Sentencia Civil Nº 438/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 39/2013 de 25 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de MadridSección VigesimoquintaC/ Ferraz, 41 - 28008Tfno.: 91493386637007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0000706

Recurso de Apelación 39/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 439/2011

APELANTE:D. Rosendo

PROCURADOR D. LUIS FERNANDO GRANADOS BRAVO

APELADO / IMPUGNANTE:C.P. DIRECCION000

PROCURADOR D. JORGE GARCIA ZUÑIGA

CODEMANDADO: D. Jose Ramón (NO PERSONADO)

SENTENCIA Nº 438/2013

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO SR. PRESIDENTE:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

ILMOS SRES. MAGISTRADOS/AS:

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a veinticinco de octubre de dos mil trece.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre responsabilidad por daños y perjuicios, Procedimiento Ordinario 439/2011, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, a instancia de D. Rosendo , apelante - codemandado, representado por el Procurador D. LUIS FERNANDO GRANADOS BRAVO, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 ' de Madrid, apelado - impugnante - demandante, representado por el Procurador D. JORGE GARCIA ZUÑIGA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/06/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/06/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador D. Jorge García Zúñiga en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 ' de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, contra D. Rosendo , representado por la Procuradora Dª María Luisa Noya Otero, y contra D. Jose Ramón , representado por el procurador D. Ramiro Reynols Martínez, y en consecuencia

1.- DECLARO la responsabilidad de D. Rosendo por los perjuicios causados a la demandante como administrador que fue de la misma.

2.- CONDENO a D. Rosendo a estar y pasar por dicha declaración, y a pagar a la referida demandante la cantidad de 33.484 euros (TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS).

2.- ABSUELVO a D. Rosendo en cuanto a la superior cantidad reclamada en la demanda.

3.- ABSUELVO a D. Jose Ramón de la pretensión frente al mismo deducida en la demanda.

4.- DECLARO no haber lugar a hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas derivadas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte codemandada D. Rosendo , que fue admitido, y dado el correspondiente traslado, la parte demandante C. DIRECCION000 ' presentó escrito de oposición al recurso de apelación e impugnación de la sentencia, oponiéndose a dicha impugnación el codemandado; y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 23 de octubre del año en curso.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estimó en parte la pretensión actora condenando a quien fue Administrador de la comunidad, porque contrató la ejecución de obras no aprobadas en Junta de propietarios y por precios muy superiores a los normales del mercado, incumpliendo así lo dispuesto en el artículo 20, b) LPH . Declara probado que el importe del perjuicio ocasionado a la actora asciende a 33.484€, y no la indicada en la demanda, pues con ésta no se aportaron informes que la actora tenía en su poder, mientras del documento 7 presentado junto a la contestación a la demanda resulta que la diferencia entre la cantidad pagada por la comunidad y la que correspondería según los precios medios que hubiesen correspondidos por los trabajos realizados es la anteriormente señalada.

Contra la expresada resolución se alza el Administrador demandado alegando:

Caducidad de la acción conforme a lo dispuesto en el artículo 18.3 LPH .

Acusando a la sentencia de incongruente e inmotivada, discrepa de la valoración de la prueba y conclusiones alcanzadas en ella porque no se ha tenido en cuenta que el Administrador recibió instrucciones del Presidente después de informarle aquél de la necesidad de realizar obras, siendo el Sr. Jose Ramón quien decidió llevarlas a cabo después de evaluar la urgencia y necesidad; la mayor parte de los vecinos estaba de acuerdo con realizar las obras y así lo confirmaron al ratificarlas en Junta no impugnada, de modo que la comunidad actúa en contra de sus propios actos cuando ahora formula la reclamación; algunas de esas obras eran de conservación y debían ser decididas por el Administrador, mientras otras eran de carácter urgente; las obras no suponían un gasto extraordinario para la comunidad y podían ser satisfechas con las cuotas ya presupuestadas.

Discrepa igualmente de la valoración dada a la prueba respecto a la existencia de un perjuicio por la diferencia entre el precio cobrado por la contratista y el que se hubiese podido pactar.

También recurre la comunidad de propietarios demandante por vía de impugnación de sentencia en lo relativo al importe de la condena, pues la diferencia entre lo pagado y el precio medio que hubiese correspondido en esa época era de 59.952,34€, cantidad determinada por el Perito en la ampliación de su informe.

SEGUNDO.- Con relación a la caducidad de la acción, debe recordarse que la pretensión deducida en la demanda no está destinada a impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios, acción ésta a la que se refiere el artículo 18.3 LPH invocado por la recurrente, sino la contenida en el artículo 1.101 CC dirigida a obtener el resarcimiento de perjuicios por cumplimiento defectuoso de la obligación nacida del contrato celebrado entre la comunidad de propietarios y el Administrados profesional, acción cuyo ejercicio no está sujeto a plazo de caducidad, sino a prescripción. Esta excepción, la de prescripción de la acción, no fue planteada y, por tanto, no formó parte del objeto del proceso. En consecuencia, procede desestimar este motivo del recurso.

TERCERO.- Para el examen del resto de las cuestiones planteadas debe tenerse en cuenta que el tipo de contrato existente entre el Administrador profesional y la comunidad de propietarios es de mandato, si bien cuenta con ciertas singularidades derivadas de los deberes impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal para el desempeño de la función como cargo orgánico de la comunidad de propietarios. Por eso, una cosa es el cargo de Administrador, que puede ser desempeñado por uno de los propietarios, en cuyo caso se tratará de una relación orgánica donde el marco de responsabilidad exigible será determinado por el modo de cumplir los deberes legales correspondientes al cargo según lo dispuesto en el artículo 20 LPH ; y otra la contratación de un profesional ajeno a la comunidad de propietarios para desempeñar el cargo, en cuyo caso se añade un plus de diligencia marcada por el contrato de mandato retribuido, tipo de negocio jurídico que determina los derechos y deberes de las partes. Por su condición de Administrador, el profesional contratado, sin previo acuerdo de la Junta de propietarios, sólo puede atender la conservación y entretenimiento de la casa y disponer reparaciones y medidas urgentes ( art. 20,c LPH ), en todo lo demás deberá actuar en ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta ( art. 20, d LPH ), de modo que incumple su obligación legal en el caso de disponer la ejecución de obras no aprobadas antes, salvo que demuestre la urgencia en su ejecución de modo tal que por las circunstancias y riesgo para la comunidad o parte de ella la decisión fuese inaplazable. En su condición de mandatario, y debido a que se le contrata y retribuye económicamente por disponer de un tipo específico de conocimientos y experiencia para ejercer el cargo orgánico con mayor eficacia de la prevista para los comuneros, está obligado a respetar con mayor rigor los condicionamientos legales antes citados, de modo que si decide contratar la ejecución de obras sin aprobación previa por un acuerdo tomado en Junta, se tratará de un acto llevado a cabo fuera de los límites del mandato, y ello aunque se lo haya exigido el Presidente, pues éste, en cuanto representante de la comunidad no puede decidir la ejecución de las obras si no fueron aprobadas en Junta, de modo que únicamente se verá obligado a cumplir la orden del Presidente respecto a la ejecución de las obras cuando éste actúe por mandato de la Junta. El Administrador no puede superar los límites del mandato, tal como lo prevé el artículo 1.714 CC , y ha de responder de los perjuicios causados cuando actúe con negligencia, lo cual habrá de estimarse con mayor rigor si el mandato es retribuido ( artículo 1.726 CC en relación con el 1.101 del mismo texto legal ). Desde esta perspectiva legal no cabe duda que el Administrador demandado actuó de modo incorrecto y superó los límites de su mandato cuando, tras comunicar al Presidente de la comunidad la necesidad de realizar una serie variada de obras, donde se mezclaba una urgente, como las goteras, con todas las demás, que no lo eran en absoluto (cambiar globos de farolas, cambio de puertas de portal, pintado de estancias comunes, fuente ornamental), y que tampoco consistían en meras operaciones de mantenimiento y conservación.

Sin embargo, la comunidad, como mandante, puede ratificar de modo expreso o tácito lo ejecutado, como así dispone el artículo 1.727 CC . A tal efecto existe una ratificación tácita de la ejecución de las obras, pues ni en el tiempo que duraron ni con posterioridad hubo manifestación en contra y, por el contrario, la comunidad recibió en su condición de propietaria comitente las prestaciones realizadas por los contratistas haciendo suyo el resultado de la gestión llevada a cabo por el Administrador, acto concluyente y muestra incuestionable de conformidad con la prestación realizada que es demostrativa del consentimiento tácito, como así lo ha declarado desde antiguo el Tribunal Supremo en sentencias como la de 14 de junio de 1963 . Partiendo de ese dato, resulta difícil de entender, si no es por la plena ratificación de la actuación llevada a cabo por el Administrador, que si la actora fundamenta su reclamación en obras contratadas en abril de 2005, noviembre de 2006 y marzo de 2007, y respecto a la primera se abonase mediante pagos mensuales entre octubre de 2005 y abril de 2006, la segunda lo fuese entre febrero de 2007 y enero de 2008, y la tercera se pagase entre julio de 2007 y enero de 2009, no haya mostrado queja alguna en las diferentes asambleas anuales donde debían aprobarse las cuentas de ejercicios anteriores y los presupuestos de los siguientes, pese a saber que las obras se habían ejecutado sin aprobación en Junta y que en las cuentas sometidas a aprobación debían existir necesariamente referencias a esos pagos mensuales. Fue, según refiere la demandante, después de cesar el Presidente y el Administrador, éste en el mes de febrero de 2008, cuando comienzan a plantearse la existencia de irregularidades, que sólo podían venir dadas por los precios pactados con la contratista, no con la identidad de ésta y el trabajo constructivo, que ya habían sido aceptados al recibirse la obra ejecutada. Y la realidad es que el precio también se aceptó y ratificó mediante actos concluyentes, pues se había aprobado el pago mensual, incluso llegó a satisfacerse por completo el coste de la mayor parte antes de cesar el Administrador en el cargo. Por tanto, no podemos compartir los pronunciamientos de la sentencia apelada, llevándonos los razonamientos expuestos a desestimar la demanda.

CUARTO.- Lo anteriormente argumentado implica desestimar el recurso planteado por la parte actora.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 LEC , y vista la estimación del recurso, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte vencida en ese grado, y sin expresa condena en cuanto a las causadas en esta alzada por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 del mismo texto legal en cuanto al recurso planteado por la parte demandada, pero en aplicación de la misma norma, las costas generadas por la impugnación de la sentencia se imponen a la parte actora.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Luis Fernando Granados Bravo, en nombre y representación de D. Rosendo , y con desestimación del presentado mediante impugnación por el Procurador D. Jorge Garcia Zúñiga en nombre y representación de C. DIRECCION000 , ambos contra la sentencia de fecha 29 de junio de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid, la REVOCAMOS , y dictamos otra por la que, DESESTIMANDOla demanda presentada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID,

ABSOLVEMOS a los demandados de las pretensiones dirigidas contra ellos.

Se impone a la parte actora las costas de la primera instancia.

No se hace imposición de las generadas en esta alzada por el recurso interpuesto por la parte demandada, con devolución del depósito constituido.

Se imponen a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID las costas devengadas por la impugnación de la sentencia promovida a su instancia, y pérdida del depósito constituido.

Notifíquese la presente resolución en legal forma a las partes interesadas y remítase testimonio de la misma al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 3390-0000-00-0039-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe