Sentencia Civil Nº 437/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 481/2012 de 21 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00437/2012

Rollo Apelación Civil nº: 481/12

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintiuno de junio de dos mil doce.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 68/10 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 5 de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelada Dña. Encarnacion representada por la Procuradora Sra. Ania Martínez y dirigida por el Letrado Sr. Veridiano Alonso; y como parte demandada y ahora apelante, "Murciana de Promociones Inmobiliarias" S.L., representada por el Procurador Sr. Albacete Manresa y dirigida por el Letrado Sr. García Ruiz. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 1 de diciembre de 2011 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: "Estimando totalmente la demanda interpuesta por doña Encarnacion contra Murciana de Promociones Inmobiliarias, S.L., y declarando que el contrato de compraventa de fecha 19 de mayo de 2006 quedó resuelto por incumplimiento de la parte demandada y condenando a la demandada a devolver a la demandante la cantidad de 34.696,40 euros, más intereses legales desde las fechas de las entregas (800 euros el 8 de mayo de 2006, 6.000 euros el 19 de mayo de 2006, y 928,88 euros los días 5 de cada mes desde julio del 2006 a diciembre de 2008); y con imposición de todas las costas causadas a la actora al a demandada vencida".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que basó en error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.- Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 481/12, señalándose para votación y fallo el día 20 de junio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima en su integridad la acción ejercitada por la actora Dña. Encarnacion contra la mercantil demandada "Murciana de Promociones Inmobiliarias" S.L., tendente a la resolución, por incumplimiento de dicha entidad promotora, del contrato privado de compraventa de vivienda celebrado entre ambas partes con fecha 19 de mayo de 2006, condenando a la misma a la devolución a la actora de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 34.696,40 € e intereses legales desde las correspondientes entregas parciales.

La mercantil demandada muestra su disconformidad con el referido pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de otra sentencia que desestime la acción ejercitada, por entender que la dilación en la realización de las obras estaba motivada por causas y elementos ajenos a su voluntad, derivados, de un lado, del expediente administrativo de solicitud de licencia de obras, y de otro, de la inscripción registral del Proyecto de Reparcelación del Plan Parcial de Zarandona 3, donde se incluía la parcela sobre la que se iba a realizar la citada promoción inmobiliaria. Se alega finalmente la existencia de determinadas incidencias en la ejecución de los trabajos.

SEGUNDO.- Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

Y ello se afirma así en esta apelación, tras ratificar por su acierto y corrección jurídica la valoración probatoria contenida en la sentencia apelada, así como la decisión finalmente obtenida consistente en la cuestionada resolución contractual por incumplimiento del vendedor, basada en la prolongada inactividad y pasividad de la promotora en la obligación esencial que le incumbe de entrega de la misma, que dada su naturaleza reviste una evidente eficacia resolutoria.

Entendemos, en cambio, que la fijación contractual de la fecha de entrega de la vivienda consistente en el plazo de 18 meses a partir de la concesión de la licencia de obra, no constituye una cláusula abusiva por una pretendida inconcrección de esa fecha de entrega.

En este sentido existe un criterio reiterado y uniforme de esta Audiencia Provincial al respecto afirmando que tal cláusula ..." es de destacar que no puede considerarse que esa cláusula merezca la calificación de abusiva, teniendo en cuenta que el carácter abusivo de una cláusula ha de valorarse teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración... Ahora bien, no puede hablarse de indeterminación o falta de claridad en el plazo de entrega contractualmente fijado, pues tal plazo se concreta en dieciocho meses desde el inicio de las obras de edificación. Y tampoco puede afirmarse que dicha cláusula deje a la mera voluntad de la parte vendedora la fecha de iniciación de las obras, pues, como antes señalábamos, los contratos no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, siendo evidente que de dicho contrato se desprendía la obligación de la parte vendedora de iniciar las obras en cuanto hubiese finalizado la tramitación administrativa señalada en el contrato, esto es, cuando se dispusiese de la correspondiente licencia de obras. Pero tal cláusula, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.284 del Código Civil , ha de interpretarse en el sentido más adecuado para que produzca efecto, que no es otro que el antes señalado, esto es, que el contrato no dejaba a la voluntad de la parte vendedora la fecha de iniciación de las obras, sino que, en atención a las circunstancias y considerando en su conjunto el negocio jurídico realizado y teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil y el principio de buena fe contractual, cabría afirmar, que era su obligación contractual iniciarlas en cuanto dispusiese de las autorizaciones administrativas correspondientes ".

En consecuencia esa posible indeterminación contractual de la fecha de inicio de las obras y de su conclusión, no merece en este caso la consideración de cláusula abusiva.

TERCERO.- Con respecto al incumplimiento contractual relativo a la obligación de entrega de la vivienda en condiciones de servir para el uso a que se destina, la prueba practicada se revela incuestionable al respecto.

En este sentido y en aras a la solución de la citada controversia, traemos a colación el criterio interpretativo que mantiene este Tribunal, entre otras, en las Sentencias de 28 de Abril y 30 de Junio de 2011 , siguiendo la doctrina jurisprudencial, que con acierto, expone la Juzgadora de instancia en la sentencia apelada.

En aquéllas sentencias nos hacíamos eco del criterio interpretativo del Tribunal Supremo sobre la cuestión objeto de debate, plasmado entre otras en la Sentencia de 17 de Diciembre de 2008 , cuando declara que ..." como se ha afirmado de forma reiterada por la jurisprudencia de esta Sala, no todo incumplimiento conlleva, ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización. De este modo, resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato..." . Se añade que lo importante es determinar " si el plazo establecido era esencial y por tanto el incumplimiento definitivo o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada ".

Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2009 reitera, que la resolución de estas controversias debe ser presidida por el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( Sentencia de 3 de abril de 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( Sentencias de 27 de noviembre de 1992 , 18 de noviembre de 1993 y 7 de marzo de 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial, que impida por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 de diciembre de 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( Sentencias de 20 de junio de 1981 y 13 de marzo de 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( Sentencia de 10 de marzo de 1983 ).

En este caso los datos y hechos objetivos que constan acreditados se revelan bastantes en orden a otorgar viabilidad a la citada resolución contractual por incumplimiento de la vendedora-promotora.

Téngase en cuenta, al margen de la no concreción en el contrato, de una fecha determinada de entrega de la obra en los términos antes mencionados, que ha quedado probada la concurrencia de una conducta dilatoria de pasividad e inactividad de la promotora en el cumplimiento de la obligación esencial que le incumbe. El contrato se celebra el día 19 de mayo de 2006, y es con fecha 18 de octubre de 2008 cuando se obtiene la correspondiente licencia de obra, sin que conste, ni se haya acreditado el inicio de los trabajos ni su conclusión, a través del pertinente certificado final de obra, emitido por la dirección facultativa, así como tampoco la obtención de la necesaria licencia de primera ocupación que no puede entenderse como un acto meramente formal, sino que por el contrario se exige una entrega efectiva, entendida como material y administrativamente apta para su ocupación. Es decir, cuando el comprador puede tomar posesión de la misma y ocuparla, en orden a destinarla al uso correspondiente, lo que sin duda exige como requisito ineludible, la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, ya que ese documento es el que habilita al comprador para acceder a los suministros básicos de agua, gas, energía eléctrica y demás infraestructuras de telecomunicaciones, posibilitando así un uso ordinario de la vivienda.

Las alegaciones vertidas por la Promotora recurrente en orden a justificar dicho incumplimiento, se muestran ineficaces y gratuitas. El recurso a las dilaciones administrativas que aduce, o los problemas de ejecución de la obra que menciona, constituyen cuestiones inoponibles a la parte compradora, pues, en definitiva, cabe afirmar que la entidad Promotora que asume a su instancia un proyecto inmobiliario, viene obligada a recabar la necesaria y oportuna información administrativa en relación con la naturaleza o calificación del solar donde aquélla se pretende construir, y en su caso, dejar constancia en el contrato de la situación administrativa existente al respecto. Lo que resultaría inaceptable sería pretender fundamentar la tardanza y retraso en la realización de la obra, en una posible falta de diligencia de dicha Promotora en la obtención de una adecuada información administrativa al respecto.

En consecuencia, y acreditado el incumplimiento de la promotora vendedora, procede la desestimación del presente recurso.

CUARTO.- La desestimación del presente recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( artº. 398 de la LEC ).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Albacete Manresa en representación de la demandada "Murciana de Promociones Inmobiliarias" S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 5 de Murcia en el Juicio Ordinario nº 68/10, debemos CONFIRMAR íntegramente la misma, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107 indicando, en el campo "concepto" la indicación "Recurso" seguida del código "06 Civil-Casación" o "04 Civil-Extraordinario por infracción procesal". Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación "recurso" seguida del código "06 Civil-Casación" o "04 Civil-Extraordinario por infracción procesal".

En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.