Sentencia Civil Nº 44/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 552/2011 de 27 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

A CORUÑA

SENTENCIA: 00044/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 552/2011

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Dª LEONOR CASTRO CALVO -PRESIDENTE-

D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA

NÚM. 44/12

En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a veintisiete de Febrero de 2012.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 660/2010 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 552/2011, en los que aparece como parte apelante, D. Bernabe , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. BENJAMIN VICTORI NO REGUEIRO MUÑOZ, y como parte apelada, FRANQUICIAS MULTINACIONALES, S.L. , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE PAZ MONTERO; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO , quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 3/2/11 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

"Que DESESTIMANDO TOTALMENTE COMO DESESTIMO la demanda interpuesta por D. Bernabe , con Procurador Sr. Regueiro Muñoz frente a FRANQUICIAS MULTINACIONES S.L., con Procurador Sr. Paz Montero, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones deducidas contra ella con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas."

SEGUNDO .- Notificada dicha resolución a las partes, por Bernabe se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo el pasado día veinte de enero de dos mil doce, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- El demandante Sr. Bernabe ejercitó una acción de resolución del contrato de arrendamiento concertado con la entidad demandada, alegando que ésta había realizado obras ilegales en el local alquilado. En concreto señalando la obligación de que las obras que se habían autorizado no afectasen a la estructura del inmueble, ha realizado obras que comunican las dos plantas, demoliendo parte del forjado, sin que conste ninguna referencia a esta actuación ni a medidas de protección contra el fuego de la nueva estructura, y se ha ocupado parte del sótano colindante.

Esta demanda fue rechazada en la sentencia apelada, al tener por probado que el contrato de 1/10/2009 aportado con la demanda no es el único firmado entre las partes, sino que la relación proviene ya desde 1997, y que en el celebrado el 1/12/2005 se había introducido una cláusula que permitía al arrendatario realizar las obras necesarias de reforma, acondicionamiento y comunicación de la tienda y el sótano objeto del contrato, quedando en todo caso las obras en beneficio de la propiedad, habiéndose realizado las obras entre febrero y marzo de 2006, por lo que cuando se celebró el contrato de 2009 ya el arrendador conocía que la sociedad demandada había realizado las obras en que ahora se ampara para solicitar la resolución contractual.

El Sr. Bernabe planteó en primer lugar que la demandada, al haber planteado una petición subsidiaria para el caso de que se llegase a estimar la demanda, formuló reconvención, que no fue expresamente admitida a trámite y que constituye una infracción procedimental. Sin embargo, al no haberse llegado a estimar total o parcialmente, ningún motivo de indefensión puede alegar el actor por el hecho de que no se le hubiera dado traslado. El único que podría plantear alguna cuestión por esa falta de respuesta formal a su petición es la parte demandada, y no lo ha llevado a cabo.

SEGUNDO.- En segundo lugar, que el sótano ocupado no constituía parte del arriendo, ya que la sociedad arrendataria pasó a ocupar el sótano colindante, lo que representa una infracción contractual evidente. Se basa en el contrato de arrendamiento, que ciñe la ocupación del sótano a la "superficie equivalente a la de la tienda y situado bajo la misma", en relación con el plano elaborado por el perito, que acompañó a la demanda. Sin embargo, esta expresión no equivale a la impresión que obtiene el demandante, ya que no se cedió en arriendo una superficie que fuese un reflejo de la que ocupa la tienda, sino una "superficie equivalente", situada bajo la tienda. En el plano aportado con la demanda (folio 22) se distingue una superficie del local de la planta baja de 92,60 m2, mientras que la superficie útil del sótano es de 49,37 €, inferior por tanto a la pactada. Y está situado en parte bajo la tienda, si bien no de forma simétrica como decimos, sino que aparece desplazada o reducida en algunos lindes. En este sentido es importante la afirmación efectuada de que el demandante conocía perfectamente cuál era la superficie ocupada, porque la había indicado él -existe la declaración de varios testigos al respecto-, y porque había visto el sótano tras las obras realizadas en 2006, antes de suscribir el contrato de 2009, si bien el actor negó haber bajado al sótano. No obstante, esa discrepancia no es relevante, pues admitiendo que las obras ya se habían llevado a cabo a la vista del informe del Sr. Mario , cuando se firmó el contrato vigente ya no cabía tanto hablar de superficie equivalente como de cuerpo cierto, ya que el actor cedía el uso de la porción de superficie delimitada por los muros construidos y allí existentes.

Por ello el recurrente trata de distinguir varias categorías jurídicas de contrato, e indica que estamos en presencia de un contrato mixto, de aquellos "queridos solo como un todo, de modo que uno dependa del otro o ambos en recíproca dependencia", de forma que las obras realizadas se enmarcan dentro de la vigencia del contrato único. No se estima esta línea argumental, ya que el contrato mixto al que se refiere no abarca el presente supuesto, en que hay diversos contratos de arrendamiento que se suceden en el tiempo sobre el mismo objeto arrendado, si bien entre ellos se introducen modificaciones, que nos llevan como mucho a la figura de la novación contractual y no a la del contrato único. Así entre los diversos contratos se modificaron elementos esenciales, como el objeto arrendado, que en un principio abarcaba sólo el local (así el de 1/10/1977) para extenderse después al sótano (el de 1/10/2005), por lo que se introdujo la cláusula relativa a la facultad de hacer obras que comunicasen el local con la planta sótano, así como también la duración contractual o el precio del arriendo. En cualquier caso, y ciñéndonos a lo arriba expuesto, cuando se firmó el contrato vigente en 2009, la alusión que se hizo al sótano ya no era a un supuesto de cabida por referencia a una superficie determinada, sino a un cuerpo cierto y determinado, por lo que no puede entenderse modificado el objeto del contrato por haber ocupado el espacio allí existente.

TERCERO.- En tercer lugar sostiene que las obras realizadas infringen la Ley, pues afectan a estructura, y aunque existiera pacto, éste no se cumplió civiliter, es decir, acomodado a la normativa de la propiedad horizontal y de prevención de incendios, negando además la falta de consentimiento de su parte con efectos concluyentes.

Sobre la alegada infracción de la normativa de propiedad horizontal, en tanto que se ha tenido que romper la placa existente entre el sótano y la planta baja del inmueble, una cosa son las relaciones que puedan existir entre la comunidad de propietarios y el dueño de las fincas afectadas, e incluso con el inquilino, y otra las relaciones internas entre propietario e inquilino. En este sentido, no resulta conforme a Derecho que el propietario otorgue por escrito una autorización al arrendatario para comunicar de forma interna la planta baja y el sótano, y más adelante, siendo ya conocedor de que lo ha hecho y de que existe una escalera, que otorgue un nuevo contrato o una novación del mismo, en el que se recoge la misma cláusula de autorización de obras, para más adelante fundarse en que se ha realizado tal obra de comunicación como causa resolutoria del contrato de arrendamiento, pues desde el primer momento era evidente, porque así lo indica la naturaleza de las cosas, de que para realizar esa comunicación entre dos plantas, iba a ser necesario romper la placa de separación (ello ya sin necesidad de examinar las afirmaciones del perito Don. Mario sobre la existencia antigua de un hueco de comunicación entre ambas, pues posiblemente se habría ampliado). Por cierto, se comparte el argumento de la sentencia relativo a la irrelevancia de que para realizar las obras se hubiera pedido una licencia para obras menores en vez de una de obras mayores.

En cuanto a la infracción de la normativa sobre incendios, además de que el control sobre esta circunstancia obedece a la administración correspondiente que ha expedido la licencia, de este último informe se desprende que se ha dotado de pintura de protección, y que en cualquier caso se trata de un problema de índole menor fácilmente subsanable y que no puede sostener una acción de resolución como la ejercitada, por un incumplimiento no acreditado de una normativa cuyo control es administrativo.

CUARTO.- De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen al recurrente las costas causadas en esta alzada.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución ,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Bernabe contra la sentencia de 3/2/2011 dictada en los autos de juicio ordinario nº 660/2010 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago de Compostela , que confirmamos íntegramente, condenando al recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra la misma no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.