Sentencia Civil Nº 44/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 242/2011 de 31 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 242/2011

ORDINARIO NUM. 232/2002

TARRAGONA NUM. CUATRO

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona a 31 de octubre de 2011.

Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Hotel Calaviña S.L. representada por el Procurador Sr. Farré Lerín y asistida del Letrado Sr. Pamias, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Tarragona en fecha 15 mayo 2009 en Juicio Ordinario nº 232/02 constando como parte apelada: Pedro Miguel y otros representados por la Procuradora Sra. Espejo Iglesias y asistidos del Letrado Sr. Badía Carro; y Coro y otros representados por la Procuradora Sra. Espejo Iglesias y defendidos por el Letrado Sr. Maiso Tomás.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que, estimando la excepción opuesta por los demandados de prescripción de la acción ejercitada por la actora, sin entrar en el fondo del asunto, debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador D. José Farré Lerín en nombre y representación de la entidad HOTEL CALA VIÑA, S.L. (en un principio Albergues y Hoteles del Mediterráneo, S.A.) contra D. Gumersindo y otros, absolviendo en consecuencia a los demandados D. Gumersindo , Dª Serafina , D. Oscar , Dª Carina , D. Pedro Miguel , Dª Leocadia , Dª Tania , D. Luis Alberto , Dª Carolina , Dª Lina , D. Benito , Dª María Angeles , la entidad Cala Viña Sociedad Anónima, D. Gerardo , Dª Elsa , D. Millán , Dª Nicolasa , Dª Adoracion , D. Jose Ángel , D. Amadeo , Dª Filomena , D. Eduardo , D. Íñigo , D. Rafael , Dª Sandra , D. Luis Miguel , D. Belarmino , D. Ezequiel , Dª Clemencia , D. Lucio , D. Teodosio , Dª Melisa , Dª María Purificación , D. Agustín , Dª Esther , Dª Pura , D. Elias , D. Jenaro , Dª Azucena , D. Rubén , D. Juan Manuel , Dª Leticia , D. Ceferino , D. Guillermo , D. Onesimo , Dª María del Pilar , D. Carlos Alberto , Dª Eugenia , Dª Ramona , D. Benjamín , D. Florentino , D. Matías , D. Jose Carlos , Dª Casilda , Dª Mariana , D. Arsenio , Dª Eva María , D. Feliciano , María del Pilar , D. Onesimo , Dª Joaquina , Dª Yolanda , D. Raúl , Dª Encarna , Dª Piedad , D. Juan Pedro , Dª Belinda , D. Clemente , Dª Marcelina , Dª Inés , D. Jaime , D. Samuel , D. Ángel Jesús , Dª Julieta , D. Edmundo , Dª María Antonieta , D. Justino , Dª Eufrasia , Dª Valentín , Dª Sonsoles , D . Ambrosio , Dª Delfina , D. Eulogio , Dª Purificacion , D. Mario , Dª Brigida , D. Jose Miguel , Dª Mercedes , Dª Ángeles , Dª Julia , Dª María Milagros , Dª Fermina , Dª Tatiana , Dª Enma , D. Claudio , D. Indalecio , Dª Tarsila , D. Secundino , Dª Erica , D. Adriano , Dª Sara , D. Estanislao , D. Luis , Dª Estibaliz , D. Carlos José , Dª Tomasa , D. Bruno , D. Herminio , D. Rogelio , Dª Gloria , D. Victor Manuel , Dª Marí Luz , D. Efrain , Dª Genoveva , D. Manuel , Dª María Inés , D. Carlos Manuel , Dª Irene , Dª Adelaida , Dª Juana , Dª Alejandra , D. Cesareo , Dª Manuela , D. Jon , Dª Aurora y Dª Montserrat de cuantos pedimentos se contienen en el suplico de la demanda.

Se imponen a la parte actora las costas procesales del pleito causadas en esta instancia.

Se acuerda levantar la medida cautelar acordada en su día y a la que se hace referencia en el fundamento fáctico octavo de la presente resolución, con las prevenciones plasmadas en el fundamento jurídico octavo de la misma".

SEGUNDO.- Interpuso recurso de apelación la parte demandante solicitando la estimación de su demanda.

Admitido en ambos efectos, se dió traslado a las partes apeladas para alegaciones, en cuyo trámite solicitaron la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Mª Pilar Aguilar Vallino.

Fundamentos

PRIMERO.- La acción de deslinde ejercitada en la demanda, pretende delimitar las fincas segregadas respecto de la matriz de la que provienen. La parte demandante trata de deslindar y separar su finca de las quince que fueron segregadas para construir en cada una de ellas una edificación con seis apartamentos que pertenecen a distintos propietarios, considerando que hacen un uso indebido de espacios e instalaciones que están dentro de la finca matriz de su propiedad.

Se impugna la sentencia que desestima las acciones reivindicatoria y de deslinde al apreciar que han prescrito por el transcurso del plazo de 30 años previsto en el art. 1963 C.Civil .

El recurso, alegando que no es aplicable la prescripción a la acción de deslinde, manifiesta que la acción principal de este pleito es el deslinde entre las fincas y la reivindicatoria viene subordinada al resultado de este deslinde.

Si se acumulan ambas acciones, el criterio jurisprudencial considera prioritaria la acción de deslinde porque sólo cuando se haya establecido la línea divisoria surgen las cuestiones de propiedad o reivindicatoria.

La acción de deslinde no prescribe ( art. 1965 C.civil ), por lo que no cabe aplicar la prescripción de la acción reivindicatoria que es consecuente.

En este sentido, debe estimarse el motivo de apelación que impugna la apreciación de la prescripción de las acciones, revocando este pronunciamiento.

SEGUNDO.- Procede analizar si se dan o no los presupuestos para la acción de deslinde.

El art. 348 C.c . (aplicable al caso al ser la demanda anterior a la vigencia del libro V del C.c.c. cuyo art. 544.9 es coincidente) confiere a todo propietario el derecho a deslindar y cerrar la finca, siendo ésta una facultad inherente al derecho de propiedad que tiende a la fijación de los límites materiales de la misma siempre que no estén establecidos de algún modo.

El ejercicio de esta acción sólo es posible cuando la línea de delimitación de las fincas colindantes aparezca confundida en la realidad física, cuando haya dudas del lugar por donde debe discurrir la división, ya que sólo está destinada a delimitar físicamente la finca respecto de las colindantes.

La acción de deslinde requiere que existan dudas sobre el linde o delimitación de las fincas, pero no es la acción procedente cuando está cuestionada la propiedad de toda la zona y, en este caso, es precisamente una situación de propiedad compartida lo que impide que las fincas estén deslindadas. Por tanto, lo que se está planteado es una cuestión de propiedad no de linderos, porque la parte demandante quiere acabar con esta situación de utilización común por ser propietaria de la zona que se viene considerando común. No se trata de un supuesto de confusión de linderos sino de controversia sobre la propiedad de una zona donde se ubican los pasos, aparcamientos y piscina que utilizan y comparten todos los propietarios de las fincas. Por ello, la sentencia apelada se centra en la reivindicatoria, que considera como la verdadera controversia, siendo la acción de deslinde un mero instrumento para determinar la propiedad de la zona en conflicto, puesto que es el objetivo de la demandante acabar con este uso compartido y no el de aclarar dudas sobre la línea de deslinde.

TERCERO.- Las fincas que se quieren deslindar están integradas en un conjunto inmobiliario o urbanístico porque desde un principio se configuró físicamente así.

El conflicto surge de la discrepancia entre la configuración jurídica o registral y la realidad física que se estableció desde el primer momento.

De la finca registral NUM000 habían sido segregadas quince que constituyeron las fincas registrales NUM001 a NUM002 , en escritura autorizada el día 30 de mayo de 1.962, en la cual fueron declaradas quince obras nuevas de los edificios construidos sobre cada una de las fincas resultantes. Esta finca la compró la actora el 30 mayo 1963 y, agrupada con otra colindante, construyó allí un hotel.

Aunque nunca se constituyó respecto del conjunto de todos los edificios un régimen de copropiedad o de propiedad horizontal, la realidad física es que compartían zonas comunes de acceso y aparcamientos ubicados sobre lo que había quedado como resto de finca matriz y así lo recibió la actora cuando adquirió la propiedad por compra a la anterior propietaria (Cala Viña S.A.) que lo había configurado de esta forma, tal como se reconoce al describirla en la escritura de 30 octubre 1.964 de agrupación y declaración de la obra nueva del hotel al constatar que "dentro del recinto interior de la misma están ubicadas quince fincas constituidas por otras tantas edificaciones" (fol. 41). Esta situación fue aceptada y asumida por la demandante al construir el hotel: en la memoria complementaria a la planilla de locales "Proyecto Hotel Duna Park" (enero 1964) se refiere al "conjunto turístico Cala Viña, que en la actualidad consta de 90 apartamentos, piscina, parking y jardines, viene a complementarse con el proyecto de un hotel".

En momentos posteriores fueron otorgadas las 15 escrituras de constitución en régimen de propiedad horizontal de los edificios en diferentes fechas entre los años 1967 a 1975, estableciendo en cada uno de ellos seis apartamentos, que se iban describiendo correlativamente en conjunto: se numeraron de forma correlativa todos los apartamentos de los edificios otorgándoles el número correspondiente del 1 al 90 según consta en las inscripciones registrales.

La numeración correlativa de los 90 departamentos integrados en cada uno de los quince edificios, venía a configurar una unidad de todo el conjunto trasladando así al Registro lo que se estableció en la realidad que fue un conjunto de varios edificios compartiendo zonas comunes de pasos, aparcamientos y piscina, en el que se integró también el hotel.

Corrobora que los noventa apartamentos y el Hotel están integrados en un mismo conjunto las actuaciones realizadas mediante el sistema de comunidad que relata la sentencia apelada en sus F. J. primero y segundo, según todas las manifestaciones testificales prestadas sobre el funcionamiento y desarrollo de la convivencia. Los documentos aportados con las contestaciones a la demanda (doc. nº 11 y 18 a 30; y nº 1 y 2) revelan también el reparto de gastos tanto de mantenimiento como repercusión de obras, a modo de un sistema de comunidad; no siendo admisible la interpretación que da el recurso de esta documentación como manifestación de un uso tolerado, ya que se sometía a decisión común.

Desde siempre han venido actuando como una comunidad, con la representación de un presidente adoptando acuerdos en Junta. Así constan acuerdos de la Comunidad de Propietarios en los que participaban los dueños del Hotel, entre los que se pueden citar: - del día 2 de abril de 1988: se presenta el proyecto de arreglo de la piscina por parte del Hotel. Se acuerda buscar una mejor solución por parte de la Junta y del Hotel (que contribuirá con un 50% de los gastos). - de 25 de marzo de 1989 se informa por el Hotel Cala Viña de la necesidad de comprar nuevas hamacas, con abono de su coste al cincuenta por ciento el Hotel y el restante cincuenta por ciento la Comunidad. - de 22 de abril de 2000: propuesta de los representantes del Hotel Cala Viña para la reparación general de la piscina también se refiere a las plazas de parking indicando que son insuficientes para los apartamentos.

CUARTO.- En la mencionada escritura de 30 de mayo de 1962 se creó a favor de cada uno de los edificios servidumbre de paso para personas y vehículos sobre el resto de finca matriz para el acceso desde la carretera.

La configuración jurídica del acceso a los edificios, constituidos cada uno de ellos en propiedad horizontal, quebranta la exigencia del art. 396 C.c . y art. 1 de la L.P.H . de tener salida a la vía pública o a un elemento común. La previsión de servidumbre de paso no es aplicable al edificio en propiedad horizontal, pues debe proyectarse proporcionándole acceso a la calle directo o a través del elementos comunes. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, no puede construirse un edificio sin dotarle de la necesaria salida a la calle a través de elementos comunes si no lo tiene directo. Así lo puso de manifiesto este Tribunal en anteriores sentencias: S. de 26 febrero 1994 , S. de 25 noviembre 1996 y 1 septiembre 2003 (R.A. 15/03 ) conforme al criterio del Tribunal Supremo sobre inaplicación del derecho de servidumbre al sistema de Propiedad Horizontal porque las limitaciones al derecho de propiedad vienen previstas en su normativa; así como la D.G.R.N. en cuyas Resoluciones (12 noviembre 1997, 3 julio 2000) niega la inscripción de pasos que no sean a través de elementos comunes del mismo edificio.

Por lo que al salir cada uno de los edificios a la finca matriz se estaba constituyendo esta zona de paso como un elemento común, aunque se constatara en la escritura una servidumbre de paso establecida por el propietario común de ambas fincas. Dada la exigencia que comporta la propiedad horizontal de dotar de salida al edificio, cuando se configura su construcción compartiendo el acceso común con otra edificación, la consecuencia jurídica es la creación de hecho de un supuesto de los denominados propiedad horizontal compleja en el cual hay zonas comunes compartidas por varios edificios, constituidos a su vez en propiedad horizontal. Cuando se construye un edificio dotándole de salida a través de una zona de paso, al elegir este medio de cumplimentar la exigencia de salida, se ha establecido un elemento común para ambas edificaciones que les obliga a participar en la misma propiedad horizontal como conjunto inmobiliario ( sentencia de esta Sala de 1 septiembre 2003 ).

QUINTO.- Reiterado criterio jurisprudencial ha descartado que el título constitutivo de la propiedad horizontal sea un elemento sustancial para la existencia de una comunidad en este régimen especial de propiedad.

Ha sido reconocida la propiedad horizontal "de hecho", aunque jurídicamente no se haya configurado así, siempre que concurren elementos privativos y otros comunes que comparten todos los propietarios. Así se pronuncia la Sentencia de 6 de julio de 1999 que "es realidad conocida la existencia de comunidades funcionando por situación de hecho sin apoyo en título de constitución, pero su falta o la falta de cumplimiento de las normas urbanísticas o su falta de acceso al Registro de la Propiedad no significa que, dándose las características exigidas en la LPH, no tengan aplicación a aquellas las normas de la comunidad de propietarios, lo que era Jurisprudencia ya sentada y pacífica cuando tuvo su plasmación legal en el art. 2 de la LPH en su redacción de la Ley 8/1999". En el mismo sentido S. 21 octubre 1999. También la sentencia de 23 octubre 2007 (R.C. 3071/2000 ) manifiesta que "el hecho de que no hubiera escritura pública nada obsta para que exista una propiedad horizontal dado que tienen inevitablemente unos elementos comunes", concluyendo que el art. 2 b) L.P.H . ha recogido este criterio unánime en la Jurisprudencia.

A la iniciación del pleito, antes del libro V del C.c. de Cataluña, era de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo art. 2 , tras la modificación por la Ley 8/1999, de 6 abril 1999, dispone que será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5, sino también a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 C.c . y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal que se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. De manera que lo que era una situación de hecho quedó incluida en el régimen de propiedad horizontal que fue imperativo desde esta reforma legal.

También la situación de propiedad horizontal compleja venía siendo admitida, a pesar de no estar prevista en la anterior Ley de Propiedad Horizontal, haciendo referencia a subcomunidades dentro de la comunidad general o mancomunidad, para dar configuración jurídica a estos supuestos complejos (T.S. 18 Diciembre 1995). La reforma de la Ley 8/99 ha introducido esta regulación bajo el epígrafe "Del régimen de los complejos inmobiliarios privados" calificando el art. 24 como tales: los integrados por dos o más edificaciones independientes divididos en propiedad horizontal que participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios; permitiéndoles constituirse en una sola comunidad o en una agrupación de comunidades de propietarios.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha examinado supuestos similares al presente cuando una comunidad de copropietarios viene funcionando como un conjunto residencial, con organización y gestión de elementos comunes de forma compartida a modo del régimen de propiedad horizontal, apreciando que existe de hecho tal sistema de comunidad aunque no haya sido formalmente constituida. Así la sentencia de 7 abril 2003 (R.c. 2615/97 ) recogiendo otras anteriores manifiesta "la situación descrita, quizá anómala, se explica por la ausencia en nuestro Ordenamiento, hasta la introducción por Ley de 6 de abril de 1999 del nuevo artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , de una normativa específica y adecuada, lo que dió lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985 , hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la "existencia" de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal ( Sª de 20 de febrero de 1990 ), e incluso ( Sª de 16 de junio de 1995 ) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto, sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros".

El régimen jurídico de la propiedad horizontal también fue imperativo para los complejos inmobiliarios privados conforme al art. 24.4 en la reforma de la L.P.H . Ley 8/99 que impone la aplicación de las disposiciones de esta ley si no se constituyen en alguna de las formas previstas en el art. 24.2, para lo que la D.Transitoria Primera dió un plazo de 2 años. Todos los complejos inmobiliarios que comparten elementos comunes, aunque sólo sea los accesos, quedaron así sometidos al régimen regulado en esta ley .

La propiedad horizontal compleja también está regulada en el Libro V C.c.c. arts. 553 - 48 ss. que es el régimen aplicable actualmente

SEXTO.- Las anteriores consideraciones llevan a descartar que la finca de la demandante sea una propiedad separada respecto de las otras quince: se trata de un conjunto inmobiliario, que está sometido al régimen legal de propiedad horizontal.

Concluyendo que no se trata de fincas independientes las que se pretenden deslindar, no procede la acción de deslinde ni tampoco la reivindicatoria.

No es obstáculo a esta conclusión el hecho de que en determinadas ocasiones se le haya reconocido la propiedad independiente o se hayan hecho pactos que se basaban en tal reconocimiento (como es el caso del contrato sobre la valla y las transacciones sobre este pleito) porque las actuaciones particulares no pueden determinar la propiedad ni variar el contenido y estructura de un sistema de propiedad legalmente imperativo.

Lo expuesto lleva a desestimar la demanda por improcedencia de las acciones ejercitadas, descartando la prescripción alegada por los demandados.

SEPTIMO.- Respecto a las costas: al desestimarse la demanda, deben imponerse a la parte demandante las costas del juicio por aplicación del art. 394 L.E.C . por lo que se mantiene este pronunciamiento de la sentencia.

La estimación de un motivo de apelación, implica no imposición de costas del recurso ( art. 398 L.E.C .).

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n1 4 de Tarragona en fecha 15 mayo 2009 , revocamos dicha resolución en el sentido de desestimar íntegramente la demanda, con imposición de costas a la demandante.

Sin imposición de costas del recurso.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.