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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 44/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 817/2020 de 02 de Febrero de 2021
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Tiempo de lectura: 75 min
Orden: Civil
Fecha: 02 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: DELGADO RODRIGUEZ, FERNANDO
Nº de sentencia: 44/2021
Núm. Cendoj: 28079370102021100043
Núm. Ecli: ES:APM:2021:1256
Núm. Roj: SAP M 1256:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
Autos de Procedimiento Ordinario 87/2018
PROCURADOR: Dña. MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO
D. Rosendo
PROCURADOR: Dña. MARIA MACARENA RODRIGUEZ RUIZ
PROCURADOR: Dña. MARIA DEL CARMEN AZPEITIA BELLO
D. Serafin, D. Sixto y Dña. Elvira
PROCURADOR: Dña. MARIA JOSE RODRIGUEZ TEIJEIRO
D JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a dos de febrero de dos mil veintiuno.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 87/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ CALLE000 NUM NUM000 como parte apelante - apelado- demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO contra D. Rosendo como apelante - apelado - demandado, representado por la Procuradora Dña. MARIA MACARENA RODRIGUEZ RUIZ, contra EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID EMVSM como parte apelada -demandada representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN AZPEITIA BELLO y contra D. Serafin, D. Sixto y Dña. Elvira como parte apelados - demandados, representados por la Procuradora Dña. MARIA JOSE RODRIGUEZ TEIJEIRO, todo ello en virtud de los recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/07/2019.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente
Antecedentes
1.-
2.-
3.-
Fundamentos
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia nº 180/2019, dictada el 30 de Julio del dos mil diecinueve por el Juzgado de 1ª instancia nº 82 de Madrid en el Procedimiento Ordinario 87/2018, en materia de obligaciones.
A) 24 de abril de 2013: Se remite e-mail a la EMVS, manifestando un listado de defectos, tanto de zonas comunes como de viviendas particulares. Se reclama por: - Deficiente canalización de agua de cubierta y manchas en fachada. - Incumplimiento de proyecto respecto a jardín interior. - Hundimiento de muro de contención de jardín exterior. - Deficiencias en puertas de acceso a la finca. - Ruido excesivo de sala de grupos de presión. - Deficiente aislamiento de ventanas. - Chimenea desprendida. - Humedades y filtraciones en viviendas, trasteros y garaje.
B) 24 de junio de 2013: Se remiten sendos e-mails a la EMVS y a ASSIGNIA comunicando el reventón de una de las tuberías de instalación de calefacción y ACS. Dicha rotura provoca la inundación de diversas zonas de la edificación, así como la avería de los ascensores. Se comunica igualmente que se han detectado restos de escombros en los sumideros.
C) 25 de septiembre de 2013: A través de la ventanilla de registro de la EMVS se facilita listado de defectos: - Suciedad en fachada por escorrentías, problemas en barandillas y sellados de elementos constructivos de azotea. - Roturas de tuberías de ACS. - Humedades en trasteros. - Desprendimiento muro perimetral jardín exterior. - Problemas en instalaciones de a/a: dimensionamiento incorrecto y falta de desagües. - Problemas en instalación eléctrica. - Tuberías de suministro de agua sin protección. - Zonas ajardinadas sin instalación de riego. - Humedades en garaje. - Problemas en aislamiento acústico de grupos de presión.
D) 20 de octubre de 2014: Se remite de nuevo a la EMVS listado de defectos pendientes de solucionar. Entre otros los siguientes: - Problemas de ensuciamiento de fachada por escorrentía de aguas. - Problemas con tuberías de instalación ACS. - Tuberías de agua desprotegidas. - Solados de garaje desprendidos y dañados. - Humedades y filtraciones en diversos puntos de la edificación. - Ruido excesivo generado por la sala de grupo de presión y sala de instalaciones de ACS y energía solar. - Problemas en solados, así como grietas y fisuras en diversos puntos de la edificación.
E) 27 de octubre de 2014: Se presenta reclamación ante la EMVS por la rotura de otras dos tuberías de la instalación de ACS. 30 de octubre de 2014: Se mantiene reunión en las oficinas de la EMVS. Los asuntos tratados son coincidentes con el listado remitido con fecha 20 de octubre. La constructora se compromete a limpiar la fachada, pero no a instalar vierteaguas, igualmente se achacan a mantenimiento los desprendimientos del solado a pesar de que se vienen dando prácticamente desde la entrega de las viviendas, también se achacan a un defecto del proyecto los problemas acústicos de la sala de grupos de presión. Respecto a la sala de instalación de energía solar, ASSIGNIA se compromete a instalar los elementos de insonorización necesarios. En lo referente a los reventones de las tuberías de instalación de ACS, por parte de la constructora se imputan a una deficiente actuación del gestor energético.
F) 7 de abril de 2015: Se remite mail a la EMVS, ASSIGNIA y Dirección Facultativa manifestando que se están incumpliendo los plazos para ejecutar las reparaciones comprometidas, reiterando la urgencia de reparar los problemas acústicos, habida cuenta las molestias sufridas por los vecinos.
G) 17 de agosto de 2015: por parte del anterior letrado de la demandante se remite burofax reclamando solución a, entre otras, las siguientes deficiencias: - Insonorización de las salas de instalaciones. - Problemas con tuberías de ACS. - Colocación de vierteaguas y limpieza de fachadas.
H) 9 de septiembre de 2015: Se facilita a la EMVS nuevo listado de daños pendientes de solucionar, entre los que se reiteran los problemas de aislamiento acústico de sala de grupo de presión, sala de instalación de energía solar, problemas de las tuberías de ACS, problemas con las válvulas anti retorno de las calderas, escorrentías de agua en fachada, etc. A dicho listado se adjuntan como anexos informe de INTEINCO relativo al estado de la instalación de ACS (especialmente en lo referido a las tuberías) e informe emitido por la Dirección Facultativa.
I) 18 de noviembre de 2015: Se remite email a la EMVS, ASSIGNIA y D. Rosendo comunicando la aparición de nuevas grietas en la fachada, además del agravamiento de las ya existentes.
J) 5 de enero de 2016: Se remite e-mail a la EMVS comunicando la aparición de nuevas humedades en el garaje.
K) 15 de febrero de 2017: se remite burofax a la totalidad de agentes constructivos (promotora, constructora, dirección facultativa) reclamado los siguientes daños: 1. Deficiencias en instalaciones de ACS solar. 2. Deficiencias en instalaciones de fontanería y calefacción. 3. Ruidos por encima de normativa ambiental generados por grupos de presión. 4. Grietas y fisuras en múltiples zonas de la edificación. 5. Deficiencias en solados de urbanización y rampa de garaje. 6. Deficiencias en cubierta de la edificación. 7. Humedades y filtraciones en zonas comunes y privativas. 8. Problemas en fachadas por escorrentía de agua. 9. Zonas ajardinadas de la urbanización sin ejecutar.
- Hubo diversos informes emitidos por la Dirección Facultativa y la Constructora en los que se reconocen la práctica totalidad de las deficiencias reclamadas, así están el Informe Dirección Facultativa de 16 de octubre de 2013, el de 17 de diciembre de 2014, el de 7 de mayo de 2015. Hay además informe emitido por ASSIGNIA con fecha 30 de junio de 2015. .- Habida cuenta el reconocimiento de las deficiencias que sufre la edificación, a finales de 2016 se ofrece a la Comunidad un acuerdo extrajudicial, conforme al cual tanto ASSIGNIA como los arquitectos ofrecen una indemnización destinada a la reparación de fachadas, insonorización del cuarto de grupo de presión, reparación de deficiencias en instalación de calefacción, humedades y filtraciones y reparación de cubierta. El ofrecimiento inicialmente efectuado ascendía a un total de 38.969,61 €, de los cuales se asumían 25.969,61 € por parte de ASSIGNIA y 13.000 € por parte de los arquitectos. Posteriormente ASSIGNIA se ofrece a asumir 12.030,39 € adicionales, de forma que el monto total de la indemnización ofrecida pare reparar las deficiencias ascendía a 51.000 €. Dicha propuesta es rechazada por la comunidad en Junta General Extraordinaria de Propietarios de fecha 15 de diciembre de 2016, pues las cantidades ofrecidas están muy lejos de ser suficientes para atajar los problemas de la edificación, además de la renuncia a reclamar cualesquiera otros defectos que pudiesen aparecer.
- Sin perjuicio de remitirse en cuanto a los daños al informe elaborado por Dª Lourdes, exponía un resumen de sus puntos básicos, relativos al: 1 Aislamiento acústico de cuarto de instalaciones de energía solar y cuarto de grupo de presión. 2. Tuberías de instalación de energía solar 3. Preinstalación aire acondicionado 4. Ventilación del cuarto de grupo de presión y cuarto de basuras. 5. El grupo electrógeno en cubierta. 6. Las deficiencias en fachada. 7. Las deficiencias en cubierta superior. 8. Elementos de urbanización, que a su vez aluden a 1. Problemas con el pavimento. 2. Oxidación generalizada de elementos de cerrajería. 3. Deficiencias en elementos de cerrajería. 4. Filtraciones en garita de conserje. 5. Postes de luz de jardín desprendidos 9. Filtraciones en garaje y trasteros, que se refiere a 1. Humedades por defectos de impermeabilización de la cubierta que se localiza bajo los portales. 2. Humedades por capilaridad. 3. Humedades en los bordes de las piezas de iluminación. 10. Grietas en elementos comunes. 11. Falta de limpieza fin de obra.
La representación procesal de la Comunidad actora recurrió la sentencia en lo que no le resulto favorable, atendiendo a lo siguiente: I.- Estimación de la excepción de caducidad del plazo de garantía dispuesto en el art. 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), en relación con los daños especificados en el Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia. Error en la valoración de la prueba y en la aplicación del citado precepto. II.- Desestimación, total o parcial, de los demandados defectos constructivos e importes de reparación (Fundamento de Derecho Cuarto). Error en la valoración de prueba. III.- Condena a costas procesales a favor de los arquitectos (Fundamento Derecho Sexto).
Conferidos los oportunos traslados de cada recurso de apelación, fueron presentados los oportunos escritos de oposición por las respectivas contrapartes.
La STS 12 de julio de 1988 viene a redundar en esta idea al señalar que
Alegaron los demandados-apelantes en sus recursos que algunos de los vicios expuestos en la demanda han aparecido después del plazo de garantía establecido en la LOE, así como que en todo caso no han sido reclamados dentro del plazo legal a los integrantes de la Dirección Facultativa, por lo que hemos de acudir nuevamente al artículo 17.1 de la LOE, según el cual '
En relación a estos plazos fue oportuno citar la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2016 establece que: 'En efecto, las sentencias de 19 de julio 2010 y 18 de febrero 2016 , referidas al art. 1591 del Código Civil, pero teniendo en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación, declaran lo siguiente: 'La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción..... Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia...'.
En la sentencia recurrida se ha dado respuesta exhaustiva a la cuestión jurídica suscitada en torno a la prescripción, cumpliendo lo dispuesto en el artículo 218 de la LEC, del modo siguiente: En consecuencia, habrá que examinar cuáles son los vicios reclamados, para determinar si surgieron o no dentro del plazo de garantía, para pasar después al estudio de la posible prescripción. Siguiendo el orden en que se describe la reclamación de la demanda, los vicios o defectos serían los siguientes: 1. El aislamiento acústico de cuarto de instalaciones de energía solar y cuarto de grupo de presión. Es un problema que ya se trata en la Junta de fecha 16 de enero de 2013 y se reitera en otras posteriores, como la de 27 de febrero de 2014 o la de 26 de junio de 2014. Del propio dictamen pericial aportado por la parte actora se deduce que esta cuestión finalmente afecta a dos viviendas, el NUM001 del portal NUM002, por el ruido del cuarto de energía solar, y el NUM003 del portal de NUM004 por el cuarto del grupo de presión. Al afectar a la habitabilidad debe surgir en tres años y, vista la fecha en que se indica su existencia, es claro que ha surgido dentro del plazo legal, pues no había transcurrido ni un año desde el Acta de recepción cuando ya hay constancia de su existencia. 2. Las tuberías de instalación de energía solar. A la vista de la documentación acompañando a la demanda, podemos observar que el documento 15 es un correo de reclamación efectuado por Doña Elena el 24 de junio de 2013, indicando que había explotado una tubería, lo cual se reclama igualmente en el listado de defectos de 25 de septiembre del mismo año y en el correo de 27 de octubre del año siguiente, por lo que igualmente se trata de un defecto surgido dentro del plazo de tres años legalmente establecido. 3. La preinstalación aire acondicionado La existencia de este defecto aparece ya en la Junta celebrada el día 13 de septiembre de 2012, por lo tanto dentro del plazo legal, ya se estime el de un año, ya se estime el de tres. 4. La ventilación del cuarto de grupo de presión y cuarto de basuras. No se ha encontrado referencia a esta deficiencia anterior a la Junta de 18 de Mayo de 2016, por lo que no puede entenderse que este defecto, suponiendo que afecte a la habitabilidad, haya surgido en el plazo de tres años. Lo mismo cabe decir de la falta de ventilación que la parte actora predica de los trasteros o la de los requisitos de compartimentación correcta entre sectores en caso de incendio. 5. El grupo electrógeno en cubierta. Se trata de un problema que aparece ya tratado en el informe de la Dirección Facultativa de fecha 16/10/13 por lo que, asumiendo que afecta a la habitabilidad el hecho de que salten los diferenciales de algunas viviendas, habrá de entenderse que ha surgido dentro del plazo legal de tres años. 6. Las deficiencias en fachada. Los problemas en las fachadas se tratan en dos puntos en la demanda, que la parte actora denomina deficiencias en fachada y deficiencias en cubierta superior, pues dentro de este último se alude a la cuestión de las albardillas. En este punto se centra la parte en las manchas en fachada, las cuales vienen ya aludidas en la Junta que se celebrada el día 13 de septiembre de 2012 y se reiteran en otras posteriores como la de 16 de enero del 2013, por lo que puede considerarse que han surgido dentro del plazo legal. No ocurre lo mismo con los alegados daños en el revestimiento del mortero monocapa, que no aparecen en las mismas, por lo que no puede considerarse surgido dentro del plazo legal. 7. Las deficiencias en cubierta superior. Aquí se refiere la parte actora-apelante a que se han detectado 5 zonas de la edificación afectadas por filtraciones, la mayor parte de ellas situadas en los áticos. Considera que dichas humedades y filtraciones vienen causadas por una mala ejecución de la impermeabilización de las cubiertas. En cuanto al momento temporal en que este vicio haya podido surgir, hemos de decir que se habla del mismo por vez primera en la Junta General de 18 de mayo de 2016, por lo que está fuera del plazo legal de tres años.
También trata aquí la actora y recurrente de un problema de oxidación general del material en relación con las albardillas por pérdida del lacado. Sin embargo, como ya hemos dicho, el problema de las albardillas viene tratado desde la Junta de 13 de septiembre de 2012 en la que se alude a manchas en fachada, lo cual se reitera en otras donde se hace referencia a daño estético, pero no se incluye en las mismas esa oxidación generalizada que indica la parte actora. Así, en el Acta de la Junta de fecha 13 de septiembre de 2012 se alude a que la canalización de aguas pluviales no está bien instalada y provoca bolsas de agua y manchas en fachada. En las Juntas de: 16 de enero de 2013 se indicó que hay un problema de voladizos, que al no tener canalones están manchando la fachada. En la de fecha 26 de junio de 2014 se indicó que la fachada está negra y desconchada con volado insuficiente y falta de sellado en las uniones metálicas de la azotea y alguna barandilla mal anclada. En la de 9 de febrero de 2015 se comentó que falta perfil en la fachada en zona lateral y superior ocasionando manchas, así como el problema del volado. Y según se concluyó en la sentencia recurrida, en ninguna Junta se aludió a la existencia de un problema de oxidación generalizada, por lo que la situación objetivada por la perito de la parte actora y se recoge en la demanda es un problema necesariamente posterior a la fecha indicada de la Junta de 9 de febrero de 2015, de modo que no podrá ser objeto de condena por haber tenido origen fuera del plazo de tres años tantas veces referido. No ocurre lo mismo con el problema del anclaje, que ya se puso de manifiesto en la Junta de 26 de junio de 2014. 8. Los elementos de urbanización 1. Problemas con el pavimento: Se observan ya desde la Junta de 9 de febrero de 2015 y por lo tanto hemos de considerarlos dentro del plazo legal. 2. Oxidación generalizada de elementos de cerrajería. No hay ninguna Junta, ni reclamación a la constructora de las aportadas con la demanda en la que se aluda a un problema de oxidación generalizada de la cerrajería, cuando sin embargo pueden verse actas distintas en las que tratan cuestiones relativas a la cerrajería, pero no aludiendo a la oxidación, por lo que hemos de entenderla fuera del plazo legal. 3. Deficiencias en elementos de cerrajería. Manifiesta la parte actora que desde la entrega de las viviendas se han puesto de manifiesto problemas generalizados con los cierres como ocurre con el portón de entrada. A las vista de las actas de comunidad aportadas con la demanda, puede afirmarse que si bien se alude a cuestiones relativas a cerrajería, por su mal uso, no deben ser objeto de reclamaciones a la constructora, sino que son suscitables en otros contextos, como la existencia de robos, la excesiva copia de las llaves o los deseos de aumentar la seguridad, por lo que no pueden entenderse que se haya puesto de manifiesto vicio alguno dentro del plazo legal en esta cuestión. 4. Filtraciones en garita de conserje. Aparecen por primera vez documentadas en el listado de trabajos pendientes que se contiene en el documento 22 de la demanda que lleva fecha de 9 de septiembre de 2015. Si estaban pendientes lo era porque se había puesto en conocimiento su existencia con anterioridad, si bien se ignora concretamente cuando surgieron, carga que corresponde a la actora. Teniendo en cuenta que la fecha del Acta de recepción es de 27 de enero de 2012 el plazo se extinguía el 27 de enero de 2015, por lo que no parece que habiendo constancia del mismo en septiembre pueda considerarse que existía en enero, cuando hay una junta de 9 de febrero de 2015 en la que este problema no se menciona y sin embargo hay un listado de filtraciones en el punto 7, razones por las que igualmente se considera que este defecto no ha surgido dentro del plazo de garantía. 5. Postes de luz de jardín desprendidos. Lo mismo cabe decir de este punto, que tampoco aparece mencionado en la indicada Junta, por lo que debe considerarse que su existencia es posterior al plazo de garantía, aun tomando el de tres años. 9. Las filtraciones en garaje y trasteros. La parte actora las agrupa bajo tres conceptos y se ubican en garajes y trasteros, a las cuales se refieren distintas juntas como la de 27 de febrero de 2014 o la de 26 de junio de 2014, lo que lleva a que puedan entenderse producidas dentro del plazo legal de garantía. 10. Las grietas en elementos comunes. Se trata según la parte actora de una fisura coincidente con una de las juntas estructurales de la edificación, que la perito de la parte actora sitúa en área del portal NUM002. A la vista de la documentación aportada con la demanda cabe decir que atinente a grietas existen dos referencias, la que figura en el documento 22 que la sitúa en el garaje y la que contempla el correo electrónico enviado por la administración de la Comunidad el 18 de noviembre de 2015 que se refiere a la fachada, por lo que la del portal NUM002, que es la que aquí se reclama, no podemos entender que haya surgido dentro del plazo legal. 11. La falta de limpieza fin de obra. La falta de limpieza no puede considerarse un vicio constructivo, pues no se contempla entre las responsabilidades que los artículos 10 y siguientes de la LOE atribuyen a los profesionales que intervienen en la edificación, por lo que ésta más bien debe ser estudiada desde el punto de vista de la responsabilidad contractual.
La responsabilidad del aparejador respecto de los defectos que no son de mantenimiento tampoco son defectos puntuales de ejecución, y por lo tanto no caen fuera de la esfera de responsabilidad del aparejador, no concurriendo error en la aplicación de la jurisprudencia. La condena en costas causadas en la primera instancia, por lo que concierne a la relación jurídica entre dicho apelante y la parte actora, fue correcta en la sentencia apelada, pues no se impuso a dicho demandado, ni tampoco a la Comunidad demandante, porque no hubo estimación sustancial de su demanda, por lo que no se incurrió en error alguno en la aplicación de la jurisprudencia, relativa a los artículos 394 y 398 de la LEC.
La valoración conjunta de las pruebas practicadas en la primera instancia fue acertada según hemos podido comprobar, porque el estudio de los defectos objetivados por los peritos por el orden que se indicó en la demanda, determinó que: 1.- El aislamiento acústico del cuarto de instalaciones de energía solar y del cuarto del grupo de presión, está bien calificado dentro de la clase de los surgidos en el plazo de garantía. Y, fue correctamente examinado por medio del dictamen pericial que se aportó con la demanda, elaborado por la arquitecto Doña Lourdes, en el que concretó que el problema afecta a dos viviendas. La del portal NUM002, NUM001 por proximidad con el cuarto de energía solar y la del portal NUM004 NUM003 por proximidad al cuarto del grupo de presión. Se trata de falta de aislamiento acústico y manifiesta la perito que en la memoria del proyecto no se justifica el cumplimiento del documento del Código Técnico referido al ruido. Alude también a un informe acústico en el que se describen los resultados obtenidos para estas viviendas, según el cual en el NUM003 no se cumple la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica del Ayuntamiento de Madrid en ningún horario y la NUM001 la cumple sólo en diurno. Por su parte, Doña Marí Trini, perito del demandado Sr. Rosendo, apenas alude a este defecto, manifestando que hay discrepancias entre las soluciones adoptadas en Proyecto, no funcionales y las soluciones que se han adoptado tras la entrega de la obra, lo cual queda fuera del Director de Ejecución, habiendo sido informados en la última inspección que las reclamaciones han cesado, por lo que considera que las medidas adoptadas han debido ser adecuadas. Don Ezequias, perito de la EMVS, al respecto consideró en su informe que en el proyecto se ha tenido en cuenta la normativa vigente en el momento de su redacción, teniendo todos los elementos constructivos el aislamiento acústico requerido. Indica que, a diferencia de lo que manifiesta la perito de la parte actora, no se justifica el cumplimiento del documento DB HR del CTE en cuanto a ruido porque no es de aplicación, ya que es de aplicación la NBE CA 88, y a la vista del Proyecto concluye que cumple con esta normativa, pero el aislamiento se ha quedado corto, pues el Ayuntamiento realizó inspección en vivienda NUM001 resultando un nivel superior al regulado en la OPCAT, y después se encarga informe acústico a ACÚSTICA SANSEGUDNDO que llega a los resultados del peritaje de la parte actora, habiendo dos informes más de INTEINCO y de SGS TECNOS con parecidos resultados, si bien la Ordenanza en cuestión es de 7 de marzo de 2011 y por lo tanto no resulta de aplicación, pues la licencia se solicitó el 25 de octubre de 2008, siendo de aplicación la Ordenanza anterior de 2003, que contempla los mismos valores, por lo que finalmente considera que el vicio existe. Doña Elisabeth, perito de los arquitectos superiores codemandados, considera que dada la fecha de solicitud de la Licencia de Obras, septiembre de 2008, no es de aplicación la norma señalada en la demanda y la que debe cumplirse era la norma NBE CA 88, por lo que considera que el Proyecto de Ejecución es correcto al ajustarse a la norma vigente, la cual limita el aislamiento de paredes, techos y suelos de cuartos de instalaciones en contacto con piezas habitables, recomendando la implantación de los equipos sobre amortiguadores y/o bancada aislada, así como la conexión de los equipos con dispositivos anti vibratorios, lo cual a su juicio está previsto en el proyecto, destacando que los valores indicados por dicha norma se refieren a valores obtenidos en laboratorio, no a mediciones in situ que pueden arrojar resultados mayores que las de laboratorio. Concretamente observa que las bombas del grupo de presión están apoyadas sobre bancada con apoyos amortiguadores, pero no todas las conexiones entre tramos se producen con elementos anti vibratorios, por lo que se han incumplido las prescripciones del pliego de prescripciones generales y de ejecución de obra incluidas en el Proyecto, siendo a su juicio un defecto de ejecución, al no haber colocado los elementos anti vibratorios la constructora y también un error en el control de ejecución. En parecidos términos se pronuncia sobre la instalación de energía solar, indicando que el proyecto de la instalación de calefacción y ACS con energía solar fue redactado y visado por el Ingeniero Técnico Industrial Don Jenaro.
En consecuencia, con excepción de una de los peritos, el resto considera que el exceso de ruido existe, vicio que afecta a la habitabilidad de dichas viviendas y que por tanto es susceptible de ser incardinado en las previsiones del art. 17 de la L.O.E. En cuanto a la responsabilidad por el mismo, dejando a un lado el problema de normas aplicables, que está suficientemente explicado en el dictamen del perito de la E.M.V.S., lo cierto es que el ruido en dos viviendas excede del que era permisible con la normativa existente a la hora de elaborar el proyecto, por lo que habrá que solucionarlo de forma que la situación se adapte a dicha normativa.
No puede calificarse de un defecto de proyecto, pues las medidas se encontraban previstas, lo que supone que nos encontremos ante un defecto en la ejecución, al no haberse instalado a tenor del dictamen de Doña Elisabeth. En este punto hemos de recordar que según el art. 17.6 '
2. Las tuberías de instalación de energía solar. Para acreditar este defecto la parte actora se vale de su dictamen pericial y las referencias que en el mismo se contienen, mencionando como antecedente el informe de INTEINCO del mes de mayo de 2015, que achaca los daños a la presencia de tuberías de distintos fabricantes, con diferentes coeficientes de elasticidad y dilatación, diseñadas incluso para soportar rangos de temperatura diversos, recomendando la unificación de los materiales. Queda acreditado además por la documental acompañando a la demanda, donde aparece mencionada la rotura ya en correo de 24 de junio de 2013 y puede verse la deformación en las fotografías que ilustran los distintos dictámenes periciales. En cuanto a la responsabilidad por este daño, la parte actora parece aludir al exceso calor de la sala al no contar con rejilla de ventilación directa.
También a que el problema pueda derivar del material empleado que era defectuoso. Doña Marí Trini indica que las tuberías empleadas son apropiadas para el uso, contando con los sellos de calidad del material, si bien no es descartable un lote de tuberías defectuosas que pudieron ocasionar la rotura, poniendo de relieve que las roturas no han vuelto a repetirse. En cuanto a la situación actual, manifiesta que esta lesión es característica de sujeciones excesivamente rígidas que limitan la libertad de la tubería, por lo que es un defecto de ejecución, siendo la instalación de estas tuberías un uso sencillo y extensible en construcción de la
3. La preinstalación aire acondicionado, según informó la perito de la parte actora, resulta que conforme a Proyecto, las viviendas deben estar dotadas de una preinstalación de Aire Acondicionado, de forma que el propietario tenga que simplemente adquirir las unidades condensadoras necesarias. Alude a que hay divergencia entre la memoria y el presupuesto, ya que ambos documentos hablan de distintos tipos de preinstalación, la cual además está sustancialmente sobredimensionada, lo que si bien no implica una deficiencia como tal, sí desde luego provoca un consumo energético superior. No obstante, centra el defecto en la falta de desagüe para las unidades condensadoras situadas en las viviendas, por lo que a este punto se debe ceñir la presente resolución, señalando dicho peritaje que la reparación propuesta consiste en ejecutar dichos desagües, que no se ejecutaron en fase de obra. Doña Marí Trini manifiesta al respecto que en los sucesivos informes de INTEINCO se menciona la existencia de los desagües en las cajas de registro, detallando el montaje de tubería y observándose disposición de tubo para desagüe en las cajas de registro de las instalaciones. Don Ezequias se pronuncia en sentido parecido, indicando que la instalación queda garantizada mediante el informe técnico de la OCT, aludiendo a los informes de INTEINCO. Doña Elisabeth manifiesta que no todas las viviendas han completado la instalación de aire acondicionado, y ha constatado en su visita una en la que el desagüe no está conectado a la red de saneamiento. Igualmente se refiere a los informes de INTEINCO que han comprobado su existencia en los portales NUM005 y NUM006, por lo que el hecho de que alguna no lo tenga, en su opinión es algo aislado, imputable a la constructora que deberá ejecutarlo. En relación a esta cuestión, además de los informes periciales, hemos de tener en cuenta el acta de la Junta celebrada el día 26 de junio de 2014 aportada con la demanda, en la que se pide a los propietarios que informen a la EMVS quien quiere que conecte su desagüe y que sólo lo hagan los que instalen el tipo predefinido, debiendo valorar cada propietario si le merece la pena la obra. Ello es así pues al parecer, seguir el tipo predefinido era más costoso, pues se instalaba en la azotea, mientras que los que se pusieran en las fachadas eran más económicos. En el Acta de la Junta de 9 de febrero de 2015 parece ser que sólo faltan dos vecinos por verificar esta conexión, y si se observa el acta de la junta de 15 de diciembre de 2016, en la misma se decide contratar abogado y perito para reclamar, sin que entre los defectos a considerar se encuentre este, razones todas las cuales por las que parece que no puede considerarse acreditada la ausencia generalizada de la conexión a la que se refiere la parte actora, sino únicamente ha quedado acreditada una, que es la mencionada por la perito Sra. Elisabeth, lo cual, al ser un defecto puntual y por los motivos que ya han quedado expuestos al tratar de defectos anteriores, debe considerarse de ejecución imputable a quien materialmente ha dejado de realizar la instalación, motivo por el que debe responder la EMVS conforme ha quedado ya expuesto. En cuanto al importe de la reparación, por este defecto habría que abonar 109,14 euros tomando el dictamen de Doña Elisabeth, que a su vez parte del peritaje de la actora.
4. Ventilación del cuarto de grupo de presión y cuarto de basuras. Ya hemos dicho que este defecto no puede considerarse surgido dentro del plazo de garantía. Ahora bien, no sólo se ejercita por defectos constructivos, sino también por responsabilidad contractual frente a la EMVS, por lo que habremos de considerar si en este punto hay algún incumplimiento imputable a la misma. Manifiesta la parte actora que el cuarto de basuras carece de la ventilación adecuada que garantice su salubridad y si bien está instalada una chimenea que sale a cubierta, dicho conducto debe acompañarse de un extractor que garantice la correcta ventilación y salubridad del cuarto, y por otro lado deben instalarse rejillas que garanticen la ventilación cruzada del recinto, sin que tampoco se cumplan los requisitos del CTE en cuanto a la ventilación necesaria de los trasteros y no se garantiza la compartimentación correcta entre sectores en caso de incendio, estimando que los conductos de ventilación de los trasteros deben ser conducidos al exterior. Indica que actualmente tanto el conducto de admisión como el conducto de salida conectan con el cuarto de basuras y deben cubrirse los mismos con una mocheta que garantice los requerimientos de seguridad en caso de incendio. En relación a esta cuestión, Doña Marí Trini manifiesta en su informe que, en Proyecto la ventilación se diseñó conforme al Código Técnico, pero según el expediente tramitado por el área de Calificaciones de la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación se impide por el Ayuntamiento de Madrid la ventilación del cuarto de basura directamente al exterior, por lo que se realizó un shunt hasta cubierta que permitiera evacuar los olores. En cuanto a la ventilación de los trasteros es adecuada a la normativa, estimando correcta para la ventilación la extracción mecánica propuesta por la parte actora. Don Ezequias manifiesta que el cumplimiento de la normativa es totalmente contrario a lo que propone la parte actora, ya que existía celosía con dos aperturas para el cuarto de basuras, que obligaron a cerrar tras la inspección de los técnicos municipales. En cuanto a los trasteros se remite igualmente a la aprobación de los técnicos municipales, habiendo obtenido la Licencia de Primera Ocupación. Finalmente Doña Elisabeth indica que en el cuarto de basura no ha apreciado ni malos olotes, ni humedades, ni condensaciones, ocurriendo lo mismo con los trasteros, aludiendo igualmente a que la solución propuesta por la actora respecto del cuarto de basura incumpliría la normativa municipal Así las cosas y a la vista de cuanto ha quedado expuesto, ningún incumplimiento contractual puede serle imputado a la EMVS, puesto que no se ha acreditado la falta de ventilación que se asegura existe en el cuarto de basuras y trasteros, entendiendo que, de no haberse esta realizado adecuadamente no se habría obtenido la LPO.
5. El grupo electrógeno en cubierta. En este punto manifiesta la parte actora que la edificación está dotada de un grupo electrógeno situado en cubierta, que debe entrar en funcionamiento en caso de necesidad, para alimentar los servicios de emergencia del edificio. Afirma que en las labores de mantenimiento de dicha instalación se ha detectado que cuando entra en funcionamiento hace saltar los diferenciales de algunas de las viviendas, lo que indica deficiencias en la toma de tierra del neutro. Entiende por ello, la perito de la parte actora que se debe revisar dicha toma de tierra y en todo caso independizarla, de modo que no interfiera en las conducciones de las viviendas. A este respecto manifiesta Doña Marí Trini que no ha podido comprobar durante la inspección el correcto funcionamiento del grupo, observando que está en buen estado, si bien la persona que la acompañaba refirió que una pieza no funcionaba adecuadamente. Don Ezequias indica que el grupo instalado no debe tener toma a tierra independiente, habiendo además informado INTEINCO de la correcta ejecución de este grupo, el cual puede verse en su informe, en el que destaca la realización de pruebas para ver su respuesta, sin que se produjeran las incidencias que se narran en la demanda. Por su parte Doña Elisabeth tampoco ha podido constatar este defecto de forma que, en atención a la carga probatoria que corresponde en este caso a la parte actora, no habiendo comparecido ninguna de las personas que pudieran haber presenciado o dar noticia directa de los hechos, no puede considerarse probado que haya habido saltos diferenciales y que, si los ha habido, se deban a algún defecto relacionado con la toma a tierra del grupo de presión, razones por las que no se observa responsabilidad ni conforme a LOE ni contractual en relación a esta cuestión.
6. Las deficiencias en fachada. En relación a este defecto afirma la parte actora que la suciedad de la fachada se produce por la escorrentía de aguas procedentes de cubierta. Señala hay suciedad excesiva en pintura de fachadas por falta de vuelo en los elementos de protección del peto superior y oxidación de las albardillas del remate superior. Al respecto cabe reiterar aquí que el tema de la oxidación no quedó acreditado que se produjera dentro del plazo legal, pudiendo comprobarse en concreto que el informe de la Dirección Facultativa de 16 de octubre de 2013 no se alude a tal oxidación, sino únicamente a que debe revisarse el estado de las albardillas y su fijación, pues el problema de la suciedad lo sitúa en la cuestión atinente al escaso o inexistente vuelo. En el informe de 17 de diciembre de 2014 se alude nuevamente al vuelo, no a la oxidación y en el de 7 de mayo de 2015 se remite a las anteriores. Teniendo ello en cuenta pasamos a examinar el resto de dictámenes periciales, así Doña Marí Trini indica que la suciedad se limita a zonas muy concretas, próximas a los goterones de vertido de agua y las manchas de color se producen por escorrentía de agua con impurezas, que puede ser por oxidación o de la lluvia, pero que más bien es la consecuencia normal y esperable. Don Ezequias indica que hay ensuciamiento en la parte alta de la fachada propio del paso del tiempo y escorrentía de agua, señalando además que los puntos donde pueden apreciarse son coincidentes con la unión de dos chapas en origen selladas con silicona respecto de las que ha habido nulo mantenimiento. Alude también a las reparaciones que en este punto se han llevado a cabo tras la entrega de las viviendas, las cuales pueden considerarse probadas, pues igualmente se hace referencia a las mismas en las actas de la Comunidad y en los informes de la Dirección Facultativa que antes han quedado expuestos. En términos parecidos se pronuncia Doña Elisabeth, que anuda las manchas a falta de limpieza de algunos elementos como vierteaguas. Así las cosas, a la vista de lo expuesto y de las fotografías que ilustran los distintos dictámenes, podemos afirmar que no se aprecia ese ensuciamiento generalizado que se alega por la parte actora, sino que la fachada tiene algunos puntos de suciedad. Si tenemos en cuenta que ya se han hecho reparaciones en las cuestiones atinentes a las albardillas y que las visitas de los peritos se han producido transcurridos varios años desde que fue entregado el inmueble, es posible concluir que las manchas se deben al normal paso del tiempo, debiendo ser eliminadas mediantes tareas de mantenimiento que ya corresponde efectuar a la Comunidad, por lo que en este punto no se observa responsabilidad ni por vicio de construcción ni tampoco contractual, pues teniendo en cuenta todo lo dicho si en las reclamaciones no se aludía a la oxidación o a los fallos del mortero, parece forzoso determinar que esta ha surgido después del plazo legal y por lo tanto cobra verosimilitud el contenido del dictamen pericial de Don Ezequias que la achaca más a falta de mantenimiento. En el mismo sentido se pronuncia Doña Elisabeth, que niega estemos ante un defecto generalizado y que estima se debe a falta de mantenimiento, al comprobar que también hay escurriduras en puntos coincidentes con albardillas sin oxido, estimando que estos elementos deberían haber sido pintados dos veces desde que se entregó el edifico, motivos por los que tampoco se aprecia responsabilidad contractual.
7. Deficiencias en cubierta superior. En cuanto a las cinco zonas de la edificación afectadas por filtraciones en los áticos, ya hemos dicho que no se pueden considerar conforme al art. 17 de la L. O. E. por no constar su existencia dentro del plazo de garantía. Resta por tanto estudiar la posible responsabilidad contractual respecto de las mismas, por lo que corresponde a la parte actora acreditar la existencia de este incumplimiento, al cual se refiere en el dictamen pericial que aporta, indicando que hay fallos en la impermeabilización de la cubierta, como el de la vivienda NUM007 del portal NUM002 que pone en relación con un sumidero de la cubierta. Al respecto Doña Marí Trini indica que aprecia manchas de humedad en el techo, secas y concentradas en torno a un tramo de cubierta muy concreto, que denotaban puntos de filtración muy puntuales, por lo que concluye que existe fallo en impermeabilización de una zona de cubierta que debe alcanzar 10 metros cuadrados y no en toda la cubierta, manifestando que las pruebas de estanqueidad realizadas por INTEINCO fueron positivas, por lo que es posible que el fallo se haya producido después durante la vida útil del inmueble. Don Ezequias manifiesta que observa también una mancha de humedad seca en el Portal NUM002, otras en la vivienda NUM008, otra en la NUM002 y otras en el portal NUM008, ya seca, cuyo origen sea el sumidero de la cubierta, recordando las normas de mantenimiento del edificio y estimando que no se han realizado las operaciones del mismo relativas a limpieza, recolocación de grava y reparación, por lo que entiende que el problema es la falta de mantenimiento. A las mismas conclusiones permite llegar el dictamen de Doña Elisabeth, que señala la tardía aparición de estas humedades, de las que hay por primera vez constancia en la reunión de 15 de diciembre de 2016. Teniendo en cuenta todo lo expuesto y aunque la reunión de mayo del mismo año también pudiera referirse a la mismas, lo cierto es que no parece que a la vista de los dictámenes periciales aportados pueda considerarse probada la existencia de un incumplimiento contractual en este punto, ya que no parece que el origen de estas humedades provenga de un defecto en la impermeabilización inicial del inmueble, sino más bien a las reparaciones que deben darse por el transcurso del tiempo, pues no deben olvidarse las pruebas positivas en relación a la estanqueidad realizadas por INTEINCO en su condición de empresa controladora de la calidad. En relación con la oxidación de las albardillas que también menciona la parte actora en este punto, se da por reproducido lo que acaba de decirse en el anterior y lo que ya se expuso al hablar del problema de la oxidación, por lo que no se considera que exista tampoco responsabilidad contractual que pudiera reclamarse a la E. M. V. S. Respecto del problema relativo a la sujeción de las albardillas, debemos concluir que es un defecto constatado no sólo por la perito de la parte actora, sino también por Doña Elisabeth en la página 66 de su informe. Ahora bien, se trata de un tramo y no de un defecto generalizado, que sin embargo Don Ezequias parece imputar a falta de mantenimiento, sin que sin embargo un defectuoso anclaje parezca estar relacionado con el mismo, que se entiende comporta el lijado y pintado de las albardillas. En el dictamen de Doña Marí Trini no hay referencia expresa al punto relativo a la falta de sujeción, todo lo cual considerado nos lleva a concluir que es un defecto constatado, si bien tiene un carácter puntual teniendo en cuenta el conjunto de la edificación, cuya responsabilidad por los mismos motivos que han quedado razonados al tratar de otros defectos, se le ha de imputar a quien ejecutaba directamente esta partida de obra, pues no parece que se precise una especial vigilancia o control en el anclaje de albardillas, por lo que en consecuencia respecto de este defecto deberá responder la EMVS. Mayores problemas plantea fijar el precio que pudiera corresponder al arreglo que supone el correcto anclaje de las albardillas que lo precisen, ya que el correspondiente a esta actuación por sí misma no está contemplado en ninguno de los dictámenes periciales. Si acudimos al de la parte demandante, contempla una partida que es la de levantado de vierteaguas por importe de 2.840,12 euros. Como ha quedado expuesto, la falta de anclaje no afecta a todos los vierteaguas, más en ausencia de cualquier otro importe se tomará el que ha quedado indicado, por considerarse la partida más parecida a la que se estudia.
8. Elementos de urbanización 1. Problemas con el pavimento. Indica la perito de la parte actora que estos se observan en la rampa del garaje y en zona coincidente a la C/ PLAYA000 y se ve en las fotografías aportadas que las losetas del suelo están rotas. Entiende que es debido a un incorrecto asiento sobre el material de agarre. Doña Marí Trini indica que el problema es de mantenimiento, pues no se ha reparado la baldosa levantada y con ello ha podido agravar el deterioro, siendo las roturas ocasionadas por descensos producidos por la consolidación de los rellenos en los que apoyan, considerando que se trata de un defecto localizado de ejecución. Don Ezequias indica que no es un defecto generalizado, que no requiere por tanto de una actuación total, existiendo una franja de un metro y medio donde el solado está levantado, siendo un patología simple, produciéndose en los cambios de pendiente, lo que hace que se aflojen las primeras piezas del solado y al no realizarse la reparación de las primeras piezas movidas, la rotura alcanza a la fila siguiente, produciéndose un deterioro progresivo. Doña Elisabeth consigna en su dictamen que ha constatado una banda de cinco filas de baldosas descolocadas, considerando que la Comunidad debió sustituir las baldosas que se iban deteriorando. Así las cosas, hemos de concluir que, a la vista de las fotografías que ilustran los distintos dictámenes, nos encontramos ante un defecto que no es generalizado, sino que afecta a un punto concreto en el que hay varias filas de baldosas rotas y descolocadas. La explicación que a este hecho dan los peritos de la parte demandada imputando el defecto a la falta de mantenimiento no convence, pues se trata de saber el motivo de que las baldosas primeras se descolocaran o rompieran, ya que estando destinadas a tránsito de vehículos, quienes las instalaron debieron tener ello en cuenta de forma que o bien se escogiera otro material, lo que no parece que sea un problema, pues la mayoría está en buen estado, o bien se reforzara ese punto en el que aparecen rotas y descolocadas, pues debe tratarse de un punto sensible como se deduce del informe de la actora y del Sr. Ezequias. En consecuencia este problema se considera que es un defecto de ejecución, puesto que al tratarse de un punto sensible dentro del recorrido que hacen los vehículos, debían haberse adoptado las medidas en cuanto a la colocación de las baldosas que tal situación requiriera, motivo por el que en este caso, no sólo se imputa el defecto a quien materialmente lo ejecutó, sino igualmente al director de ejecución, que debe poner especial atención en estos puntos sensibles donde es exigible una mayor pericia que demostrar a la hora de ejecutar una obra. Por lo tanto de este defecto responderán tanto el Sr. Rosendo como la EMVS. En cuanto al importe de la reparación, no puede estimarse necesario levantar todas las losas, sino sólo las filas que presentan el defecto, por lo que parece en este punto más acertada la valoración que otorga la perito Doña Elisabeth que la propuesta por la actora, por lo que se fija la cantidad a abonar en 2.800 euros. 2. Oxidación generalizada de elementos de cerrajería. Ya hemos hablado de la oxidación referida a las albardillas y lo dicho anteriormente puede darse por reproducido aquí también, por lo que no habrá lugar a determinar la existencia de un posible vicio de construcción por este motivo. En cuanto a la responsabilidad contractual, hemos de decir que este hecho lo comprueba Doña Marí Trini en su dictamen, si bien señala que no aparece en los numerosos listados que se acompañan a la demanda y se refiere al Manual de Uso y Mantenimiento, que establece cadencia de tres años para reparar este material, por lo que lo considera un defecto de mantenimiento En términos parecidos se pronuncia el perito Sr. Ezequias e igualmente lo hace Doña Elisabeth. Si unimos estas consideraciones el hecho de que no se incluyeran en las reclamaciones las cuestiones relativas a esta oxidación que se manifiesta generalizada, parece posible concluir que efectivamente se debe a una falta de mantenimiento, pues si se hubiera reputado de falta de calidad de los materiales, con una oxidación y envejecimiento prematuros habrían sido objeto de reclamación, motivos por los que no se estima la existencia de responsabilidad contractual. 3. Deficiencias en elementos de cerrajería. Ya hemos indicado que no puede considerarse surgido defecto alguno relativo a esta cuestión dentro del plazo de garantía. Por lo que se refiere a la responsabilidad contractual, hemos de reiterar que a la vista de las actas de comunidad aportadas con la demanda, puede afirmarse que si bien se alude a cuestiones relativas a cerrajería, no son en el marco de reclamaciones a la constructora sino en otros contextos, como la existencia de robos, la excesiva copia de las llaves o los deseos de aumentar la seguridad, razones por las que tampoco se aprecia ningún incumplimiento contractual que pudiera dar lugar a estimar la demanda en este punto. Ello sin perjuicio de lo que pueda determinarse en relación a las facturas cuyo importe igualmente se reclama y que se estudiarán más adelante. 4. Filtraciones en garita de conserje. Ya hemos dicho que al no poder entenderse surgidas dentro del plazo legal, no dan lugar a responsabilidad de la LOE. Por lo que se refiere a la posible responsabilidad contractual, manifiesta la perito de la parte actora que hay una filtración en la cubierta y otra en el antepecho bajo el hueco de la ventana. Doña Marí Trini detecta la de la ventana pero no la de cubierta, considerando que el agua ha podido entrar por mantener la ventana abierta o por acumulación de agua en el canalillo por fallo de sellado, pudiendo haberse subsanado con actuaciones de mantenimiento adecuadas. Don Ezequias indica que se trata de un problema de mantenimiento y a las mismas conclusiones permite llegar el dictamen de Doña Elisabeth, por lo que teniendo en cuenta lo expuesto no parece que la existencia de estas humedades pueda atribuirse a una entrega defectuosa susceptible de conformar un incumplimiento contractual. 5. Postes de luz de jardín desprendidos. Del mismo modo que en relación a las filtraciones anteriores, los peritos de la parte demandada achacan esta cuestión a falta de mantenimiento, no pudiendo considerarse un incumplimiento contractual, sino un problema surgido del paso del tiempo y del uso, siendo significativo que su reclamación no conste hasta la demanda.
9. Filtraciones en garaje y trasteros. Siguiendo el dictamen de la perito de la parte actora Doña Lourdes, se trata de: 1. Humedades por defectos de impermeabilización de la cubierta que se localiza bajo los portales. Estima que debe procederse a eliminar la impermeabilización en las zonas en las que no está cumpliendo su cometido y ejecutarla nuevamente. 2. Humedades por capilaridad que surgen de la base de impermeabilización y encachado de cubierta. Propone para su reparación que debe aplicarse un tratamiento hidrófugo a los paramentos afectados, así como pintura de zonas afectadas. 3. Humedades en los bordes de las piezas de iluminación: entiende la perito que la falta de goterón provoca los daños, por lo que debe colocarse a dichas piezas un perfil metálico que haga las veces de goterón evitando la escorrentía de agua. Doña Marí Trini entiende que se trata de defectos puntuales y se centra en criticar la solución que se ofrece de contrario, pues considera que es desproporcionada. Así, explica en cuanto a las humedades por filtración que son puntuales y están localizadas en el pasillo descubierto de garaje donde hay una mancha cerca de la plaza NUM009, también en el techo entre las plazas NUM000 y NUM010 hay humedad con desprendimiento de pintura, y en el techo sobre las plazas NUM005, NUM006 y NUM011 hay pequeños desconchones sin observarse humedad. Finalmente indica que hay humedad en el techo del vestíbulo de acceso al aparcamiento en el portal NUM012. Sobre las humedades por capilaridad indica que le mostraron manchas de humedad que afectaban a la pared en su encuentro con el suelo en los vestíbulos de acceso a los portales NUM013 y NUM014, siendo muy puntuales, denotando que no hay una defectuosa ejecución de la partida, pues se han manifestado después de más de seis años, entendiendo que sólo necesitan una reparación puntual. Finalmente en cuanto a las humedades en borde de pieza de iluminación, indica que se trata de dos aberturas en el forjado expuestas a las inclemencias del tiempo y, al no existir goterón, el agua que escurre ha deteriorado la capa superficial del hormigón, por lo que entiende que no hay defecto de ejecución, sino una defecto con origen en la solución de diseño adoptada. Don Ezequias indica que en la visita realizada no se han podido identificar las humedades que refleja la actora, habiendo podido ver humedades únicamente en el acceso desde el garaje al portal NUM008 y al portal NUM002, en el techo de las plazas próximas al lucernario y en techo del trastero nº NUM015, todas las cuales son puntuales no activas, y no denotan fallo de impermeabilización. Respecto de los patios de iluminación, mantiene que las manchas son por falta de sellado de carpinterías y que en el lado abierto la losa de hormigón presenta un escurridero para que el agua deslice por el techo del garaje. Finalmente Doña Elisabeth indica que durante la inspección ha constatado que de manera generalizada no hay humedad ni filtraciones, no habiendo podido identificarse los daños que hay en el plano marcado por la perito de la parte actora. Señala que hay manchas secas y/o deterioros de pintura en el trastero nº NUM015, en el arranque de tabiquería de los patinillos próximos a escaleras NUM013 y NUM014 sobre las plazas bajo el acceso en planta baja a portal NUM013 próximas al lucernario. De lo dicho hasta aquí cabe concluir que no puede considerase probadas todas las humedades que se marcan por la parte actora, coincidiendo los peritos de los distintos demandados en señalar las que existen son puntuales y afectan a zonas concretas, observándose la coincidencia esencial de las indicadas por Doña Marí Trini y Doña Elisabeth, por lo que únicamente cabrá estimar probadas estas y a efectos de la presente resolución se tomarán específicamente las que marca la segunda, pues la perito indica además la valoración de su reparación, necesaria para el presente proceso, dado que no se ha solicitado la reparación de los defectos sino el importe al que hipotéticamente ascendería tal reparación. En consecuencia esta partida supondrá 1.197,74 euros. (297,74+600+300) Teniendo en cuenta que se trata de defectos meramente puntuales y el tiempo transcurrido en la actualidad desde la entrega de las viviendas no puede hablarse de un vicio generalizado, sino de algo muy concreto y de escasa relevancia teniendo en cuenta el conjunto de toda la edificación, por lo que la responsabilidad por tal defecto debe ser atribuida a quien materialmente ejecutó la obra, lo que supone la responsabilidad de la EMVS por los mismos motivos que han quedado expuestos en anteriores defectos.
10. Grietas en elementos comunes. Ya hemos dicho que las reclamadas no pueden considerarse defectos constructivos al no haberse probado por la parte actora que surgieran dentro del plazo de garantía. Por lo que se refiere a una posible responsabilidad contractual, acudimos al dictamen de la parte actora según el cual se trata de fisuras coincidentes con una de las juntas estructurales de la edificación en el área del portal NUM002. Doña Marí Trini indica que existe baja probabilidad de que la fisura se genere por movimiento de la junta de dilatación, entiende que es por rotura de un revestimiento como puede ser un cajeado de instalaciones o el encuentro entre un trasdosado de ladrillo y un elemento estructural. Don Ezequias también la ha observado y dice que no es la junta estructural, que coincide con el cerramiento del hueco de escalera y una cámara que aloja pilares de la estructura, siendo una fisura puntual habitual. Finalmente Doña Elisabeth indica que no se trata de la junta estructural del edificio, sino que marca el encuentro del cerramiento del vestíbulos y el tabique de la caja de escalera y está causada por movimientos de dilatación térmica que experimenta cualquier edificación, siendo de carácter estético y afectando sólo a una planta, por lo que no considera correcta la reparación propuesta ya que no hay que actuar sobre la junta de dilatación, precisando únicamente pintura por importe de 250 euros. Teniendo en cuenta lo expuesto por los diferentes peritos y a la vista de las fotografías que sobre esta fisura ilustran los distintos dictámenes periciales, parece posible concluir que efectivamente el problema no guarda relación con la junta de dilatación y por ello se estima más acertada la opinión que ofrecen el Sr. Ezequias y la Sra. Elisabeth, en cuanto a que se trata de un defecto puntual, surgido por la dilatación y asentamiento del edificio que puede solucionarse con pintura, por lo que la responsabilidad del mismo ni siquiera sería imputable a quien materialmente lo hizo, ya que su aparición no se debe a un defecto de ejecución, sino que sería más bien un supuesto en el que la vendedora deberá responder, pues su obligación es de entregar el inmueble en perfecto estado y, siendo previsible que este tipo de problemas surjan por el asentamiento de los edificios, responder por los mismos conforme a las reglas de la buena fe, teniendo en cuenta en este punto lo establecido en el art. 1.258 del Código Civil.
11. La falta de limpieza fin de obra. Consideramos que no constituye un defecto constructivo, por lo que frente a la actora por tal cuestión debe responder la vendedora, al quedar obligada a una entrega del inmueble en perfectas condiciones. La acreditación de su realidad le corresponde realizarla precisamente a la demandante, para lo cual ha aportado su dictamen pericial en el que se habla de la existencia de 14 patinillos de instalaciones con restos de fin de obra. En el dictamen sólo se fotografían dos. Doña Marí Trini manifiesta su extrañeza por no haber habido una reclamación anterior de esta limpieza, señalando que en su inspección pudo acceder a varios cuartos de instalaciones con el responsable de mantenimiento y un representante de la comunidad, manifestando que no conocían de esas acumulaciones de escombros, accediendo a uno en el que este material había sido retirado. Sin embargo, el perito Sr. Ezequias manifiesta en su dictamen que se constata la falta de limpieza de fin de obra y a las mismas conclusiones permite llegar el de la Sra. Elisabeth, por lo que teniendo en cuenta estos dictámenes debe considerarse probada la falta de limpieza.
En cuanto al importe que se atribuye en la demanda por la limpieza, no hay inconveniente en tomar el solicitado, pues no se ha aportado prueba alguna que indique su falta de corrección, quedando en consecuencia fijado en 621,86 euros a cargo de la EMVS.
Es acertado el criterio de la Magistrada sobre la recolocación de una farola, porque se aportó una factura de 16 de septiembre de 2015 que no alude más que a tal recolocación y comprobación de seguridad. Sin más datos, no puede afirmarse que la misma haya debido hacerse por la existencia de vicios constructivos o incumplimiento contractual, siendo de destacar que tampoco aparece en las reclamaciones que en tales fechas se hacían y, singularmente no aparece en el Acta de la Junta celebrada 9 de febrero de 2015 que es anterior a tal reparación, ni tampoco en la de 18 de mayo de 2016 que es posterior, tratando ambas precisamente de las reclamaciones que se estaban haciendo a la constructora y del estado de las mismas.
Así mismo, compartimos los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida sobre la reparación de una tubería reventada en circuito secundario energía solar, puesto que se trató de una factura de marzo de 2014 que alude a las tuberías que se rompieron a las que anteriormente se ha hecho alusión. Y la responsabilidad por tal reventón no puede imputarse a los técnicos que intervinieron en la edificación, pues fue acreditado que el material instalado tenía los debidos certificados de garantía, por lo que debemos estar ante un defecto de fabricación del que debe responder la promotora al estar dentro de sus obligaciones de entrega. En consecuencia, procederá estimar la demanda en lo que se refiere a esta factura por importe de 326, 80 euros.
Reparaciones de puertas: Se trata de una factura de 21 de febrero de 2013 relativa a colocación de muelles retenedores en puertas, eliminación de palancas manuales en portales e instalación de pomos tiradores de color negro, la cual no denota la existencia de defecto alguno, sino una mejora en las instalaciones que parece fue prevista en la Junta de 5 de diciembre de 2012. En este mismo sentido de considerarlo una mejora se pronuncia Doña Elisabeth en su dictamen. Pasador portal NUM016 Se trata de factura de 10 de abril de 2013 que si bien puede servir para acreditar que efectivamente se hizo tal arreglo, el mismo por sí solo no denota un hecho derivado de responsabilidad atribuible a los agentes de la edificación o que el defecto estuviera ya en la entrega, pues la primera junta tuvo lugar en julio de 2012 y como ya se ha dicho, consta en la documentación aportada con la demanda muchas indicaciones en relación a la cerrajería de la urbanización con problemas en puertas de origen diversos como podía ser el excesivo número de copias de llaves, razones por las que tampoco podrá ser considerada esta factura.
Reparación en puerta. Se trata de factura de 11 de junio de 2014, la cual por sí sola no indica más que esta tuvo lugar, sin que pueda atribuirse su origen a responsabilidad de ninguno de los demandados, por lo que cabe reiterar lo expuesto en relación con otras de las facturas aportadas y no podrá ser estimada. Lo mismo cabe decir de la factura que le sigue de fecha 31 de julio de 2014, en la que además se contemplan nuevas instalaciones como cerrojos, cilindros o carteles.
Incidencia de electricidad. La primera de las facturas por este concepto es de agosto de 2014 y sin más datos, no puede atribuirse su responsabilidad a ninguno de los demandados. Lo mismo ocurre con la segunda que es de noviembre del mismo año y parece obedecer más a labores propias de mantenimiento propias de la Comunidad demandante.
Cerrajería. Es de enero de 2015 y parece igualmente corresponder más a labores de mantenimiento por lo que tampoco puede ser estimada, debiendo darse por reproducido lo que ya ha quedado expuesto en relación a defectos anteriores. Colocación de elementos antivibratorios en grupo de presión y cuarto de energía solar. Esta factura deberá tenerse en cuenta, pues se trata de arreglos realizados para evitar los ruidos que ya han sido tratados en esta resolución. Su importe asciende a 1.407,23 euros y deberán ser abonados por la EMVS. Reparaciones en puertas. Se acompañan facturas correspondientes a 2013 en las que se observan trabajos de cerrajería, debiendo darse aquí por reproducido lo dicho anteriormente al respecto de facturas semejantes.
VISTOS los artículos anteriores y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
DESESTIMAR CADA RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR LAS RESPECTIVAS REPRESENTACIONES PROCESALES DE LA EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID EMVSM, y de D. Rosendo, contra la sentencia nº 180/2019, dictada el 30 de Julio del dos mil diecinueve por el Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid en el Procedimiento Ordinario 87/2018, que confirmamos. Las costas de la segunda instancia deben ser impuestas a cada recurrente las causadas a su instancia.
La desestimación de los recursos determina la pérdida de los depósitos constituidos, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
Notifíquese la presente resolución a las partes en la forma legalmente establecida.
Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos
Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de sala nº 817/2020, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.