Sentencia Civil Nº 436/2013, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 753/2012 de 08 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 753/2012

ORDINARIO NUM. 1643/2008

TARRAGONA NUM. UNO

S E N T E N C I A NUM. 436/13

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona a 8 de noviembre de 2013.

Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Alvaro representado por la Procuradora Sra. Buñuel y asistido del Letrado Sr. Mora Ruiz contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tarragona en fecha 15 diciembre 2010 , en Juicio Ordinario nº 1643/08 constando como parte apelada Llosan Consconca S.L.

Antecedentes

ACEPTANDOlos Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.-La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Vidal Rocafort en nombre y representación de don Alvaro contra LLOSAN CONSCONCA, S.L. representada por el procurador Sr. Elías Arcalís y debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos deducidos contra ella.

Que debo condenar al demandante al pago de las costas'.

SEGUNDO.-Interpuso recurso de apelación la parte demandante solicitando la estimación de su demanda.

Admitido en ambos efectos, se dió traslado a la parte apelada para alegaciones.

TERCERO.-Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Mª Pilar Aguilar Vallino.

Fundamentos

PRIMERO.-Se trata de la resolución del contrato de compraventa de 9 noviembre 2006, que supuso una novación del anterior (doc. nº 1 de la demanda) conforme a los arts. 1.204 y 1.156 C.civil . Ambas partes manifestaron su voluntad de resolver, si bien la vendedora se basó en el incumplimiento del comprador. Así resulta de la resolución contractual por parte del comprador expuesta en la carta remitida el 20 junio 2008, lo que fue aceptado por la vendedora en su contestación del día 27 siguiente en la que, 'resuelve de pleno derecho' el contrato, quedándose las cantidades entregadas 'como indemnización de los daños y perjuicios y pena por el incumplimiento contractual'.

La sentencia apelada atribuye la resolución del contrato de compraventa al incumplimiento del comprador y desestima la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por considerar que los perjuicios causados superan este importe.

El recurso de apelación cuestiona el incumplimiento atribuido al comprador, alegando que la resolución por parte de la vendedora vulneró el art. 1.504 C.Civil por lo que debe devolver el dinero percibido como precio.

Conforme a lo expuesto cabe considerar que el contrato de compraventa se resolvió a instancia del comprador y, en este sentido, es atendible la alegación de la demandada referente a la voluntad del comprador como causa de resolución de la compraventa que la sentencia identifica como un incumplimiento por su parte.

Ante la manifestación de la voluntad del comprador de resolver la compra, no era preciso el requerimiento de pago que prevé el art. 1.504 C.c . para el caso de que el comprador mantenga su voluntad de pago permitiéndole el pago extemporáneo antes de que el vendedor proceda a la resolución de la compraventa

En realidad en este caso lo que hizo la vendedora fue aceptar la resolución instada por el comprador, pero salvando los daños y perjuicios que le ocasionaba, mediante la apropiación de la cantidad percibida a cuenta del precio.

Conforme a lo expuesto, debe ratificarse la consideración de la sentencia que atribuye al comprador la resolución de la compraventa pues se retractó del contrato, lo que supone un desistimiento equivalente al incumplimiento.

El acuerdo en la resolución del contrato puede derivar de la admisión del incumplimiento, de manera que una de las partes acepta la resolución interesada por la otra, dando lugar a una resolución de mutuo acuerdo que se regirá según lo establecido por las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el art. 1.124 C.c . que permite al perjudicado escoger la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños.

SEGUNDO.-La controversia se circunscribe, por tanto, a determinar si la vendedora debe devolver la cantidad recibida a cuenta del precio o puede quedársela, según justifica en la contestación a la demanda como arras penales o penitenciales o como compensación por los daños y perjuicios.

El contrato (doc. nº 2 demanda) no incorpora ninguna cláusula penal ni concedió al dinero entregado el carácter de arras penitenciales. Por lo que el vendedor puede no aceptar el desistimiento o el incumplimiento del comprador exigiendo el cumplimiento del contrato, tal como prevé el párrafo segundo del art. 1.124 C.c . En caso de que decida la resolución sólo puede dar lugar a la reclamación de daños y perjuicios pero no a la retención de la cantidad entregada a cuenta del precio, que debe devolverse en caso de no llegar a consumarse la compraventa. La resolución contractual es un supuesto de ineficacia del contrato. La ineficacia supone volver las cosas a su estado inicial, como si el contrato no hubiera existido por lo que deben restituirse recíprocamente las prestaciones objeto del contrato. Ello salvo el caso excepcional de haberse pactado expresamente la pérdida como cláusula penal o conforme al art. 1.454 C.civil , pues según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a la cantidad entregada a cuenta de una compraventa como arras, se considera aplicable el art. 1.454 C.Civil sólo cuando se pacta expresamente la facultad de las partes de desistir del contrato que regula dicho precepto: se trata de arras penitenciales que tiene carácter excepcional porque la norma general es la consideración de la entrega de dinero anticipada como parte del precio y a cuenta del mismo como arras confirmatorias que no conllevan su pérdida en caso de resolución del contrato. En cualquier otro supuesto que no opere la penalización, la cantidad entregada no pierde su condición de arras confirmatorias en cuanto fueron entregadas como parte del precio, que debe ser devuelta en caso de resolución sin que pueda el vendedor apropiarsela ya que la resolución de un contrato supone restitución de las respectivas prestaciones.

Por consiguiente, la vendedora debe devolver las cantidades percibidas a cuenta del precio.

TERCERO.-Conforme a lo expuesto en este caso, puede la vendedora reclamar los daños y perjuicios que la resolución le haya causado y compensar su cuantía con las cantidades que debe devolver, tal como expone la sentencia apelada.

En este punto, la cuestión se centra en determinar si constan los perjuicios económicos que invoca la demandada y pretende compensar con las cantidades que percibió a cuenta del precio.

Los perjuicios alegados se refieren a las cuotas del pago del préstamo hipotecario desde que se mantuvo la prórroga del contrato, a instancia del comprador, hasta que la promotora vendió el piso a tercero (de mayo a diciembre) y la diferencia que perdió por reducción del precio a causa de la crisis inmobiliaria.

La sentencia apelada estima acreditados estos perjuicios manifestando que la demandada tuvo que pagar la cuota hipotecaria desde que dejó de abonarla el comprador, cuyo importe resulta del doc. nº 1 de la contestación, y que percibió un precio inferior por la venta a terceros según consta en la Escritura.

Las cuotas hipotecarias devengadas durante la prórroga del contrato es un perjuicio acreditado y que además el comprador se comprometió a pagar a razón de 557.-euros mensuales, habiendo pagado hasta el mes de abril Por tanto debe satisfacer también las mensualidades siguientes hasta la resolución del contrato, esto es, mayo y junio. Pero una vez aceptada por la vendedora esta resolución, no le son imputables más cuotas por el tiempo de retraso en venderlo a terceros pues los perjuicios son los producidos hasta el mutuo acuerdo de resolución contractual.

La devaluación que el precio del piso hubiera sufrido no es un dato que pueda resultar del precio constatado en la Escritura pública de compraventa pues este documento, según el art. 1.218 C.civil , no hace prueba contra tercero de este dato, al ser una mera manifestación de las partes otorgantes que puede no corresponder al precio real. Desconociéndose si el piso se devaluó por el retraso en la venta, no procede reconocer este perjuicio.

CUARTO.-Las anteriores consideraciones determinan la estimación parcial de la demanda, pues de la cantidad reclamada se debe compensar los perjuicios antes dichos por importe de 1.114.-euros.

Al estimarse parcialmente la demanda conforme al art. 394 L.E.C . no procede imponer las costas del juicio.

No procede hacer imposición de costas al ser estimado el recurso ( art. 398 L.E.C .).

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tarragona en fecha 15 diciembre 2010 , revocamos dicha resolución, para estimar en parte la demanda interpuesta por Alvaro contra Llosan Consconca S.L. sobre resolución del contrato de compraventa concertado el 9 noviembre 2006 condenando a la demandada a devolver al actor la cantidad de 28.886.-euros.

Sin imposición de costas.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.