Sentencia Civil Nº 439/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 10/2011 de 14 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00439/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 10 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a catorce de septiembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 569/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 17 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 10/2011, en los que aparece como parte apelante D. Juan Pedro , representado por la procuradora Dña. DOLORES UROZ MORENO, y asistido por el letrado D. JAIME PICÓN APARICIO, y como apelado D. Agapito , representado por el procurador D. MARCO AURELIO LABAJO GONZÁLEZ, y asistido por la letrada Dña. PILAR MARTÍNEZ ALBERTOS, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid, en fecha 27 de julio de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Uroz Moreno en nombre y representación de D. Juan Pedro frente a D. Agapito representado por el Procurador Sr. Labajo González, debo:

1.- Absolver y absuelvo al demandado de las peticiones de condena formuladas contra él en la demanda.

2.- Condenar y condeno a la parte actora al abono de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Juan Pedro , al que se opuso la parte apelada D. Agapito , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 23 de marzo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO . Don Juan Pedro presento con fecha 24 de febrero de 2009 demanda en reclamación de 5.140,83 euros contra don Agapito , indicando que las partes en litigio firmaron el día 25 de febrero de 2005 escritura pública de compraventa en la que el demandado, por el precio de 120.000 euros, vendió a don Juan Pedro el piso NUM000 del edificio sito en la calle DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid que ocupa una superficie de 32,6 metros cuadrados, existiendo en el momento de la venta graves problemas de humedades que afectaban a distintos puntos del edificio, problemas que habían sido tratados en la reunión de la Junta de Propietarios celebrada el día 4 de mayo de 2004, en la que se acordó, a la vista de las futuras obras que deberían realizarse para la reparación de dichas humedades, que los propietarios pagaran una derrama de un total de 600 euros en proporción al coeficiente, tema que se volvió a tratar en la reunión de diciembre de 2004 en la que se acordó reanudar las aportaciones para la derrama acordada en el mes de mayo y dar carácter preferente a la reparación de las humedades.

El demandado en ningún momento informó al ahora demandado de la existencia de humedades en la finca y de la necesidad de realizar obras para subsanarlas, enterándose el actor de estos hechos después de la firma de la escritura pública, en concreto en la Junta de Propietarios celebrada el día 3 de noviembre de 2005 en la que se decidió contratar la dirección facultativa de las obras con el arquitecto don Ezequias , quien elaboró el correspondiente proyecto que fue visado por el Colegio de Arquitectos de Madrid el día 29 de mayo de 2006, contratándose a la empresa Limpiezas, Anclajes y Revestimientos Técnicos para la ejecución de las obras proyectadas que culminaron el día 21 de diciembre de 2007, ascendiendo las obras a un total de 115.460,35 euros, más 13.903,58 euros de IVA y los honorarios del arquitecto a 4.399,59 euros.

En función de estas cantidades, tomando las partidas que buscaban la reparación de los desperfectos ocasionados por las humedades, la parte proporcional del capítulo de seguridad y salud, de los honorarios del arquitecto y del IVA y aplicando la cuota de participación del actor en los elementos comunes resulta una cantidad de 5.140,83 euros, que es que se viene a reclamar en la presente demanda, que se sustenta en la responsabilidad contractual del demandado vendedor de la finca por dolo incidental, una vez comprobado que todos los intentos de resolver extrajudicialmente el conflicto resultaron absolutamente ineficaces.

SEGUNDO . La parte demandada se opuso a la demanda alegando que de las Juntas de Propietarios celebradas antes de la venta de la vivienda solamente se podía extraer como conclusión que existían ciertas humedades en la finca, sin conocerse la procedencia ni su gravedad y que no se había encargado a ningún arquitecto un estudio de la situación, ni aprobado presupuesto de ninguna empresa para llevar a cabo las obras y reparaciones de las humedades; simplemente se había acordado una derrama de 600 euros mensuales para la futura reparación de las humedades lo que demuestra que no se pensaba que fueran de gran importancia, habiendo abonado el demandado la totalidad de lo que le correspondía, añadiendo que en las actas se reflejaba la existencia de humedades en el portal del edificio, lo que prueba que dichas humedades estaban a la vista.

Además se informó al vendedor de la existencia de humedades, de las que el mismo ya se había apercibido pues estaban a la vista, y de lo tratado en las juntas de propietarios que se celebraron antes de la fecha de compra de la vivienda, pudiendo el mismo, en consecuencia, haber solicitado la información que estimase necesaria al Presidente de la Comunidad, al Administrador de la finca o al resto de los vecinos.

Solamente se acordó ocho meses después de la venta contratar a un arquitecto para que informase sobre el estado de la finca y el origen de las humedades, por lo que debe considerarse abusiva la actitud del actor que pretende que el vendedor abone totalmente unas obras, cuyo alcance, gravedad, procedencia y costes desconocía y fueron aprobadas por el propio actor en Junta General de fecha muy posterior a la fecha de la escritura de la compraventa. Asimismo, cualquiera que sea la consideración que se tenga sobre la responsabilidad en la que pudo haber incurrido, mostró su divergencia sobre el importe de lo reclamado ya que de la documental aportada resultan cantidades diferentes a las reflejadas por el actor en su demanda, algunas partidas que se contienen no guardan relación con las humedades que sufría la finca y no se ha tenido en cuenta que, como la finca se encontraba incluida dentro del "Plan de Lavapies" el coste de las obras resultó menos gravoso para los propietarios ante las ayudas recibidas.

Por último debe destacarse que en la Memoria Descriptiva y Constructiva del Proyecto Básico y de Ejecución el arquitecto director de las obras indicó que no se apreciaban problemas estructurales graves, aunque había varios elementos que presentan diversas deficiencias y eran susceptibles de mejora (folio 36, página 3 de la citada Memoria).

TERCERO . La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, ya que, aunque consideró que la lealtad contractual impone que el vendedor informe a la otra parte contratante de todas las circunstancias que sean relevantes para formar su voluntad de manera libre y consciente, en el supuesto de hecho ante el que nos encontrábamos no debía considerarse que el vendedor hubiera actuado dolosamente ocultando al actor-comprador las circunstancias por el conocidas sobre las humedades de la vivienda y que pudieran influir en la celebración del contrato, pues si bien es cierto que el demandando conocía su existencia, no consta probado que en ese momento fuera conocida su naturaleza, entidad, ni las consecuencias económicas que su reparación conllevaría, apoyándose para hacer estas manifestaciones en el contenido de los últimos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios en las Juntas de fecha 4 de mayo de 2004 y 9 de diciembre de 2004, antes de que se llevara a cabo la venta de la finca. Solamente se tuvo constancia clara de la gravedad de la situación a partir de tener conocimiento del informe del arquitecto contratado por acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado el día 3 de noviembre de 2005, todo ello ocho meses después de celebrado el contrato.

Contra la referida sentencia y alegando error en la valoración de la prueba se presentó recurso de apelación por la parte actora en el que, haciendo una interpretación distinta del contenido de las actas de la Juntas de Propietarios anteriores al momento de la venta de la finca y una valoración diferente de la prueba testifical de doña Amalia , consideró que el vendedor conocía la gravedad de las humedades que sufría el inmueble y que ocultó al comprador, pues no puede aceptarse que comunicase al vendedor de su existencia, ya que la prueba propuesta para tal fin, la declaración testifical de don Julio , resulta insuficiente dada la relación que le une con el demandado, pues reconoció que eran pareja en las fechas en que se llevó a cabo la venta de la vivienda.

CUARTO . Tal como se ha planteado el recurso debemos hacer especial hincapié en el análisis de la prueba practicada, tras revisar la doctrina del dolo en nuestra jurisprudencia.

Tal como dispone la sentencia de 5 de marzo de 2010 "El dolo es definido en el artículo 1269 del Código civil y lo centra en palabras o maquinaciones insidiosas para mover la voluntad de la otra parte, inducida por el error provocado. Cuyas palabras o maquinaciones pueden tener carácter positivo o ser de tipo negativo en el sentido de la reticencia o silencio ante una situación que razonablemente podía pensarse lo contrario".

Por ello las sentencias de 11 de mayo de 1993 , 29 de marzo de 1994 , 29 de diciembre de 1999 advierten que no sólo se manifiesta el dolo por la "insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también (en) la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe" y lo reitera la de 27 de noviembre de 1998 y añade la de 11 de diciembre de 2006 que también constituye dolo "la reticencia consistente en la omisión de hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión del contrato y respecto de los que existe el deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico" . En el mismo sentido la de 26 de marzo de 2009 dice: "...el llamado dolo negativo, por haber infringido el deber de informar al comprador de las vicisitudes administrativas del negocio tramitado, deber éste impuesto por la buena fe, entendida ésta como deber precontractual", y la de 25 de abril de 2009: "...un supuesto de reticencia dolosa, en que una de las partes calla o no advierte debidamente a la contraparte, en pugna con el deber de informar exigible por la buena fe"; y por último la de 5 de mayo de 2009 añade: "en cualquier caso, siempre cabría estimar, como hacen las sentencias de instancia, la concurrencia de dolo negativo o por omisión, referido a la reticencia del que calla u oculta, no advirtiendo debidamente, hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual ( SS., entre otras, 29 de marzo y 5 de octubre de 1.994 ; 15 de junio de 1.995 ; 19 de julio y 30 de septiembre de 1.996 ; 23 de julio de 1.998 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2.006 ; 11 de julio de 2.007 ; 26 de marzo de 2.009 ), pues resulta incuestionable que la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico exigían, en el caso, el deber de informar ( SS. 11 de mayo de 1.993 ; 11 de junio de 2.003 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2.006 ; 3 y 11 de julio de 2.007 ; 26 de marzo de 2.009 )".

QUINTO . Es evidente que el dolo debe apreciarse si existían importantes problemas de humedades que se hubieran silenciado por el vendedor teniendo conocimiento de los mismos, ya que si no es así no consideramos que la conducta del vendedor deba ser sancionada, ya que entendemos que el adquiere una vivienda en un edificio de más de cien años, no olvidemos que el mismo es de finales del siglo XIX, no puede descartar la existencia de pequeños problemas en el mismo.

En el punto quinto de la orden del día del acta de la Junta de 4 de mayo de 2004 se informa que "no se ha aportado ningún dato sobre la instalación de la red de saneamiento, así como los posibles registros. Puesto que continúan los problemas de humedades en diferentes puntos del edificio se acuerda solicitar a los poceros intentar hacer una cala en el colector municipal para inspeccionar la red o si este método no fuera viable realizar una detección de arquetas, comprobando el estado real de la red de saneamiento. Por parte del presidente informa a los comuneros que la cubierta del patio no presenta suficiente pendiente en el tejadillo, siendo este uno de los posibles motivos de las humedades. Por otra parte queda pendiente de averiguar la procedencia de las humedades del portal para su reparación. Después de un amplio diálogo se acuerda acometer esta obra una vez se inspeccione la pocería. Se plantea la posibilidad de poner una rejilla metálica en las dos partes afectadas, se plantea la posibilidad de acometer una cámara de aire con unas rejillas de ventilación"...., "a la vista de las diferentes actuaciones previstas en la Comunidad se acuerda poner al cobro una derrama de 600 € a coeficiente durante seis meses"....

En el acta de la Junta de 9 de diciembre de 2004 sobre el tema que nos ocupa se recoge lo siguiente "Por parte del administrador informa a los comuneros del resultado de la inspección recibida por el Plan de Lavapies para poder acogerse a las subvenciones como área preferente. Después de comprobar la infinidad de partidas necesarias se desestima acogerse a estas ayudas". "Por parte de la presidencia se informa a los comuneros del resultado de la inspección inicial de la pocería. Después de un amplio dialogo se acuerda suspender la derrama en el mes de diciembre reanudándose con el mismo importe desde el mes de enero de 2005; así como se acuerda realizar un orden de preferencia de las reparaciones. Chequear la totalidad de los registros de pocería para descartar las humedades que existen. Revisar los focos de luz y cuadro general. Colocar rejilla para la humedad. Pintura del portal y de la escalera".

Por su parte la testigo Amalia , quien compró una vivienda en el edificio el día 20 de abril de 1994, indicó desde que fue a vivir notó problemas de humedades y que desde ese momento siempre se han mantenido las mismas y que ya se sabía que la poceria prácticamente no existía, pues así se lo indicaron a lo Comunidad en un informe del año 2001, por lo que se acordó en la Junta de Propietarios de diciembre de 2004 preparar una derrama para arreglar la poceria, admitiendo finalmente que se llevó a cabo la reparación de las humedades y rehabilitación del edificio de acuerdo con el Plan Lavapies y con las ayudas que en el mismo se concedían.

SEXTO . Tal como se ha planteado el litigio entendemos que la solución debe encontrarse indagando si el vendedor del piso y hoy demandado sabía que la red de saneamiento estaba totalmente destruida, hecho que la testigo ha manifestado que conocían todos los propietarios desde el año 2001, afirmación que no compartimos pues del contenido de las actas de la Juntas de Propietarios no se deduce tal conocimiento, pues no parten de tal situación ya que se acuerda solicitar informes sobre el estado de la poceria, y no debemos olvidar, como recoge el informe que elaboro el arquitecto don Ezequias para la rehabilitación del edificio, que el inmueble pasó la ITE el día 3 de mayo de 2001, expediente nº 713/2001/07672 con dictamen favorable (ver folio 35, página 3 de la Memoria del Proyecto Básico y de Ejecución). Es más si vemos la postura de la Comunidad de Propietarios, pensamos que entendían que la reparación de la pocería no sería una obra muy costosa, pues en un principio, al final se acogieron al mismo, rechazaron acogerse el Plan Lavapies(ver Junta de 9 de diciembre de 2004) ya que se les obligaba a realizar otras obras en el inmueble y solo se fijó una derrama de 600 euros mensuales al mes entre todos los vecinos para reparar la pocería. Finalmente, acogidos al Plan Lavapies, se han realizado más obras, aunque la inmensa mayoría, como dijo el arquitecto don Ezequias en el acto del juicio, iban destinadas a solucionar los problemas de humedades del inmueble, lo que demuestra que cuando rechazaron el Plan en la Junta de 9 de diciembre de 2004 y fijaron la pequeña derrama de 600 euros no tenían conocimiento de la importancia de las obras que se iban a acometer para solucionar el problema de las humedades. En definitiva, aunque conocemos los problemas de prueba que se nos han presentado ante la aparente contradicción entre las Juntas de Propietarios y la declaración testifical, mantenemos el criterio de la sentencia apelada, es decir que no existe prueba sobre la gravedad, importancia y urgencia de las obras a realizar, ni, por tanto, que el vendedor ocultase datos relevantes que tuvieran seria incidencia en la celebración del contrato de compraventa o en la fijación del precio.

SÉPTIMO . Sobre las costas procesales de esta segunda instancia no se hace especial pronunciamiento en costas a pesa de desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto, al apreciar la concurrencia de dificultades fácticas que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Juan Pedro , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Dolores Uroz Moreno, contra la sentencia dictada el día 27 de julio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid en el procedimiento ordinario registrado con el número 569/2009 debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, sin hacer expreso pronunciamiento en materia de costas.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.