Sentencia Civil Nº 439/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 489/2011 de 08 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00439/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 489/2011

S E N T E N C I A Nº 414

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez Magistrados:

Don Guillermo Rosselló Llaneras

Dña Apol lònia Martínez Nadal

En Palma de Mallorca, a 8 de noviembre de dos mil once.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma, bajo el número 1409/08 , Rollo de Sala numero 489/11, entre partes, de una como actora apelada D. Jesús representado por el Procurador Dña Magdalena Darder Balle y asistido por el Letrado D. Miguel Jordi Girart de otra, como demandada apelante D. Mario y Dña Salome representados por la Procuradora Dña Nuria Chamorro Palacios y asistidos de la Letrada Dña Luisa Serra Jover.

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Apol lònia Martínez Nadal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma, se dictó sentencia en fecha 9 de junio de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimo la demanda planteada por la representación procesal de don Jesús contra doña Salome y contra don Mario y, en consecuencia, condeno a los demandados al pago la suma, en concepto de principal, de tres mil novecientos cuarenta y seis euros con cuarenta y un céntimos de euro (3.946Ž41.-€). Además, esta cantidad llevara aparejados los intereses legales a contar desde la fecha de la interpelación judicial (24 de noviembre de 2008) y a los que resulten (intereses ejecutorios o procesales) por aplicación de lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 4 de noviembre de 2011.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de don Jesús ejercita acción de reclamación de cantidad dineraria (3.946'31 euros) contra doña Salome y don Mario con fundamento en la cláusula cuarta del contrato de arras o de opción de compra del piso primero del inmueble sito en la CALLE000 , n. NUM000 de Palma, contrato suscrito entre ambas partes el día 20 de noviembre de 2006 y tras el cual se celebra contrato de compraventa siendo comprador el ahora actor y vendedores los demandados. En virtud la mencionada cláusula cuarta los gastos que se derivaran de la Inspección técnica municipal de edificios serían pagados por la parte vendedora.

De forma previa a tales contratos, los antiguos propietarios habían acordado con la propietaria del resto del edificio (segundo piso y planta baja) que se solicitaría la Inspección Técnica de Edificios. Y en consecuencia, una vez celebrado el contrato de compraventa entre las partes, y tras las gestiones y trámites previos correspondientes, se procedió a efectuar las obras de reparación necesarias por las que el señor Jesús , hecha la asignación de cuotas entre los distintos propietarios, satisfizo en total la cantidad de 3.946'31 euros ahora reclamada con base en la mencionada cláusula cuarta del contrato de opción de compra. De dichas obras, de forma previa a su realización, fueron informados los vendedores y, una vez realizadas, les fue requerido el pago de la cantidad ahora reclamada, de forma telefónica y por escrito.

Se oponen los demandados alegando, básicamente, la excepción de caducidad de la acción en base al art. 1490 del Código Civil y que, en cualquier caso, sólo se les podrían reclamar las partidas que afectan al piso primero, por lo que en el Informe Técnico de edificación, y en la posterior factura del constructor, se detallan conceptos que no les son atribuibles.

La sentencia de fecha 9 de junio de 2011 del Juzgado de Primera Instancia n. 18 de Palma estima la demanda. Interponen recurso de apelación los demandados.

SEGUNDO. - Recurren los demandados el pronunciamiento relativo a la cantidad que deben abonar al actor argumentando, nuevamente, que en el Informe Técnico de edificación, y en la posterior factura del constructor, se detallan conceptos que no les son atribuibles, argumentado que así lo reconoció el perito judicial. En concreto, a la vista de la conclusiones del informe de ITE, argumenta la parte recurrente que sólo se les podrían reclamar las reparaciones que afectan al piso primero objeto del contrato de opción de compra y posterior compraventa (y que no existe ninguna) y la parte proporcional de los elementos comunes (que, según la recurrente, son escaleras, carpintería y cubierta). Todas las demás deficiencias y patologías, según la recurrente, se corresponden a la planta baja y segundo piso y por ello no pueden serles reclamadas a los codemandados, que vendieron el piso primero. Y siendo que la única reparación efectuada sobre los elementos comunes descritos por la recurrente es, conforme a la factura presentada, la relativa a la cubierta, admite el pago únicamente de la parte proporcional (30 por ciento) del total de dicha partida (420 euros) más el IVA correspondiente.

TERCERO.- Elemento esencial para la resolución del presente recurso es la cláusula 4ª del mencionada contrato de opción de compra suscrito en su día por las partes en la que se establecía literalmente que "Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de compraventa que en su día se otorgue, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) y aquellos gastos que se derivaran de la Inspección técnica municipal de edificios y del derecho de šalouš si existiera, que pagará la parte vendedora " .

Pues bien, coincide esta Sala con la argumentación principal en que se basa la sentencia de instancia en el sentido de que la obligación de los demandados derivada de la cláusula 4ª del mencionado contrato de opción de compra tiene por objeto la totalidad del edificio pues es el edificio en su totalidad (y no uno solo de los pisos que lo forman) el objeto de la posterior ITE en los términos de la normativa aplicable; en concreto, conforme al art. 1 de la Ordenanza Municipal reguladora de la Inspección Técnica de Edificios del Ayuntamiento de Palma, "El objeto de esta ordenanza es la regulación de la obligación formal de los propietarios de los edificios y construcciones de una antigüedad superior a veinticinco años de presentar periódicamente un informe de inspección técnica en el que se haga constar el estado de seguridad de los elementos exteriores de aquellos, tales como fachadas colindantes a espacios de uso público y cubiertas, así como de sus estructuras".

Asimismo, a la vista de la prueba practicada (documental aportada y testifical del perito judicial), queda acreditado que las cantidades ahora reclamadas se corresponden a reparaciones efectuadas por deficiencias y patologías detectadas en el Informe Técnico de Edificios y prescritas por el Ayuntamiento. Y queda acreditado también el incumplimiento contractual de los demandados, que no niegan tal obligación pero manifiestan que no esperaban que las reparaciones ascendieran a la cantidad reclamada; sin que puedan tomarse en consideración las declaraciones de la demandada en el sentido de que, en la reforma de su piso (el piso primero objeto de la compraventa), procedieron a la reparación de su tramo de bajantes, pues no se aporta prueba suficiente al respecto.

Frente a todo ello, argumenta la parte demandada y recurrente que únicamente le correspondería el pago de las reparaciones de deficiencias del piso objeto de la compraventa (inexistentes) y, en su caso, las correspondientes a elementos comunes (que circunscribe a la reparación de la cubierta), alegando que no le es imputable el pago del resto de reparaciones realizadas en el piso segundo y planta baja. Pues bien, una vez realizada esta argumentación, la parte recurrente no despliega actividad probatoria alguna tendente a acreditar que, efectivamente, las obras realizadas en su generalidad afectan a elementos privativos y no comunes.

Por el contrario, sí pueden derivarse de la prueba practicada algunos elementos indiciarios de la realización de tales obras en el piso primero y planta baja pero por deficiencias o anomalías derivadas de elementos comunes. Pues, efectivamente, aunque se admita que el lugar de realización de las obras es un elemento privativo, ello no implica que la causa específica de las deficiencias y reparaciones efectuadas no pueda hallarse en un elemento comunitario. En este sentido, y simplemente a titulo de ejemplo, y respecto de la naturaleza comunitaria de las bajantes (objeto de la partida 4 de la factura y posible causa cuanto menos de la partida 1), cabe mencionar, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de octubre de 2009 que señala que " las obras realizadas en la red de saneamiento y alcantarillado del subsuelo del inmueble, deben considerarse como elementos comunes" y concluye por ello que el importe de las obras deben abonarlo todos los copropietarios integrantes de la Comunidad de propietarios con arreglo a sus cuotas de participación.

De tal forma que, en este punto, a la vista de las alegaciones realizadas por las partes y de la prueba practicada, considera esta Sala que la parte actora ha desarrollado actividad probatoria suficiente para acreditar sus pretensiones (documental con contrato de opción de compra, informe técnico descriptivo de las obras a realizar, factura de reparaciones efectuadas conforme a tal informe). En cambio, la parte demandada y recurrente no ha desvirtuado la prueba de la parte actora, ya que ni siquiera los demandados, en su declaración testifical, niegan la asunción de tal obligación sino que se limitan a señalar que no esperaban que las reparaciones a efectuar acabaran siendo de tal cuantía; y respecto de sus argumentaciones basada en la exclusiva asunción de responsabilidad por elementos comunes, no muestra el más mínimo interés la parte demandada en determinar la naturaleza privativa o comunitaria de las reparaciones efectuadas; no siendo suficiente negar la naturaleza comunitaria por el simple hecho de que la reparación se realice en elementos privativos, por cuanto, como se ha señalado, la causa específica puede hallarse en elementos comunitarios; y así parece desprenderse no sólo de testifical del demandado sino de la más cualificada e imparcial del perito judicial que declara que normalmente la ITE tiene por objeto los elementos comunes del edificio (sin perjuicio de que en ocasiones pueda afectar a elementos privativos).

Por cuanto antecede y queda expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.- Por lo que a las costas se refiere, viene en aplicación el artículo 398 de la vigente LEC .

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Salome y don Mario .

Se confirma la sentencia de fecha 9 de junio de 2011 del Juzgado de Primera Instancia n. 18 de estimatoria de la demanda interpuesta por la representación procesal don Jesús contra doña Salome y don Mario .

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.