Sentencia Civil Nº 436/2014, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 303/2013 de 21 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 303/2013

Procedimiento ordinario núm. 1857/2011

Juzgado Primera Instancia 1 Lleida (ant.CI-7)

SENTENCIA nº 436/2014

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT MONTELL GARCIA

MAGISTRADOS

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

DÑA. MARIA CARMEN BERNAT ALVAREZ

En Lleida, a veintiuno de octubre de dos mil catorce

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 1857/2011, del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Lleida (ant.CI-7), rollo de Sala número 303/2013, en virtud del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 20 de febrero de 2013 . Son apelantes Eduardo y Bibiana , representados por la procuradora MªANGELS PONS PORTA y defendidos por el letrado Jose Luis Rodriguez Garcia. Son apelados Higinio y Fidela , representados, respectivamente, por las procuradoras MONICA ARENAS MOR y DIVINA LLUISA DE MUELAS DRUDIS y defendidos, respectivamente por los letrados MONICA BRAT JARDI y CRISTOBAL RAMO FRONTIÑAN. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2013 , es la siguiente: ' FALLO.Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTEla demanda promovida por la Procuradora SRA.PONS PORTA en nombre y representación de D. Eduardo y DOÑA Bibiana contra D. Higinio , representado por la Procuradora SRA. ARENAS MOR y contra DÑA Fidela , representada por la Procuradora SRA. DE MUELAS DRUDIS y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora. [...]'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, Eduardo y Bibiana interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrada ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 1 de octubre de 2014 para la votación y decisión.

CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda en la que los actores reclaman la suma de 6.320,87 euros en concepto de devolución de arras y daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato suscrito el 19 de noviembre de 2010. Sus pretensiones se rechazan al considerar que fueron los actores quienes incumplieron el contrato al desistir del mismo antes del término pactado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble, lo que determina la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras.

Contra esta resolución se alzan los demandantes alegando como motivo de apelación error en la valoración de las pruebas e infracción de los arts. 1.124 , 1255, 1.256 y 1.454 C.C .. En desarrollo del motivo aducen, en síntesis, que el plazo fijado en el contrato de reserva era un plazo máximo (31-1-2011), pudiendo otorgarse la escritura antes de que se agotara el mismo, no habiendo tenido en cuenta en la sentencia que según se desprende de la conjunta valoración de las pruebas fue la parte demandada la que incumplió al exigir unilateral y arbitrariamente el pago de una comisión no pactada (7.000 euros, sin recibo), y al no aceptarlo esta parte fue la vendedora, mediante su agente, quien desistió del negocio, lo que faculta a los demandantes para exigir la devolución de las arras penitenciales, según lo pactado en el contrato.

SEGUNDO.-En el documento suscrito el 19-11-2010 entre los demandantes y el codemandado Sr. Higinio (agencia inmobiliaria Habit-art) se acordó fue que estando los primeros interesados en adquirir la vivienda y plaza de parking cuya venta tenía encomendada la agencia inmobiliaria, entregaban como señal 3.000 euros para la reserva de dicho inmueble, con el carácter de arras penitenciales, perdiéndolas la compradora si desistía del contrato, y debiendo devolver el duplo la vendedora si ésta desistiese del contrato. El precio total ofertado asciende a 157.000 euros, constando en el mismo documento que la propiedad deberá optar por aceptar o rechazar la operación en un plazo máximo de veinticuatro horas a partir de que le fuera notificada la misma, y caso de que no diera la conformidad a la operación el depósito realizado sería devuelto de forma inmediata. Por último, la parte compradora se compromete a elevar a escritura pública la citada vivienda como máximo hasta el 31 de enero de 2011.

A su vez, de conformidad con el contrato de mediación para venta de inmueble suscrito entre los codemandados Sres. Higinio y Sra. Fidela en fecha 31-8-2010 (documento nº 8 de la demanda) el precio total de venta es de 157.500 euros, pactando en concepto de honorarios 7.500 euros, que se devengarán en el momento de formalizada una reserva, y en caso de que la vendedora desista de la venta una vez formalizada la reserva deberá abonar a la agencia la totalidad de los honorarios pactados. El agente podrá presentar a la vendedora las ofertas en firme que realicen los posibles compradores. La agencia podrá presentar ofertas por debajo del precio fijado como mínimo de venta, pudiendo la vendedora rechazarlas, sin que por ello se pueda considerar formalizada la operación o, aceptarlas, en cuyo caso deberá prestar su conformidad por escrito. Los depósitos que realicen los clientes en concepto de reserva y señal de arras penitenciales pasarán a disposición de la vendedora, pudiendo la agencia retener una cantidad nunca superior a los honorarios pactados, en garantía de éstos. Si la operación no llegara a buen término, por causas no imputables a la vendedora, éste recibirá de la agencia las cantidades entregadas en garantía de honorarios.

La tesis mantenida por los demandantes es que una vez obtenida la financiación necesaria y concertado el otorgamiento de la escritura publica para el 31-12-2010 (antes de la finalización del año, para así poder obtener los beneficios fiscales por compra de vivienda), el Sr. Higinio les exigió sorpresivamente que en el documento público debía figurar como precio 150.000 euros -en lugar de los 157.000 pactados- y que debían entregarle, sin recibo, en 'B', la cantidad de 7.000 euros. Ante la negativa de los demandantes el Sr. Higinio indicó que no se otorgaría la escritura, porque se trataba de una exigencia de la vendedora, negándose a devolver las arras, y no contestando a los requerimientos extrajudiciales remitidos por esta parte.

El agente inmobiliario Sr. Higinio aduce en su contestación que no se convocó a esta parte ni a la vendedora a la notaría; que los demandantes no acreditan estar en disposición de efectuar el pago al que se habían comprometido, y que el contrato quedó resuelto una vez superada la fecha máxima indicada sin que los compradores hubieran convocado para el otorgamiento de la escritura pública, siendo por tanto éstos quienes desistieron del contrato. Añade que en todo momento mantuvo informada a la vendedora Sra. Fidela , que no contestó a los requerimientos de los actores porque los envió directamente y sin mirarlos siquiera a la propietaria, y que esta parte no ha actuado por su cuenta, siendo que la fijación del precio en 157.000 euros en lugar de los 157.500 pactados con la propietaria obedecen a que dedujo la diferencia del importe de su comisión, habiendo entregado a la propietaria los 3.000 euros correspondientes a las arras, sin que ésta pusiese ningún tipo de excusa.

Por su parte la codemandada Sra. Fidela alega en su contestación que no tuvo ninguna intervención en los hechos, habiendo tenido conocimiento de ellos con posterioridad, cuando el agente Sr. Higinio le entregó el 8-2-2011 la cantidad correspondiente a las arras, previa deducción de 1.062 euros por las obras efectuadas en el inmueble y trámites administrativos que había gestionado el Sr. Higinio . Añade que no tuvo conocimiento del contrato de reserva ni aceptó un precio inferior al pactado en el contrato de mediación, que tampoco tuvo conocimiento de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública y tampoco exigió ninguna condición contractual, ignorando igualmente los requerimientos extrajudiciales que refieren los demandantes, habiendo recibido el importe de las arras al manifestarle el mediador que los compradores habían desistido de la operación por falta de financiación. Concluye que según se desprende de la demanda el único responsable de que no se llevara a efecto el negocio fue el mediador, habiendo excedido con mucho el mandato conferido por esta parte.

Con este planteamiento, una vez analizadas las pruebas practicadas y valoradas conjuntamente, con arreglo a las reglas de la lógica y la sana crítica, la Sala considera que no es correcta la conclusión obtenida por la juzgadora de instancia, porque omite datos esenciales y no otorga a otros la relevancia que tienen, concurriendo razones suficientes para entender que el material probatorio obrante en las actuaciones viene a corroborar la tesis de los demandantes, principalmente en lo que se refiere a la actuación del codemandado Sr. Higinio .

TERCERO.-En la demanda se afirma que el agente inmobiliario actuó de facto en su propio nombre y beneficio, imponiendo condiciones determinantes para que no se llevara a efecto la escritura. Y las pruebas practicadas permiten concluir que así sucedió, sin que quepa imputar a los compradores ningún incumplimiento contractual, por los motivos que a continuación se indican.

Ha quedado acreditado que tras la firma del documento de reserva y entrega de arras los demandantes obtuvieron en el mes de diciembre de 2010 la financiación necesaria para la adquisición del inmueble. El certificado de tasación data del 21-12-2010 y el documento nº2 de la demanda consistente en certificado emitido por Banco Sabadell acredita que se les concedió un préstamo vivienda por un importe de 157.390,38 euros, teniendo cita para el otorgamiento de la escritura de compraventa e hipoteca el día 30-12-2010 en la notaría de Dña. Cristina Hernández Ruiz.

Este documento no ha sido impugnado, y según admitió en prueba de interrogatorio el Sr. Higinio tenía conocimiento de que los demandantes tenían mucho interés en comprar antes de que acabara el año 2010, por el cambio de normativa fiscal a efectos de poder desgravar la compra de la vivienda. En el documento de reserva se fijó como fecha máxima para el otorgamiento de escritura pública el 31-1-2011 pero no ello no comporta que cualquiera de las partes pudiera prolongar el cumplimiento del contrato hasta esa fecha puesto que la elevación a escritura pública quedaba a resultas de la fecha concreta que fijara la parte compradora, dentro de ese límite, desprendiéndose claramente de la contestación a la demanda del Sr. Higinio que eran los compradores quienes debían fijar la fecha puesto que, según su tesis, el incumplimiento de los demandantes radica en que dejaron transcurrir el plazo máximo sin convocar para el otorgamiento de la escritura.

Sin embargo, el documento nº2 antes mencionado (certificado de Banco Sabadell) y las manifestaciones del Sr. Higinio en prueba de interrogatorio permiten concluir que los hechos no sucedieron de esa forma. El Sr. Higinio indicó en el juicio que conocía las gestiones que los compradores estaban haciendo en el Banco, que no tuvo conocimiento de que a finales de diciembre estuviera todo acabado y no le dijeron que podía firmar antes del día 31, no habiendo recibido ninguna citación notarial ni convocatoria para otorgar la escritura. También manifestó que no les reclamó 7.000 euros en 'B' y que tampoco les dijo que era una exigencia de la vendedora. No obstante, a continuación relató que él informó por teléfono a la propietaria del inmueble Sra. Fidela de la firma de la escritura a finales de diciembre ('le informé de la venta, de que estábamos preparando toda la documentación y estuviera por aquí, por Lleida, porque en cualquier momento se podía producir'), y preguntado por el motivo por el que no se firmó el día 29 o el 30 manifestó que 'no lo se, lo sabrán los compradores', añadiendo seguidamente que 'hubo un problema porque la vendedora no quería pagar mi comisión, esto fue a finales de diciembre, un conflicto entre la vendedora y yo', indicando más adelante que 'hubo conflictos con la comisión porque ella se niega a pagar, dice que no me lo puede pagar y que se lo pida a los compradores, pero yo el pacto lo tengo con ella y me niego, y le reclamo a ella porque es la que tiene que pagar, y se lo comento a los compradores que hay problemas de este tipo porque nadie se quiere hacer cargo'. Añadió que después vinieron los compradores a su despacho y le reclamaron los 3.000 euros y él les dijo que se podía firmar hasta el 31 de enero y que todavía había tiempo, y una vez llegada dicha fecha entrega la comisión a la vendedora.

En fecha 17-1-2011 los compradores, a través de su letrado, remitieron al Sr. Higinio un correo electrónico exigiendo al amparo del art. 1.454 C.C . la devolución de las arras duplicadas, por desistimiento unilateral de la compraventa que tenía que haberse otorgado a 31-12-2010 (a efectos fiscales) en la notaría de la Sra. Hernández. Posteriormente, en fecha 1-2-2011 remitieron por burofax requerimiento en el mismo sentido, solicitando los datos y domicilio de la propietaria del inmueble, al tiempo que le recordaban al SR. Higinio lo sucedido el día 28-12-2010 cuando les exigió la entrega de 7.000 euros 'en negro', a lo que ellos se negaron.

Ninguno de los dos requerimientos fueron contestados por el Sr. Higinio , indicando éste en su contestación que, sin mirar siquiera su contenido, remitió dichas notificaciones a la compradora tanto el correo electrónico como el burofax. No cabe conferir verosimilitud al argumento de que ni siquiera leyó las comunicaciones de la parte compradora, y no se ha ofrecido ninguna explicación razonable del motivo por el que no contestó a lo que se le estaba requiriendo personalmente -nótese que en el burofax de 1-2-2010 se indica que 'usted les exigió que el precio en lugar de 157.000 euros debía quedar en 150.000..., que éstos se negaron indicándole que el precio ya figuraba en el contrato suscrito..' requiriéndole para que conteste 'si tales hechos fueron puestos por usted en conocimiento de la propietaria'. Además, hay que destacar que no se ha acreditado esa pretendida notificación a la vendedora. En la contestación a la demanda afirma el agente que primero envió a la propietaria un burofax, que vino devuelto, y como documento nº2 se solicita por parte del Juzgado se le reclame a Correos, añadiendo que el segundo burofax enviado a la propietaria consta en las diligencias previas.

Recabada en periodo probatorio la información de Correos en los términos solicitados por el codemandado, resulta que se trata del burofax con nº de envío NUM000 , remitido a las 8,46 horas del día 2-2-2011, constando que fue devuelto el 7-3-2011 'sin entregar, no reclamado, caducado en lista'. En cuanto al segundo burofax que se dice remitido y que según el demandado es el que consta aportado en las diligencias preliminares, ha sido aportado como documento nº9 por los demandantes (documento nº4-5 de los presentados por el Sr. Higinio en diligencias preliminares) y resulta que se trata del mismo envío nº NUM000 , remitido a las 8,46 horas del día 2-2-2011, en el que el Sr. Higinio remite a la Sra. Fidela el correo electrónico de 17-1-2011.

No hay, por tanto, dos notificaciones del Sr. Higinio a la Sra. Fidela sino una sola, que se remite cuando ya ha transcurrido la fecha máxima para escriturar (31-1-2011) y cuando, además, el Sr. Higinio ya ha recibido el burofax de 1-2-2011, que le fue entregado ese mismo día, según admite en su contestación y consta acreditado por el documento nº 6 de la demanda .

Por otro lado, la Sra. Fidela niega haber tenido conocimiento del contrato de reserva y entrega de arras, y del concierto de una fecha para el otorgamiento de la escritura pública, indicando igualmente que no se le informó de los sucesivos requerimientos de los demandantes, y que no tuvo conocimiento de la negociación hasta que el 8-2-2011 el Sr. Higinio le entregó las arras, descontando 1.062 euros por las obras y demás gestiones en relación con separación física del inmueble.

El Sr. Higinio aporta el listado de las llamadas telefónicas efectuadas a la Sra. Fidela entre el mes de agosto de 2010 y el mes de abril de 2011, con las que pretende acreditar que la propietaria estuvo puntualmente informada de la negociación. Examinada dicha prueba documental se aprecia que sí realizó varias llamadas durante ese periodo de tiempo, especialmente durante los días 28,29 y 30 de diciembre de 2010 pero, obviamente, se ignora su contenido (la Sra. Fidela manifestó en el juicio que el Sr. Higinio le gestionaba ocho fincas más, y que hablaban de unas cosas y otras, reiterando que de este asunto no tuvo conocimiento hasta febrero de 2011), y aunque pudiera entenderse por la coincidencia de fechas y por lo manifestado por el Sr. Higinio en prueba de interrogatorio que la Sra. Fidela sí tuvo conocimiento de la negociación y de la fecha fijada para la escritura, lo que en modo alguno puede considerarse acreditado es que fuera la propietaria Sra. Fidela la que impuso a los compradores (a través del agente inmobiliario) la necesidad de alterar las condiciones inicialmente pactadas en cuanto al precio de adquisición del inmueble.

Las alegaciones de las partes y los documentos aportados por unos y otros permiten concluir que, en efecto, el demandado Sr. Higinio exigió a los actores la entrega de 7.000 euros, sin recibo y sin que constara en la escritura pública como precio de venta. En contra de lo que se afirma en la contestación del Sr. Higinio (los actores no acreditan estar en disposición de cumplir aquello a lo que se comprometieron) lo cierto es que sí estaban en disposición de hacerlo, y tenían fecha en la notaría para otorgar la escritura pública (documento nº2 de la demanda), todo ello antes de que acabara el año 2010 y sin necesidad de tener que esperar hasta el 31-1-2011.

No se advierte el más mínimo impedimento por parte de los compradores para no haber concluido el negocio jurídico, como no fuera, claro está, el que se indica en su demanda.

Tampoco se advierte motivo alguno por el que la Sra. Fidela habría de exigir que se escriturara por 150.000 euros y que los 7.000 restantes debían entregarse en metálico y sin recibo, y en este sentido hay que destacar que en el contrato de mediación constaba tanto el precio total de la venta como su obligación de abonar los honorarios al agente mediador, por lo que éste tenía garantizado el cobro de sus honorarios. Además, de ser cierto que se trataba de una exigencia de la propietaria, no se alcanza a comprender el motivo por el que el Sr. Higinio no contestó a los requerimientos de los actores (que se dirigían a él, no a la propiedad) ni los remitió a la Sra. Fidela hasta que ya había pasado la fecha máxima pactada para escriturar, resultando también indicativo que en la contestación a la demanda el Sr. Higinio omite por completo cualquier referencia al motivo por el que, según se dice en la demanda, no se concluyó la operación de compraventa, limitándose a decir que no le convocaron a la notaria y que ha cumplido con el encargo encomendado, entregando las arras a la propiedad una vez transcurrido el plazo.

Cierto es que entregó las arras a la Sra. Fidela pero ello no significa que cumpliera estrictamente el encargo, como erróneamente se concluye en la resolución recurrida en clara contradicción con lo que se razona en la propia sentencia pues previamente se considera acreditado que cuando los compradores comunicaron al agente que ya tenían autorizada la operación éste les exigió la entrega de 7.000 euros en negro y como parte del contrato.

En primer lugar no ha acreditado el agente que la vendedora diera su conformidad a la reducción del precio de venta en 500 euros -conformidad que debía constar por escrito, según el contrato de mediación-, sin que pueda admitirse el argumento de que el Sr. Higinio lo descontaba de su comisión, porque igualmente debería constar la aceptación de la propiedad, habida cuenta que el agente podría exigir en otro caso la comisión pactada, de 7.500 euros.

En segundo lugar tampoco consta que mantuviera informada puntualmente a la propiedad de las incidencias surgidas en relación con la operación. Los términos contenidos tanto en el correo electrónico de 17-1-2011 como en el burofax de 1-2-2011 son bien claros y terminantes al relatar lo sucedido, el motivo por el que no se otorgó la escritura y las consecuencias jurídicas que exigen los compradores. El Sr. Higinio no contestó, y no remitió el primero de ellos a la propiedad hasta que ya había pasado la fecha máxima fijada. En cuanto al burofax de 1-1-2011 ni siquiera lo puso en conocimiento de la Sra. Fidela .

Por último, ya se ha dicho anteriormente que la conjunta valoración de las pruebas permite concluir que sí se les exigió a los compradores que en la escritura pública tenía que constar como precio 150.000 euros, y que los 7.000 restantes los debían entregar en metálico, sin recibo. Las discrepancias que pudieran existir entre el agente y la propiedad son totalmente ajenas a los compradores y a las obligaciones contraídas en el documento de 19-11-2010, y no hay ningún otro motivo -distinto a esas discrepancias- que pueda razonablemente explicar porqué no se otorgó la escritura pública si los compradores estaban en plena disposición para hacerlo.

Las pruebas practicadas no permiten concluir que esa exigencia viniera impuesta por la parte vendedora, porque en tal caso, una vez frustrada la venta el agente no le habría entregado las arras habida cuenta que el contrato de mediación dispone que los honorarios se devengan el momento en que queda formalizada la reserva, y que la agencia puede retener los depósitos que realicen los clientes en concepto de paga y señal, en garantía de los honorarios y siempre que no superen el importe de estos, y si la operación no llegara a buen término por causas no imputables al vendedor, éste recibirá de la agencia las cantidades entregadas en garantía de honorarios. Lo cual significa, 'a sensu contrario', que si la operación se frustra por causa imputable al vendedor, la agencia no tiene obligación de entregarle esas cantidades retenidas en concepto de honorarios.

Y es más, ni siquiera los actores sostienen que la vendedora incumplió el contrato al exigir condiciones distintas a las pactadas. Lo que se afirma en la demanda es que el agente mantuvo desinformada a la Sra. Fidela y que actuó de facto en su propio nombre y beneficio, imponiendo condiciones determinantes para que no se llevara a cabo la escritura. En consonancia con este planteamiento en la demanda no se atribuye a la propietaria ningún incumplimiento contractual, alegando que la extralimitación del agente no exime de tener que demandar a la propietaria vendedora, al haber percibido parte de las arras, fundando su legitimación pasiva en la aceptación de las mismas.

CUARTO.-Las consecuencias jurídicas que se derivan de lo anterior son las que establecen los arts. 1.709, 1.714, 1.717, 1719, 1724, 1.725, 1.727 en relación con el mandato, y la normativa general como obligaciones y contratos, especialmente los arts. 1.254 , 1 , 255, 1.256 y 1.454 del Código Civil .

Según lo previsto en el art. 1.709 por el contrato de mandato el mandatario se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra. El mandatario no puede traspasar los límites del mandato (art. 1.714), y en la ejecución del mismo ha de atenerse a las instrucciones del mandante (art. 1.719). El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato, de forma que en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente ( art. 1.727 , y 1.259 C.C ), y en el mismo sentido el art. 1.725 establece que el mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes. En caso contrario el art. 1.717 dispone que si el mandatario obra en su propio nombre el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante. En estos supuestos el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario.

La exigencia impuesta en el presente caso por el agente Sr. Higinio a los compradores no responde a una concreta instrucción de la mandante Sra. Fidela , y tampoco fue ratificada por ésta, por lo que hay que concluir que se produjo una extralimitación en los términos del mandato, de la que habrá de responder el mandatario, sin que los compradores tengan acción contra la mandante para reclamarle la devolución de ninguna cantidad, y sin perjuicio de las acciones que pudieran entablarse entre mandatario y mandante.

Esa exigencia comportó una clara modificación en los términos del contrato al alterarse las condiciones de pago del precio, de forma unilateral y cuando ya era inminente la consumación del contrato de compraventa, estando fijado el día 30 de diciembre para el otorgamiento de la escritura pública. Según se deriva de los arts. 1.254 , 1.255 y 1.258 C.C . los contratos obligan a lo expresamente pactado y a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, sin que su validez y cumplimiento puedan quedar al arbitrio de uno de los contratantes ( art. 1.256 C.C ., y en caso de incumplimiento por uno de los contratantes el otro está facultado para resolver el contrato, pudiendo exigir entre el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos ( art. 1.124 C.C .).

En el supuesto enjuiciado los compradores estuvieron en plena disposición de cumplir sus obligaciones, antes del 31-1-2011 tal como exigía el contrato, y si no se consumó la venta no fue por razones imputables a ellos, sino por las exigencias del agente inmobiliario Sr. Higinio , que excediéndose del mandato que tenía conferido por la propiedad y al margen de las instrucciones de su mandante alteró unilateralmente y de 'motu propio' las condiciones pactadas, con el consiguiente rechazo por parte de los compradores. En consecuencia, por aplicación de los preceptos dichos él es el obligado a la devolución duplicada de las arras ( art. 1.454 C.C .), sin que los demandantes tengan acción para exigir su devolución a la Sra. Fidela , porque aunque ella fue la destinataria final de las arras no consta que las aceptara con pleno conocimiento ni aceptación del proceder del agente, y el art. 1.717-1 C.C . excluye que en supuestos como el que nos ocupa los terceros que contrataron con el mandatario que se extralimita en el encargo puedan dirigirse contra el mandante, sin perjuicio claro está de las reclamaciones que pudieran plantearse entre mandatario y mandante.

Procede, por tanto, estimar parcialmente el recurso, revocar la resolución recurrida y estimar la demanda dirigida contra el Sr. Higinio , rechazando en cambio las pretensiones planteadas frente a la codemandada Sra. Fidela y confirmando en este sentido la sentencia de primera instancia, aunque por razones distintas a las que en ella se expresan.

La suma reclamada se estima en su totalidad, por corresponder al importe duplicado de las arras, y a los daños y perjuicios ocasionados a los compradores, consistentes en la cantidad que abonaron por la tasación del inmueble a efectos de poder obtener la financiación bancaria, y dos cargos por gestión hipotecaria, constando acreditado unos y otros con el documento nº 15 de la demanda.

QUINTO.-En materia de costas de primera instancia resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 394- 1 y 2 de la LEC por lo que se imponen al Sr. Higinio las derivadas de la demanda contra él planteada, debiendo hacer frente la parte actora de las costas causadas a la Sra. Fidela .

Respecto a las costas de esta alzada por aplicación del art. 398 de la LEC , en relación con el art. 394 no procede efectuar especial pronunciamiento en cuanto al Sr. Higinio , imponiendo a la parte apelante las causadas a la Sra. Fidela .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTEel recurso de apelación planteado por la representación procesal de D. Eduardo y DÑA. Bibiana contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Lleida en los autos de Juicio Ordinario nº 1857/2011 REVOCAMOSla citada resolución. En su lugar, ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda formulada contra D. Higinio condenamos al referido demandado a abonar a los actores la cantidad de 6.320,87 euros, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, y las costas de primera instancia.

Confirmamosla sentencia de primera instancia en el particular relativo a la absolución de la codemandada DÑA. Fidela e imposición de las costas de primera instancia a la parte actora.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal si se dan los requisitos establecidos en los artículos 466 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo acompañar con el escrito de interposición los depósitos (mediante ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal) y tasas correspondientes, en el supuesto de estar obligado a ello.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.