Sentencia Civil Nº 44/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 802/2011 de 30 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 802/2.011

Procedimiento Ordinario nº 1281/2.010

Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valencia

SENTENCIA Nº 44

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

Dª MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a treinta de enero de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 13 de Junio de 2.011 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante y demandada en reconvención Epival Estudio de Proyectos e Inversiones S.L., representada por el Procurador D. Emilio Sanz Osset y asistida por el Letrado D. Nicolás Merle Suay, y, como apelado la parte demandada y demandante en reconvención Inmobiliaria Guadalmedina S.A., representada por la Procuradora Dña. Mª Rosa Ubeda Solano y asistida por la Letrada Dña. Fernanda Urquijo Valdivieso.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

" Que desestimando como desestimo la demanda formulada por EPIVAL ESTUDIO DE PROYECTOS E INVERSIONES S.L. representada por el procurador Sr. Sanz Osset, debo absolver y absuelvo a INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A. de las pretensiones formuladas en la demanda.

Que estimando como estimo la reconvención formulada por INMOBILIARIA GUADALMEDINA S.A., representada por la procuradora Sra. Ubeda Solano, debo condenar y condeno a EPIVAL ESTUDIO DE PROYECTOS E INVERSIONES S.L. a lo expresado en el fundamento jurídico segundo de esta sentencia, con expresa condena en costas a la parte actora reconvenida."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante y demandada en reconvención Epival Estudio de Proyectos e Inversiones S.L. que tras alegar los motivos y argumentos de su recurso pidió que se dicte sentencia que revoque la de primera instancia y estime el recurso con estimación de la demanda y desestimación de la reconvención.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO .- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 23 de Enero de 2.012 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO .- Las partes en este pleito suscribieron un contrato de compraventa el día 14 de julio de 2.005 sobre una oficina y plaza de garaje en un edificio entonces en construcción en el término de Burjassot, en el cual establecieron en la cláusula quinta sobre entrega de la posesión que:

"a) La parte vendedora hará entrega de las llaves de los inmuebles que se transmiten y consecuentemente de su posesión a la compradora tan pronto aquella se encuentre terminada, y que se prevé para el día 31 de Marzo de 2.008, fecha en la que las obras deberán estar finalizadas, si bien se establece la posibilidad de una prórroga igual a la mitad del término concedido por la Licencia Municipal de obras para terminar la edificación, prórroga que no podrá ser inferior a nueve meses."

Establecieron también en la cláusula novena apartado c) que:

"También podrá la parte compradora optar por la resolución del contrato caso de que la vendedora incumpliera los plazos de inicio o terminación de las obras en los tiempos pactados, o no obtuviera la licencia de ocupación, con recuperación de las cantidades hasta ese momento entregadas más los intereses legales que estas hubieren devengado hasta el momento efectivo de su devolución.

El adquirente renuncia de manera explícita a cualquier otra alternativa resolutoria o indemnizatoria siempre que el retraso no fuese superior al cincuenta por ciento -no inferior a nueve meses- del plazo concedido por la licencia municipal de obras para la realización del edificio."

La licencia de obras fijó en dos años el plazo para finalizar las obras y estar terminaron el 7 de enero de 2.009 ( doc. 10 de la contestación a la demanda, folio 296) y la licencia municipal de puesta en funcionamiento de la actividad se concedió el 23 de febrero de 2.009 (documento 7, folio 180).

El día 19 de febrero de 2.009 la vendedora requirió al comprador para que se pusiera en contacto con el banco para tramitar la subrogación del préstamo hipotecario y el 28 de mayo de 2.009 le requirió para que antes del 22 de junio de 2.009 se aviniera a formalizar la escritura pública.

El 26 de Octubre de 2.009 el comprador remitió escrito a la vendedora (doc 6 de la demanda, folio 33) a través de su Letrado por el que le notificaba la resolución del contrato por incumplimiento del plazo contractual de finalización y entrega previsto en la estipulación quinta para el "pasado 31 de Marzo de 2.008 con prórroga de nueve meses que finalizó el 31 de Noviembre de 2.008."

La vendedora comunicó el 12 de Noviembre de 2.009 (doc 7 de la demanda, folio 35) por la cual no aceptaba la resolución del contrato porque el plazo contractualmente terminaba el 31 de marzo de 2.009 y la obra había finalizado el 7 de enero de 2.009 y obtenido licencia el 23 de febrero de 2.009.

La sentencia apelada desestimó la demanda en la que el actor pretendía la resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega y argumentó:

"estamos ante un retraso no sustancial y además justificado por circunstancias externas que no pueden dar lugar a la resolución. El inmueble que nos ocupa estaba en condiciones de ser entregado como se desprende del requerimiento para escriturar efectuado el 6-09-2.008 citándola para el día 22 de septiembre en la Notaría de Foz (folio 181), sin que se haya procedido a cumplimentar el tramite."

SEGUNDO .- Alega el apelante que en contra de lo que se dice en la sentencia el texto de la estipulación quinta del contrato y la interpretación aclarada por el Letrado en el documento 8 de la demanda aparece que el plazo de prórroga era facultativo y no obligatorio.

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , seguidas por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 , los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto. Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona ( S. 13 diciembre 1986 ), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto ( S. 17 octubre 1998 ), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 , «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad».

Y desde esta perspectiva, a la vista de los términos en que se redactó el contrato, resulta que si bien en la estipulación quinta se estableció la posibilidad de conceder una prórroga en el plazo de entrega, la estipulación novena estableció con claridad que no podía el comprador optar por la resolución cuando el retraso no fuera superior al "cincuenta por ciento -no inferior a nueve meses- del plazo concedido por la licencia municipal de obras para la realización del edificio."

Por ello, y por los actos realizados por el mismo comprador, que nada dijo cuando había finalizado el plazo previsto en el contrato (31 de marzo de 2.008) siquiera cuando habían transcurrido los nueve meses que entendía que había de prórroga (doc 6 de la demanda) sino que no fue hasta el 26 de octubre de 2.009 cuando comunica su intención de resolver el contrato por el retraso en la entrega de la oficina, no cabe duda de que no solo aceptó contractualmente la prórroga al renunciar a la resolución del contrato por causa del retraso no superior al 50% del plazo de la licencia para la finalización de las obras, sino que trascurrido aquel plazo inicialmente pactado aceptó de forma tácita la prórroga, y siquiera requirió en momento alguno al vendedor para que le indicara el plazo señalado en la licencia de construcción para terminar las obras, lo que a su vez revela que el plazo no resultaba en este caso un elemento esencial del contrato.

TERCERO .- Alega el apelante que nunca ha negado que al ser una persona jurídica no es consumidor, pero en el contrato, que es de adhesión, se estableció: "que la parte vendedora ha informado al adquirente de la vigencia de las leyes 7/1998 de 13 de Abril y 26/1984 de 19 de Julio, sobre condiciones generales de la contratación y defensa de consumidores y usuarios a cuya disposición ha puesto el texto de su contenido íntegro." Que la sentencia ha obviado esta estipulación y por ello no debe interpretarse la prórroga establecida en la estipulación quinta como un exclusivo privilegio a su favor que supondría un desequilibrio hacia el comprador.

Dispone el artículo 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación que:

"1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el art. 10 bis y disp. adic. 1ª L 26/1984 de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios."

Por otra parte la Ley 26/1984 de 19 de Julio, general para la defensa de Consumidores y Usuarios, proclamó que toda cláusula o estipulación general contenida en un contrato concertado con cualquiera de éstos debe cumplir los requisitos de « buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones », lo que entre otras cosas excluía las cláusulas abusivas, entendiendo por tales las que perjudiquen de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, o comporten en el contrato una posición de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores o usuarios, y la Directiva 93/13/CEE, de 5 Abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, cuya transposición al Derecho interno se llevó a cabo por la Ley 7/1998 de 13 Abril, sancionó el carácter abusivo de las cláusulas no negociadas individualmente que, pese a la exigencia de buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Y en este caso, el apelante, que sostiene que es de aplicación esta normativa, lo hace para fundamentar su pretensión de que el contrato ha de ser interpretado en el sentido de que la prórroga se estableció como una posibilidad y que el deber del vendedor era el de finalizar la obra el 31 de marzo de 2.008, pero no señala en que medida el contrato haya vulnerado en este aspecto el justo desequilibrio de las prestaciones, pues además, a la vista de los hechos recogidos en esta sentencia, no se puede afirmar que el cumplimiento del contrato, en cuanto al plazo de entrega, quedara al arbitrio del vendedor, pues si bien no se estableció con claridad el plazo de entrega, si se estableció de forma expresa la prórroga y se aceptó entonces y se corroboró con los actos posteriores del comprador que, como ya hemos dicho, en ningún momento pidió a la vendedora que le informara del plazo de la licencia de obras, que no anunció su intención de resolver el contrato a la fecha de 31 de marzo de 2.008 prevista en el contrato ni dentro ni después de los 9 meses posteriores a la fecha que entendió que era la prórroga, siquiera cuando fue requerido en febrero de 2.009 para la subrogación en el préstamo hipotecario, ni tras ser requerido el 28 de mayo de 2.009 para otorgar escritura pública y no fue sino hasta el 26 de octubre de 2.009 en que interesó la resolución del contrato por el retraso en la entrega de la obra.

Por todo ello, el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO .-Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por Epival Estudio de Proyectos e Inversiones S.L.

Confirmamos la sentencia impugnada

3. Imponemos al apelante las costas de este recurso.

4. Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.