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Última revisión
10/01/2013
Sentencia Civil Nº 44/2011, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 115/2010 de 23 de Febrero de 2011
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Orden: Civil
Fecha: 23 de Febrero de 2011
Tribunal: AP - Lleida
Ponente: SAINZ PEREDA, ANA CRISTINA
Nº de sentencia: 44/2011
Núm. Cendoj: 25120370022011100018
Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE LLEIDA
Sección Segunda
El Canyaret, s/n
Rollo nº. 115/2010
Procedimiento ordinario núm. 265/2008
Juzgado Primera Instancia 2 La Seu d'Urgell
SENTENCIA nº 44/2011
Ilmos./as. Sres./as.
PRESIDENTE
D. ALBERT GUILANYÀ FOIX
MAGISTRADOS
D. ALBERT MONTELL GARCIA
DÑA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA
En Lleida, a veintitres de febrero de dos mil once
La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 265/2008 , del Juzgado Primera Instancia 2 La Seu d'Urgell, rollo de Sala número 115/2010, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 21 de octubre de 2009 . Es apelante Julián , representado/a por el/la procurador/a SAGRARIO FERNANDEZ GRAELL y defendido/a por el/la letrado/a JORDI GALOBART BOIX. Es apelado/a URGELLAR SL, representado/a por el/la procurador/a CECILIA MOLL MAESTRE y defendido/a por el/la letrado/a JAUME RIBES PORTA. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.
VISTOS,
Antecedentes
PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 21 de octubre de 2009, es la siguiente: "
FALLO
Que debo DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Maria Sanz Baraut, en nombre y representación de D. Julián contra la mercantil URGELLAR, SL, absolviéndola de los pedimentos deducidos en su contra y ESTIMANDO la DEMANDA RECONVENCIONAL formulada por la Procuradora Dª Teresa Mª Huerta Cardeñes en nombre y representación de URGELLAR SL, debo CONDENAR y CONDENO a D. Julián a otorgar las escrituras públicas de compraventa de las viviendas sitas en La Seu d'Urgell, en Avda. DIRECCION000 núm. NUM000 , NUM001 - NUM001 y NUM001 - NUM002 , por el precio y las condiciones pactadas en el documento privado de fecha 16 de marzo de 2006, teniendo en cuenta la entrega por parte del comprador de la cantidad de 150.000 euros.
Así mismo debo DECLARAR y DECLARO que para el supuesto de que D. Julián no otorgare las anteriores escrituras públicas, quedará RESUELTO el contrato privado de compraventa otorgado en fecha 16 de marzo de 2006, con la pérdida de la cantidad entregada de 150.000 euros en concepto de arras, quedando URGELLAR, SL en plena libertad para disponer libremente de las viviendas objeto del contrato resuelto.
Todo ello con la expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada reconvencional.
Habiéndose acordado por Auto de fecha 17 de noviembre de 2008 la medida cautelar de embargo preventivo de las fincas registrales núm. NUM003 y NUM004 en el Registro de la Propiedad de La Seu d'Urgell, procede el inmediato alzamiento de la medida cautelar adoptada, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 744.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ...."
SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Julián interpuso recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.
TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna.
CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.
Fundamentos
PRIMERO.- El demandante Sr. Julián instó la resolución del contrato de compraventa de dos viviendas suscrito entre las partes en fecha 16-3-2006, por incumplimiento de las obligaciones contraídas por la vendedora, oponiéndose ésta y planteando demanda reconvencional exigiendo el cumplimiento del contrato. Esta última pretensión -cumplimiento- es la que acoge la sentencia de primera instancia, rechazando la resolución contractual pretendida por el demandante, al considerar que fue el comprador quien fue dilatando el otorgamiento de la escritura pública de compraventa al no disponer de financiación, por lo que en realidad se trataría de un supuesto de mero retraso de un mes y medio en la entrega de los inmuebles, y no cabe apreciar incumplimiento de la parte vendedora que motive la frustración del contrato.
Interpone recurso el demandante alegando como primer motivo de apelación la infracción de los preceptos relativos a las obligaciones y contratos en que incurre la sentencia de instancia, y la omisión de valoración de la prueba documental relativa a la inexistencia de cédula de habitabilidad. En desarrollo del motivo aduce, en síntesis, que no se han tenido en cuenta los pactos suscritos entre las partes de los que resulta que la vendedora ha incumplido el plazo de entrega y escrituración ya que en fecha 30-4-2008 no disponía del certificado de final de obra ni de la cédula de habitabilidad, tratándose de un incumplimiento esencial y grave que faculta para la resolución en base al art. 1.124 C.C ., y especialmente porque así lo pactaron las partes en la cláusula octava del contrato que permite a esta parte optar entre seguir exigiendo el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, por lo que no puede admitirse la tesis de la juzgadora cuando concluye que estamos ante un mero retraso dado que se trata, dice el apelante, del incumplimiento de una obligación contractual y sus consecuencias están previstas en el contrato, y el retraso no fue de un mes y medio puesto que la cédula de habitabilidad no se obtuvo hasta el 12-8-2008. Añade que no cabe exigir a esta parte el previo requerimiento de cumplimiento a la parte vendedora, que la prórroga pactada hasta el 30-4-2008 no fue a instancia e interés de esta parte sino de la vendedora, y que la falta de cumplimiento de las obligaciones de la vendedora tiene entidad suficiente para motivar la frustración del contrato, concurriendo por ello los requisitos exigidos para la aplicación del art. 1.124 C.C .
SEGUNDO.- Para la debida resolución del recurso debemos partir de que cada una de las partes atribuye incumplimiento contractual a la contraria, de modo que para el comprador sería la vendedora la que habría incumplido la obligación de entregar los inmuebles en la fecha pactada, mientras que según la vendedora las obras estaban prácticamente terminadas (al 97,12%) en el mes de julio de 2007, y totalmente a finales de febrero de 2008, habiéndose dilatado el otorgamiento de la escritura a petición del comprador que necesitaba obtener financiación para poder pagar el resto del precio pendiente, por lo que no ha existido demora en la entrega de los inmuebles sino falta de interés en comprar e incapacidad financiera del comprador.
Esta última tesis, la de la parte vendedora, es la que acoge la juzgadora de instancia, y por tanto, esta es la primera cuestión que debe analizarse pues aún siendo cierto, por un lado, que en el contrato no se exige que el comprador haya de requerir de cumplimiento al vendedor y, por otro lado, que la vendedora no requirió al comprador para el otorgamiento de la escritura pública hasta el 19-6-2007 (transcurrido el plazo máximo pactado, hasta el 30-4-2008), en ningún caso podrá soslayarse que tanto si consideramos que se trata del incumplimiento de una obligación esencial asumida por la parte vendedora como si lo calificamos de mero retraso, en uno y otro caso decimos, el incumplimiento habrá de ser imputable a la parte vendedora, y además puesto que estamos ante obligaciones recíprocas, que debían cumplirse simultáneamente -entrega de la cosa y pago del precio- y lo que se pretende es la resolución contractual, también habrá que analizar, dada la postura mantenida por cada una de las partes, si quien promueve la resolución aparece como fiel cumplidor de las obligaciones que le corresponden, independientemente de la conducta atribuida a la otra parte contratante, por ser criterio jurisprudencial reiterado que de lo contrario quedaría excluida la posibilidad de instar la resolución.
Lo anterior se expone porque el recurrente también alega que resultan improcedentes las alegaciones de la contraparte cuando pretende responsabilizar a esta parte compradora en base a una (inexistente) finalidad especulativa y a problemas de financiación que habrían dado lugar a la prórroga del plazo para otorgar escritura, alegaciones que según el apelante han sido admitidas por la juzgadora pese a la inexistencia de prueba al respecto, denunciando igualmente que no se ha tenido en cuenta la inexistencia de cédula de habitabilidad en el plazo máximo para escriturar.
Por lo que se refiere a esta última cuestión, no es cierto que la resolución recorrida haya omitido la referida falta de cédula de habitabilidad a fecha 30-4-2008. Lo que sucede es que tal circunstancia carece de la trascendencia jurídica que quiere atribuirle el comprador desde el momento en que, como claramente se expone en la resolución recurrida, la conjunta valoración de la prueba lleva a la convicción de que si no se otorgó la escritura de compraventa en la fecha pactada (y si no se disponía en esa fecha de cédula de habitabilidad) no fue por el incumplimiento contractaul que se imputa a la mercantil vendedora (imposibilidad de finalizar las obras en el plazo previsto, según se dice en la demanda) sino que fue por causa imputable a la parte compradora, que fue dilatando el otorgamiento de la escritura al no disponer de financiación para pagar el resto del precio, concurriendo tal falta de financiación tanto en el mes de septiembre de 2007,como el 28-1- 2008 y también en fecha 30 de abril de 2008.
Una vez reexaminadas las pruebas la Sala considera que tal conclusión no puede considerarse ilógica, absurda ni irracional a la luz del resultado que arrojan las pruebas practicadas, valoradas por la juzgadora de instancia según las reglas de la sana crítica. Y así, especialmente relevante resulta tanto el documento nº1 de la contestación a la demanda como la declaración testifical del Sr. Genaro , y la del Sr. Severiano , de las que resulta que en fecha 24-7-2007 la obra estaba prácticamente terminada (la fecha de finalización de las obras inicialmente prevista en el contrato privado era el 1-9-2007) puesto que se había ejecutado el 97,12% del total, según la tasación efectuada por Don. Genaro (de Tinsa) a instancia de Caixa Penedés, como valoración intermedia, a efectos de control de la ejecución y disposición de la conocida como hipoteca promotor, de modo que en unos dos meses ya podría estar terminada la obra, según manifestaron tanto el perito Sr. Eleuterio como el arquitecto técnico de la obra Don. Severiano , resultando incuestionable que estaba definitivamente acabada en el mes de febrero de 2008, tras la instalación del ascensor, según se deriva del documento nº2 de la contestación y de la declaración del arquitecto técnico de la obra Don. Severiano y del perito Don. Eleuterio .
En esta situación no alcanza a comprenderse cual pudiera ser el motivo por el que, según el comprador, la parte vendedora no podía terminar la obra en la fecha pactada (el plazo máximo para la entrega de los inmuebles era hasta el 1-3-2008, porque según la cláusula octava el retraso de hasta seis meses no acarreaba ninguna consecuencia desfavorable) habiendo quedado debidamente acreditado que dentro de dicho plazo ya estaba finalizada la obra. Cierto es que no se solicitó en ese momento el certificado de final de obra ni, una vez obtenido éste, la cédula de habitabilidad, pero también lo es que la vendedora ha ofrecido una explicación plausible sobre el motivo por el que no tenía prisa en cumplimentar dichos trámites administrativos, habida cuenta que según manifestó el perito Don. Eleuterio , y consta en su dictamen, la solicitud del certificado de final de obra comporta gastos para el promotor que debe proceder en ese momento a liquidar al arquitecto director de la obra y al aparejador el 30% de sus honorarios, a lo que se añaden otros gastos, según la demandada, como el seguro decenal.
TERCERO. La vendedora ha sostenido a lo largo del procedimiento que la concesión de la prorroga suscrita el 28-1-2008 (fijando como fecha máxima de escrituración el 30-4-2008) vino motivada por las peticiones del comprador Sr. Julián , por su incapacidad de obtener financiación y de revender las viviendas a terceros, lo que a su vez habría determinado que, pese a estar finalizada la obra, no cumplimentó la vendedora los trámites administrativos antes referidos, para no generar mayores gastos. Pues bien, con independencia de si los inmuebles se adquirieron o no para revenderlos (lo que también sería lícito, y el Sr. Julián admitió que estaban a la venta en la inmobiliaria Fincas Corral, aunque decidió que si no podía vender se quedaría el piso para él y su esposa, y el otro para los padres de su socio) lo cierto es que la tesis mantenida por la vendedora aparece respaldada por las pruebas practicadas, y no sólo por las propuestas por esta parte sino también, indirectamente, por las practicadas a instancia del demandante.
El testigo Don. Severiano manifestó que ignora el motivo por el que pudiendo haberse entregado las viviendas en el mes de marzo (porque la obra estaba totalmente terminada en febrero) resulta que el certificado de final de obra es de fecha 3-7-2008, añadiendo que pudiera ser por motivos económicos, para no generar más gastos porque según le manifestó el Sr. Pascual (legal representante de la vendedora) no estaba previsto escriturar los pisos, añadiendo el testigo que ha visto en varías ocasiones al comprador Sr. Julián en el despacho Don. Pascual , que ignora el motivo de las visitas pero que según le dijo Don. Pascual era para pedir prórrogas para la entrega del piso, ignorando el testigo si era debido a problemas de financiación, de reventa o de otro tipo. En consecuencia, si la obra se finalizó en febrero no tendría mucho sentido que a finales de enero la vendedora solicitase una prórroga en el plazo de entrega, y además, las alegaciones vertidas al respecto en el escrito de demanda carecen del más mínimo soporte probatorio, y el demandante ni siquiera interesó la prueba de interrogatorio de la demandada.
Por el contrario, pese a las interesadas alegaciones del recurrente resulta más que cuestionable su pretendida capacidad económica para asumir, en tiempo y forma, las obligaciones contraídas como parte compradora, siendo evidente que en el momento de otorgar la escritura pública tenía que hacer frente a la obligación de pago asumida (cláusula segunda y decimosegunda ) ascendiendo el precio pendiente de pago a 370.743 euros. El comprador ha reconocido que para entregar las cantidades pactadas como paga y señal (152.074,30 euros) tuvo que solicitar dos préstamos personales, y ha quedado acreditado, por la declaración del Sr. Julián y la de la directora de Caixa Penedés, la Sra. Leonor , que hasta el mes de febrero de 2008 no acudió a las oficinas de dicha sucursal para interesarse por la subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba las viviendas, solicitando al mismo tiempo ampliación de dicho préstamo hipotecario, para así poder cancelar los préstamos personales previamente celebrados. La entidad Caixa Penedés desestimó la operación, ante la falta de garantías suficientes según manifestó Doña. Leonor . En el acto de juicio tanto el Sr. Julián como su esposa la Sra. Amelia vinieron a manifestar que la entidad La Caixa les habría concedido la financiación porque la Sra. Amelia es trabajadora fija de dicha entidad y podía acceder a una hipoteca de empleada. Sin embargo, se trata de una mera hipótesis, no acreditada debidamente pues no consta que en efecto se aprobara la concesión del préstamo hipotecario ni que existieran posibilidades reales al efecto. Según manifestó el Sr. Julián iniciaron los trámites con La Caixa y tasaron el piso (así lo confirmo Don. Genaro , de Tinsa) y a partir d aquí había que hacer la operación, aunque finalmente no llegó a formalizarse, añadiendo la Sra. Amelia que comenzaron los trámites en el mes de abril, hicieron la tasación y la abonaron, y al hacer los trámites para la hipoteca sus superiores le dijeron que no le recomendaban hacer la operación, porque ya había prescrito el plazo fijado en el contrato y además porque el piso valía en ese momento la mitad de lo que tenían que pagar, por lo que tenía que hacer valer su derecho a resolver el contrato.
De tan clarificadoras manifestaciones sobre el motivo por el que la parte compradora decidió resolver el contrato, unidas al resultado de las demás pruebas ya analizadas no cabe sino extraer la misma conclusión que la juzgadora de instancia, rechazando por ello las alegaciones del recurrente sobre la falta de prueba que sustente las afirmaciones de la parte vendedora. Y es que, en definitiva, difícilmente podrá acogerse la tesis del apelante sobre la obtención de la financiación necesaria en el caso de que se hubiera escriturado en el plazo máximo pactado cuando resulta que las pruebas practicadas evidencian que no tenía tal disponibilidad económica en el mes de febrero de 2008 ni en el de marzo del mismo año (Caixa Penedés rechazó la operación), y tampoco la tenía en el mes de abril pues según la Sra. Amelia cuando sus superiores le aconsejaron en el sentido antes indicado ya había finalizado el plazo (es decir, ya había pasado el 30- 4-2008) sin que conste ni se haya intentado acreditar debidamente, pudiendo hacerlo (art. 217-6 de la LEC ) que con anterioridad a dicho consejo estuviera aprobada la operación y concedido el préstamo, ni siquiera que existiera certeza sobre la posibilidad de obtenerlo. Más bien parece todo lo contrario teniendo en cuenta la financiación que precisaba el comprador (equivalente al total del precio) y que, según dice, en ese momento los inmuebles valían la mitad de lo que se había pactado como precio de la compraventa.
CUARTO.- Como consecuencia de lo expuesto en el fundamento precedente no cabe apreciar que el incumplimiento del plazo pactado para la entrega del inmueble faculte en este caso al comprador para instar la resolución contractual, y ello porque en realidad ese pretendido incumplimiento se diluye considerablemente una vez sentado que el plazo finalmente fijado (30-4-2008) se estableció en beneficio del comprador, de donde resulta que se trataría de un incumplimiento justificado, o producido por causa imputable al que insta la resolución contractual.
Ha de insistirse en que las obras estaban prácticamente finalizadas en el mes de julio de 2007, y totalmente en el mes de febrero de 2008, que el comprador necesitaba importante financiación bancaria para poder hacer frente a su obligación contractual de pago y que carecía de ella en esa fecha, y que en esa tesitura, atendida la situación de crisis del sector inmobiliario, si alguien tenía verdadero interés en la consumación del contrato en los concretos términos pactados era la parte vendedora por lo que no es de extrañar que ante la imposibilidad de pago por parte del comprador accediera a ir dilatando el otorgamiento de la escritura pública en tanto aquél obtenía la financiación, de modo que aunque se entendiera que en principio, en el contrato privado de 16-3-2006 el plazo de entrega se pactó para reforzar el cumplimiento de la parte vendedora, posteriormente se estableció en favor del comprador, para que pudiera cumplir sus obligaciones, y si finalmente éste optó por la resolución del contrato no fue porque la vendedora hubiera incumplido sus obligaciones esenciales sino porque en ese momento -el que habían pactado de común acuerdo como fecha máxima de escrituración- ya no interesaba económicamente al comprador consumar la venta, ante la vertiginosa caída del precio de los inmuebles, sobradamente conocida, y claramente expuesta en el juicio por el perito Don. Eleuterio , y por la Sra. Amelia .
Aduce el apelante que la devaluación del objeto del contrato durante los meses transcurridos hasta la obtención de la cédula de habitabilidad constituye un nuevo dato que justifica la resolución contractual. El argumento no es de recibo pues lo que debe determinarse es la procedencia de la resolución contractual en el momento en que el comprador decide resolver (12-6-2008), y no en otro posterior, por lo que habrá de analizarse si en aquél concreto momento concurrían los requisitos y circunstancias necesarias al efecto, al margen de las que pudieran haberse producido con posterioridad., habiendo quedado suficientemente claro en el acto de juicio que los efectos de la crisis inmobiliaria fueron los que determinaron la decisión de resolver el contrato, y ello teniendo en cuenta la situación concurrente en el mes de abril de 2008 que obviamente no puede imputarse a la parte vendedora sino a las vicisitudes del mercado, ajenas a su actividad constructiva finalizada dentro de las fechas pactadas, aunque por las razones expuestas no hubiera cumplimentado los trámites administrativos en tanto el comprador estuviera en disposición de cumplir su obligación de pago. Nótese, además, que según sostiene reiteradamente el comprador la adquisición de los inmuebles no se realizó con finalidad de reventa por lo que tampoco podrá alegar que el incumplimiento de la parte vendedora (o el retraso en el otorgamiento de la escritura) supuso para él la pérdida de oportunidades de vender lo adquirido, ni de hacerlo a precio superior al que hipotéticamente podría haber obtenido si la vivienda le hubiera sido entregada en la fecha pactada.
Lo mismo cabe decir en cuanto al alegado incumplimiento de la obligación de transmitir el inmueble libre de cargas pues lo cierto es que en la fecha en la que el comprador decidió resolver el contrato y lo comunicó a la vendedora no existía la carga que refiere el recurrente (anotación preventiva de embargo en favor de la Agencia Tributaria, inscrita el 9 de julio de 2008, en base al mandamiento expedido el 18-6-2008), y por tanto no puede alegarse dicho gravamen como causa de la resolución contractual que, según lo dicho, vino determinada por otras circunstancias bien distintas.
QUINTO.- Al mantener en esta alzada la conclusión sentada en primera instancia sobre la inexistencia de un incumplimiento del plazo de entrega imputable a la parte vendedora, la consecuencia forzosamente habrá de ser el rechazo de los demás motivos de recurso en los que se denuncia la infracción del art. 1.124 C.C . y la contradicción con los pactos establecidos por las partes, de los que resulta según el apelante que en este caso el plazo de entrega constituye un pacto esencial del contrato.
Es cierto que en la cláusula octava del contrato se incluyó una condición resolutoria explicita, pero también lo es que como ya ha quedado dicho en este caso el incumplimiento que se atribuye a la parte vendedora es más aparente que real, porque el plazo de entrega se amplió en beneficio del comprador, y en la fecha fijada éste no estaba en disposición de poder hacer frente a su obligación de pago. Por otro lado, puesto que reiteradamente se invoca el art. 1.124 C.C . y se dice que concurren todos los requisitos exigidos para su aplicación, no está de más recordar la doctrina jurisprudencial sentada en relación con este precepto, que ha sido aplicada por esta Sala en múltiples ocasiones.
En efecto, en reiteradas ocasiones se ha pronunciado esta Sala en similares supuestos al que nos ocupa destacando que aunque el cumplimiento de las obligaciones para ser íntegro ha ser completo y puntual (arts. 1.125, 1.1216 y 1.157 C.C .) ello no significa que todo incumplimiento haya de producir como consecuencia necesaria la resolución contractual, y esto también ha de predicarse en relación con el tiempo de la prestación, que es lo que esgrime en este caso el comprador como motivo de resolución contractual. Pues bien, como decíamos, entre otras, en las sentencias de 3 de mayo y 25 de octubre de 2010 , "...es doctrina jurisprudencial reiterada que para que proceda la resolución en base al art. 1124 C.C . se requiere un incumplimiento grave, recayendo sobre las condiciones principales del contrato (por todas STS de 2 de marzo de 2007 ) , y también la que indica que el mero retraso en el cumplimiento de la obligación no significa en todo caso la frustración del fin negocial pues como apunta la STS de 5 de diciembre de 2002 el retraso ha de patentizar la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución. Y la STS de 10 de abril de 2001 ya indicaba que la condición esencial del término en el cumplimiento de las obligaciones ha de inferirse claramente tanto del pacto como de la voluntad negocial de las partes en aquél vertidas.
Especialmente ilustrativa resulta la STS de 17 de diciembre de 2008 en la que se analiza un supuesto en el que, como en el ahora enjuiciado, el obligado a la entrega de determinados pisos del inmueble que estaban edificando no observó el plazo a que se había comprometido para la entrega de la obra, optando en aquél supuesto la contraparte por exigir el cumplimiento y la indemnización por los daños derivados del retraso, señalando esta STS que " .... como se ha afirmado de forma reiterada en la jurisprudencia de esta Sala, no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización.
De este modo resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. Nos hallamos ante un supuesto en que lo acordado aun puede ser realizado y el caso es que el propio recurrente opta por el cumplimiento al que le añade la indemnización por los perjuicios que el quebrantamiento de dicho plazo le ha ocasionado.
Por tanto, delimitando así el supuesto, debe fijarse la cuestión objeto de este recurso de casación en si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor.
En definitiva, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.
Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12-2006 y 20-7-2007 ), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil .
Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL , que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.....
Es evidente que se ha producido un retraso en el cumplimiento, pero no puede considerarse como esencial porque no ha privado al acreedor de lo que podía esperar como consecuencia del contrato, puesto que, de acuerdo con lo que declara probado la sentencia recurrida, la obra estaba acabada en el momento de dictarse y el acreedor se había negado a recibirla, porque había interpuesto ya la demanda que da lugar al presente recurso de casación.
Por ello, hay que entender que:
a) la prestación es aun idónea para satisfacer los intereses del acreedor, que debe considerarlo así, cuando opta por el cumplimiento de acuerdo con el art. 1124.2 CC
b) no existe una voluntad incumplidora de los deudores que han ido superando los obstáculos presentados a la construcción del edificio...
c) el retraso debe poder justificar la resolución, lo que no ocurre en el presente caso. Además, el vendedor no ha alegado ninguna razón que permita entender que el plazo establecido era esencial en el contrato.
Por tanto, la conclusión a que llega esta Sala es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la entrega tardía de lo pactado, no puede ser considerado como esencial, por lo que no es aplicable la regla del art. 1124. 2 CC , que se ha denunciado como infringida" .
En el mismo sentido nos pronunciábamos en el reciente
sentencia de 13 de enero de 2011 señalando que
"...La resolució contractual per motiu d'incompliment d'una de les parts contractants només és possible quan hi ha un autèntic incompliment de les obligacions assumides que sigui de tal entitat que impedeix assolir la finalitat pretesa pel contracte i que li és pròpia, de forma que es produeix una insatisfacció de l'interès del creditor demandant. Aquest incompliment ha de tenir prou entitat com per impedir obtenir la utilitat que va motivar la celebració del contracte, sense que sigui suficient que es produeixi una simple insatisfacció subjectiva del comprador (
sentències del Tribunal Suprem de 14 d'octubre
Trasladando estos criterios al supuesto enjuiciado coincide también la Sala con la conclusión obtenida por la juzgadora de instancia al considerar que no estamos ante un grave incumplimiento de la obligación asumida por la vendedora sino, todo lo más, ante un retraso en el cumplimiento, sin entidad suficiente para frustrar la finalidad del contrato en términos tales que justifiquen la resolución contractual. Y ello sin perjuicio de que, en su caso, pudieran reclamarse los daños y perjuicios derivados del retraso (art. 1.101 C.C ).
Como antes se decía, el actor ha venido reiterando a lo largo del procedimiento que no adquirió las viviendas con fines especulativos -para transmitirlas y lucrarse con la operación, lo que por otro lado también sería legítimo- sino para residir en ellas (una vivienda para él y su esposa, y otra para su socio), y también ha venido a admitir en su recurso que debido a la crisis del sector inmobiliario el valor de las viviendas en abril de 2008 era muy inferior al que se había pactado como precio en el contrato privado. Por mucho que el recurrente acuda ahora al 1-9-2007 como fecha de finalización de las obras, y a la prórroga de seis meses (1-3- 2008) para concluir que la cédula de habitabilidad no se obtuvo hasta transcurridos seis meses desde la fecha inicialmente pactada en el contrato, lo cierto es que dichas fechas quedaron modificadas de común acuerdo hasta el 30-4-2008 y, por ello cuando el comprador comunicó la resolución (12-6-2008) aún no había transcurrido mes y medio desde la fecha máxima pactada para el otorgamiento de la escritura pública, y si acudimos a la fecha de la cédula de habitabilidad (12- 8-2008) el retraso sería de cuatro meses y medio, sin que pueda considerarse que en ese momento las viviendas ya no eran útiles para satisfacer la finalidad que les es propia, y además a efectos de valorar la importancia del plazo y, por el ende, la entidad y gravedad del incumplimiento del vendedor, lo que debe tenerse en cuenta en este caso no es tanto la fecha en que efectivamente podría haberse otorgado la escritura sino aquella otra en la que la parte compradora decide resolver el contrato, máxime si como en este caso consta acreditado el motivo de tal decisión, como igualmente consta que la obra estaban terminadas en el mes de febrero de 2008.
Las razones expuestas impiden considerar que en este caso la fecha pactada de entrega de los inmuebles tuviera carácter esencial ante la ineludible necesidad de cumplir la prestación en la fecha señalada, so pena de frustrar la finalidad contractual pretendida. Ningún perjuicio ha alegado el comprador por no haber podido ocupar las viviendas en las fechas señaladas (gastos de alquiler, traslados, etc.) y tampoco puede apreciarse que el retraso en la entrega (cuatro meses y medio desde el 30-4-2008 hasta la obtención de la cédula de habitabilidad el 12-8-2008) tenga entidad suficiente para frustrar las legitimas expectativas de la parte compradora, por no poder obtener la utilidad de las viviendas que motivó la celebración del contrato. En este sentido las propias manifestaciones del actor y de su esposa evidencian que el fin práctico perseguido al suscribir el contrato (ocupación como vivienda) no quedaba frustrado puesto que la construcción de las viviendas estaba finalizada y podían obtener la utilidad propia de este tipo de inmuebles, y cuando se decidió resolver el contrato fue por razones puramente económicas y no porque la entrega de los inmuebles en una fecha concreta fuera determinante hasta que punto que transcurrida esa fecha las viviendas ya no pudieran prestar la utilidad perseguida ni satisfacer los intereses del comprador.
SEXTO.- El último motivo de recurso incide en el importe efectivamente entregado por el comprador Sr. Julián que según considera la sentencia de instancia asciende a 150.000 euros, mientras que el recurrente sostiene que pagó 152.074,90 euros alegando que así lo evidencia la propia conducta de la vendedora, porque al firmar el documento de prórroga habían transcurrido 16 meses desde la fecha del último pago y no consta que hiciera ninguna mención al respecto, y porque en su respuesta al burofax comunicando la resolución la vendedora tampoco se refirió al incumplimiento de pago, ni para oponerse a la resolución ni para instarla. Añade que no resulta de aplicación el art. 217 de la LEC a efectos de imponer a esta parte la prueba del pago, siendo la vendedora quien debe justificar sus alegaciones de impago dada la facilidad probatoria que tiene, mediante simple aportación de extractos contables y declaraciones fiscales.
Este último argumento resulta insostenible. El pago es un modo de extinción de las obligaciones (art. 1.157 C.C .) y como tal hecho extintivo de la pretensión del acreedor es al deudor (en este caso el comprador) a quien incumbe acreditarlo, según las normas generales sobre carga de la prueba que se derivan del art. 217 de la LEC . El impago que aduce la vendedora, como hecho negativo, puede fácilmente contrarrestarse por el comprador acreditando el hecho positivo contrario, el pago, siendo evidente que en estos casos los principios de disponibilidad y facilidad probatoria a que se refiere el art. 217-6 de la LEC perjudican al comprador, que es quien debe recabar y tener en su poder el correspondiente recibo, factura o justificante del pago que dice haber realizado, y que además, en caso afirmativo, también ha de reflejarse en sus propios documentos contables (recordemos que según dijo el comprador efectuó la compra para sí y para su socio el Sr. Carlos María , con quien explota dos negocios de hostelería). No es admisible que el apelante se refiera ahora -por primera vez en esta alzada- a los medios de prueba que debería haber aportado la vendedora para probar el impago cuando, en realidad, ni incumbe al acreedor probar un hecho negativo como el que nos ocupa, ni el comprador interesó en primera instancia que la contraparte exhibiera los documentos que ahora menciona y, es más, en su contestación a la demanda reconvencional ni siquiera esgrimió el más mínimo argumento para contrarrestar las alegaciones vertidas de contrario sobre el pago de 150.000 euros.
Tampoco puede compartirse el interesado alegato del apelante cuando pretende acreditar el pago acudiendo al proceder (negativo) de la parte adversa, que no le reclamó la suma de 2.074,30 euros. Se trata de alegaciones introducidas "ex novo" en esta alzada, y como tal inadmisibles, por extemporáneas (art. 400, 405, 412 y 456 de la LEC). En cualquier caso, el silencio de la vendedora en modo alguno podría interpretarse en el sentido que propugna el comprador, nuevamente porque es éste último quien debe probar el pago y no sólo no lo ha hecho sino que, como bien se dice en la resolución recurrida, incurrió en claras contradicciones en el acto de juicio, y puesto que los pagos se realizaron previa obtención de un préstamo personal bien pudo haber acreditado sus afirmaciones recabando la correspondiente información a la entidad bancaria correspondiente. Por tanto, el motivo se desestima.
SÉPTIMO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente (art. 398-1 en relación con el art. 394-1 de la LEC ).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Julián c ontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de los de La Seu d'Urgell en los autos de Juicio Ordinario 265/08 y CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas a la parte recurrente.
Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.
Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.