Sentencia Civil Nº 437/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 42/2014 de 10 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 42/2014- B

Procedimiento ordinario Nº 350/2012

Juzgado Primera Instancia 52 Barcelona

S E N T E N C I A Nº. 437 / 2014

Ilmos./a Sres./a MAGISTRADOS / A :

D . MIGUEL JULIÁN COLLADO NUÑO

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

D . GONZALO FERRER AMIGO

En la ciudad de Barcelona, a diez de diciembre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº. 350 / 2012, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 52 de Barcelona, a instancia de Ricardo y Zaira contra Herencia Yac. y heredero de Debora Adolfo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la indicada parte litigante demandada Herencia Yac. y heredero de Debora Adolfo , contra la Sentencia nº. 182 / 13 dictada en los mismos el día 29 de octubre de 2013, por el/la Sr./a Magistrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: ' F A L L OEstimo íntegramente la demanda deducida por Zaira y Ricardo contra Adolfo y, en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 16 de marzo de 2011 y condeno al demandado a devolver a los demandantes la cantidad de TREINTA MIL EUROS ( 30.000 €) más los intereses legales desde la presentación de la demanda y le impongo el pago de las costas causadas. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la indicada parte litigante demandada Herencia Yac. y heredero de Debora Adolfo , mediante su escrito motivado y a través de su representación procesal, dándose traslado a la parte litigante contria actora, que formalizó la correspondiente oposición a dicho recurso, elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Barcelona.

TERCERO.-Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 3 de diciembre de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. GONZALO FERRER AMIGO.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.Dª Zaira y D. Ricardo ejercitaron acción del artículo 1113 del CC y subsidiariamente la de resolución del contrato de compraventa con arras penitenciales de 30.000€ suscrito el 16 de marzo de 2011 al amparo de lo establecido en el art. 1124 del CC contra la herencia yacente e ignorados herederos de Dª Debora . Se estableció un término de otorgamiento de la escritura y se pactó la posibilidad de desistir del contrato en el supuesto de que los compradores no obtuvieran de entidad financiera un préstamo hipotecario por importe de 325.000€ debiendo el vendedor retornar entonces los 30.000€ entregados. La demandada incumplió el contrato al transmitir a tercero y los compradores no obtuvieron financiación

Compareció el Sr. Adolfo en su condición de sucesor procesal de la Sra. Debora y en su condición de propietario de las fincas transmitidas por donación e invocó dolo contractual en la negociación de la cláusula octava, dolo que determina su nulidad. El desistimiento por tanto es voluntario y los compradores pierden las arras.

La sentencia estima la demanda principal sobre la base del cumplimiento de la condición resolutoria establecida en la estipulación octava y la inexistencia de dolo en los compradores.

En su recurso, la parte demandada insiste en la falta por los compradores a las reglas de la buena fe incurriendo incluso en dolo al omitir una información esencial para configurar la voluntad contractual puesto que de haber conocido su situación financiera no se habría admitido la cláusula ni el contrato por el vendedor.

SEGUNDO.- Procede la íntegra desestimación del recurso. En efecto, no existe en la práctica controversia entre las partes sobre los hechos y sí sobre las intenciones de las partes en el momento previo a la celebración del contrato. La parte recurrente admite expresamente que el 16 de marzo de 2011 se suscribió el contrato de compraventa con arras entre los compradores y el Sr. Adolfo quien entonces actuaba como apoderado de Dª Debora , admite el precio pactado y admite la existencia e interpretación de la cláusula octava cuyo tenor literal dice que ' las partes otorgantes conocen que es condición indispensable para el perfeccionamiento de este contrato, la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria sobre las fincas objeto de este documento por importe de hasta un máximo de 325.000€ que solicitará el comprador ante una entidad financiera. De no concederse dicho préstamo, quedará sin efecto la estipulación séptima, pudiendo el comprador desistir del presente contrato, en cuyo caso el vendedor deberá retornarle los 30.000€ entregados en concepto de arras'. Finalmente admite el Sr. Adolfo que los compradores no pudieron obtener la financiación requerida para la perfección de la operación inmobiliaria.

La sentencia de instancia , tras analizar en el fundamento de derecho primero la prueba documental ( no impugnada por la parte demandada y hoy recurrente), efectúa correctamente la operación de subsunción de los hechos derivados del contrato y de las relaciones precontractuales en la normativa reguladora de las condiciones resolutorias, art. 1114 y 1123 del CC y concluye en el efecto legal pactado, coincidente con la normativa de restitución de las prestaciones percibidas. Es indudable por tanto, en plena coincidencia con la juez de Instancia, que el Sr. Adolfo , en su condición de actual titular dominical de las fincas objeto del contrato y en su día apoderado de su tía, ha de retornar los 30.000€ adelantados en concepto de arras. La documentación presentada con la demanda y la requerida a través de oficio en fase probatoria es concluyente: ni BBVA ni UNNIM, ni CATALUNYA CAIXA ni CAIXA DE AFORROS DE GALICIA, VIGO, OURENSE E PONTEVEDRA se avinieron a financiar la compra

TERCERO.-El punto litigioso subsistente ante la claridad del contrato y de la prueba del supuesto de hecho determinador del cumplimiento de la condición , se introduce en la contestación a la demanda al afirmar en síntesis que los compradores ' engañaron al vendedor haciéndole creer que tenían suficiente capacidad de endeudamiento y que la hipoteca iba a ser concedida sin más' e incardina la actitud procesal de la parte compradora en el dolo contractual o error inducido equivalente al dolo lo que determinaría la nulidad de la cláusula octava del contrato ( art. 1265 , 1266 , 1269 y 1270CC ) implicando dicha nulidad la aplicación automática de la cláusula séptima, arras penitenciales, con la consecuencia de apreciarse un desistimiento del contrato y la pérdida automática de los 30.000€ depositados como arras.

La afirmación contenida en la contestación a la demanda: conocimiento previo de imposibilidad de financiación y sus consecuencias en la formación del consentimiento del apoderado de la vendedora, se reafirma en el recurso y lo basa en el contenido de los informes bancarios que sirvieron de fundamento a la calificación del riesgo como alto o muy alto y por tanto para rechazar la operación bancaria con los Sres Zaira y Ricardo .

La sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2011 , remitiéndose a la sentencia de la misma Sala núm. 129/2010 de 5 marzo (Recurso de Casación núm. 2559/2005 ) destaca cómo la jurisprudencia ha establecido que no sólo manifiestan el dolo la 'insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe' , y añade la de 11 de diciembre de 2006 que también constituye dolo 'la reticencia consistente en la omisión de hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión del contrato y respecto de los que existe el deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico' . Por su parte, la de 5 de mayo de 2009 añade que 'en cualquier caso, siempre cabría estimar, como hacen las sentencias de instancia, la concurrencia de dolo negativo o por omisión, referido a la reticencia del que calla u oculta, no advirtiendo debidamente, hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual ( sentencias, entre otras, de 29 de marzo y 5 de octubre de 1994 ; 15 de junio de 1995 ; 19 de julio y 30 de septiembre de 1996 ; 23 de julio de 1998 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2006 ; 11 de julio de 2007 ; 26 de marzo de 2009 ), pues resulta incuestionable que la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico exigían, en el caso, el deber de informar ( sentencias de 11 de mayo de 1993 ; 11 de junio de 2003 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2006 ; 3 y 11 de julio de 2007 ; 26 de marzo de 2.009 )'.

La cuestión será por tanto determinar si hubo una omisión dolosa , un defecto en la transmisión de información por parte de los compradores y si la misma se puede derivar, junto de las propias estipulaciones contractuales, del resto de la documentación aportada o requerida en el proceso ( documentación bancaria y emails entre las partes). , y la respuesta es negativa efectuando en este punto una expresa remisión a la fundamentación de la sentencia de instancia que en el fundamento de derecho tercero analiza el dolo reclamado. La afirmación de la parte demandada de ocultación de información respecto a solvencia y capacidad de financiación pugna en principio con el hecho de que expresamente se hubiera pactado una cláusula delimitativa de la perfección del contrato a tal fin. Si la cláusula octava se pactó, y se hizo con el concierto de las partes y además debidamente asesorados por letrados, es indicativo de que los compradores hubieron de expresar alguna duda o al menos alguna prevención a su obtención dada su propia situación financiera y en relación a la restricción del crédito bancario. Si a ello se une que los compradores entregaron 30.000€ en concepto de arras, con el perjuicio patrimonial que comporta, se hace verdaderamente extraño que los mismos actuaran torticeramante, que suscribieran un contrato de compraventa con arras con ánimo deliberado de no perfeccionarlo a sabiendas de que no había posibilidad de financiación , de 'perjudicar' la posición contractual de la contra parte y de reclamar después la restitución del capital previamente entregado.

La manifestación por tanto de actuación torticera de los compradores no deja de ser eso , una mera alegación carente de toda prueba y equivalente en su significado al hecho de que se pudiera afirmar en la contestación a la demanda que quien actuó como apoderado conocía que no lo era, al ser el titular real aún cuando no registral de las fincas transmitidas al haberse donado, con aceptación , las mismas por parte de su tía ( folios 103 y siguientes de la causa)

Los correos electrónicos aportados únicamente ponen de manifiesto una voluntad de negociación previa o simultánea al contrato . No e advierte un afán especulativo en la compra ni en la aportación de los 30.000€, no consta animadversión al vendedor para causarle perjuicios que, alegados, no han resultado probados en el proceso y , la duda razonada y razonable de obtener la financiación, expresamente fue manifestada a través de la exigencia y compromiso introducido en la cláusula octava.

No cabe por tanto hablar de dolo omisivo, no se ha constatado vicio de consentimiento alguno y permitir en tales circunstancias que las arras depositadas queden en manos del vendedor supondría un incumplimiento de la verdadera voluntad de las partes ( art. 1255 CC ) y generaría un enriquecimiento injusto en su perceptor.

Se confirma por todo ello la sentencia dictada

CUARTO.- Ante la desestimación de la apelación se imponen las costas de esta alzada al recurrente( art. 398,1 LEC )

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelacióninterpuesto por D. Adolfo contra la Sentencia dictada en fecha 29 de octubre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona en los autos de los que el presente rollo dimana, DEBEMOS CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE LA MISMA con imposición de costas de esta alzada al recurrente

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación en el caso de cumplirse los requisitos procesales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, 10-12-2014,y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.