Sentencia Civil Nº 437/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 173/2011 de 03 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE TARRAGONA

SECCIÓ TERCERA

APEL·LACIÓ 173/11

PROCEDIMENT ORDINARI 230/2008

JUTJAT DE PRIMERA INSTÀNCIA I INSTRUCCIÓ NÚM. 1 DEL VENDRELL

SENTÈNCIA

PRESIDENT:

GUILLERMO ARIAS BOO

MAGISTRATS

JOAN PERARNAU MOYA

Mª ÁNGELES BARCENILLA VISÚS (Suplente)

Tarragona, tres de novembre de dos mil onze

Vist en aquesta Secció Tercera de l'Audiència Provincial de Tarragona el recurs d'apel·lació que ha interposat el procurador Jordi Garrido Mata, en representació del Sr. Justiniano i de la Sra. Remedios , defensats per l'advocat Àlex Solé Grafulla, contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 del Vendrell, amb data de dinou de març de dos mil onze, a les seves actuacions 230/2008 , en què han estat parts, com a demandants -i demandats en reconvenció- els propis apel·lants, i, com a demandats -i demandants en reconvenció- el Sr. Jose María i la Sra. Constanza .

Antecedentes

Primer. La resolució impugnada té aquesta part dispositiva: "Desestimar la demanda interpuesta por don Justiniano y doña Remedios contra don Jose María y doña Constanza y absuelvo a los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas procesales a los actores.

Estimar la demanda reconvencional interpuesta por don Jose María y doña Constanza contra don Justiniano y doña Remedios y condeno a los demandados reconvencionales a los siguientes pronunciamientos: el contrato de la vivienda objeto del presente procedimiento quedó resuelto por voluntad de los compradores. Los Sres. Justiniano Remedios pierden las arras penitenciales (36.060'73 euros) entragadas a la firma del contrato de compraventa de veintiocho de noviembre de dos mil seis. Con expresa condena en costas a los demandados reconvencionales."

Segon. Els demandants hi van interposar un recurs d'apel·lació pels fonaments que van considerar adients.

Tercer. La part contrària s'hi va oposar, a aquest recurs, pels fonaments que va trobar adequats al cas.

Quart. Hi ha actuat com a ponent el magistrat GUILLERMO ARIAS BOO.

Fundamentos

Primer. BREU HISTÒRIA DEL CAS. El vint-i-vuit de novembre de dos mil sis, Justiniano i Remedios , d'una banda, com a compradors, i, de l'altra, Jose María i Constanza , com a venedors, van subscriure un document privat que contenia els pactes d'un contracte de venda d'un immoble on hi havia una construcció on els segons havien de fer, segons el propi contracte, unes obres d'adaptació. Com que aquest document contenia un pacta accessori d'arres, el van qualificar, amb una sinècdoque d'ús molt freqüent, com a contracte d'arres.

Segon. En virtut d'aquest contracte, en efecte, els venedors rebien un primer pagament de trenta-sis mil, seixanta euros, amb setanta-tres cèntims, sobre un total preu pactat de tres-cents quaranta-vuit mil, vuit-cents cinquanta-set euros, amb dos cèntims, IVA a part. En relació amb aquests diners avançats, el document privat subscrit per les parts establia les següents clàusules:

"En este acto don Justiniano y doña Remedios entrega(n) a DIRECCION000 , CB, a cuenta del precio total y en concepto de arras la cantidad de 36060'73 € (treinta y seis mil, sesenta euros con sesenta y tres céntimos de euro) cantidad que la parte compradora perderá si incumpliera la convenido en este contrato y la parte venedora deberá devolver en el doble de su cuantía si incumpliera lo convenido por su parte en el presente contrato..."

" RESCISIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR MEDIAR ARRAS. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código civil , el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente a la cantidad entregada como arras o señal. "

Tercer. Pel que fa a la consumació del contracte, que les parts qualificaven, sense gaire rigor tècnic, com de seguida veurem, com a perfecció, n'hem de remarcar, d'entre les clàusules del document, aquesta:

" ENTREGA DE LLAVES. Ambas partes acuerdan que con fecha 30-09-2007 DIRECCION000 , CB, hará entrega de las llaves a don Justiniano y doña Remedios y éstos harán efectivo el precio de la venta estipulado y el importe de IVA correspondiente, descontando la cantidad que en el día de hoy se entrega en concepto de arras. La cantidad a pagar ese día será de doscientos ochenta y ocho mil, cuatrocientos ochenta y cinco euros con ochenta y un céntimos de euros (288.485'81€+IVA) A partir de ese momento se entiende perfeccionado este contrato de compraventa y la parte compradora podrá tomar posesión de la cosa vendida. Se pacta la tradición instrumental..."

Quart. I, sobre la documentació ulterior, n'hem de destacar aquesta altra clàusula:

" OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA Y PLAZO. Ambas partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa antes del plazo de tres meses a contar desde la fecha de otorgamiento de la licencia de obras por el Ayuntamiento. (...)

En el momento en que se comunique a la parte vendedora la posibilidad de obtención de la licencia de obras, éste le comunicará a la parte compradora dicha posibilidad. En ese momento, don Justiniano y doña Remedios harán entrega a DIRECCION000 , CB, de la cantidad de 24.040'48 € (veinticuatro mil cuarenta euros con cuarenta y ocho céntimos de euro) + IVA para que la parte vendedora pueda obtener dicha licencia. Esta cantidad se entenderá entregada en concepto de anticipo del precio final de venta."

El problema que hi havia darrere aquesta clàusula, del qual estaven assabentats els compradors, perquè els ho havien explicat els venedors, era que l'Ajuntament s'estava demorant en el lliurament de les llicències corresponents a les obres de la urbanització a la qual pertanyia l'immoble venut.

Cinquè. El catorze de setembre de dos mil set -setze dies abans del termini pactat per fer, contra lliurament de les claus, el segon pagament- els venedors van recordar als compradors, de forma fefaent, que s'acostava aquest venciment. Un dia abans del propi venciment, els interpel·lats van comunicar a l'altra part la seva voluntat de resoldre el contracte. Per justificar aquesta pretensió, hi al·legaven un doble incompliment dels venedors: d'una banda, que l'obra no havia estat acabada i es dolia de greus vicis; d'altra banda, que, de fet, no en disposaven de la preceptiva llicència. Hi sol·licitaven, com a efecte de la resolució, el lliurament de les arres doblades.

Sisè. En no arribar a cap acord sobre la qüestió les parts, els compradors van reiterar aquesta mateixa pretensió que acabem de dir per la via judicial. Els venedors hi van formular una reconvenció, en què, sobre la base d'estimar que els compradors havien volgut rescindir unilateralment i sense cap justificació el contracte, expressaven la tesi que hi era d'aplicació el règim de l' article 1 454 del Codi civil espanyol , al qual es remetia la clàusula contractual relativa a l'eventual rescissió unilateral del contracte, i que, per tant, tenien dret a retenir les arres.

Vuitè. El jutge de primera instància no va considerar provat cap dels incompliments al·legats pels compradors, i va rebutjar les seves pretensions. Va considerar, per tant, que la pretensió de resolució formulada per aquests mancava de justificació, i, en equiparar-la a un desistiment unilateral, va estimar la pretensió dels demandants en reconvenció de retenir les arres penitencials. Així, la sentència de primera instància desestima de forma íntegra la demanda i estima, igualment de forma plena, la reconvenció.

Novè. Els demandants hi han formulat un recurs d'apel·lació sobre la base de tres motius. El primer fa referència a l'incompliment contractual dels venedors. Hi admeten que no han pogut provar que els venedors no haguessin realitzat de forma puntual les obres requerides, ni que aquestes es dolguessin de cap vici significatiu. Ara bé, interpreten que, segons el contracte, els venedors haurien d'haver obtingut la llicència d'obra abans del trenta de setembre de dos mil set, data prevista per al lliurament de les claus. Així que, en no haver-ho fet, havien incomplert el contracte, i la resolució a instàncies dels propis compradors era plenament justificada. El segon motiu accepta, com a hipòtesi, que no es considerés produït l'incompliment dels venedors. Consideren els apel·lants que, tot i així, el contracte hauria de quedar sense efecte pel fet objectiu que no s'havia assolit la llicència d'obra a què restava condicionat l'atorgament de l'escriptura pública de venda. Això significaria que els venedors no podrien retenir les arres. El tercer motiu denuncia la suposada incoherència de la sentència de primera instància. El jutge hi diu que, fins i tot si hagués considerat produït l'incompliment dels venedors, no podria aplicar l'efecte d'obligar-los a retornar les arres doblades, a què es refereix l' article 1 454 del Codi civil espanyol , perquè aquesta solució pren com a pressupost el desistiment unilateral dels venedors, i no pas l'incompliment de les seves obligacions. Consideren els apel·lants que, amb el mateix raonament, no els poden sancionar, si els atribueixen un incompliment contractual, amb la pèrdua de les arres.

Desè. REVISIÓ DE LA INTERPRETACIÓ DEL CONTRACTE. Aquest Tribunal comparteix els encertats arguments del jutge de primera instància sobre aquesta qüestió. La redacció de les clàusules del contracte que hem d'interpretar és, certament, defectuosa. Confon la perfecció del contracte -que es produeix des del mateix moment que hi ha el consentiment de les parts, segons estableix l' article 1 258 del Codi civil espanyol - amb la consumació -que té lloc quan les parts fan efectives les seves obligacions principals de lliurament de la cosa i pagament del preu, sense perjudici de diferir-ne una part- Fa esment d'una tradició instrumental, quan, en realitat, i sense perjudici de preveure un ulterior atorgament de l'escriptura pública, pacta que l'obligació de lliurament de la cosa es faci efectiva mitjançant un altre tipus de tradició simbòlica, la de les claus de l'immoble. Sigui com sigui, la lectura del contracte ens permet arribar a la clara conclusió que distingeix clarament el moment del lliurament de la cosa i consegüent consumació del propi contracte-que es produeix amb el lliurament de les claus de la casa i el correlatiu pagament de la part principal del preu- i el de l'elevació a públic -que hauria de tenir lloc amb posterioritat, dins un termini que comença a comptar des de l'obtenció de la llicència d'obres- i, per a l'obtenció d'aquesta llicència, els venedors es comprometien a avisar els compradors, així que hi hagués la via oberta, perquè aquests els fessin l'últim dels pagaments previstos.

Onzè. Els apel·lants hi objecten que el contracte permet una altra interpretació, en què l'assoliment de la llicència hauria de precedir no només l'atorgament de l'escriptura pública, sinó també el venciment del termini al qual restava subjecte el lliurament de les claus. Hi argumenten, en aquest sentit, que l'equilibri de les prestacions es trenca si la part compradora ha de pagar la major part del preu sense que la part venedora hagi complert una part tan essencial del seu compromís com és la de legitimar, amb la preceptiva llicència, l'obra realitzada a l'habitatge venut. Hi afegeixen que no tindria sentit, si no, haver fixat un termini tan llarg per al lliurament de les claus. Acudeixen, fins i tot, a un argument basat en la literalitat del text del contracte: si hi diu que, perquè la part venedora pugui obtenir la llicència, la part compradora ha d'avançar l'últim pagament, és perquè la venda no resta encara, en aquell moment, consumada. Perquè el concepte de bestreta implica una cosa que es fa abans no es consumi el contracte. De manera que l'escriptura pública que s'havia d'atorgar dins els tres mesos següents a la consecució de la llicència restava subjecta, alhora, al mateix termini del lliurament de les claus. En acabat, argumenten els apel·lants que una altra interpretació significaria que, en no restar sotmesa l'obtenció de la llicència a cap termini, el compliment del contracte dependria exclusivament de la voluntat d'una de les parts, amb clara infracció del postulat de l' article 1 256 del Codi civil espanyol .

Dotzè. Hi hem de dir que, acceptat per totes dues parts el fet que hi havia dificultats per assolir la llicència, de tipus purament administratiu, però, res no impedia que pactessin que la consumació del contracte es dugués a terme abans de l'atorgament de l'escriptura pública, i, fins i tot, de la consecució de la pròpia llicència, mitjançant la traditio clavium, seguida del lliurament material de l'habitatge venut. Al capdavall, si els compradors passaven a tenir la possessió material de l'immoble, era normal que en paguessin la major part del preu pactat, encara que restessin per complir uns tràmits administratius per poder elevar a públic el contracte i fer constar al Registre de la Propietat el canvi de la titularitat sobre la cosa venuda. L'evolució dels esdeveniments ha demostrat que no era raonable preveure un termini que acabava el trenta de setembre de dos mil set si aquest havia d'abastar no només la realització de l'obra pendent i el lliurament de les claus, sinó també l'obtenció efectiva de la llicència d'obres. D'altra banda, és cert que el contracte deia que el pagament de l'últim termini del preu de venda s'havia d'avançar a la pròpia concessió de la llicència, i, per tant, a l'atorgament de l'escriptura pública, però no pas a la consumació de la venda, que, en el cas d'aquestes actuacions, no s'havia de dur a terme, com ja hem dit, mitjançant la traditio instrumental, sinó que s'havia d'haver realitzat abans amb el lliurament de les claus i de la possessió material de l'habitatge -per bé que aleshores restava diferit el compliment d'una part de les obligacions recíproques: d'una banda, l'últim termini de pagament, i, de l'altra, l'obtenció de la llicència i l'atorgament de l'escriptura pública de venda- En qualsevol cas, el compliment del contracte no es lliurava al caprici d'una de les parts, ja que era previsible que arribés un dia que, vençudes les inèrcies de l'Administració, l'Ajuntament obriria la via a l'eventual obtenció de la llicència i els compradors podrien compel·lir els venedors perquè hi fessin les gestions adients. Corroborada, per tot el que hem dit, la interpretació del contracte que ha realitzat el jutge de primera instància, els dos primers motius d'apel·lació, basats a discutir aquesta interpretació, han de decaure. El fet que no s'hagués obtingut la llicència d'obra discutida abans del trenta de setembre de dos mil set en cap cas autoritzava els compradors per considerar que el contracte havia quedat sense efecte.

Tretzè. NATURALESA DE LES ARRES I APLICACIÓ AL CAS DEL RÈGIM PREVIST A L' ARTICLE 1 454 DEL CODI CIVIL ESPANYOL . Com explica una sentència que va dictar el Tribunal Suprem amb data de setze de març de dos mil nou, és possible que unes arres compleixin, en un mateix contracte, diverses funcions, si aquesta ha estat la voluntat de les parts. En el cas d'aquestes actuacions, la primera de les dues clàusules que s'hi refereixen permet entendre que fan la funció pròpia de les arres penals -sancionar la part que incompleixi les seves obligacions principals- Ara bé, n'hi ha una altra, de clàusula, la que encapçala l'epígraf " RESCISIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR MEDIAR ARRAS" on resta molt clar que també fan la funció pròpia de les arres penitencials, que permet que qualsevol de les parts del contracte se'n desempallegui per la seva pura i simple voluntat -ara bé, amb la penyora de perdre les arres o de retornar-les doblades- Això vol dir que els venedors tenien dos títols per reclamar el seu dret de retenir les arres: que els compradors havien incomplert amb la seva obligació de pagament del preu; i que havien expressat, amb el pretext d'un incompliment de la part contrària que no havia quedat acreditat, la seva voluntat que el contracte quedés sense efecte. En no haver provat la causa que els permetria instar la resolució del contracte sense perdre les arres -l'incompliment de la part contrària- havíem d'entendre que la seva pretensió de resolució contractual equivalia a un desistiment unilateral. Així, els venedors tenien oberta l'opció de basar la seva petició en el règim previst a l' article 1 454 del Codi civil , que és el que han fet, i el que els ha concedit el jutge de primera instància. No s'hi veu cap incoherència. El tercer motiu de recurs pereix, i, a l'ensems, l'apel·lació sencera.

Catorzè. COSTES. De conformitat amb el que disposen els articles 398.1 i 394.1 de la LEC . les han de pagar els apel·lants.

Fallo

Amb desestimació del recurs d'apel·lació que ha interposat el procurador Jordi Garrido Mata, en representació del Sr. Justiniano i de la Sra. Remedios , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 del Vendrell, amb data de dinou de març de dos mil onze, a les seves actuacions 230/2008 ,

1) CONFIRMEM aquesta sentència, i

2) CONDEMNEM els apel·lants a pagar les costes derivades del seu recurs.

Retorneu les actuacions originals al Jutjat del qual provenen, amb testimoni d'aquesta resolució, i demaneu-ne rebut.

Doneu la destinació legal al dipòsit que han constituït els apel·lants per interposar el seu recurs d'apel·lació.

Aquesta és la nostra resolució, que manem i signem.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución por quien la dictó estando celebrando Audiencia Pública en el día quince de noviembre de dos mil once. Doy fe.