Sentencia Civil Nº 436/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 68/2011 de 12 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 68/2011-J

Procedencia: Juicio verbal nº 604/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona

S E N T E N C I A Nº 436/2011

Ilmos/as. Sre/as. Magistrados/as:

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a doce de septiembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio verbal nº 604/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona, a instancia de SOL PROGRES S.L., contra D. Justo Y Dª. Marcelina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 19 de julio de 2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:"ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el/la Procurador/a D./Dª. Luis Rodríguez García, en nombre y representación de la mercantil SÒL PROGRÈS, S.L., contra D. Justo y contra Dª. Marcelina , y DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha de 30 de octubre de 2009, para la vivienda sita en Badalona, CALLE000 , número NUM000 . NUM001 NUM001 de Badalona y CONDENO a los demandados a abonar a la actora la suma de 2.735,22 euros por las rentas pendientes de pago y por los gastos de devolución pendientes de pago, todo ello con más los intereses legales. Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales devengadas en la presente litis. (...) Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de julio de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO : Frente a la condena de Instancia, interpone la demandada el presente recurso, alegando: que era improcedente la cantidad concedida por gastos de mantenimiento, pues en el contrato no se hizo constar el importe anual de los mismos; que no existían rentas después de la entrega de posesión, desistiendo en fecha 13 de Abril de 2010, y que si bien la fianza legal no podría compensarse con las rentas, sí la voluntaria. Por la actora se opone, expresando que la renta era de 1200 €, y no 1300 €, como se afirma en el recurso, que en la clausula 13 se pactó el pago de los gastos generales, si bien no se concretó la cuota , al no haberse constituido la Comunidad de Propietarios, por tratarse de una obra nueva, acordándose el abono de 30 € mensuales, y cuando se constituye en Marzo de 2010, se abonan 100 €, y que todas las rentas reclamadas se corresponden con las originadas antes de la entrega de posesión. Se opone también a la compensación con la fianza, invocando la clausula 15 del contrato.

SEGUNDO : Asiste la razón al arrendador y resolución combatida, cuando establecieron que la renta era de 1200 €, mensuales, y esta es la cantidad a la que se condena, por las mensualidades de Febrero, Marzo y parte proporcional de Abril de 2010, así como los gastos de devolución, por lo que ninguna renta se había considerado con posterioridad a la devolución de posesión. Tampoco procede compensación con la fianza, ya que la clausula 15 estableció que su constitución no permitía atraso en el pago de las rentas, máxime cuando el actor ha interpuesto demanda en reclamación de cantidad, incluidos daños , importe 12.825,18 €, procedimiento ordinario 924/2010.

TERCERO: El principio de libertad de pactos a que se refiere el art. 1255 del Código Civil EDL 1889/1 , solo se ve limitado en tanto que tales pactos no contravengan o sean contrarios a "las leyes, la moral o el orden público", estableciendo al efecto el art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 EDL 1994/18384 que serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones contenidas en los contratos de arrendamiento que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II de la misma, salvo en los casos en que la propia norma lo autorizara, disponiéndose en el art. 20 de esta Ley Locativa a que nos venimos refiriendo, y a los efectos en la litis discutidos, que las partes contratantes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondieran a la vivienda arrendada sean de cuenta del arrendatario, señalándose en el párrafo segundo del número 1 de este precepto que en los edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada, "en función de su cuota de participación" señalándose en el último párrafo de este número que "Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato...", señalándose en el número 2 de este precepto que durante los cinco primeros años la suma que el arrendador haya de abonar solo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pudiera incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18.1 de la misma Ley . Pues bien, partiendo de las previsiones contenidas en el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 a que nos hemos referido, no cabe duda que la misma exige dos requisitos para la validez del pacto de asunción por el arrendatario del pago de determinados gastos: en primer lugar, la formalización de este acuerdo por escrito, y, por otra parte, que en el documento en que se formalice este pacto conste el importe anual de tales gastos a la fecha del contrato, no siendo este último un requisito meramente formal o sin importancia, y ello en tanto que con esta exigencia de que el importe de los gastos figure por escrito no solo se busca una garantía para el arrendatario en cuanto que de tal constancia se deriva el cierto conocimiento por él mismo del efectivo alcance de las obligaciones por él asumidas, de forma que si en un momento los gastos que se obligó a pagar superan el importe previsto en el contrato, su obligación de pago de los mismos cesaría en el momento en que superaran tal límite, sino que además la determinación de su cuantía es esencial para que sea efectiva la limitación que para el incremento de estos gastos se prevé en el número 2 de este art. 20 a que nos venimos refiriendo, ya que solo si se conoce su importe será posible medir su incremento anual y comprobar que durante los cinco primeros años del contrato no superen un porcentaje superior al doble del incremento autorizado para la renta.

En el contrato, en su clausula 13, se previó que serían a cargo de los demandados los gastos generales, y que no se fijaba la cuota por falta de constitución de la Comunidad de Propietarios. Mas ello no impedía hacer constar los gastos generales que hasta entonces se originaban y lo que abonaba la vivienda objeto de arriendo, dado que la escritura de obra nueva era de 2006, y el contrato de 2009, por lo que procede deducir de la reclamación la suma de 66€, al no haber dado cumplimiento al precitado artc 20 de la LAU.

CUARTO: Ello no obstante, dada la sustancial estimación de la demanda, se mantiene el pronunciamiento de costas de la Instancia, sin que se efectúe expresa imposición de las de esta alzada.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Marcelina y D. Justo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Badalona, en los autos de juicio verbal 604-2010, de fecha 19 de julio de 2010, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, excepto en la cuantía de la condena que se fija en 2.669,22 €, subsistiendo el resto de pronunciamientos y sin que se efectúe expresa imposición de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.