Sentencia Civil Nº 439/2006, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 209/2006 de 12 de Julio de 2006

Encabezamiento

Rollo nº 000209/2006

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 439

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D.Mª CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA

D. JOSÉ F. BENEYTO Gª ROBLEDO

En la Ciudad de Valencia, a doce de julio de 2006.

Visto en apelación por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia y siendo Ponente el Magistrado Emérito D. JOSÉ F. BENEYTO Gª ROBLEDO, el juicio ordinario 663/2005 del Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Valencia y sobre cumplimiento-resolución de contrato de compraventa de inmueble, seguido entre partes; de una, como demandantes-adheridos a la apelación, DON Alexander y DOÑA Leticia , representados por el procurador D. Fernando Modesto Alapont y asistidos del letrado D. José Luis Ortiz García; y, de otra, como demandados-apelantes, los consortes D. Jose Pedro Y DOÑA Natalia , representados por el procurador D. Francisco Javier Uclés Muñoz y asistidos de los letrados D. Enrique A. Tormo Part y Dª. Cristina V.Gisbert Escoda.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, con fecha 7 de diciembre de 2005 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda formulada por el procurador Sr. Modesto Alapont, debo condenar y condeno a DON Jose Pedro y a DOÑA Natalia . a pagar a DON Alexander y a DOÑA Leticia la cantidad de 12.000 euros e intereses legales de esta cantidad desde la presentación de la demanda. 2º Cada parte pagará las costas causadas a su instancia.· Sentencia notificada en 12 de Diciembre .

SEGUNDO.- En 16 de Diciembre se presentó escrito, por los demandados, en anuncio y preparación del recurso de apelación que se proponían interponer en contra de la dicha sentencia definitiva.

Y concedido plazo de veinte días en 20 de Diciembre, para interponerlo en forma; resolución, notificada en 22 del mismo mes; el escrito de formal interposición del recurso fue presentado en 20 de Enero de 2006; donde se hacían las alegaciones pertinentes en contra de la dicha sentencia, y se terminaba suplicando otra que la revocara, para la desestimación de la demanda y según los pedimentos de la cocntestacion, con absolución de los demandados e imposición de costas.

TERCERO.- Acordado traslado del recurso en 23 de Enero de 2006, y por término de diez días, a la contraparte demandante, para una eventual oposición al recurso o en propia impugnación de la sentencia en lo que fuere desfavorable; resolución, notificada en 25 de Enero; en 9 de Febrero fue presentado, por la parte actora-apelada, escrito en oposición al recurso de apelación y en impugnación parcial de la sentencia recurrida; donde se hacían las alegaciones pertinentes en su apoyo, y en su discrepancia, y se terminaba suplicando, con revocación en lo necesario de la dicha sentencia, la estimación de las pretensiones primera y segunda de la demanda, con condena de la parte demandada al cumplimiento del contrato litigioso, con otorgamiento de escritura pública e indemnizaciuon de daños y perjuicios en cuantía de 1.344,21 €, más el correspondiente abono de intereses, subsidiariamente, condena a devolver a los demandantes el duplo de la cantidad percibida como arras (24.000 €), màs intereses legales,... en ambos casos, con imposición de costas,... y subsidiariamente, en defecto de una y otra pretensuiones, a la condena de los demandados en el pago de las costas causadas en primera instancia; y, en todo caso, con imposición a los recurrentes principales de las costas causadas en la presente alzada.

CUARTO.- Acordado, en 10 de Febrero, el traslado de la precedente impugnación (adhesiva) de la sentencia, y por término de diez días a la parte apelante principal, según el art. 461.4 LEC , para que pudiera alegar lo conveniente; resolución, notificada en 14 de Febrero; en 13 del mismo mes de Febrero fue presentado, por los demandados-apelantes, escrito de oposición a la dicha parcial impugnación de la sentencia recurrida, haciendo las alegaciones convenientes y solicitando su absolución, con desestimación del recurso adhesivo.

A su vista, acordada en 24 de Febrero la elevación de las actuaciones a la Audiencia Provincial de Valencia, para la resolución de la apelación, pero con previo emplazamiento de las partes por término de treinta días.

Resolución, notificada en 28 de Febrero.

Y hecha la remisión en 3 de Marzo.

QUINTO.- Repartida la apelación a esta Sección 7ª de la Audiencia Provincial; formado rollo del recurso; personadas en forma las partes y designada Magistrada Ponente; el proveído de 28 Marzo acordó señalar el día 24 del subsiguiente mes de Mayo, para la deliberación y fallo del recurso.

En cuya fecha han tenido lugar.

SEXTO.- En la tramitación del recurso se han observado las precripciones y formalidades legales; excepto el témino de sentencia, ante la acumulación de asuntos en fase de decisión sobre el Magistrado Ponente.

Tenida que ser sustituida, en la ponencia, la Magistrada Titular, en su día designada, por el Emérito Sr. JOSÉ F. BENEYTO Gª ROBLEDO,dada la baja de aquella y por enfermedad.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta, del primero de los Fundamentos Jurídicos de la sentencia recurrida, a folio 94, el planteamiento, que se hace, de las cuestiones procesales en autos controvertidas: la primera y principal, la calificación de las arras pactadas entre las partes colitigantes, y en un contrato autónomo denominado "contrato de señal o arras", de 5 Marzo 2005 (documento 3 de la demanda, mas bien, concertándose, con incorporación de tal cláusula de arras, una "compraventa" propiamente dicha de una vivienda duplex y de una plaza de aparcamiento, en el mismo edificio), y con trascendencia, esa caracterización, para la suerte ulterior de las enfrentadas pretensiones de la demanda de los compradores y de la oposición de los vendedores de los inmuebles: a) aquellos compradores, calificando tales arras, y de 12.000 Euros (sobre un precio de la compra venta, del orden de 432.700 €, por ambos inmuebles), de "confirmatorias" y que, atribuyéndose la frustración del contrato a la parte vendedora, y ocurrida, en el plazo de los dos meses subsiguientes no habiéndose otorgado y deliberadamente la escritura correspondiente, autorizase a los demandantes a postular el cumplimiento judicial y forzoso del contrato, en su caso, supliéndose la pasividad de los vendedores en la consumacion y en la escrituración -por parte de la autoridad judicial,... b) los consortes vendedores, según literalidad del documento mismo, y conforme a bien particular interpretación de sus términos y contenido, a más, entendiendo ser "penitenciales" y por el desistimiento producido en los compradores, implícito o tácito (falta de cumplimiento en plazo), teniendo que perderlas éstos, según lo pactado, y al ser incompatibles las arras del art. 1.454 C.C , (documentos estableciéndolas) con el cumplimiento del contrato postulado en la demanda como forzoso y judicial.

Fundamentación jurídica transcrita, en la sentencia recurrida, y propia del Auto del mismo Juzgado, resolutorio en 26 Julio 2005 de las "medidas cautelares", en autos (folios 26 a 28) también solicitadas, la de la anotación preventiva de esta demanda en concreto, y razonamientos en Derecho, que no se comparten por la Sala: la de una calificación de esas "arras" como penitenciales, y para vedar la estimación de la pretensión principal de la demanda (condena, de los vendedores, al cumplimento forzoso de la compraventa); según otra, y bien diferente caracterizacion de esas arras, tan considerables en lo económico, y con interpretación del total contenido del contrato, a ser inviable igualmente el dicho primer "petitum" de la demanda, a folio 25; según se expondrá.

Y, en cuanto a los dos subsiguientes Fundamentos Jurídicos de la sentencia combatida, otra diferente valoración del contrato y de la cláusula, en lo jurídico, comportará, y de la misma manera, el rechazo de las pretensiones subsidiarias 2ª y 3ª de la demanda; y, ésto, por entenderse (en definitiva) que la frustración final de esa compraventa, sin otras alternativas, es atribuible a los compradores mismos que, aun Letrados en ejercicio y conociendo el alcance y consecuencias jurídicas del "contrato de arras" por ellos redactado (sin vincularse en absoluto las consecuencias del art. 1454 C.C., allí citado, y según el desarrollo de su específica normativa, expresamente plasmada, sin vincularlas, decimos, a ninguna facultad de desistirse el contrato por cualesquiera de las partes, sino a la mera falta de consumación de la compraventa, el "no llevarse a término" la misma y "dentro del plazo estipulado al efecto",... ya por causa imputable a los compradores, con pérdida entonces de la cantidad entregada, ya por ser atribuible a los vendedores, con obligación de devolver éstos la "cantidad entregada"), los mismos, sin embargo, y, aun con un propósito verdadero y sincero de consumar ese contrato y de obtener la escrituración de lo comprado, no consiguieron la financiación adecuada dentro del plazo de los dos meses pactados (y que venciera el 5 de mayo de 2005), y no lograran tampoco obtener una prórroga -por los días que temieran faltarles- y los vendedores.- Sin claridad de los mismos, en la exposición a la contraparte de su problema;... solicitado préstamo importante al caso (331.000 €), y al parecer "aprobado" por Bancaja (Fidenzis) en 19 Abril, no materializada y desde esta fecha, antes del 5 Mayo, la "disponibilidad por los solicitantes", anunciada en la certificación a folio 82, y, ello, en defecto del otorgamiento de la escritura pública correspondiente;... en los días críticos para la escrituración, dentro aun del plazo bimensual, tampoco fueron llevadas a efecto actuaciones económico-jurídicas idóneas a consumar la compraventa, sino en días posteriores y ya rebasado el plazo, convocandose a los vendedores tardiamente a la Notaría, pero sin la menor justificación sobre la falta de cumplimiento dentro de plazo.- Según se razonará y con detalle.

Por ultimo, en desacuerdo, y también, este Tribunal, sobre los motivos que se hubieran tenido en la sentencia recurrida, para, fuera de la mecánica de las "arras" pactadas, condenarse a los demandados vendedores (y al margen de una resolución del contrato, no posible, y fuera de una "anulación" o de una declaración de "inexistencia" de la compraventa),condenarse, decimos, a la restitución de la entrega a cuenta (12.000 €) materializada al perfeccionarse y firmarse el contrato: solo entendiendo, en esos vendedores, la falta de toda razón para retener esa suma, pero por no probado por ellos -y suficientemente- un "incumplimiento" del contrato "imputable" a los compradores, y que, entonces, sí les autorizaría a retener dicho dinero (argumento del Fundamento Jurídico Tercero de la sentencia, folio 98).

Por lo demás, la Sala, también se muestra y en parte en desacuerdo con la valoración de la prueba en la sentencia de primer grado, no obstante la correcta interpretación de las normas del art. 217 LEC , sobre regulación de la carga probatoria en el proceso civil.

SEGUNDO.- El análisis del titulado "contrato de señal o arras" de 5 Marzo 2005, documento 3 de la demanda, según sus términos, su cita jurídica y la voluntad negocial de cada una de las partes en aquel documento exteriorizada, permite obtener las siguientes conclusiones:

A) La recepción, por los consortes demandados, y entregada por los aquí demandantes D. Alexander y Dª Leticia , de la cantidad de 12.000 Euros, se hacía constar correspondiente a ARRAS (en mayúsculas)," y como parte del precio a abonar en la compraventa de los inmuebles referenciados "(la vivienda y la plaza de garaje ut supra mencionados), que " asciende (precio) a la cantidad total de 432.700 €,... de la que deberá a descontarse en su momento las arras penitenciales entregadas, y que deberá (compraventa) perfeccionarse en un plazo de DOS MESES a contar desde la fecha del presente documento".

Equívocos términos a) "perfeccionarse" una compraventa, tan perfectamente identificada (objeto, precio, voluntad de comprar y de vender, causa negocial de la compraventa o transmisión actual), y b) arras "penitenciales", este adjetivo deslizado en ese mismo párrafo y anticipando la regulación contractual y como soberana de las partes en el párrafo final del documento (efectos de la falta de consumación final,, atribuibles a una y a la otra partes, con traslación al contrato, y para otro fin negocial, de la preceptiva específica del art. 1454 C.C ., como interpretativo de la voluntad de los contratantes); decíamos, equívocos términos, insuficientes para confirmar este contrato de propia "compraventa", como un "precontrato", o como una promesa bilateral de vender y de comprar ambos inmuebles en un momento posterior; al caso, las partes, conformes en la "perfección del contrato" en ese momento, con los consentimientos coincidentes de comprar y de vender ambos inmuebles y por el precio libremente estipulado entre ellos, según una "actual causa negocial" reconducible a la de los artículos 1274 y 1445 C.C ;... y tal "perfección" del contrato producida a la sazón, de conformidad al art. 1450 C.C ,... y sin poder inducirse -del contrato- vinculación a un momento futuro que hiciera reconducible -este encuentro previo de voluntades- a un tal "precontrato". Y no se pierda de vista al caso la normativa del art. 1451 CC , para el caso (que no es el presente) de "promesa de vender o comprar".

B) Esa fijación del plazo de "dos meses", para "perfeccionarse" la compraventa y contados desde la fecha del documento (síntesis de contrato especial "de arras" o "de señal", y de "recibo" por la cantidad de 12.000 €, por la entrega a cuenta efectuada, que se calificara de "arras penitenciales", en realidad, y por lo ya dicho, no lo era para "perfeccionarse" el contrato, y de compraventa (ya perfeccionada desde ese momento, según el art. 1450 C.C.), sino para consumarse durante él, recabando los compradores la parte del precio que necesitaban pagar, y que no tenian, y antes de aquel plazo, y como para obtenerse en contraprestación la escrituración de la compra.,,, entonces, con ese "resultado positivo" de la financiación para ellos intentada del precio restante (420.700 €), a descontarse los 12.000 pagados a cuenta, y "en señal". Por lo que, dentro de las precisiones jurisprudenciales sobre las arras en la compraventa, bien cabe atribuir a la de autos un carácter de "confirmatorias" del contrato.

Aunque, lo dicho, sin perjuicio de un mejor análisis del documento en cuestión, y de los actos propios de las partes, para calificar términos contractuales algo equívocos, y, por el contrario, para configurar certeramente la suerte de la Compraventa en él plasmada, y solo con facilidades de plazo a la parte compradora para consumarla; en cuanto que contrato ya perfeccionado e irrevocablemente definitivo, bien que dependiente (en cuanto a su eficacia) de la consumación dentro del plazo fijado, y con caducidad (resolución por el transcurso del plazo, y caso de no consumarse) una vez que rebasado el término, que no pagado el precio fijado y que no otorgada escritura y que no hecha entrega de los inmuebles; según "escrituración", e imperativamente, "libre de cargas y gravámenes".

C) Bien que el párrafo final, "de conformidad con el art. 1454 del Código Civil y de no llevarse a término la compraventa dentro del plazo estipulado al efecto por causa imputable a los compradores, éstos perderán la cantidad entregada; debiendo devolverla duplicada los vendedores en caso de ser la causa imputable a los mismos", este explícito texto, trasladando los efectos legales de unas arras penitenciales a situación jurídica bien diferente (responsabilidad final de la "frustración de la consumación del contrato", y sin facultad ninguna pactada y paralelamente de "poder arrepentirse" del contrato por cualquiera de las dos partes), ha venido a embarullar los términos del contrato mismo.

Obviamente, no pactada esa facultad de libre desistimiento del contrato, a favor de la parte compradora, o a favor de la vendedora, y el Tribunal Supremo es tajante al exigir términos inequívocos al caso, y para poderse configurar las arras como "penitenciales" (con interpretación bien restrictiva de las cláusulas que no expresasen claramente dichos términos); mal podrán acogerse las argumentaciones al caso de la parte demandada-apelante, ni las del juzgador a quo, que se decantan por los efectos económico-jurídicos derivados del propio art. 1454 C.C ., y por la denominación excogitada de "penitenciales", del propio contrato,... mas silenciándose que esas consecuencias económico-jurídicas se hallan vinculadas en el dicho precepto, a una "facultad o poder de rescision del contrato de compraventa", perfectamente equiparable a esa posibilidad de arrepentirse del mismo, abandonándolo, no obstante la presencia de unas arras, o señal a cuenta, entregadas.

Por el contrario, y según los dichos términos contractuales, la cuantificación de las consecuencias económico-jurídicas consecutivas a la señal entregada como "arras", y en función de a quien fuera imputable la frustración de la consumación de la compraventa (el que "no se llevase a término", en concreto), esa cuantificación, a interpretarse como determinación previa de los perjuicios por la "no consumación del contrato"; así, en una clarísima caracterización de estas arras de autos (aparte el adjetivo para ellas elegido, contradictorio al de "confirmatorias"), como "penales", aparte su significación confirmatoria de la celebración de la compraventa, y supuesto que -actos propios de los contratantes- ninguna de las partes ha querido y demostradamente apartarse del contrato, que diera consistencia a la caracterización formal o literal de "penitenciales" y del art. 1454 C.C ., explícitamente incorporadas al contrato; y, estas arras "penales" (sentido de la sentencia de 5 Junio 1945 del T.S .), en definitiva, con una significación análoga a la de cláusula penal, según el art 1154 C.C , en determinación anticipada de las consecuencias resarcitorias de un incumplimiento de contrato, sin embargo querido asegurarse en el momento de su "perfección·, y para su consumación ulterior, por la efectividad futura de esa prestación accesoria y anticipada, de entregarse suma importante parte del precio y con previsión de una frustración final del sinalagma; aquí, un 2'77% del precio, y equivalente a una suma tan poco despreciable, o irrisoria, como la de dos millones de las antiguas pesetas.

Y evidentemente que esa no era una entrega "a fondo perdido"; sino un medio aseguratorio del contrato; tratando de compeler, a una y otra parte, a actos eficaces para la "consumación" final" del contrato (pago del precio a cambio de la entrega de la cosa y de la escritura), prácticamente equiparable a "escrituración", que nunca a una "perfección" del contrato;... según los términos del mismo, ya lograda en 5 Marzo 2005 y sin necesidad de nuevas concreciones en orden a los requisitos de esa contratación. Y otra cosa diferente, por el contrario, será el que, para facilitársele a la parte compradora financiación no fácil (432.700 Euros, cercanos a los setenta y dos millones de las anteriores pesetas), se vincularan las partes a un plazo perentorio y resolutorio del contrato, a la hora de consumarlo y de escriturarlo, con obligación indefectible de consumación final antes de su consunción, y como medio temporáneo para lograr la financiación deseada,... a lo menos, para una cuantía de 355.747'29 €, como los abonados el 19 de Mayo de 2005 en la cuenta corriente de Dª. Leticia en Bancaja, idóneos solo en parte a cubrir aquel precio de 420.700 € todavía pagaderos, y para lograrse la consumación y la escrituración de la venta, tras la entrega de las arras.

TERCERO.- Según esa caracterización del "plazo" concordado, para la consumación/escrituracion de la compraventa, y una vez que (durante aquel) fuera conseguida tan amplia financiación (se habla en autos de alguna imposición plazo, o de otros recursos económicos, de los compradores, que cubriesen la diferencia entre la financiación Bancaja y el precio estrictamente pagadero -aparte los otros gastos del contrato-... bien que ni siquiera se aporta el menor extracto bancario que indicase esos otros recursos), según ella, y ante ese plazo, es obvio que, superado en 5 Mayo 2005, sin haberse otorgado la escritura, y no llegados los compradores a convocar a los vendedores de Notaría, para el otorgamiento, sino bastantes días después de aquella fecha, el contrato estaba decaído y resuelto, por el transcurso del plazo mismo fijado (art. 1125 C.C.), y sin actividad probatoria alguna de los compradores en demostrar obstaculización alguna de los vendedores para firmar la escritura a la indicación de aquellos, dentro del plazo mismo.

Aunque, en este sentido, menos demostrado -por los demandantes- actividad o convocatoria suya, antes de la llegada de ese plazo final, y citando a la parte vendedora para ante el Notario Sr. García de la Cuadra, con día y hora del otorgamiento, que fuera la demostración de cumplimiento por ellos de lo convenido en la compraventa en orden a la consumación final, o que, con referencia a esas obligaciones de "perfeccionarla en el plazo de dos meses", supusiera la modificación del plazo y una autorización implícita de la contraparte a modificar el contrato, prorrogando ese término de carácter resolutorio (y de decadencia final) del contrato.

El cotejo de "cronologías" de actuaciones de una y otra parte, en la demanda y en la contestación, en esa línea, a destacar, que, sobre el término final del Contrato de 5 Mayo 2005 (hasta ese día, posible la escrituración, con entrega de los inmuebles, y previo pago del resto de precio aplazado, 420.700 €),, los demandantes compradores en nada "convocan" a sus vendedores: a) pese saber en 19 Abril (apartado G del Hecho 3º de la demanda), y así comunicándoselo a la contraparte, que tenían ya aprobado y concedido el préstamo (por los 331.000 € solicitados, certificación de "Fidenzis" a folio 82), con "posibilidad de firmar esa misma semana", b) reconociendo, apartado 4, que en los "días posteriores" no hay contratos entre las partes, y seguía corriendo el plazo hacia el 5 de Mayo, c) los compradores insisten en la falta de contactos, aun con un mensaje cursado por Sra. Leticia (apartado I) tratando de conectar con el vendedor,... y, con ello, rebasando el plazo contractual, sin haberse cumplido el contrato, y sin siquiera haber intentado probada y eficazmente cumplirlo (por supuesto, con el dinero en su caso conseguido de "Bancaja",... no recibido, y bien que teóricamente "puesto a disposición" o "disponible, con efectos 19 Abril, folio 82 ya citado), d) con comunicación entre las partes ya conseguida (apartado d), y según se dice, la actuación siguiente del comprador (9 Mayo, cuatro días después del término final tan nombrado) (documento 10 de la demanda) fue cursarle al vendedor una comunicación, para informarle de que la escritura se firmaría en la dicha Notaria el viernes 13 de Mayo (es decir, una semana larga después del plazo contractual, y sin ninguna novacion probada del contrato, y consentida de adverso),... ratificándose esa información por el Burofax documento 12 de la demanda,... mas, Burofax no llegado a entregarse, por destinatario desconocido en la Urbanización de la AVENIDA000 nº NUM000 de Masias (documentos 13 y 14), y dirección ésta tomada de la identificación del vendedor figurada en el "contrato de arras"; y e) en 13 de Mayo (ocho días después del plazo final tan repetido), reconocido en la demanda contacto con la parte demandada y afirmado que la parte compradora sí compareció en esa fecha, y en la Notaría,... donde hicieron acta de manifestaciones (documento 25 de la demanda, con la presencia también de los consortes demandados y del apoderado Sr. Carlos Daniel , en nombre y representación de Bancaja), y en que los compradores dieron cuenta de la operación financiera ultimada a la sazón, "préstamo hipotecario con destino a la compra de la vivienda de referencia listo para su firma", con protesta de que el contrato "quedó perfeccionado en plazo" y de que su "voluntad de adquirir las citadas propiedades ha sido constante y manifiesta desde la suscripción del contrato en fecha 5 de Marzo de 2005", ratificando a continuación -el Sr. Carlos Daniel - ser cierto lo dicho sobre tal operación financiera, y, por su parte, los consortes vendedores aportando para su unión, y ratificando su contenido, Burofax cursado el día 17, comunicando a los dos demandantes que "el pasado 05/05/05 venció el plazo de DOS MESES establecido para la formalización de la compraventa", sin noticias recibidas de la contraparte, y para resolver el contrato, de acuerdo a los artículos 1124 y 1454 C.C ., haciendo propia la suma de arras,...en tanto que en el acta de manifestaciones levantada por el Sr. García de la Cuadra el 13 de Mayo (anterior fecha, y extemporánea asimismo, fijada por los compradores para el otorgamiento de escritura), aparte no comparecer los vendedores, no estuvo presente apoderado ninguno de Bancaja, que pudiera aportar siquiera indicio de la financiación concedida, disponible en efectivo y no tan solo "aprobada" (do. 15 de la demanda), y para hacerse constar la no comparecencia de la parte vendedora.

Y paralelamente a esa secuencia de actuaciones en la parte actora-compradora, como lo único probado en orden a la observancia (inobservancia, en realidad, por sobrepasado) del plazo, y en orden a la eventual justificación de la extralimitación de los vendedores-demandados, y menos destacandose comunicaciones y temporáneas de la contraparte para la escrituración y dentro de ese plazo (Hecho 5º de la contestación folios 47 a 52), por el contrario, manifestándose por su parte, y con corroboración de su sincero propósito en vender los inmuebles, y dentro del plazo concertado, aparte la facilitacion de la entrada de los compradores en el piso, para verlo y para grabarlo en "video" (además, para la tasación pericial a efectos de la operación hipotecaria y aparte pago de IBI y obtención en 27 Abril de certificado de estar al corriente de gastos comunitarios), decíamos manifestando: A) Que en 3 de Mayo, dos días antes de la expiracion del plazo, el Sr. Jose Pedro , como vendedor de los inmuebles, llamó, y extrañado por la falta de noticias de la contraparte, cuanto ignorante de si obtenido o no por ésta el crédito hipotecario, llamó, decimos, sin otra alternativa de contrario, que la de tranquilizarle, y para que no se preocupara (facturas de Teléfono Móvil, documento 4 de la contestación,... a folio 67 vto contestación de una llamada); B) Que, sin incidencia ninguna el día del vencimiento del plazo (5 Mayo, simplemente hecho constar), en el lunes subsiguiente, 9 de Mayo, llamó el vendedor a la compradora, para comunicarle el vencimiento del plazo, y en defecto de haberse producido la escrituración,... según la contestación, excusándose aquella por sobrecarga en su actividad profesional ("regularizacion de extranjeros"), y ofreciendo el 12 de Mayo, para la escritura,... con subsiguiente negativa del vendedor, por ya expirado el plazo contractual; C) Que se reconocía la recepción del Burofax cursado por la contraparte en 9 de Mayo,... pero, ya finalizado ese plazo, sin virtualidad alguna; y D) Que hacía hincapié en la falta de personación (en el Acta de manifestaciones requerida por la contraparte y a 13 de Mayo) de representantes de "Bancaja" que, no obstante la extralimitación del plazo, pudiese informar sobre la situación del expediente de financiación por el prestamo hipotecario solicitado,... llegando a la conclusión de no estar completo y de no ser disponible el dinero por los compradores (solo parte del precio de la compraventa), más, ante el abono en la cuenta de Leticia producido el día 19 de Mayo; y E) Que se reconocía la recepción del Burofax, citándoles para ante la Notaría el día 19 de Mayo,... sin virtualidad para confirmarse el contrato como subsistente y como aun susceptible de consumación,... con las manifestaciones finales que, presentes en la extensión del Acta, hicieron sobre la extralimitación del plazo y sobre la obligada resolución del contrato.

Sucesiones paralelas de actos, que demuestran 1) la "no disponibilidad" del dinero por los compradores (en la parte del precio aprobado financiarse por Bancaja) y al momento de la expiracion del plazo fijado explícitamente en el contrato, y, aunque "aprobado" formalmente el expediente en 19 Abril, solo en 19 Mayo ingresado en la cuenta de la prestataria,...2) la no adopción de prevención ninguna, cerca de la contraparte vendedora, en orden a cumplirse el plazo, o en orden a prorrogarlo (por causa justificada, pese dos amplios meses, para conseguir la financiación), con obtención de la pertinente conformidad de la parte vendedora,... 3) los intentos de consumarse-escriturarse, fuera de plazo, y contra la voluntad expresa de la parte vendedora, y se insistirá, -por la Sala- en la "sujeción al plazo" de los compradores, profesionales del Derecho y redactores del contrato de compraventa, entonces ya perfeccionado;... solo con facilidad de "plazo" para la consecución del grueso del precio (y para consumarse la venta y la transmisión escrituraria de propiedad), que, desconocido, autorizase a la contraparte demandada a "resolver" ese contrato ya perfeccionado (nunca precontrato), de acuerdo al art. 1124 C.C .,... en absoluto por la incompatible vía del art. 1454 C.C . (y, si ninguna facultad, expresa o tácita de desistimiento de la operación, había sido pactada, que facultase las consecuencias economicas alternativas del art. 1454 C.C ., incorporadas y con su cita al contrato mismo), y aunque en relacion, también, aquel 1124 CC, con la eficacia resolutoria de un plazo expreso (y sobrepasado) para la consumación del contrato.

Por lo dicho, a confirmarse la desestimación del primero de los pedimentos de la demanda (pretensión de cumplimiento forzoso del contrato, y como renuente la parte vendedora a cumplirlo, con la debida escrituración), y por causa del "incumplimiento de las obligaciones de la parte compradora" (pago del precio y citación para escrituración hasta el mismo día 5 de Mayo de 2005), en defecto, además, de incumplimiento reprochable a la parte vendedora, la disposición a cumplirlo los compradores (en días anteriores, y sobre todo posteriores,... aprobada la financiación, pero no disponible el dinero, sino el 19 de Mayo), a no poder constituir novación ni confirmación de ese contrato, "ya resuelto" por imperativo del plazo incorporado, e incumplido, a seguido denunciado irrevocablemente por la parte vendedora.

De la única prestación entregada a cuenta hasta el momento (los 12.000 € entregados como arras "confirmatorias" y "penales", en señal del contrato y en cuantificación de perjuicios, por la falta de consumación que fuere imputable a cualquiera de las partes), de esa única prestación, y por la preceptiva misma del art. 1124.2 C.C ., a decretarse su pérdida, en perjuicio de la parte compradora, y a amparar la apropiación definitiva por la vendedora, en observancia y ejecución de la cláusula de arras penales establecida, y también por la vía del resarcimiento de los perjuicios consecutivos (así cuantificados por la cláusula) a la resolución e ineficacia final del contrato mismo, no imputables a la parte vendedora.

CUARTO.- Con todo lo dicho sobre la caracterización de la cláusula de referencia, en el contrato intitulado de "señal o arras" (documento 3 de la demanda), es obvia la obligada desestimación del pedimento segundo de la demanda, y cuando la cita expresa de un artículo (el 1454 C.C.), también la trascripción de su contenido y para regular las consecuencias de la inejecución final de la compraventa dentro del plazo bimensual establecido, no es sujeción del contrato a "arras penitenciales", que pudieren facultar al "desistimiento" del contrato por cualquiera de las partes contratantes, y entendiendolo "tácito" en la parte demandada, que impusiere la devolución duplicada de la suma de arras entregada (24.000 €). Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ampliamente invocada en autos, y ahora de innecesaria cita; incompatibles y antitéticas la regulación de la resolución del contrato por incumplimiento de la contraparte y la de las arras penitenciales (facultad de dejar sin efecto un contrato, pagando el precio para ello pactado); lo que impondrá, en este punto, y también, como en el pedimento primero, la confirmación de la Sentencia recurrida, con rechazo del recurso adhesivo de los demandantes.

QUINTO.- E igual procederá acordar con respecto al pedimento tercero de la demanda, la condena, de los vendedores demandados, a la devolución de los 12.000 € recibidos a cuenta (señal, arras de la compraventa); y, si conforme a esa caracterización de arras "penales" patrocinada en esta Sentencia, el incumplimiento de la contraparte habría de comportar la efectividad de esa cláusula liquidatoria de los daños y perjuicios, consecutivos a la inejecución de la compraventa (falta de consumación, ausencia de escrituración) en el plazo estipulado, y vinculante para ambas partes. Aparte lo que se pudiera decir sobre la falta de una declaración y solicitud específica, en la demanda, sobre nulidad o inexistencia del contrato (pretensión, no deducida), que impusiera la restitución de lo entregado en función del contrato mismo del todo hecho desaparecer.

Y, paralelamente a la improsperabilidad de los pedimentos subsidiarios, de la demanda, y reclamados de cumplimiento, subsidiaria y alternativamente, en el recurso de apelación (derivativo o adhesivo) de los demandantes, instando la estimación de los de su demanda inicial; a tenerse en cuenta, sobre los de la contestación a la demanda, opuestos y contrariamente uno a uno, a los de la parte demandante y a insistirse, en todo lo razonado y resuelto con anterioridad.- Por lógica, con desestimación de cada uno de los correlativos pedimentos de la contestación; al caso, con desestimación de los de la demanda, según la prosperidad del recurso de apelación principal, y para absolverse a los demandados de los pedimentos todos de aquella demanda. Consiguientemente, con desestimación del recurso de alzada (adhesivo, en impugnación parcial de la misma Sentencia) de los demandantes, y según todo el detalle de la Súplica a folios 138-139 de los autos, reproduciendo los pedimentos de la demanda inicial.

SEXTO.- La desestimación final, y en su integridad, de la demanda, con absolución de los demandados, en cuanto a esas diversas pretensiones subsidiarias de la demanda, comportará, y por puro principio de vencimiento objetivo, que los gastos procesales de la alzada se hayan de imponer a la parte actora (art. 394.1 L.E.C .).

El rechazo del recurso de apelación adhesivo, de los actores, conjugado con el acogimiento y, en lo necesario, del recurso de apelación principal de los demandados, para ser absueltos y del todo, respecto a los diversos pedimentos de la demanda (inviable la acción de "cumplimiento judicial y forzoso" de la compraventa, luego de rebajado el plazo para su consumación, ...injustificable la devolución y duplicadas de las arras, so pretexto de la cláusula de "arras penitenciales", ...y sin fundamento jurídico de la simple restitución pedida, y así decretada, en la Sentencia combatida, de una tal cantidad, tal cual hubiere sido entregada), y repetimos, esos complementarios rechazo y acogimiento de los recursos de apelación de las partes, y aquí enfrentados, comportarán, de acuerdo al art. 398.2 L.E .C., que, de las costas de la apelación, cada una de las partes sufrague los gastos procesales devengados a su instancia, y por mitad los comunes; más, en defecto de serias dudas de hecho o de Derecho, que pudieren justificar otro y diferente criterio de atribución.

En su virtud, y vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Con estimación del recurso de apelación, interpuesto por los demandados D. Jose Pedro y Dª. Natalia , en contra de la Sentencia de fecha 7 de Diciembre de 2.005, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 17 de Valencia en el juicio ordinario promovido por D. Alexander y Dª. Leticia ; y con desestimación del recurso, por adhesión, por éstos últimos y como demandantes interpuesto; se revoca, y en lo necesario, la dicha Sentencia, para, con desestimación de las pretensiones todas y subsidiarias de la demanda, y con rechazo de los correlativos y contrarios pedimentos de la contestación, absolver, y como absolvemos de aquéllas, a los consortes demandados. Con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora, como preceptivas; y procediendo, en cuanto a las de la apelación, que cada una de las partes abone las causadas a su instancia y por mitad las comunes.

Una vez fuere firme esta Sentencia, con su testimonio literal, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos; llevándose otra certificación de aquélla al Rollo de su razón.

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Doy fé: Que la anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en el día de la fecha. Valencia a doce de julio de 2006