Sentencia Civil Nº 438/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 421/2011 de 28 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 421/11 - AUTOS Nº 129/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GUADIX

ASUNTO: 129/08

PONENTE SR. ENRIQUE PINAZO TOBES.

S E N T E N C I A N º 438

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a veintiocho de octubre de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 421/11- los autos de Juicio Ordinario nº 129/08, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Guadix, seguidos en virtud de demanda de Dª Tarsila contra D. Alvaro .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 1 de marzo de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada en representación de Tarsila , contra D. Alvaro , declaro resuelto el contrato privado firmado el 10 de marzo de 2007, con declaración expresa de pérdida de las arras entregadas en señal del contrato por el demandado, desestimando el resto de las pretensiones formuladas por Don Alvaro tanto principales como subsidiarias, con expresa imposición de las costas procesales al mismo".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, oponiendose al mismo la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 30-06-11, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE PINAZO TOBES.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La parte actora, que en el reconocimiento judicial, folio 274 de las actuaciones, reconocía que los datos de la antigua escritura, traslados al contrato no eran reales, siendo esta la posición mantenida en el litigio, admite por tanto la insuficiente descripción de la finca vendida en el contrato de compraventa de 10 de marzo de 2007, folio 27 de los autos, al margen del error en la identificación registral.

Pese a ello, la vendedora consideraba en la demanda que era intrascendente tal insuficiente determinación, ya que el solar vendido, estaba definido en el terreno, tratándose de un solar "perfectamente delimitado por varias calles, caminos y construcciones", no identificadas en el escrito iniciador del litigio, ni en el requerimiento anterior, dirigido al demandado para otorgamiento de escritura. Insta la resolución de la compraventa, con pérdida de las cantidades entregadas, en concepto de arras penitenciales, al no "otorgar escritura" el comprador.

En la contestación a la reconvención, pasa la vendedora después a identificar el solar, con tres linderos constituidos por vías públicas, folio 128 vuelto, Carretera DIRECCION000 , Camino DIRECCION001 y Calle DIRECCION002 . Además señala que en el momento de la venta debía tomarse en consideración las notas registrales de venta, documentos 9 y 10, folios 138 y 139, relativas a la finca registral NUM000 , segregada de la NUM001 , mencionada en la escritura a la que se remitía el contrato. Realmente de tales notas solo resulta una segregación, únicamente de 209 metros cuadrados, sin que del Registro, como parece erróneamente considerar la sentencia recurrida, surja otra separación de la finca matriz de 358 metros cuadrados, y menos aún varias segregaciones, de las que parte la vendedora, como realizadas antes de la compra que nos ocupa.

Además de aparecer, solo una vivienda en la linde oeste o noroeste del solar que no cubre todo ese viento, sin constar inscrita, o en el titulo, ninguna segregación superior a 209 metros, hasta formar también la finca catastral NUM002 de 576 metros, como resulta del informe del perito judicial, en el lado opuesto, donde catastralmente aparece el inmueble NUM003 , como también resulta del mismo dictamen, sin excluir parcialmente ninguna edificación, íntegramente habría que incorporar todo ese predio catastral, para formar la finca registral NUM001 , alcanzando la tercera calle DIRECCION002 , al margen de los linderos indiscutibles de DIRECCION000 , norte o noroeste y Calle DIRECCION003 , sur o suroeste. Sin embargo la demandada en reconvención (vendedora) al ser interrogada, parece que excluyo, parte de una determinada edificación, hoy en la nueva catastral ( NUM003 ) que linda con la calle proyectada, y en el acto de reconocimiento judicial solo menciona como lindes dos calles, además de la casa, y uno nuevo, en relación con lo sostenido hasta ese momento, denominado "lindero de piedras", a diferencia de lo mantenido al oponerse a la reconvención.

Por otra parte, en cuanto a la confusa declaración de la demandante, al ser interrogada, parece que se refería en pasado a la manzana delimitada por cuatro calles, y uniendo sus manifestaciones a la declaración del intermediario e hijo del demandado, en ningún momento podemos situar a la reconvenida, definiendo el objeto de la compraventa en el terreno, que tampoco puede darse por concretado por su marido, dando lugar al predio mencionado por el demandado, según la declaración de su hijo, interesado en que alcanzase el predio la mayor superficie posible, sin que el intermediario tratase de aclarar el objeto de la venta.

Claramente, ante esta evidente indeterminación en el objeto de la compraventa, desde luego ningún incumplimiento puede ser atribuido al comprador, por negarse a concurrir a otorgar escritura pública o a que le fuese entregado el inmueble definido unilateralmente por la vendedora, ya que es claro que la determinación del objeto del contrato no puede dejarse, ni al arbitrio de uno de los contratantes ( artículo 1256 CC ), ni a un nuevo acuerdo entre ellos. Por tanto no puede estimarse la demanda y procedente la condenada al comprador a la perdida de la cantidad entregada, ya que ni puede estimarse que se apartase de un contrato de compraventa válidamente celebrado, ni incumplido por su parte el contrato. En consecuencia, debe revocarse la sentencia recurrida, que estimo la pretensión de la parte actora.

SEGUNDO.- Cuando en la contestación a la demanda y en la reconvención del comprador, se menciona esta indeterminación, incluso, folio 71, la necesidad de realizar una nueva medición del inmueble, para saber cuál era su cabida real, y ajustar el precio, pese a resultar improcedente, conforme a lo dispuesto en el articulo 1471 CC , al realizarse la venta por precio alzado, realmente se pone de manifiesto la procedencia no de la nulidad por dolo, por tanto inexistente, o error, imposible de calibrar a la vista de la indeterminación del inmueble, sino por falta de objeto susceptible ser determinado sin un nuevo acuerdo entre las partes.

Todo contrato de compraventa requiere para su validez que se cumplan los requisitos del artículo 1.445 del C.C que son, cosa determinada y precio cierto por ella, en dinero o signo que lo represente Nos hallamos, pues, ante un caso de indeterminación de objeto con arreglo al artículo 1273 del Código Civil , que establece que "el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie", es decir, una cosa identificada o identificable, con la consecuencia jurídica, en caso contrario, de la nulidad del contrato -rectius inexistencia- con base en el artículo 1261.2º del Código Civil , al faltar un requisito esencial o elemento estructural, STS de 23 de febrero de 2007 , de modo que si no estuviera determinada la cosa vendida "e hiciera falta un nuevo acuerdo se trataría de simples tratos previos sin eficacia obligacional (por todas, recientemente S. 14 diciembre 2006)".

La STS de 25 de abril de 2003 , recogiendo una doctrina jurisprudencial perfectamente consolidada enseña que "el objeto del contrato está determinado cuando consta individualizado, o existen elementos suficientes para conocer su identidad, de modo que no hay duda sobre la realidad objetiva contractual, conocida y querida por los contratantes". Es decir lo opuesto a lo que aquí ocurre, donde al quedar totalmente indeterminado el solar vendido, acudiendo a una descripción antigua e irreal, cada parte definió el objeto de acuerdo con la mejor satisfacción de sus intereses, debiendo estimarse nulo, STS 10 de octubre de 1997 , ya que solo un nuevo convenio, permitiría superar esta indefinición.

Del contrato de 10 de marzo de 2007, no puede deducirse la ubicación exacta dentro de la finca de los metros cuadrados vendidos, en función de la disponibilidad entonces del vendedor, por lo que mal puede obligarse al comprador a otorgar escritura pública y a que acepte la entrega de la posesión de un terreno que no ha sido determinado, por lo que ha de concluirse que el contrato no se llegó a perfeccionar al no determinarse debidamente su objeto, quedando ineficaz. Por tanto, al recaer la indeterminación sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no puede conocerse cual es la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo conforme a los artículos 1256 , 1289 y el ya citado párrafo segundo del art. 1273, todos ellos del Código Civil . La consecuencia de tal declaración no es la devolución de la cantidad entregada, doblada, como pretende el comprador, tratando de hacer eficaz el contenido del contrato, sino la restitución de las prestaciones, y en este caso del precio con sus intereses, ya que en caso de la nulidad debemos volver el estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, articulo 1303 CC .

TERCERO.- Pero es que, además, ha de tenerse en cuenta la doctrina sentada en la STS de 9 de mayo de 1980 , cuando al menos una de las ventas anteriores, cubriendo toda la linde donde se encuentra la casa (358 metros cuadrados), no quedaba reflejada en la segregación, ni en el titulo que sirvió de base a la venta, ni en el registro de la propiedad ya que " sin confundir objeto por poder de disposición sobre el objeto, la compraventa se otorga atribuyéndose la vendedora una titularidad dominical que no ostentaba, y ello no puede menos de trascender a lo que ha de conceptuarse como objeto de la convención, objeto integrado no solo por la cosa en sentido físico, sino también por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretende operar, habiendo de entenderse en este sentido subsistente la doctrina sentada por esta Sala en sus sentencias de 27 de diciembre de 1932 y 31 de enero de 1963 , caucionadora de que "si lo que se pretende es la invalidación de las transmisiones por falta de poder de disposición sobre los bienes, tal circunstancia no provoca la nulidad por ilicitud de causa, sino por falta de objeto", a lo que es de añadir la contenida en la sentencia de 20 de octubre de 1954 , al estimar "no concurren en este contrato todos los requisitos exigidos por el artículo 1261 del Código Civil , por no tener realidad el derecho de nuda propiedad de las actoras, que se hace figurar como objeto de la contratación, y sobre el que no puede recaer consentimiento de los contratantes que conocían la carencia de esa realidad", imponiendo concluir lo razonado que la sentencia recurrida al declarar la ineficacia del contrato que tenía por base la afirmación de una titularidad dominical inexistente no incurrió en la denunciada interpretación errónea del núm. 2º del art. 1261 del C. Civil en que el motivo de recurso se fundamenta".

Esta doctrina, de perfecta aplicación al presente caso, al no constar la titularidad de la demandada sobre los terrenos que figuraban en el título, al tiempo de la venta, partiendo de su contenido como elemento definidor del contrato de compraventa, al menos respecto de la venta de los mencionados 358 metros, además de no alcanzar el inmueble, en el lindero opuesto, ninguna nueva vía, interponiéndose parte de una determinada edificación, hoy incluida en la nueva catastral que linda con la calle proyectada, provoca, teniendo también en cuenta la indeterminación del objeto de la compraventa, atendiendo, al conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la actora reconvencional, tal como aparecen formulados en la reconvención, que deba declararse la nulidad del contrato, solicitada en reconvención, aunque con la consecuencia antes citada, expresada en el articulo 1303 CC , sin que deba devolver la vendedora, duplicada, la parte del precio abonado, como si el contrato hubiese sido valido y eficaz.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC , no procede imponer las costas del recurso, estimado parcialmente, a ninguno de los litigantes, sin que tampoco proceda imponer las devengadas en la instancia, pese a la estimación de la demanda, dadas las serias dudas que surgen en este caso respecto de la determinación del objeto de la compraventa, al tiempo de concertarse, sobre todo teniendo en cuenta que el comprador-demandado inicial, parece que pretendía destinar el solar a la promoción, y como habituado a la venta de inmuebles, sorprende que concertase la venta dejando tan indefinido su objeto.

Y por lo que antecede,

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de D. Alvaro , contra la Sentencia de uno de marzo de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Guadix , en los autos 129/08, con devolución del depósito constituido para recurrir, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dejándola sin efecto, desestimando la demanda entablada en nombre y representación de D.ª Tarsila , absolviendo a D. Alvaro , de las pretensiones frente a él ejercitadas, estimando parcialmente la reconvención, declarando la nulidad del contrato de compraventa de 10 de marzo de 2007, concertado entre la Sra. Tarsila y el Sr. Alvaro , condenando a la vendedora, D.ª Tarsila , a restituir al comprador D. Alvaro la cantidad de 15.000 euros, más intereses legales desde el día 10 de marzo de 2007, soportando en cuanto a las costas devengadas en ambas instancias, cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta resolución cabe recurso de casación e infracción procesal a preparar ante este Tribunal en el plazo de CINCO días, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª del Tribunal Supremo una vez interpuesto en forma.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados y la Ilma. Sra. Magistrada que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.