Sentencia Civil Nº 439/2009, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 60/2009 de 01 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 60/2009

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 555/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº SEIS DE TARRAGONA

SENTENCIA Nº

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

Dª. Mª ANGELES GARCÍA MEDINA

MAGISTRADOS

D. JOAN PERARNAU MOYA

D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

En Tarragona, a uno de diciembre de dos mil nueve.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, integrada por los Iltmos. Sres. anotados al margen, ha VISTO y admitido el presente recurso de apelación, interpuesto por REXVILA EMPRENDIMIENTOS TURISTICOS E INMOBILIARIOS LDA representada en esta alzada por la Procuradora Sra. Amela y defendida por el Letrado Sr. Fernández contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Seis de Tarragona en fecha 20 de octubre de 2008 en Autos de Juicio Ordinario nº 555/07 en los que figura como demandante REXVILA EMPRENDIMIENTOS TURISTICOS E INMOBILIARIOS LDA y como demandada SALOU NUEVO HABITAT S.A.

Antecedentes

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que desestimando la demanda promovida por la Procuradora Sra. Amela en nombre y representación de Rexvila Emprendimientos Turísticos e Inmobiliarios, Restauraçao e Bares, LDA, frente a Salou Nuevo Habital S.A., representada por la Procuradora Sra. García, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones en su contra formuladas, con imposición de las costas causadas a la actora.".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la actora en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado, por la demandada se interesó su desestimación.

CUARTO.- En la tramitación de esta alzada del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Mª ANGELES GARCÍA MEDINA.

Fundamentos

PRIMERO.- Dictada sentencia desestimatoria de la demanda presentada por Rexvila Emprendimientos Turísticos e Inmobiliarios, Restauraçao e Bares, LDA frente a Salou Nuevo Habitat S.A. en la que se ejercita una acción de reclamación de cantidad por desistimiento unilateral de la parte demandada del contrato de compraventa concertado entre ambas, al entender la Juzgadora "a quo que " que "por la actora había existido un incumplimiento previo de la condición suspensiva de la verificación o cumplimiento en el plazo de dos meses contados a partir de la fecha del contrato de las condiciones técnico-jurídicas que en el mismo se enumeraban y, en concreto, la acreditación de que la licencia de obra otorgada a Rexvila podía ser objeto de nueva prórroga sin ningún reparo legal y que el plazo de validez del Estatuto de Utilidad Turística pudiese ser prorrogado, y del requisito de la autorización por parte del Juzgado de Instrucción num. Cinco de la Audiencia Nacional de la compraventa", e interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la actora mediante el que denuncia haberse procedido a una errónea valoración de la prueba, y ello bajo el argumento de que "el dictamen jurídico aportado acredita que esa prórroga de la licencia de obra era perfectamente posible, en tanto que el 20 de noviembre de 2006, que era la fecha hasta la que estaba otorgada la licencia, lo que quedaría en su caso serían solo trabajos de acabados; no es objeto de la condición suspensiva la prórroga de la Declaración de Utilidad Turística, sino su transmisibilidad; y el requisito de la autorización de la Audiencia Nacional lo puso la entidad BBVA a la hora de financiar la operación, sin que sea un requisito esencial ni suspensivo impuesto por las partes", la cuestión se centra así en determinar si efectivamente se establecieron tales obligaciones como parte integrante del contrato de compraventa y, en su caso, si existió o no un incumplimiento por parte de la vendedora y la naturaleza de las mismas.

Cuestión para cuya decisión debe partirse de que son hechos no controvertidos:

1º) Rexvila Emprendimientos Turísticos e Inmobiliarios, Restauraçao e Bares, LDA y Salou Nuevo Habitat S.A firmaron el 3 de febrero de 2006 contrato privado de compraventa (documento nº 2 de la demanda), cuyo objeto es una finca de una superficie de 725 m2 sobre la que se había iniciado la construcción de un edificio destinado a Hotel al que se le había atribuido la clasificación de 4 estrellas y fijado una capacidad máxima de 231 camas, pactándose entre otras las siguientes cláusulas:

"1.- Objeto de compraventa....b)...comprometiéndose la vendedora a obtener cuantas autorizaciones, consentimientos y cumplir cuantos requisitos fuesen necesarios para la plena eficacia y validez de la compraventa de la finca y del edificio en estructura destinado a hotel en favor de la compradora...

2.- Condiciones Técnico-Jurídicas de viabilidad de la compraventa. Las partes acuerdan someter la eficacia final del negocio a la condición suspensiva de la verificación o cumplimiento de las condiciones técnico-jurídicas que a continuación se detallan y que se consideran por la parte compradora, requisitos sine qua non para la viabilidad de la operación. Para ello las partes acuerdan que el cumplimiento o verificación de dichas condiciones deberá acreditarse en el plazo de dos meses desde la firma del presente acuerdo.

Las condiciones técnico-jurídicas que deberán verificarse en el plazo convenido de dos meses se refieren a:

A) Transmisibilidad de la licencia de obras. Deberá verificarse y acreditarse por la parte VENDEDORA que la licencia de obras otorgada a REXVILA para la construcción del Proyecto de Hotel de 4 estrellas denominado Reina puede ser transmitida y ser objeto de nueva prórroga, sin ningún tipo de reparo legal, a la sociedad compradora o a cualquier otra que ésta designe libremente.

B) Transmisibilidad de la Declaración de Utilidad Turística atribuida a título previo al Proyecto de Hotel Reina. Deberá verificarse y acreditarse por la parte VENDEDORA que la Declaración de Utilidad Turística otorgada a título previo al Proyecto Hotelero puede ser transmitida a la sociedad compradora o a cualquier otra que ésta designe libremente, debiéndose poner a su disposición toda la documentación legal e informes jurídicos que estime necesaria.

En caso de no prórroga de la utilidad turística se garantizarán por la vendedora los perjuicios derivados de la misma que puedan ser reclamados a la propiedad de emprendimiento, esto es, la parte compradora. Las garantías quedan determinadas en el pacto tercero g) y sexto.

A los efectos de acreditar los apartados letras A), B), C), y D) y durante el plazo de dos meses, la VENDEDORA entregará un DICTAMEN JURÍDICO elaborado por firma de abogados de reconocido prestigio, que acredite la posibilidad jurídica de cumplimiento de las condiciones establecidas.

En caso de que pudiera denegarse la prórroga de la declaración de utilidad turística, establecerá el coste de los reembolsos a realizar por la propia Administración, más recargos e intereses en todas las hipótesis y dentro de los períodos en que la Administración pueda realizar la reclamación. Igualmente se establecerá el plazo máximo en que la Administración podrá ejercitar la acción de devolución de los beneficios fiscales. El coste del dictamen será de cargo de la vendedora.

4.-Cantidad entrega a cuenta y condicionada a buen fin y cumplimiento de los requisitos de la condición resolutoria. En este acto se entrega por la compradora UN PAGARË por importe de 500.000 euros con vencimiento 18 de abril de 2006...Si bien se hace entrega del pagaré, esta queda condicionada en cuanto a su libre disposición a que se verifiquen y cumplan, en los términos señalados, todos y cada uno de los requisitos establecidos en el presente acuerdo como condición suspensiva y resolutoria, y que constan expresados en el pacto SEGUNDO de este documento...En caso de que la compradora desista por no concurrencia de las condiciones de la operación, la vendedora devolverá el pagaré a ésta, sin que las partes nada más puedan pedir ni reclamar. En el caso en que, concurriendo las condiciones establecidas, la compradora desistiese de la compraventa, la vendedora hará suyo el importe hoy entregado de 500.000 euros...".

2º) Con fecha 6 de abril de 2006 se entregó por la parte vendedora un dictamen jurídico en el que textualmente se dice "...La fecha prevista para la caducidad de la licencia es el 20 de noviembre de 2006. En caso de que se verifique la imposibilidad de cumplimiento del plazo establecido por el Ayuntamiento de Lisboa para la conclusión de las obras de construcción del Hotel Reina Lisboa, la ley vigente admite la posibilidad de que ocurra un nueva prórroga. En realidad, de acuerdo con el artículo 58º.5 del RJUE , el plazo para la conclusión de la ejecución de las obras puede ser objeto de prórroga cuando la obra se encuentre en fase de terminaciones. Para este efecto, el requirente deberá hacer mención a los hechos que demuestren el estado de ejecución de la obra, con la finalidad de demostrar que la prórroga del plazo resulta de la necesidad de realizar simples trabajos de terminaciones..." (Folio 4 y 5 del referido dictamen que como documento num. Uno de la contestación fue aportado por la demandada).

3º) En la comunicación del Abogado firmante del dictamen técnico remitida el 5-5-2006 al Letrado de la demandada se dice "...2.En Portugal no existe un concepto jurídico de -fase de acabados o terminaciones-. Es un concepto técnico en el ámbito de la actividad de construcción civil. Así pues, y de acuerdo con los arquitectos e ingenieros del proyecto y también, de acuerdo con el senso común, la fase de acabados es la que empieza tras la ejecución de toda la estructura y alvenarias. Aprovecho para rectificar el escenario indicado cuanto al porcentaje de ejecución de la obra: están ejecutados unos 25% de la obra, aproximadamente, de acuerdo con la Inspección (Ing. Américo Pereira), por lo que es perfectamente plausible que se ejecute unos 30%-40% más, entre la fecha de la escritura de compra y la fecha de caducidad de la licencia. O sea, estaríamos hablando de un total aproximado de 55% a 65%, lo que significa que en la fecha en la cual habrá que solicitar la prórroga, se estará claramente en fase de acabados. Cuanto a la posibilidad de presentar ya el pedido de prórroga, informo que tal pedido deberá ser presentado a la municipalidad en los 30 días anteriores a la fecha de caducidad. Sin embargo, usualmente remitimos tales pedidos en los 60 días anteriores, como gestión preventiva...". (Documento num. 5 de la contestación).

4º) La fecha de la escritura pública estaba fijada en principio el 18 de abril de 2006 de acuerdo al pacto 3º del contrato.

5º) El 11 de julio de 2006 la compradora notificó por acta notarial a la vendedora que desistía del contrato y lo tenía por resuelto.

Hechos a los que han de anudarse tras la revisión de la prueba practicada datos tales como que:

1º) Si bien en el momento de firmarse el contrato el 3-2-2006 no se estipuló como obligación de la vendedora la obtención de autorización alguna de la compraventa por parte de la Audiencia Nacional, tal y como se deduce de los propios términos del clausulado de dicho contrato y viene a ser reconocido en el escrito de contestación a la demanda, es lo cierto que tras las posteriores conversaciones habidas entre las litigantes se pactó que por la vendedora debía pedirse dicha autorización, según resulta del testimonio del Sr Clemente , -que fue quien hasta febrero de 2006 intervenía en nombre y re presentación del legal representante de la mercantil actora en las operación por el mismo realizadas y en el contrato objeto de litigio intervino como intermediario-, y que tras indicar que "tuvo conocimiento directo de la asesoría jurídica del BBVA que era requisito por ello exigido para la financiación de la operación que la misma fuese autorizada por la Audiencia Nacional", afirmó contundentemente que "fue entonces cuando se convino -refiriéndose a las partes litigantes- pedir dicha autorización", y de la propia actuación de la actora, pues de otra forma resulta inexplicable que se llegara a presentar un escrito en el citado órgano judicial por la representación procesal del legal representante de la actora, Sr Pelayo , en el que si bien no se solicitaba en concreto la referida autorización, si se decía "...Que cumpliendo instrucciones de mi representado informo que D. Pelayo , es Administrador de la compañía portuguesa REXVILA -Emprendimientos Turísticos e Inmobiliarios, Restauraçao e Bares, LDA-, que es propietaria de una finca sita en Lisboa en...Y teniendo dicho compañía el deseo de proceder a la venta de dicha finca, así lo comunicamos al Juzgado al que tenemos el honor de dirigirnos, pues aun cuando no existe medida alguna en relación a la indicada compañía portuguesa ni a sus activos, es propósito de mi representado efectuar dicha comunicación en aras de la máxima transparencia en sus actuaciones".

2º) El Sr Pelayo era no sólo administrador de Rexvila Emprendimientos Turísticos e Inmobiliarios, Restauraçao e Bares, LDA, sino también socio, según el mismo afirmó en el acto del interrogatorio; por lo que ningún sentido tenga el alegato esgrimido por la defensa de la ahora apelante en orden a que era ilógico pedir una autorización de la operación a una autoridad penal "al carecer de relevancia que el administrador -que no socio- esté siendo investigado por otro asunto, y más cuando entre las múltiples sociedades que se bloquearon no estaba Rexvila", pues debe tenerse también en cuenta según expuso el Sr Clemente -que además fue nombrado administrador judicial por la audiencia nacional en relación a las sociedades que fueron intervenidas por dicho órgano judicial que "no sabía si la Audiencia Nacional conocía o no la existencia de Rexvila".

3º) No existe ningún elemento que permita reputar acreditado que la Audiencia Nacional llegara a autorizar la operación de compraventa concertada entre las partes aquí litigantes o que podía autorizarla, y dicha prueba le incumbía a la actora, ex art 217 L.E.C.

4º) En el momento de firmarse el contrato la obra del hotel estaba en estructura, según reconoció el propio Sr Pelayo y afirmó el Sr Clemente , según el cual "de albañilería había muy poco hecho".

SEGUNDO.- Y sentados los anteriores hechos, dado que si bien los claros términos de las estipulaciones del contrato objeto de litigio en las que se reglamentan las obligaciones de los aquí litigantes permiten afirmar que no era objeto de la condición suspensiva la prórroga de la Declaración de Utilidad Turística, sino su transmisibilidad, ni la autorización por parte de la Audiencia Nacional de la compraventa, tal y como se mantiene por la defensa de la apelante, no es menos cierto que en tanto se convino como obligación por parte de la vendedora la petición de la autorización, sin que hubiese acreditado con anterioridad al momento del desistimiento del contrato por parte de la compradora haber obtenido dicha autorización, ni estar en condiciones de obtenerla, como se dice en S.T.S. de 6-7-2007 "...tratándose de obligaciones recíprocas, el contratante que solicita la aplicación de los efectos del incumplimiento de la parte contraria ha de haber cumplido aquello que le incumbe o, al menos, estar en condiciones de poder cumplir, lo que no ocurría en el presente caso".

Por lo que y como quiera además que nos encontramos ante un contrato de compraventa que hace depender su eficacia de la condición suspensiva consistente en que la licencia de obra cuya fecha de caducidad era la de 20-11-2006 pudiese ser prorrogada, y es obvio que no puede estimarse acreditado que la licencia de obras pudiera ser objeto de nueva prórroga, cuando si atendemos a que el 3-2-2006 estaba en estructura, el 6-4-2006 estaba aún al 25% de la construcción y que según dijo en el acto del juicio el propio letrado firmante del dictamen a la fecha de caducidad de la licencia, esto es, a 20-11-2006 se podría haber alcanzado un 55 o 65 % de construcción del hotel, difícilmente puede mantenerse que al 20-9-09 -que es cuando debería solicitarse la prórroga, es decir, dos meses antes de que caducase la existente- el hotel estuviera en fase ya de acabados, que es requisito para que la prórroga pueda ser otorgada y cuya expresión no puede equipararse a criterio de este Tribunal con una construcción a la que le falte por realizar más de un 35%, que es el porcentaje que según el referido letrado le faltaría incluso al 20-11-2006; necesariamente ha de concluirse que de acertada debe tacharse la decisión de desestimación de la acción ejercitada y, por ende, procedente rechazar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Consecuentemente las costas de esta alzada han de imponerse a la mercantil apelante, ex art 398 L.E.C .

Vistos los artículos citados, concordantes y demás normas de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Rexvila Emprendimientos Turísticos e Inmobiliarios, Restauraçao e Bares, LDA contra la sentencia dictada con fecha 20 de octubre de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia num. Seis de Tarragona :

1º) Confirmamos la citada resolución.

2º) Imponemos a la apelante las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado, con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.