Sentencia Civil Nº 44/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 900/2009 de 25 de Enero de 2010

Encabezamiento

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Rollo 900/09

Rollo nº 000900/2009

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 000044

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª. PILAR CERDAN VILLALBA

Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veinticinco de enero de 2.010.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000160/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 22 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandantes - apelante/s Pedro Miguel y Eugenia , dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. RAFAEL CRESPO-AZORIN ROMEU y representados por el/la Procurador/a D/Dª ISABEL CAUDET VALERO, y de otra como demandados - apelado/s PAS I VENT SL y VICTORIA PASCUAL SL, dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. JUAN BLASCO ALVENTOSA y representados por el/la Procurador/a D/Dª SILVIA LOPEZ MONZO.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 22 DE VALENCIA, con fecha 22 de septiembre de 2.009, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que, desestimo íntegramente la demanda presentada por la procuradora Sra. Caudet Valero en nombre de D. Pedro Miguel y Dña. Eugenia , contra PAS I VENT, SL y VICTORIA PASCUAL, SL, con imposición de las costas causadas a la parte actora. Estimo íntegramente la reconvención y condeno a la parte actora y reconvenida a cumplir el contrato de compraventa suscrito pagando el resto del precio (82.611Ž93 euros), firmando la correspondiente escritura pública, en su caso; si no fuera posible a criterio de la demandada y reconviniente, puede resolver el contrato reteniendo el 40% de la cantidad que debía estar pagada en el momento de la resolución, siendo esta cifra a retener de 6748Ž33 euros (seis mil setecientos cuarenta y ocho con treinta y tres euros), devolviendo el resto. Se imponen las costas de la reconvención a la parte actora y reconvenida.".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte actora se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 13 de enero de 2.010 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia dictada en primera instancia y ahora recurrida, vino a desestimar la acción resolutoria (arts. 1124 y 1445 y siguientes CC ) del contrato de compraventa de la planta baja sita en la calle Pintor Cortina nº 6 local 2 de Valencia, ejercitada por los demandantes, y que derivaba del incumplimiento contractual por parte de la vendedora demandada Pas i Vent S.L. y Victoria Pascual S.L. de su obligación de entrega en el plazo convenido, así como de la falta de obtención por los compradores demandantes de la financiación necesaria; y estimó la acción deducida por las demandadas de obligar a los demandantes a al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito pagando el resto del precio, y si no fuera posible a criterio de la parte demandante reconviniente a resolver el contrato de acuerdo con lo pactado.

Contra este pronunciamiento y las consideraciones contenidas en la referida Sentencia se alzan los demandantes que insisten en que las demandadas no cumplieron la obligación de entrega en el plazo previsto, que debe ser el fijado en el documento del seguro de garantía concertado por las vendedoras, por lo que procede la resolución por ellos instada.

A ello se oponen las demandadas apeladas que defienden la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- Dispone el artículo 1258 del C.c . que "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".

El primer criterio de interpretación de las cláusulas contractuales que ha de tenerse en cuenta es el literal, recogido en el párrafo primero del artículo 1281 del C.c ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas"), que, caso de resultar suficiente para determinar su contenido y efectos, excluye la posibilidad de acudir a las demás reglas de interpretación de carácter secundario consignadas en los demás preceptos del Capítulo IV del título II del Libro IV del Código Civil (Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 236/2004 de 25 de marzo de 2004, de 25 de marzo de 2004 y de 30 de septiembre de 2003 , por todas). Así la Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª de 29-3-2007 dice"... procede la aplicación de la reiterada doctrina jurisprudencial, manifestada, entre otras, en las SSTS de 5 de febrero de 1997, 7 de junio de 2006 y 11 de diciembre de 2006 , relativa a que la interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho del contrato litigioso...". Sólo puede ser revisable en casación cuando sea ilógica, absurda o contraria a la ley, sin que pueda pretenderse sustituir la interpretación efectuada por los Tribunales competentes por el criterio del recurrente, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente. No puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, concluye la de 29 de marzo de 1994: las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinado respecto de la que preconiza la interpretación literal".

Y en este sentido como ya es sabido y hemos dicho en ocasiones anteriores, la valoración de las pruebas es una facultad reservada a los órganos de instancia, sin perjuicio de que se demuestre que las conclusiones extraídas por el Juzgador de su análisis de las pruebas resulten arbitrarias, absurdas o contrarias a las reglas de la experiencia, en cuyo caso este Tribunal, por la propia naturaleza del recurso de apelación, tiene competencia para revocar, adicionar, suplir o enmendar la sentencia inferior, dictando al respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, a excepción de aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso hubiera quedado firme y no es, por consiguiente, recurrido, el que debe ser tenido por firme y no poder volver a ser considerado y resuelto por otra sentencia de apelación. En este sentido, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a la que está vedada toda pretensión (SSTS, Sala 1ª de 1 de marzo de 1994 y 3 de julio de 1995 , entre otras). Y un nuevo examen de las pruebas practicadas, valoradas en su conjunto, no permite sostener aquellas afirmaciones que hacen los demandantes.

Esta Sala a la vista del contrato de compraventa de fecha 27 de marzo de 2006 suscrito entre las partes (folios 6 a 12), y de las Condiciones Generales también firmadas en la misma fecha (folios 13 a 19), no le queda duda acerca de la procedencia de interpretar de modo literal la estipulación primera sobre el plazo de entrega que dice "La parte vendedora entregará a la parte compradora el local y los anexos objeto del presente contrato en el plazo del PRIMER SEMESTRE DEL AÑO 2.007, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones tercera y cuarta del presente contrato. Puesta a disposición del adquirente las llaves del local, éste viene obligado a la comparecencia y otorgamiento de escritura, en el plazo máximo de UN MES, sin que dicha obligación puede excepcionarse por la existencia reconocida o no por el Vendedor de deficiencias constructivas subsanables, sin perjuicio de la reserva de acciones del adquirente y de la obligación, en su caso, de proceder por el Vendedor a su subsanación, a cuyo efecto se establece un plazo máximo de SEIS meses a partir del otorgamiento de la Escritura de Compraventa. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta". Conforme a la anterior estipulación el plazo máximo de entrega era el 30 de junio del 2007. Y no puede por tanto admitirse que dicho plazo fuese en cambio el que figuraba en la póliza de seguro concertada por ACC Seguros en garantía para el asegurado de de los posibles perjuicios que se le pudiesen ocasionar si las vendedoras incumplían sus obligaciones legales y contractuales dimanantes del anterior contrato de compraventa. En este contrato de seguro firmado en fecha 17 de julio de 2006 se hacía mención a que la garantía lo era por los perjuicios que pudiese sufrir a consecuencia del incumplimiento de su obligación de entrega antes del 30 de diciembre de 2006, pero sin embargo a continuación se hacía referencia a que se entendería producido el siniestro si llegada la fecha señalada para la entrega del local, éste no hubiera sido puesto a disposición del comparador "en la forma y condiciones pactadas por las partes en el contrato". Es decir a pesar de la indicación en la primera estipulación especial de la fecha de 30 de diciembre, posteriormente la remisión se hace correctamente a la fecha y demás condiciones del contrato de compraventa. Por lo que debe entenderse que la consignación aquella se debió a algún tipo de error, que en todo caso no puede produce el efecto pretendido de novar el contrato de compraventa.

A este respecto conviene recordar que como señala la STS 21.6.2002 la novación exige la existencia de una obligación preexistente, la disparidad entre ambas obligaciones y el «animus novandi». El desarrollo jurisprudencial del concepto de novación se ha mantenido constante en los últimos años, así conviene recordar, con la STS 29.12.2003 que las cita, la STS de 8 de julio de 2002 que señala «esta Sala ha manifestado que la novación supone siempre una renuncia de derechos (sentencias de 20 de marzo de 1947 y 5 de marzo de 1965 ) y de ahí que no se presume nunca existente, sino que ha de constar en forma expresa o por incompatibilidad entre ambas obligaciones, tanto si es extintiva como modificativa; la novación significa la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque según lo dicho, puede deducirse también de la incompatibilidad de ambas obligaciones (entre otras, sentencias de 16 y 26 de mayo de 1981, 18 de junio y 22 de noviembre de 1982 )».

De otra parte, como recoge la STS de 27 de septiembre 2002 , «la facultad de establecer si se dan los requisitos de la novación, prescindiendo de la discusión doctrinal sobre si cabe la distinción entre la extintiva y la modificativa o sólo existe aquélla es facultad de la instancia (sentencias de 12 de febrero, 20 y 28 de marzo, 4 de junio y 20 de noviembre de 1985, 26 de enero de 1988 ) de manera que la incompatibilidad de que habla el art. 1204 ha de ser apreciada por el Juzgador de instancia atendiendo a las circunstancias de cada caso (sentencia de 16 de febrero de 1983 )»; en el mismo sentido, dice la STS de 1 de junio de 1999 que:«esta Sala tiene sentado que la cuestión de si un contrato ha sido novado o no es de mero hecho, siendo función propia y particular de instancia la afirmación de hechos determinantes de la novación».

En definitiva, no concurre elemento alguno que permita concluir que el inicial contrato de compraventa, fue novado por el posterior contrato de seguro, al que modificó, ya que ni ello resulta de su contenido, ni resultan elementos suficientes de los que pueda derivarse, ni siquiera indiciariamente, la voluntad de las partes de modificar aquel (animus novandi).

TERCERO.- Dicho lo anterior y partiendo pues de que la fecha, máxima de entrega era el 30 de junio de 2007, debe plantearse si las demandadas incumplieron esta obligación hasta el punto de poder provocar la resolución del contrato interesada por los demandantes. Y en este sentido hay que partir de que:

1º.- El certificado final de obra se firmó en fecha 27 de abril de 2007, siendo visado el 10 de mayo de 2007. A partir de dicha fecha las vendedoras comenzaron a requerir a los compradores para el otorgamiento de la escritura.

2º.- La Licencia de ocupación se concedió por resolución nº 1401 de fecha 8 de agosto de 2007 dictada por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Valencia, si bien la comunicación municipal lleva fecha de 4 de septiembre de 2007.

3º.- En fecha 14 de mayo de 2008 las vendedoras requirieron de nuevo a los compradores a fin de no demorar más la escritura de compraventa.

4º.- En fecha 2 de julio de 2008 la compradora Sra. Eugenia solicitó a las vencedoras la resolución del contrato motivada por "la imposibilidades la parte compradora de subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por la vendedora...de acuerdo con la estipulación general tercera, punto 3.3, al respecto."

5º.- Dicha estipulación tercera, punto 3.3 literalmente decía "Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en al garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo de 45 días naturales desde al notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora".

6º.- Según el contrato la parte comparadora debía pagar: 6.430, 83 euros a la firma del contrato (27-3-2006) y 10.440 euros aplazados con pagos mensuales de 1.044 euros (desde 27-4-06 a 27-1-2007), 17.363,17 euros en el momento de otorgarse la escritura y el resto de 64.205 euros por la subrogación ene l préstamo hipotecario si se optase a ello, y en otro caso a hacer efectiva dicha cantidad ene le momento de otorgarse la escritura.

7º.- Los compradores pagaron los iniciales 6.430,83 euros y los sucesivos plazos de 1.044 euros a excepción del correspondiente a enero de 2007.

En este contexto la parte compradora se ha negado a firmar la escritura y pretende la resolución del contrato, a lo que se opone la parte vendedora que pretende su cumplimiento o su resolución previa retención de las cantidades previstas.

Pues bien, difícilmente puede acogerse la pretensión de resolución, ya que siendo la propia parte compradora la que no ha cumplido fielmente con sus obligaciones de pago, mal puede exigir a la vendedora las suyas. Pero es más, tampoco puede predicarse que la parte demandada y vendedora haya incurrido en un incumplimiento de su obligación de entrega de tal naturaleza que deba provocar la resolución del contrato suscrito, ya que más que incumplimiento del plazo de entrega, solo cabe hablar de un retraso de dos meses que no puede entenderse frustre la finalidad del contrato, máxime cuando la licencia de obra se obtiene dentro del plazo y la licencia de ocupación se concede en fecha de agosto-septiembre de 2007, y además se trata de un local en planta baja, no de una vivienda, respecto a cuyo retraso en la entrega ningún argumento de esencialidad o que haya causado perjuicio grave se ha alegado. Y en este sentido taremos a colación la STS Sala 1ª, S 30-7-1997, nº 726/1997, rec. 2441/1993 . Pte: Barcala Trillo-Figueroa, Alfonso, al decir:

"CUARTO.- Tal y como se viene proclamando por la Sala, los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil , no se eluden entre si, sino que se complementan, en el sentido de que la regla que, con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas, contiene el primero, se aplica al segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, y así, ha sido doctrina jurisprudencial reiterada que la aplicación de la facultad resolutoria del artículo 1.504 del Código , en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del 1.124 del mismo cuerpo legal, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el denunciado como incumplidor, sino que es preciso se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento..."

Debe pues concluirse que no existió por parte de las demandadas vendedoras voluntad manifiestamente rebelde y grave de incumplir su obligación de entrega en el plazo señalado, sino un retraso de carácter leve que no afectaba a los compradores, toda vez que ellos mismos reconocen que en el momento en que se les requirió para el otorgamiento de escritura carecían de la posibilidad de otorgarla al habérseles denegado por la entidad hipotecaria Fidenzis-Bancaja la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito, tal como la Sra. Eugenia reconocía en la carta remitida a las demandadas en fecha 2 de julio de 2008.

Añadirse que tampoco los compradores ante la falta de posibilidad de subrogación en la hipoteca, procuraron la obtención del efectivo necesario para el pago del resto del precio tal como previa la estipulación general tercera, lo que no es achacable a la parte vendedora.

CUARTO.- Lógicamente en esta tesitura la opción de la parte vendedora de solicitar el cumplimiento del contrato era perfectamente adecuada, como lo es la alternativa concedida en la sentencia apelada de si ello no fuese posible hacer efectiva la condición general octava y optando por la resolución retener el 40% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento.

Conforme a lo anteriores, es como este Tribunal resuelve el recurso de la parte actora apelante, rechazándose sus diversas alegaciones y oferta probatoria, por lo que la sentencia debe ser confirmada.

QUINTO.- Costas. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Lec , la sentencia desestimatoria del recurso impondrá a la parte apelante las costas causadas en la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Pedro Miguel Y Dª. Eugenia contra la sentencia de fecha 22 de septiembre de 2.009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Valencia en autos de juicio ordinario seguidos con el número 160/09, que se confirma, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Y a su tiempo, con certificación literal de la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para constancia y ejecución de lo resuelto y subsiguientes efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de su razón, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Doy fé: Que la anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en el día de la fecha. Valencia a veinticinco de enero de 2.010.