Sentencia Civil Nº 436/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 568/2012 de 16 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00436/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 568 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1463 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: MECA 2 S.A.

PROCURADOR: ANA MARIA GARCIA FERNANDEZ

APELADO: Juliana , Gabriel , Magdalena , Miriam , Ignacio , Patricia

PROCURADOR: FERNANDO GARCIA DE LA CRUZ ROMERAL

En MADRID, a dieciséis de julio de dos mil doce.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre acción de nulidad de contrato de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante MECA 2, S.A. representada por la Procuradora Sra. García Fernández y de otra, como apelados demandados DOÑA Juliana , DON Gabriel , DOÑA Magdalena , DOÑA Miriam , DON Ignacio y DOÑA Patricia representados por el Procurador Sr. García de la Cruz Romeral, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, en fecha 13 de marzo de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la Procuradora Dª. Ana María García Fernández en nombre y representación de MECA 2, S.A. contra Dª. Juliana , Dª. Miriam , D. Gabriel , D. Ignacio , Dª. Magdalena y Dª. Patricia absolviendo a dichos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en la demanda y debo condenar y condeno a la sociedad actora al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 9 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Que contra sentencia de instancia desestimatoria de la demanda interpuesta se formuló el presente recurso de apelación. En autos y por la parte actora se instó demanda en cuyo suplico se peticiona de manera esencial la declaración de nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las partes por haber mediado dolo en la prestación del consentimiento, al haberse producido por parte de los vendedores comisiones maliciosas que han movido la celebración de un contrato que sin dichas circunstancias no se habría celebrado. La sentencia de primer orden jurisdiccional desestimó la acción ejercitada y contra la misma se interpone el presente recurso de apelación.

SEGUNDO .- Que planteada esencialmente la litis en la declaración de nulidad del contrato interpuesto por haberse prestado el consentimiento mediante dolo, los compradores vienen a manifestar en su demanda que adquirieron a los demandados la vivienda sita en la calle DIRECCION000 número NUM000 en esta capital, a medio de escritura pública de fecha 5 noviembre 2007 y por un precio de 235.000 €. Continúan agregando que los vendedores hurtaron la existencia de importantes defectos y vicios en la vivienda, señaladamente la necesidad de proceder a determinadas obras impuestas por la autoridad administrativa a virtud de Decreto de fecha 31 de mayo de 2004 obras que si bien eran conocidas por los compradores, considera que los vendedores hicieron determinados detalles que debía reconocer, como que el Decreto se había anulado parcialmente existían obras fuera de ordenanza que impedían la legalización del inmueble, y que eran conocedores de determinadas actuaciones judiciales interpuestas por una sociedad, Curfopel, que pedía la declaración de nulidad de parte del título constitutivo, demanda conocida por los vendedores quienes incluso se habían allanado a dicha pretensión, y el fin, como consecuencia de ello existen vicios y defectos en el edificio que superaban las expectativas de los compradores y que dadas las conocidas no habría firmado el contrato.

Desde luego los argumentos así esgrimidos no pueden prosperar ni ser acogidos y el recurso debe ser desestimado. En efecto, es doctrina comúnmente admitida la que, de acuerdo con el principio de conservación del negocio, recogido en preceptos dispersos del ordenamiento jurídico, como es el artículo 1284 del Código Civil , y acogido claramente por la doctrina (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de marzo de 1990, y Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1992 ), viene exigiendo para la nulidad contractual, por la concurrencia de error o dolo, que pueda ser apreciada una equivocación sustancial al contratar. Así, estando caracterizado el dolo civil por ser producto de la astucia, maquinación o artificio, incidente en el motivo esencial determinante de la decisión de otorgar el contrato, abarcando no sólo la insidia o maquinación directa, sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1981 , 15 de julio de 1987 , y 27 de septiembre de 1990 ), es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 1999 ), la que viene exigiendo, en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante, por suponer el dolo la conjunción de dos elementos, el subjetivo, o ánimo de perjudicar, y el objetivo, consistente en el acto o medio externo, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente dicha actividad dolosa, sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 ), pues el dolo no se presume ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998 ). El Tribunal Supremo en SS. de 26-10-1981 y 18-7-1988 ha declarado que el dolo abarca no sólo la insidia o maquinación directa sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, aprovechándose de ello. Sólo puede hallarse una conducta dolosa en el callar consciente o en otra conducta concluyente cuando preexista un deber u obligación de verificar una comunicación o declaración veraz, o cuando haya de producirse una declaración según la buena fe o las concepciones dominantes en el tráfico. Por ello es conducta dolosa la del vendedor que silencia los vicios de la cosa vendida. Por otra parte el mismo TS advierte que la obligación de declarar para excluir una conducta dolosa no tiene la misma amplitud en todas las relaciones jurídicas, sin que sea necesario que el error del que es víctima de dolo sea disculpable.

Actualmente se aprecia la existencia del dolo cuando se actúa contra la buena fe o contra los criterios objetivos imperantes en el mundo de los negocios, pues la buena fe debe presidir la celebración y ejecución de los mismos, según prevé expresamente el invocado art. 1258. Por lo que al error en la medida en que normalmente el comportamiento insidioso de un contratante hacia otro hace que el consentimiento del mismo sea prestado en atención a una representación distorsionada de la realidad, el error como vicio del consentimiento debe señalarse que los requisitos que se exigen para que el error o el dolo produzcan la nulidad de los contratos como vicios de consentimiento son:

a) Una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial.

b) Que la otra voluntad negociadora quede viciada en su voluntad y conocimiento por tal conducta.

c) Que todo ello determine la celebración del contrato.

d) Que sea grave.

e) Que no se hayan causado por tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

Además, y en relación al error, es necesario que sea inexcusable, es decir, que no pudiese ser evitado mediante una diligencia media ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 , 21 de mayo de 1997 y 29 de diciembre de 1999 ).

El artículo 1266 del Código Civil no menciona expresamente la inexcusabilidad como requisito del error invalidante, pero la jurisprudencia lo deduce de los principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de enero de 1982 y 6 de febrero de 1998 ).

El error es excusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular de acuerdo con los postulados del principio de buena fe. La diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, pues la función básica de requisito de la inexcusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración. Cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, tomando en consideración su condición de mayor o menor conocimiento y experiencia en el ámbito del tráfico jurídico en el que se genera el contrato.

Además, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que los vicios del consentimiento sólo son apreciables en juicio si existe una cumplida prueba de la existencia y realidad de los mismos, prueba que incumbe a la parte que los alega ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1990 y 30 de mayo de 1995 .

TERCERO.- Pues bien, en los presentes autos no puede darse lugar a la anulación del contrato por dolo en la obtención del consentimiento, ni tampoco considerar que las manifestaciones por las supuestas omisiones en que habían incurrido los vendedores habrían determinado la errónea representación de la realidad, y por lo tanto un vicio del consentimiento por error excusable. En efecto, el motivo esencial por el que se solicita la nulidad del contrato es la utilización de dolo que estriba en la supuesta ocultación del Decreto del 31 de mayo de 2004 de la autoridad municipal y las vicisitudes del mismo en cuanto existían, en opinión de los operantes, otras obras que no se habían hecho constar, y que la ignorancia de las mismas determinaba vicio del consentimiento. Sin embargo, lo cierto y verdad es que las obras que se contenían en dicho Decreto eran conocidas por parte del representante de los compradores, y también lo era que por parte del Ayuntamiento se había decretado la ejecución sustitutoria y conocían la repercusión que dichas obras tenían sobre la vivienda que se adquiría, en concreto le correspondía a la vivienda objeto del contrato un pago de 24.500 € cantidad que ya había sido abonada y además al parecer lo había sido por los propios vendedores por lo que venir a decir ahora que se desconocían los términos del referido Decreto y de la ejecución sustitutoria acordada por el Excelentísimo Ayuntamiento, cuando los propios compradores han abonado el precio o la repercusión en las obras que le corresponde a la vivienda es inane, lo que evidencia que conocían los términos del Decreto y además podían haberlo consultado en cualquier momento, pero es que, en definitiva, y para fundamentar el supuesto dolo o error cometido o padecido, se argumenta que no es que se desconocieran las obras que había de hacerse en la vivienda, o por mejor decir en la totalidad del edificio y determinadas por la autoridad municipal, lo que se viene decir es que pensaban que con dichas obras la vivienda iba a quedar en perfectas condiciones, y que sin embargo ello no ha sido así, y no lo ha sido por ocultaciones fraudulentas o maliciosas de los demandados. El motivo así esgrimido desde luego debe ser rechazado, y ello porque los propios vendedores vinieron a manifestar que ellos pensaban que al hacer unas obras exigidas y controladas por el propio Ayuntamiento iban a determinar que el edificio iba a quedar en perfectas condiciones, pero desde luego no se prueba de ninguna manera que los vendedores tuvieran conocimiento de que tal cosa no iba a suceder, de que en definitiva el decreto de ejecución sustitutoria se declarase parcialmente nulo, pues ello ha sido como consecuencia de la actuación de un tercero, no pudiendo los mismos saber que la jurisdicción contencioso administrativa iba a estimar un recurso interpuesto por un tercero, y que además se resolvió con fecha posterior al contrato de compra-venta, por lo que no puede decirse que ocultaran maliciosamente información alguna y que por tanto el consentimiento estuviera viciado.

En segundo término, se indica que los vendedores omitieron dar cuenta de determinadas actuaciones judiciales iniciadas por una tercera entidad que solicitaba esencialmente la declaración de nulidad parcial del título constitutivo de la propiedad horizontal por determinados problemas de legalidad urbanística y en relación de unas supuestas construcciones extralimitadas. El motivo se desestima, pues si bien es cierto que por parte de una tercera entidad, la mercantil, Curfopel, se había solicitado la nulidad parcial del título constitutivo, y que incluso los demandados se habían allanado a dicha pretensión, no es menos cierto que los mismos no tenían ninguna relación con la nulidad que se pretendía, ésta se debía a determinados problemas urbanísticos relacionados no con la vivienda de este litigio sino con otras, y se refería a determinadas actuaciones acometidas por el anterior propietario único del inmueble de las que se pretendía había producido la nulidad del título constitutivo. Pero ello ni afecta a los vendedores, ni los mismos habían intervenido en el título, y el mero hecho de haberse allanado a las pretensiones contenidas en la demanda no tiene relevancia ninguna cuando los mismos, con absoluta buena fe y lealtad procesal, vinieron a manifestar que se allanaron a aquella demanda porque consideraban que efectivamente la entidad que era la propietaria única del mueble había actuado incorrectamente y había creado muchos problemas, a lo que se añade que lo único que consta en autos es la formulación de la demanda, pero ni siquiera se sabe cuál ha sido el resultado definitivo de la misma, por lo que el argumento se desestima.

En fin, se indica como motivo, igualmente determinante de la actuación dolosa de los vendedores, el hecho de que en definitiva el acuerdo de ejecución sustitutoria del Ayuntamiento ha sido declarado nulo por la jurisdicción contencioso administrativa declaración de nulidad que afectaría a la prestación del consentimiento. El motivo no prospera y además causó perplejidad a la Sala, pues no se comprende como una declaración de nulidad emanada de una jurisdicción contencioso administrativa en resolución de un recurso interpuesto por una tercera persona que no tiene nada que ver con los vendedores, y que además es de fecha posterior al contrato de compra-venta que se examina, pueda determinar la nulidad del mismo por error o dolo en la prestación del consentimiento. Por otra parte, lo que dice la resolución de la jurisdicción contencioso administrativa no es que las obras no se deban acometer, sino que tan sólo pueden ser objeto de ejecución sustitutoria aquellas que sean imprescindibles para la seguridad del inmueble, lo que no implica que las obras previstas en el decreto del 31 mayo 2004 no sean precisas y necesarias y no deban ser acometidas por la comunidad de propietarios con independencia de quienes forman parte de la misma, y desde luego nada tiene que ver la actuación de la entidad Curfopel recurrente ante la jurisdicción contencioso administrativo y que es también la que intenta la declaración de nulidad civil del título constitutivo con la prestación del consentimiento en el contrato. En fin, y en relación con algo tangencial con el presunto motivo de apelación se alega de manera harto sorprendente, que el hecho de que no se puedan ejecutar las obras por medio de ejecución sustitutoria determinaría la nulidad del contrato en cuanto se imposibilitaría la reparación de las deficiencias en las viviendas, y por lo tanto el consentimiento para la compraventa de una vivienda en determinadas condiciones de habitabilidad se habría prestado de forma viciada. El argumento se desestima por lo dicho con anterioridad, el mero hecho de que se haya anulado la ejecución sustitutoria por el Ayuntamiento y de una forma solamente parcial no impide la realización de las obras de consolidación y mantenimiento acordadas mediante el Decreto dictado al que se ha hecho repetidamente mención en el procedimiento; pero lo que desde luego es innegable es que dicha situación no es imputable de ninguna manera a los vendedores, y se trataría todo lo más de un supuesto sobrevenido con posterioridad a la celebración del contrato, y que difícilmente podría determinar la nulidad de consentimiento por error o por dolo. Por otra parte, se indica que al parecer hay determinadas obras que no se pueden ejecutar, lo que determinaría la imposibilidad de legalizar administrativamente las mismas por haberse ejecutado fuera de ordenanza. Como en los alegatos anteriores nada tienen que ver los vendedores con dicha situación. Al parecer ha sido la anterior propietaria de la totalidad del inmueble la que realizó determinadas obras en algunas edificaciones o locales del mismo, y al parecer, pues no hay ninguna resolución administrativa que así lo diga, dichas obras podrían constituir una construcción extralimitada y no podría ser legalizada, pero ello no tiene nada que ver con los vendedores ni es imputable a los mismos, ni consta que por dicho motivo no se pueda transferir la propiedad civil a los compradores con independencia de las acciones urbanísticas que pueda haber, toda vez que no hay resolución administrativa que provisional o definitivamente suponga la inhabilidad del objeto vendido, por lo que el argumento como los anteriores se desestima.

Por último viene a decirse o alegarse que en la actualidad el edificio, o por mejor decir, la vivienda adquirida está en situación de ruina funcional, por lo que hay que acometer reparaciones que suponen un valor superior al 50% del inmueble. Desde luego el argumento no prospera ni está acreditado que exista una situación de ruina administrativa, técnica ni económica. El argumento se basa en unos supuestos informes de un arquitecto que determinarían la necesidad de unas calas de las que se derivaría el acometimiento de una reparación de un coste importante. Sin embargo lo que se trae a colación no es propiamente un dictamen pericial, sino una copia de unos supuestos dictámenes hechos por unos arquitectos elaborados en otro procedimiento instado al parecer por la ya conocida entidad Curfopel, y que no costa se refieran a la vivienda objeto de autos. Pero en cualquier caso, dicha situación no parece que haya sido conocida con anterioridad por los vendedores, se trata de supuestos informes verificados con posterioridad a la fecha del contrato, el edificio no ha sido objeto de ningún expediente administrativo de ruina cuyo resultado final será la declaración de ruina económica del inmueble por precisar reparaciones que superen el 50% de su valor; antes bien, lo único que hay es el expediente relativo a las obras de mantenimiento y consolidación del inmueble que no implica declaración de ruina alguna, a lo que deben añadirse que tal declaración en el caso de que existiera difícilmente podría fundar una actuación dolosa con carácter previo al contrato si como ocurre han transcurrido ya varios años desde la firma del mismo y no se ha producido tal declaración, lo que en su caso tendría la relevancia que tuviera para poder solicitar hipotéticamente una acción sobre imposibilidad sobrevenida de objeto vendido, lo que desde luego no es objeto del litigio y puede resolverse en este momento, máxime cuando la supuesta declaración de ruina no es más que un simple alegato carente del más mínimo soporte probatorio.

En fin, y para concluir, se realizan alegatos tan sorprendentes como la mayoría de los verificados en el escrito de recurso y que no serían sino buena muestra de la voluntad dolosa de los vendedores es que en fechas anteriores se había ofertado la vivienda a unos vecinos del inmueble por un precio notoriamente inferior al que se vendió a los compradores, ello desde luego no implica declaración de nulidad alguna ni consta que se haya viciado el consentimiento de los mismos, por ello el recurso se desestima y la sentencia se confirma.

CUARTO.- A tenor de lo previsto en el artículo 398 de la L.E.Civil procede imponer las costas procesales causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación planteado por la Procuradora Sra. García Fernández en nombre y representación de MECA 2 S.A., contra Sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid , en autos de Juicio Ordinario nº 1463/10, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el artº. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el artº. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.