajo izda. (finca registral NUM003 del R.P. de Majadahonda) de la calle DIRECCION001 NUM004 ; que Dª María Angeles y D. Lucio lo eran del local bajo dcha. (finca registral NUM001 del R.P. Majadahonda) de la calle DIRECCION002 NUM005 , todos ellos pertenecientes a la comunidad; que el destino de los mismos era exclusivamente el de despachos profesionales, no pudiéndose utilizar por tanto para otros usos diferentes; que a pesar de ello, los demandados, habían arrendado dichos locales a terceros para vivienda habitual, por lo que en Junta de 12 de septiembre de 2.003 se acordó comunicar a los propietarios y arrendatarios de los mismos el uso ilegal que daban a los despachos, así como autorizar a la Junta para ejercer las acciones legales si llegara el caso; que por estos hechos el Ayuntamiento de Villanueva del Pardillo inició un expediente contra los propietarios de los despachos; que ante la actitud pasiva de los demandados interesaban se dictara sentencia declarando la ilegalidad de los usos como viviendas de los despachos profesionales y como consecuencia se rescindieran y declararan extinguidos los derechos arrendaticios de los inquilinos.

Los demandados Dª. María Angeles y D. Lucio se opusieron a la demanda alegando, en primer termino, la falta de legitimación pasiva, por cuanto el local de su propiedad arrendado, lo fue expresamente para ser utilizado como despacho profesional siendo detentado únicamente por el inquilino; en segundo lugar la falta de litisconsorcio por no haber demandado al inquilino D. Gaspar a quien afectaría la declaración de extinción del contrato de arrendamiento; y finalmente, aceptando que el único destino posible del local de su propiedad era el de despacho profesional, negaron haberlo arrendado para vivienda.

Los demandados D. Evaristo y Dª. Inés se allanaron a la demanda precisando sin embargo que desde finales de mayo de 2.004 los despachos de su propiedad se encontraban vacíos y que en el mes de noviembre de 2.004 el local bajo derecha sito en el nº NUM004 de la c/ DIRECCION001 había sido vendido.

A la vista de la excepción de litisconsorcio opuesta por los demandados Dª. María Angeles y D. Lucio , la actora formuló ampliación de su demanda contra el arrendatario del local de la propiedad de aquellos (calle DIRECCION002 nº NUM005 , f.r. NUM001 ) D. Gaspar , reproduciendo los términos de su demanda inicial y el petitum de la misma.

El demandado D. Gaspar se opuso alegando que el local alquilado lo usaba como despacho profesional en el que ejercía su actividad de compraventa de automóviles y negaba haber sido destinatario de comunicación alguna tanto de la Comunidad como del Ayuntamiento de Villanueva del Pardillo.

En la audiencia previa de 21 de septiembre de 2.005 , y a la vista de las alegaciones de venta de sus locales efectuadas por los demandados allanados Dª. María Angeles y D. Lucio , la actora desistió de su demanda contra estos y solicitó su sucesión procesal por los compradores D. Daniel y D. Alejandro reproduciendo los mismos términos de su demanda inicial y el petitum de la misma, accediéndose a lo solicitado por Auto de 28 de septiembre de 2.008 .

El demandado D. Daniel se opuso en primer termino su falta de legitimación pasiva porque cuando compro a los inicialmente demandados el despacho bajo derecha de la calle DIRECCION001 NUM004 (finca registral NUM002 ) no tenia inquilino alguno, no lo había alquilado a terceros, y lo utilizaba como despacho profesional de abogado, y por entender en todo caso que ni en la escritura de obra nueva y división horizontal, ni en los Estatutos sociales existía prohibición alguna sobre el destino de los locales sino una mera descripción de los mismos, y la prohibición de destino lo era solo para otras actividades (colegio, academia, fonda, pensión hotel, clínica), no para viviendas.

El demandado D. Alejandro opuso con carácter previo la existencia de una cuestión prejudicial administrativa como consecuencia del expediente sancionador abierto por el Ayuntamiento por el cambio de destino de uso de los locales debiendo por ello abstenerse de seguir conociendo la jurisdicción civil hasta tanto fuera esta resuelta, cuestión que fue rechazada por Auto de 22 de enero de 2.007 , y en cuanto al fondo alegó que cuando compró el local bajo izda. de la c/ DIRECCION001 NUM004 (registral NUM003 ), ni estaba arrendado, ni él lo había arrendado después, utilizándolo como despacho profesional.

El Juzgador de instancia estimó parcialmente la demanda declarando en primer termino la ilegalidad de los usos como viviendas de los despachos profesionales identificados como fincas registrales NUM001 , NUM002 y NUM003 , y en segundo lugar condenó a los demandados Dª. María Angeles y D. Lucio a rescindir el contrato de arrendamiento suscrito con el también demandado D. Gaspar , desestimando el resto de las peticiones.

TERCERO.- Antes de entrar en el examen de los recursos interpuestos debemos poner de manifiesto:

1º) Que la sentencia dictada en el primero de los pronunciamientos, sin que ello signifique incongruencia omisiva, por cuanto resulta acorde con el pedimento de la demanda, cuando declara la ilegalidad de los usos como viviendas de los tres despachos profesionales litigiosos, no hace referencia alguna a sus actuales propietarios, sin tener en cuenta que al desestimar el resto de las peticiones pudiera entenderse que absuelve a los hoy apelantes.

2º) Que no obstante, el hecho de que los demandados D. Alejandro y D. Daniel hayan apelado la sentencia, implica que no asumen el precitado pronunciamiento declarativo en lo que a los locales por ellos adquiridos atañe, ni la eventual condena a rescindir cualquier posible arrendamiento que hubieran podido concertar con terceros, a pesar de que el fallo en este ultimo extremo solo se refiere a los otros tres codemandados.

3º) Que respecto de estos últimos, al no haber apelado, son firmes los pronunciamientos de la sentencia dictada, gozan de la autoridad de la cosa juzgada (art. 408 de la L.E.C .) y por tanto no pueden ser revisados de oficio por el tribunal de apelación, ya que de ser así se conculcaría el principio tantum apellatum quantum devolutum.

4º) Que en consecuencia, la presente sentencia, ha de ceñirse al estricto examen de los pronunciamientos que afectan y han sido recurridos por los precitados apelantes.

CUARTO.- Dada la semejanza e identidad de la mayor parte de los motivos de los recursos de ambos apelantes serán estos conjuntamente resueltos.

Pero antes de entrar en el examen de los mismos, hemos de rechazar el primero de los motivos del recurso de D. Alejandro , referido a la imposibilidad de ejecutar la sentencia, por cuanto, según expone, no se le puede imponer la obligación de rescindir un contrato de arrendamiento que nunca concertó, debe ser rechazado. Sin perjuicio de lo que pueda luego decirse, tal y como se expone en el precedente fundamento jurídico, teniendo en cuenta el fallo de la sentencia, el único pronunciamiento que le alcanza es el relativo a la declaración de ilegalidad del uso del local de su propiedad como vivienda. Así además lo confirma el hecho de que en la audiencia previa, el Juzgador de instancia rechazara el nuevo pedimento referido a la prohibición de abstenerse de destinar el local a uso distinto del de despacho. En todo caso, tal motivo, podría esgrimirse como motivo de oposición en ejecución de sentencia, pero no como motivo de un recurso de apelación cuya finalidad es solo revisar los pronunciamientos de la misma.

QUINTO.- Los apelantes D. Alejandro y D. Daniel en el segundo de los motivos de sus respectivos recursos denuncian infracción del art.217 de la L.E.C ., por cuanto, según afirman el Juzgador de instancia invierte la carga de la prueba al sostener que eran ellos como demandados los obligados a probar que los locales se usaban como despachos profesionales. En el tercer motivo el primero de los apelantes, y en el primer motivo el segundo de los apelantes denuncian también ausencia de valoración de la documental por ellos aportada.

Todos ellos deben ser acogidos. De una parte, como es sabido, el sistema de la carga de la prueba en nuestro derecho se articula hoy esencialmente en torno al art.217 de la L.E.C . que sigue la tradicional doctrina del derogado art.1.214 del C.C . sobre las consecuencias negativas de la falta de prueba de un hecho para quien correspondía probarlo, estableciendo en su número primero que "cuando al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante el Tribunal considere dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones", añadiendo a continuación en sus números segundo y tercero que "corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprende según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención" y que "incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior " con lo que se sigue manteniendo la tradicional tesis de que corresponde al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho y al demandado la de los impeditivos, modificativos, extintivos y excluyentes, de forma que las precitadas normas de distribución de la carga de la prueba, solo ceden en supuestos excepcionales en los que por el carácter especial o negativo de los hechos entran en juego las doctrinas acerca de la normalidad, la facilidad y la flexibilidad, que se recogen en el ultimo párrafo del citado art.217 . Pero en el presente caso, no había por que alterar la regla ordinaria de distribución de la carga probatoria, porque la actora podía, y por ello debía acreditar, que los locales pertenecientes a los hoy apelantes, tras su adquisición se estaba destinando, bien por ellos, o por terceros arrendatarios a vivienda, y en ningún momento ha acreditado tales hechos. No se entiende, ni resulta admisible, que la misma sentencia reconozca que respecto a los locales de la calle DIRECCION001 NUM004 , ni las actuaciones de la policía local, ni los testigos resultan suficientes para estimar que dicho local se ha destinado a vivienda, y luego afirme que no se puede exigir al demandante una prueba imposible o diabólica, siendo por ello por lo que deben ser los demandados los que acrediten que dedican sus locales a despacho y que como no lo han hecho procede declarar la ilegalidad del uso de los mismos, porque disponiendo la actora de todos los medios probatorios pudo perfectamente acreditar los denunciados destinos ilegales de los locales, porque dicha prueba ni era diabólica ni imposible, y porque aunque no era obligado, contrariamente, los apelantes han acreditado sobradamente que cuando compraron los locales estos estaban libres de inquilinos y que los utilizan como despacho profesional el uno de compraventa d automóviles y el otro de abogado. Así se desprende de los documentos 3 y 4 aportados por el apelante D. Alejandro con su escrito de contestación acreditativos de la constitución de la sociedad limitada Jarabe, de la que es socio, de su nombramiento como administrador único y de la domiciliación en el local bajo A) de la calle DIRECCION001 NUM004 y de los documentos 2 a 6 igualmente aportados por el apelante D. Daniel acreditativos del desempeño en el local de su propiedad de su profesión de Abogado.

SEXTO.- Resta solo por examinar el tercer y ultimo de los motivos opuestos por el apelante D. Daniel en el que denuncia incorrecta valoración legal y jurisprudencial del fondo del asunto, porque independientemente de que el local de su propiedad no este destinado a vivienda, tampoco existe prohibición legal alguna de hacerlo, ya que en el presente caso ni en la escritura de obra nueva y división horizontal ni en los Estatutos Sociales se establece limitación o prohibición expresa alguna para ser destinados a vivienda, sino solo a determinados usos como los de colegio, academia, hospedería y clínica, de manera que la sentencia no solo conculca los arts 348 y 349 del C.C . al limitar las facultades de libre aprovechamiento del propietario del local sino reiterada y uniforme doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registros y el Notariado que consagran la libertad de uso de los elementos privativos siempre que no alteren los elementos comunes ni supongan una modificación de la cuota de participación, salvo que exista prohibición expresa a tales limites de uso prevista tanto en el titulo constitutivo como en los Estatutos sociales. También este motivo debe ser plenamente acogido. El T.S. ya en Sentencia de 21 de diciembre de 1.993 dijo que "si bien es cierto que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal o en los Estatutos correspondientes se pueden establecer disposiciones "en orden al uso o destino del edificio , sus diferentes pisos o locales" según dicción del párrafo 3 del art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio , otorgantes del título constitutivo o de los estatutos (prohibiciones convencionales) éste no es el supuesto aquí contemplado, pues la mera y simple descripción (ya transcrita literalmente en el fundamento jurídico anterior de esta resolución)que en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal (carente de Estatutos) los promotores-constructores hicieron de los dos expresados locales, no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos, ni, mucho menos, como prohibición de que los adquirentes de dichos locales, actuales propietarios de ellos (en cuanto se trata de elementos privativos, sin ninguna adscripción al servicio comunitario del edificio ) puedan dedicarlos a otras actividades comerciales diferentes de las meramente insinuadas, como antes se ha dicho, en la descripción que de ellos hicieron los promotores-constructores en la repetida escritura publica de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, si se tiene en cuenta que cualquier prohibición de ese tipo (que aquí no existe) en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede prepresumirse, ni interpretarse de manera extensiva (Sentencias de esta Sala de / de febrero y 20 de diciembre de 1989 ) y que ninguna incidencia pueden tener las manifestaciones de destino que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal y que el posterior propietario del elemento privativo (local comercial en este caso) no obligaban, pues al presumirse libre toda propiedad, bien pudo cambiar después el destino de su finca , si no existía una prohibición legal o contractual que se lo impidiera (Sentencia de 5 de marzo de 1990 ), ello sin perjuicio, como es obvio, de que la Comunidad pueda oponerse al ejercicio de actividades prohibidas por el párrafo 3 del art. 7.º de la Ley de Propiedad Horizontal (dolosas para la finca , inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres" pero éste no es el caso debatido en el presente litigio, como acertadamente ha entendido la sentencia recurrida" y en Sentencia de 20 de septiembre de 2.007 ha dicho que "esta Sala ha puesto de manifiesto (STS de 21 de diciembre de 1993; 23 de febrero y 19 de mayo de 2006 ) que las disposiciones del título en relación con el uso de determinados elementos de la comunidad no comportan necesariamente una adscripción definitiva si no la imponen de manera clara y precisa, sino que pueden implicar un destino originario susceptible de ser modificado por quien ostente facultades para ello sin necesidad de acudir al procedimiento de modificación del título, especialmente cuando afecten a las facultades dominicales de los copropietarios sobre los elementos privativos. La concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales comerciales del edificio, todo lo cual implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo. Obviamente, como precisa la Sentencia de 23 de febrero de 2006 , sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios.

A la luz de la doctrina expuesta, es claro que en el presente caso, el hoy apelante puede destinar el local de su propiedad bajo derecha de la calle DIRECCION001 nº NUM004 (registral NUM002 ) a vivienda, salvando desde luego los necesarios permisos administrativos, pues efectivamente ni la escritura de obra nueva y división horizontal, ni los Estatutos establecen limitación expresa alguna para dicho uso, sino solo para los mencionados, entre los que no se encuentra el de vivienda. La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del inmueble perteneciente a la Comunidad demandante de 19 de octubre de 2.001, efectivamente al describir las fincas 6, 12 y 13 se limita a decir que están destinadas a "despacho profesional", y el art.22 párrafo segundo de los Estatutos que "en ningún caso podrán dedicarse las viviendas a colegio, academia, hospedería... o clínica" pero en ninguno caso cita o prohíbe el destino a vivienda como a tenor de la doctrina expuesta seria preciso.

SEPTIMO.- Por disposición del art.394 de la L.E.C ., al desestimarse totalmente la demanda interpuesta contra los demandados hoy apelantes D. Daniel y Alejandro , deberán imponerse a la actora las costas de primera instancia causadas con motivo de su demanda contra los referidos demandados.

Por disposición del art. 398 de la citada Ley no procede hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos los recursos de apelación interpuestos por el Procurador D. José Maria Muñoz Ariza en nombre y representación de D. Alejandro y por el Procurador D. Esteban Muñoz Prieto en nombre y representación de D. Daniel , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez de 1ª instancia nº 3 de San Lorenzo de El Escorial con fecha 11 de abril de 2.007, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos en el sentido de absolver a los demandados citados de todos los pedimentos contenidos en las respectivas demandas contra ellos interpuestas por la actora Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Villanueva del Pardillo, con imposición a dicha actora de las costas causadas respecto de los mismos en primera instancia y sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 614/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico