Sentencia Civil Nº 438/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 755/2012 de 20 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 755/2012-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1268/2011 del Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 438/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinte de septiembre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad nº 1268/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de Dª. Salvadora , contra BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 28/6/2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO.

Que, ESTIMANDO la demanda interpuesta en juicio ordinario por el Procurador Sr. Grasa Fábrega en nombre y representación de Doña Salvadora , DEBO CONDENAR Y CONDENO a BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A a que abone a la actora la cantidad de DOCE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE EUROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS ( 12.879,64 euros), más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la demanda y las costas procesales.

Frente a esta sentencia podrá interponerse recurso de apelación ante la Excma.Audiencia Provincial de Barcelona en el plazo de los veinte dias siguientes a su notificación a las partes.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

LA MAGISTRADA-JUEZ

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de septiembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, Dª Salvadora , propietaria del local sito en esta ciudad, calle Sicilia, 133, tienda 3, interpone demanda contra Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA pidiendo que se condene a la demandada a pagar la cantidad de 12.879,64 euros, importe de las obras a ejecutar en el local para reponerlo al estado en que se encontraba cuando fue entregado al arrendatario a la firma del contrato de arrendamiento suscrito el 1º de julio de 1987.

Dice la actora que el contrato, con diversas modificaciones que no son del caso, finalizó el 26 de julio de 2011, quedando constancia en el documento suscrito al efecto que subsisten las discrepancias entre las partes respecto de la retirada del local de instalaciones realizadas por la arrendataria en su momento para la mejor atención de su negocio y que no han supuesto ninguna mejora para el local.

Lo que, en definitiva, exige con su acción, la arrendadora es que se le devuelva el local en el estado en que se encontraba al tiempo del arriendo, señalando que conforme al artículo 1562 CC , a falta de expresión en el contrato del estado de la finca, se presume que se recibió en buen estado.

Concretamente, a través del dictamen pericial que acompaña a la demanda, la actora sostiene que hay una serie de elementos que deberían desmontarse:

a) acceso al local. Está retranqueado respecto de la fachada para crear un habitáculo intermedio entre la calle y el acceso a la oficina bancaria.

b) habitáculo destinado en su momento a cajero automático.

c) puerta seccional de seguridad entre el vestíbulo y la oficina.

d) armarios empotrados diversos.

e) aparato de aire acondicionado.

f) aseo que antes no existía.

g) obra de albañilería y pintura para reparar los previsibles daños producidos por la retirada de los anteriores elementos.

Todo ello se valora en 16.065 euros, y tras descontar la fianza, el resultado es la cantidad objeto de la presente reclamación.

SEGUNDO.-La parte demandada se opone a la reclamación de la actora. Además de la excepción de prescripción, rechazada por la juez y sobre la que no se insiste en esta instancia, el núcleo de la defensa de la demandada gira en torno a dos cuestiones: a) en el contrato no se pactó que hubiera que hacer obras a la finalización del arriendo; b) es imposible reponer el local al estado anterior, pues el mismo estaba destinado a taller de lavado y engrase de automóviles.

La pretensión de la actora se ciñe a que se restituya el local al estado en que se recibió, pero ello no casa con que se hagan las reformas que se interesan (o que se indemnice en su importe) puesto que las mismas van encaminadas a obtener un local diáfano, pintado y nuevo, cuando lo cierto es que el transcurso de 24 años de relación arrendaticia, han de dejar su huella en el estado del local.

Refiriéndose a las concretas instalaciones que la actora pretende que se retiren, dice la demandada que para que ello fuera procedente debería haberse pactado, ya que esa retirada no entra dentro de lo que es la reposición de la finca a su estado anterior.

La sentencia apelada entiende que el arrendatario tiene obligación de devolver la cosa tal como la recibió ( artículo 1561 CC ), siendo responsable de los deterioros que hubiera sufrido la misma (1563 CC), excepto de aquéllos que obedezcan al paso del tiempo y uso normal de la cosa (1561 CC). Por ello concluye afirmando que para ver si hay deterioro imputable al arrendatario o no, es necesario comparar el estado en que se recibió y el estado en que se encuentra al tiempo del fin de la relación.

En este punto hay un hecho clave que la juez da por acreditado y es que, aunque el local se destinaba antes del contrato a taller de lavado y engrase de vehículos, el mismo quedó limpio y diáfano antes del contrato, siendo así como debe devolverse por la demandada. A esta conclusión llega la juez en base a la declaración en el juicio de la propia actora.

TERCERO.-Como decimos, ese extremo es fundamental y este tribunal no comparte el criterio de la juez de la primera instancia. Si con carácter inmediatamente anterior al contrato se ejercía la actividad indicada, y si el 4 de agosto se obtiene la licencia de obras menores (el contrato, recordemos, es de 1 de julio), no podemos razonablemente entender la declaración de la actora, Sr. Salvadora , en el sentido de que la misma a finales de junio procedió a dejar el local que hasta entonces ocupaba (destinado a taller de vehículos) limpio y diáfano. Diáfano, sí, a la vista de que el mismo tenía lógicamente esa distribución para albergar los vehículos, pero no limpio en el sentido que ahora propugna. Si el arrendatario iba a iniciar, como inició un mes después del contrato, obras de adaptación del local, es lógico pensar (y así entendemos que ocurrió) que la actora le entregó el local vacío, pero en el estado en que se encontraba en función de la actividad desarrollada en el mismo hasta ese momento.

Y así es como debe serle devuelto. En este sentido es relevante el plano que el Banco demandado acompaña como documento uno a la contestación, en el que se refleja el croquis del local cuando estaba destinado a taller. La actora impugna ese documento, pero no vemos ninguna razón para dudar de él, cuando se ha acreditado (incluso por la confesión de la actora) que ésa era la actividad previa que se desarrolló en el local.

A la luz de lo expuesto, debemos examinar las concretas obras reclamadas por la actora como base de su indemnización. También hay que tener presente que se trata de un contrato que se ha desenvuelto a lo largo de muchos años, por lo que es difícil una reposición mimética de lo que entonces había, y por esa misma razón, además, hay que tener en cuenta que el estado 'natural' que podía esperarse del local después de tantos años, es el de cierto deterioro.

Dice la recurrente en apelación que al no estar pactado en el contrato, no tiene obligación de dejar el local en el estado en que se reclama. Esta afirmación es cierta sólo en parte, pues en cuanto se trate de reponerlo al estado en que se encontraba al tiempo del contrato, sí tiene obligación (si no contractual, sí legal).

CUARTO.-Se pretende, en primer lugar, el alineamiento de la entrada al local con la fachada de la finca, dado que el retranqueo producido lo fue en beneficio de la arrendataria. Esta pretensión no puede acogerse, puesto que en el croquis aportado por la arrendataria se constata que la entrada también está retranqueada en relación con la línea de fachada, pues en aquél aparece grafiado un vado, situado naturalmente entre la puerta del antiguo taller y la línea de la calle.

Si el retranqueo era de un metro o de cinco, o de una forma o de otra entendemos que es irrelevante. Lo que cuenta es que la actora pretende que se ponga el cierre del local a nivel de fachada, y eso no ocurría cuando la demandada recibió el local en 1987.

En cuanto al habitáculo situado a la derecha de la puerta de entrada, destinado a alojar el cajero automático, no existía al tiempo del contrato y afecta a la distribución diáfana del local, constatada en el propio croquis aportado por la demandada. En consecuencia, debe retirarse dicha estructura por la arrendataria (o indemnizarse en el importe de la retirada del elemento en cuestión).

La puerta de seguridad, tipo persiana, recogida en el falso techo, también debería haberse retirado por la arrendataria. El antiguo local, según todos los indicios, tenía una puerta de acceso (como hemos dicho, retranqueada desde la línea de la finca). Con el sistema instalado por el Banco, tiene dos. Consiguientemente, ésta debe retirarse.

En cuanto a los armarios empotrados en el interior del local, fueron instalados por la arrendataria, y como inexistentes al tiempo del contrato, deben retirarse del local.

En cuanto al aparato de aire acondicionado, definido como obsoleto, debe igualmente retirarse al no ser de utilidad para la propiedad y no existir en el local que recibió en 1987.

Y lo mismo cabe decir del aseo instalado junto a la entrada. En el local entregado en su día, el aseo estaba al fondo del local, y el arrendador no tiene por qué soportar ese cambio, que sólo obedeció al interés de la arrendataria.

Si lo anterior lo proyectamos sobre la estimación económica que sirve de base a la demanda, procederá la estimación de la misma en cuanto a los siguientes conceptos:

a) derribo y retirada de escombros referidos al aseo. 355 euros.

b) derribo y retirada de escombros de tabiques y falsos techos de pladur. 430 euros.

c) desmontaje y retirada de armarios empotrados. 1.150 euros.

d) desmontaje y retirada de puerta seccional enrollable. 695 euros.

e) retirada maquinaria aire acondicionado. 1.275 euros

El importe de estos conceptos asciende a 3.905 euros, cantidad en que debe estimarse la pretensión de la actora, previa deducción de los 3.185,36 euros a que asciende la fianza que debe restituirse a la arrendataria.

QUINTO.-Por el contrario, entendemos que no debe indemnizarse a la actora en los importes correspondientes a los demás conceptos reclamados, por las razones que ya se han apuntado a lo largo de esta resolución, y que ahora se concretan respecto de cada elemento.

a) desmontaje y retirada de la puerta fija de entrada al local. Ya dijimos, que el local antiguo tenía una puerta de entrada al mismo. Que en 24 años se haya sustituido por otra no tiene nada de particular y no está justificada la indemnización al mantenerse la esencia del local entregado: existencia de una puerta.

b) suministro y colocación de cerramiento alineado con la fachada. Ya señalamos anteriormente que según el croquis, la puerta de entrada al local, cuando se entregó al arrendatario, tampoco estaba alineada con la fachada, sino que estaba retranqueada como ahora. Por consiguiente, no hay ninguna razón para estimar la indemnización.

c) recomposición de techos y paredes afectados al desmontar los elementos cuya retirada se postula. Entendemos que no procede porque consideramos probado que cuando se recibió el local por el Banco se hizo con la planta expedita, sin maquinaria, pero nada más. Ya dijimos que considerábamos absurdo que por la propiedad se hubieran acometida obras para adecentar el local cuando a renglón seguido el Banco iba a proceder a hacer obras completas de remodelación. Por consiguiente, los desperfectos que se producirán con la retirada de los elementos a que nos referimos en el fundamento anterior, se entienden proporcionados con los que sin duda (a criterio de este tribunal) existieron cuando se entregó el local tras retirar la maquinaria del anterior negocio en 1987.

d) reparación del pavimento dañado. Nos remitimos a lo dicho en el anterior párrafo.

e) pintura de paredes y techos. Nos remitimos igualmente a lo que acabamos de exponer en la letra c) de este fundamento.

Consecuencia de lo expuesto es la condena a la demandada a pagar a la actora, tras la procedente e indiscutida compensación de la fianza, la cantidad de 719,64 euros, que devengarán el interés legal desde la interpelación judicial, sin que proceda condena en costas en ninguna de las instancias, de acuerdo con los artículos 394 y 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA SAfrente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 1268/11 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 27 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia en el sentido de limitar la condena que la misma contiene a la cantidad de SETECIENTOS DIECINUEVE EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS, manteniendo los demás pronunciamientos excepto el referente a las costas de la primera instancia, que se deja sin efecto.

No se hace pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.