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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 44/2021, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 544/2020 de 20 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 20 de Enero de 2021
Tribunal: AP - Salamanca
Ponente: RUBIO GARCIA, EUGENIO
Nº de sentencia: 44/2021
Núm. Cendoj: 37274370012021100116
Núm. Ecli: ES:APSA:2021:116
Núm. Roj: SAP SA 116:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Recurrente: Luis Manuel
Procurador: DIEGO SANCHEZ DE LA PARRA SEPTIEN
Abogado: GERMÁN CABALLERO LÓPEZ
Recurrido: STADIUM SALAMANCA SL
Procurador: SILVIA MARIA RODRIGUEZ MONTES
Abogado:
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DOÑA CARMEN BORJABAD GARCIA
DOÑA Mª VICTORIA GUINALDO LOPEZ
DON EUGENIO RUBIO GARCIA
En la ciudad de Salamanca a veinte de enero de dos mil veintiuno.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO Nº 672/19 del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca, ROLLO DE SALA N
Antecedentes
'Que desestimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Sánchez de la Parra y Septien en nombre y representación de Luis Manuel contra Stadium Salamanca S.L., representada por la Procuradora Sra. Rodríguez Montes. Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad...........'
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Eugenio Rubio García
Fundamentos
1) En fecha 11 de febrero de 2011 las partes celebran contrato privado de compraventa cuyo contenido es el siguiente
De una parte , DON Argimiro, con DNI N.º NUM000, mayor de edad, vecino de Salamanca. con domicilio a estos efectos en la CALLE000 NUM001, de Salamanca.
Y de otra, DON Luis Manuel, con DNI Nº NUM002, mayor de edad, con domicilio a estos efectos en CALLE001, Nº NUM003 , de Salamanca
La primera, en nombre y representación de la mercantil Stadium S.L, con CIF B-37403722, y domicilio en Calle Álvaro Gil 5, Bajo de Salamanca. en adelante LA PARTE VENDEDORA.
El segundo, en su propio nombre y representación, en adelante LA PARTE COMPRADORA.
Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento y firma del presente contrato de compraventa para lo cual.
Finca: Local sito en Calle Núñez de Balboa 4, con entrada por Juan de la Cosa, planta baja de Salamanca, cuyas superficies y distribuciones son perfectamente conocidas por la PARTE COMPRADORA.
INSCRIPCION: Dicho local se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad de Salamanca nº 4, Finca número NUM004.
-La cantidad de 80.000,00 euros impuestos excluidos corresponden al precio de compraventa del local.
-La cantidad de 70.000,00 euros impuestos excluidos que corresponden a la obra y adecuación del local que la parte vendedora se compromete a realizar a la compradora.
-Sustitución de la puerta actual de trapa por una puerta de entrada motorizada.
-La parte vendedora se compromete a mantener el permiso de VADO para poder traspasar la titularidad al comprador del inmueble.
-Realización de una oficina con ventana a la calle, delimitada con tabiquería y suelo de tarima flotante, con puntos de luz, teléfono y televisión. Pintada en color a elegir por el comprador. Situar una puerta de entrada a la oficina en el lateral de la misma con una cerradura de seguridad.
-Arreglar paredes y techos de la zona de almacenamiento y pintar las paredes del mismo, ubicar estanterías de pladur en diferentes partes del almacén.
-Poner diferentes tomas de enchufes a lo largo del almacén y poner las luminarias correspondientes para dar luz al local.
-Realizar un baño en el almacén con lavabo e inodoro, alicatado y solado.
-Poner una puerta en un departamento que existe en el lado izquierdo del almacén con una cerradura.
La obra se realizará en el plazo de 45 días a contar desde la firma de este documento y la responsabilidad sobre las mismas será por cuenta de la PARTE VENDEDORA al igual que la solicitud de los permisos pertinentes si los necesitara.
1. LA PARTE COMPRADORA entrega en este acto a la PARTE VENDEDORA la cantidad de
2. Antes del 11 de julio de 2011 LA PARTE COMPRADORA entrega a la PARTE VENDEDORA la cantidad de
- A la firma de escritura pública de compraventa la parte vendedora abonara la cantidad de
-Antes del día 1 de febrero de 2012 la parte vendedora abonará la cantidad de
LA PARTE VENDEDORA autoriza a la PARTE COMPRADORA a ocupar el local objeto de la venta una vez concluida las obras.
Y para que así conste y en prueba de conformidad, firman las partes el presente documento, por duplicado y a un solo efecto en el lugar fecha al comienzo indicados en el encabezamiento.'
11 de diciembre de 2011 35.000,00 €
6 de junio 2011 10.000,00 €
5 de julio 2011 25.000,00 €
20 de septiembre de 2011 8.000,00 €
7 de mayo de 2012 28.197,00 €
13 de marzo de 2013 3.000,00 €
7 de agosto de 2013 2.000,00 €
26 de noviembre de 2013 3.000,00 €
18 de marzo de 2014 5.000,00 €
19 de agosto de 2014 8.000,00 €
8 de mayo de 2014 3.000€
-Que la entidad Stadium Salamanca SL concedía a Don Luis Manuel un derecho de opción de compra hasta el 13 de marzo de 2019, sobre la finca NUM004 del Registro de la Propiedad cuatro de Salamanca.
-Que el precio de venta de la finca era de 80.000 euros más los impuestos correspondientes en el momento de la compraventa.
-El precio de concesión de la opción es de 1.000 euros, que se descontara del precio de la venta.
En el contrato de opción de compra no se hace ninguna referencia a los pagos efectuados con anterioridad.
Que han sido convocados para el día de hoy, a las trece horas para la firma de escritura de compraventa en esta Notaría----------------
Que ambas partes han comparecido sin que haya sido firmada dicha escritura pública, debido a que la parte vendedora esperaba que se llevase a cabo en cumplimiento de la escritura de opción de compra otorgada entre las partes con fecha 13 de marzo de 2.015, ante el Notario de Salamanca, Don Antonio Doral Álvarez, por importe de OCHENTA MIL EUROS (80.000,00 €) más LV.A .. tal y como se informó a la parte compradora por 'BUROFAX' de fecha 6 de noviembre de 2.018----------------------------------------
A lo que se opuso la parte compradora alegando que solamente adeudaba la cantidad de CINCUENTA MIL TRESCIENTOS TRES EUROS (50.303,00 €) por la compra del LOCAL, más el I.V.A., dado que ya ha entregado a cuenta de la compra de dicho local CIENTO TREINTA Y UN MlL EUROS (131.000,00 €), según recibos firmados por la parte vendedora, cuyas cantidades fueron entregadas con anterioridad a la opción de compra---------------------------------
Han comparecido los representantes del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria., S.A., con el fin de recibir el talón importe de la hipoteca y proceder al alzamiento de la carga hipotecaria en el mismo acto---------------------------------------------
La parte vendedora ha aportado el último recibo del I.B.I, pero no el certificado de la Comunidad de Propietarios, pues se mantiene en que al no habérsele aclarado en respuesta al Burofax si se le pagare el precio de la opción de compra o no, no iba a contratar la escritura de cancelación con la Notaria ni solicitar al administrador de fincas los certificados correspondientes-------------------------------------------------------
La parte compradora hacer constar, que en 'Burofax' primero y en el de contestación al de la parte vendedora hizo constar expresamente que la compraventa se haría libre de cargas y gravámenes----------------------------------
La parte compradora, aportó a este acto tres talones bancarios por el importe pendiente de pago CINCUENTA MILTRESCIENTOS TRES EUROS (50.303,00 €)--------------------------------------------------
y la parte vendedora a su vez aportaba la factura de venta del inmueble por importe de OCHENTA MIL EUROS (80.000,00 €), más 1.V.A., cuya factura será anulada por no haber sido efectuada la venta-----------------------------------'
Considera que no está acreditada la tesis defendida por la parte actora relativa a que de la cantidad de 80.000 euros fijada en el contrato de opción de compra de 13 de marzo de 2015 se debía descontar la cantidad ya abonada en cumplimiento del contrato celebrado en el año 2011. Se razona por el Magistrado que si la voluntad de las partes hubiese sido que las cantidades abonadas hasta esa fecha con cargo al precio de la compraventa del local se tuvieran en cuanta al otorgar la escritura pública de venta se hubiera hecho constar este extremo en el contrato. Sin embargo, en la escritura de opción de compra no solo se omite cualquier referencia a este particular, sino que las partes pactaron expresamente un precio por la opción (1000 euros) y se fijó como precio de la futura venta la cantidad de 80.000 euros.
Por otra parte, considera que no se dan los requisitos exigidos para la aplicación de la acción de enriquecimiento injusto ejercitada en la demanda, ya que en el presente caso no se cumple con el requisito de subsidiariedad para el ejercicio de esta acción, que la doctrina del enriquecimiento sin causa opera precisamente allí donde las relaciones obligacionales entre las partes no pueden analizarse en función de los artículos 1089 y concordantes del Código Civil. Y en este caso, había una escritura de opción de compra.
Frente a esta argumentación la parte apelante alega en primer lugar como motivo de apelación infracción de la doctrina del enriquecimiento injusto, inexistencia de relación obligacional entre las partes que permita la exigencia de la devolución del importe integrado, enriquecimiento sin causa del demandado.
Sin embargo, tenemos que señalar que la parte actora reclama la cantidad de 130.197 euros, que tienen su origen en el contrato celebrado el 11 de febrero de 2011, y no podemos olvidar que como se ha señalado que dicho contrato, a pesar de denominarse contrato de compraventa, regulaba dos negocios jurídicos diferentes por una parte un contrato de arrendamiento de obra por importe de 70.000 euros más impuestos y el contrato de compraventa del local por valor de 80.000 euros.
El contrato de obra se efectúa a instancia del comprador y conforme a las exigencias y gusto del mismo tal como se deriva de la estipulación tercera del contrato trascrito en el fundamento anterior, debiendo llevarse a cabo en el plazo de 45 días a contar desde la firma del mismo.
Tal como resulta del visionado de la grabación del acto de la Audiencia Previa la efectiva realización de estas obras fue un hecho controvertido, sin embargo, de la práctica de la prueba en el acto de la vista ha resultado acreditado la realización de dichas obras.
Así nos encontramos con la declaración de Jose Francisco, albañil que reconoce que efectivamente las obras en dicho local se llevaron a efecto, de Castos Toribio, suministrador del material de construcción para dicha obra, que incluso manifiesta que era una obra importante y de Jose Miguel, fontanero, que también declara que participo en dichas obras.
Realización de obra, que incluso es reconocido por la representación de la parte actora en fase de conclusiones.
Por tanto, desde este punto de vista no se puede mantener que el contrato celebrado en el año 2011 fue dejado sin efecto por mutuo acuerdo de las partes, al menos en su totalidad porque es evidente por lo expuesto, que una parte importante del mismo fue cumplida, el relativo a las obras que no podemos olvidar que ascendía a 70.000 euros sin impuestos, es decir prácticamente la mitad del precio global del negocio jurídico que ascendía a la suma de 150.000 euros.
Por tanto, no se puede considerar que, en relación a la cantidad pagada por las obras realizadas, nos encontramos ante la figura del enriquecimiento injusto alegado, ya que la prestación a que respondía la cantidad pagada se ha efectuado.
Cuestión diferente será que las obras se efectuaron sobre un inmueble que todavía no era propiedad del actor, que fue la persona que encargó la obra, y la conexión que tenía dicha obra con la efectiva culminación del contrato de compraventa. Sin embargo, el procedimiento no se ha planteado en estos términos ya que la cantidad reclamada asciende a la suma total de 130.197 euros, incluidos por tanto el precio del contrato de obra, que como se ha señalado se ha efectuado.
Por tanto, la cuestión controvertida se centraría en si se puede considerar que existe enriquecimiento injusto con el resto de la cantidad abonada por la parte actora, que ascendería a la suma de 45.497 euros. (130.197 euros pagados menos la cantidad correspondiente a la obra 84.700 euros, impuestos incluidos).
En relación a esta cantidad abonada la parte actora mantiene que el contrato de opción de compra no pudo culminarse porque que de los 80.000 euros más impuestos pactados como precio del local en el contrato de opción de compra, se debían descontar los 45.497 euros pagados antes de la celebración de dicho contrato, por lo tanto, de los 96.800 euros del precio del local (impuestos incluidos), solo debería la suma de 50.303 euros.
Sin embargo, como se ha señalado la entidad vendedora entiende que la cantidad pactada en el contrato de 2015 es independiente de los pagos efectuados con anterioridad, y por tanto el comprado deben abonar la cantidad integra.
Respecto a este extremo, la única prueba que se ha practicado en autos, es la prueba documental y en relación a la misma, tiene un carácter principal el contrato de opción de compra de 13 de marzo de 2015, y en el mismo en ningún momento se hacer referencia a las cantidades abonadas con carácter previo y que por tanto se deban descontar del precio que consta en dicha opción de compra.
Es más, en dicho contrato si se establece que del precio pactado (80.000 euros) se debe descontar el precio pactado por la concesión de la opción, en este caso mil euros. Por tanto, si la intención de las partes era computar los pagos efectuados con carácter previo, no se acaba de comprender porque no se hizo mención de los mismos en dicho contrato de opción de compra, Máxime si como se señala en la demanda ya habían existido problemas previos entre las partes y por tanto la actuación más lógica hubiera sido especificar dicho extremo, para evitar los posibles problemas que pudieran surgir. También si esta era la intención de las partes se podrida haber fijado como precio de venta en el contrato de opción, no los 80.000 euros, sino la cantidad pendiente de abono, sin embargo, ninguna de las dos fórmulas señaladas se utilizó.
Correspondería al actor acreditar que efectivamente se pactó que las cantidades abonadas se debían descontar del precio pactado y sin embargo no se ha practicado respecto a este extremo prueba suficiente, por lo tanto, no se puede considerar que la conclusión a la que ha llegado el Magistrado de Instancia sea errónea o contraria a la razón.
Por otra parte, en ningún caso nos encontramos ante los presupuestos de una acción de enriquecimiento injusto en el presente caso, ya que no podemos olvidar que los desplazamientos patrimoniales realizados tienen su causa en dos negocios jurídicos, por una parte, el contrato de11 de febrero de 2011 y el contrato de opción de compra de 13 de marzo de 2015.
Esta Sala comparte el razonamiento efectuado en la sentencia de instancia, en su fundamento de derecho segundo en relación al carácter subsidiario del enriquecimiento injusto. El Tribunal Supremo ha destacado no solo la necesidad de que se produzca un enriquecimiento correlativo al empobrecimiento, sino también el carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento.
En definitiva, la doctrina del enriquecimiento injusto está basada en el principio de subsidiariedad, al no existir disposición legal alguna que autorice el desplazamiento patrimonial interesado y no ser éste consecuencia de pactos lícitos y libremente asumidos, por lo que carece absolutamente de toda razón jurídica, y, en definitiva, de justa causa ( SS TS 5 diciembre 1980, 19 de abril de 1990 , 15 diciembre 1992 , 20 abril 1993 , 8 junio 1995 , 18 diciembre 1996 , 19 febrero 1999 , 26 junio 2002 , 18 febrero 2003 , 7 junio 2004 , 6 febrero 2006 , 18 febrero 2009 y 12 diciembre 2012 ), o también cuando concurre sentencia u otra resolución judicial suficientemente motivada y definidora de los derechos de los litigantes que reconoce el desplazamiento patrimonial ( SS TS de 10 junio de 1955 , 20 de diciembre de 1977
En cuanto a la subsidiariedad de la acción, es reiterada la jurisprudencia que declara el carácter subsidiario de la acción por enriquecimiento injusto, señalando que sólo cabe acudir a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en defecto de acciones específicas, como remedio residual o subsidiario, pues, si existen acciones específicas, éstas son las que deben ser ejercitadas, y ni su fracaso ni su falta de ejercicio legitiman para acudir a aquella acción, de manera que solo puede ejercitarse la acción por enriquecimiento sin causa cuando no exista una acción que concreta y específicamente se otorgue por el legislador para remedio de ese hipotético enriquecimiento ( SSTS 19 febrero 1999, 28 febrero 2003, 19 mayo 2006, 22 febrero 2007, 7 diciembre 2011 y 27 febrero 2014 ).
Por tanto, analizando sus presupuestos, la jurisprudencia ha declarado con reiteración ( sentencia 887/2011, de 25 de noviembre, con cita de la 529/2010, de 23 de julio ) que «los requisitos para apreciar una situación de injusto enriquecimiento son, en primer lugar, el enriquecimiento de una persona, como incremento patrimonial; en segundo lugar, el correlativo empobrecimiento de la otra parte, como pérdida o perjuicio patrimonial; en tercer lugar, inexistencia de causa que justifique la atribución patrimonial del enriquecido, presupuesto que no se da cuando media una relación jurídica que la fundamente: carácter de subsidiariedad que se ha destacado jurisprudencialmente (así, sentencias de 4 de noviembre de 2004 y 24 de junio de 2010, que cita otras anteriores). La misma sentencia sostiene que el enriquecimiento sin causa supone una subsidiariedad que implica la falta de causa que justifique la atribución patrimonial y si ésta se ha hecho a plena voluntad y a sabiendas por el autor, no puede luego ampararse en una falta de causa».
Como también recuerda la sentencia 162/2008, 29 de febrero, no cabe apreciar enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz. Según una de las últimas sentencias de esta Sala que analiza en profundidad esta figura «[n]o hay tal falta de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal, pues cuando existe un contrato válido o cuando el legislador, por razones de interés social, tolera consecuencias en casos concretos, no puede sostenerse que los beneficiados indirectamente por ella se enriquezcan injustamente» ( sentencia 387/2015, de 29 de junio)
Además, la jurisprudencia mantiene el requisito de la subsidiariedad de la acción por enriquecimiento injusto. En este sentido, la sentencia 859/2011, de 7 de diciembre, analiza los diferentes criterios doctrinales al respecto, decantándose por entender, citando la sentencia 159/2007, de 22 de febrero, que «solo cabe acudir a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en defecto de acciones específicas, como remedio residual o subsidiario, 'pues si existen acciones específicas, estas son las que deben ser ejercitadas y 'ni su fracaso ni su falta de ejercicio' legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento, como se dice en las sentencias de 19 de febrero de 1999 o de 28 de febrero de 2003, que recogen una amplia doctrina, si bien se ha de destacar que otras sentencias sientan un criterio distinto, como la ya citada de 19 de marzo de 1993 , y las de 14 de diciembre de 1994 , 18 de diciembre de 1996 , 5 de marzo de 1997 , si bien como ha señalado la sentencia de 19 de febrero de 1999 , la negación de la subsidiariedad constituye en tales decisiones un obiter dictum'. Y las sentencias de 4-6-07, 30-4-07, 19-5-06 , 3-1-06 y 21-10-05 mantienen igualmente el requisito de la subsidiariedad, declarando la de 2006 que solo puede acudirse a la acción por enriquecimiento injusto cuando no exista una acción que concreta y específicamente se otorgue por el legislador para remedio de un hipotético enriquecimiento sin causa
La aplicación de esta doctrina, sobre la subsidiariedad de la acción por enriquecimiento injusto., al caso que nos ocupa impide que pueda prosperar la presente demanda, ya que la acción en ella ejercitada, en reclamación de los pagos efectuadas a la entidad demandada, se basa exclusivamente en el enriquecimiento injusto y en la jurisprudencia que aplica este principio, (fundamento jurídico cuarto de la demanda) supuestamente producido a favor del demandado, sin que en el escrito de demanda se mencione ningún otro fundamento jurídico, ni se cite norma sustantiva alguna, que sustente la pretensión deducida, cuando como se ha señalado los desplazamientos patrimoniales reclamados tienen su origen en los contratos celebrados el de 2011 y el 13 de marzo de 2015.
Por todo lo expuesto la acción de enriquecimiento injusto ejercitada no puede prosperar.
Asiste la razón a la parte apelante cuando señala que la congruencia de la sentencia no es extensible a una necesaria identidad entre los preceptos alegados por las partes y las normas cuya aplicación considere el tribunal, mientras el cambio de fundamentación jurídica no suponga una alteración de la causa de pedir, siendo admisible, por no afectar a la congruencia, que la motivación de la sentencia no se ajuste estrictamente a los argumentos jurídicos empleados por las partes, conforme a los axiomas'; iura novit curia' y 'da mihi factum, dabo tibi ius' ', de manera que el tribunal se encuentra autorizado para aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, aunque no se hubieran invocado por las partes, así como a modificar el fundamento legal de sus pretensiones, siempre que no se altere la 'causa petendi' ni se sustituyan las cuestiones debatidas por otras distintas, con absoluta vinculación a los hechos alegados y reconocidos. Dicho de otro modo, la calificación jurídica que las partes puedan dar a la cuestión controvertida no define la naturaleza del objeto litigioso, que se determina por los hechos alegados y por el contenido de las pretensiones deducidas por las partes, ni vincula al tribunal que, en virtud de dichos principios, puede acudir a fundamentos de derecho distintos de los invocados por las partes, resolviendo conforme a las normas aplicables al caso, sin que ello vulnere el deber de congruencia ( SS TC 5 mayo 1982, 18 diciembre 1985 y 18 julio 1994; y TS 16 noviembre 1981, 21 noviembre 1988, 13 febrero 1991, 25 mayo 1995, 30 octubre 1999, 17 octubre 2005, 27 marzo 2008 y 12 junio 2013).
Tal como se señala entre otras en la SAP de Madrid de 15 de octubre de 2010 'La causa de pedir, se define como aquella situación de hecho jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir la tutela jurídica solicitada. Dicha situación de hecho jurídicamente relevante ha sido objeto de dos interpretaciones contrapuestas: a) quienes se muestran partidarios de reducir la causa de pedir a la sola fundamentación fáctica, el conjunto de hechos, las circunstancias concretas o el relato histórico sobre los que el actor hace su petición, y b) quienes consideran la causa de pedir formada por dos elementos: el fáctico (conjunto de hechos, relato histórico) y el elemento jurídico o normativo (el título jurídico en virtud del que pide; la subsunción de los hechos en una norma jurídica que otorgue la eficacia que el actor pretende). La nueva Ley no se adscribe expresamente a ninguna de estas posiciones, si bien en su Exposición de Motivos señala: La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil sigue inspirándose en el principio de justicia rogada (...) Según el principio procesal citado, no se entiende razonable que al órgano jurisdiccional le incumba investigar y comprobar la veracidad de los hechos alegados como configuradores de un caso que pretendidamente requiere una respuesta de tutela conforme a Derecho. Tampoco se grava al tribunal con el deber y la responsabilidad de decidir qué tutela de entre todas las posibles, puede ser la que corresponda al caso. Es a quien cree necesitar tutela a quien se atribuye las cargas de pedirla, determinarla con suficiente precisión... Esta inspiración fundamental del proceso (...) no constituye, en absoluto, un obstáculo para que, como se hace en esta Ley, el Tribunal aplique el derecho que conoce dentro de los límites marcados por la faceta jurídica de la causa de pedir.... El art. 399 al determinar el contenido de la demanda en sus párrafos 3 y 4 prescribe: los hechos se narrarán de forma ordenada y clara. En los fundamentos de derecho, además de los que se refieran al asunto de fondo planteado, se incluirán (...). Se pretende, por tanto, que se expliciten suficientemente los hechos y los fundamentos de derecho referidos a tales hechos, amén de las cuestiones procesales que puedan obstar a una resolución sobre el fondo. El demandado en la contestación a la demanda, que se redacta en los mismos términos que aquélla, habrá de negar o admitir los hechos aducidos por el actor, alegando las excepciones materiales que estime convenientes y exponiendo los fundamentos de su oposición a las pretensiones del actor (405.1 LEC). Los hechos no pueden ser objeto de modificación alguna. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, contestación y reconvención, en su caso, las partes no pueden alterarlo posteriormente (art. 412 ). Esta disposición (prohibición de cambio de demanda), que deja a salvo la facultad de formular alegaciones complementarias, no afecta a la delimitación del objeto del proceso ( art. 412.2 y 426.1 LEC : En la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario).
En cuanto a la congruencia, el art. 218 de la LEC , en su primer apartado, segundo párrafo, después de prescribir la necesidad de que las resoluciones sean exhaustivas y congruentes, precisa: el tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes. Parece percibirse aquí un doble elemento en la causa de pedir: uno que el Tribunal no puede variar salvo incurrir en incongruencia, y otro, normativo, que puede corregir si fue mal alegado por las partes, dictando sentencia congruente conforme al mismo...'
Pues bien, en el presente caso, con independencia de la tesis que se adopte en relación al concepto más amplio o restringido de causa de pedir, de adoptar la solución instada en el recurso se produciría una modificación sustancial de los hechos alegados por la parte actora.
Así tenemos que señalar que la parte actora parte de la base de que el contrato celebrado en el año 2011, devino ineficaz en los términos utilizados en la demanda, o que 'el 13 de marzo de 2015, sin que se hubiesen levantado las cargas hipotecarias que pesaban sobre el local se dejó sin efecto dicho contrato, pactándose uno de opción de compra' según la redacción empleada en el recurso de apelación.
No obstante, como se ha expuesto esta afirmación no se corresponde con la realidad porque el contrato inicial, estaba también constituido por un contrato de obras, por un importe total de 84.700 euros, que si se ha ejecutado.
No podemos olvidar en relación a este extremo que uno de los hechos controvertidos fijados en el acto de la Audiencia Previa fue que dichas obras no se habían realizado, cuestión que después de practicada la prueba pertinente quedo resuelta en sentido afirmativo, es decir dichas obras se habían realizado.
Por tanto nos encontramos ya con una modificación en los hechos defendidos por la parte actora, ya que en realidad cuando la parte demandada reconoce la renegociación del contrato inicial, tal como se desprende la lectura de su contestación y del resto de su actuación a lo largo del procedimiento, solo se está refiriendo al contrato de compraventa en sentido estricto, es decir al precio de venta del local y que se sustituyó el contrato de compraventa inicialmente pactado por un contrato de opción de compra, nunca a que el contrato de 2011 se dejara sin efecto en su totalidad, porque como se ha señalado al tiempo de la nueva negociación una parte importante del mismo (contrato de obra) ya se había ejecutado.
Por otra parte en relación al destino de los otros 45.497 euros pagados, la parte actora mantiene una postura ambivalente porque por una parte defiende que al haberse extinguido el contrato inicial, la parte demandada ha de venir obligada a la restitución de esta cantidad, porque no se estipula como penalización la perdida de estas cantidades, sin embargo de la propia documentación aportada, en contrato del acto de manifestaciones de 2018 (documento ) resulta que la intención del comprador era aplicar lo ya pagado al precio de opción, por tanto desde este punto de vista no se puede considerar que la intención del comprador en el momento de firmar el contrato de opción era que se le devolviera el dinero.
Es posteriormente cuando en la Sentencia de Instancia se considera que dentro de los 80.000 euros no se pueden incluir las cantidades ya abonadas, porque nada se dice sobre ellas cuando se señala que por tanto si no se puede computar dichas cantidades como parte del precio, se deberían haber restituidos al dejarse sin efecto el contrato inicial.
Esta argumentación con independencia de la cuestión de fondo en relación con la verdadera intención de las partes, únicamente se expone para poner de relieve que en el presente caso no es aplicable el aforismo da mihi factum, dabo tibi ius, porque nos encontraríamos ante un verdadero cambio de los hechos que sustentaron la demanda, teniendo en cuenta además que por los distritos contratos celebrados entre las partes, y las relaciones jurídicas entre las partes que se han prolongado durante nueve años, no se puede gravar al tribunal con el deber y la responsabilidad de decidir qué tutela de entre todas las posibles, puede ser la que corresponda al caso.
Tampoco podemos olvidar que la entidad demandada justifica la no devolución de los 45.497 euros en un pacto entre las partes consecuencia de la perdida de intereses por el aplazamiento del pago y de la imposibilidad de disponer del local durante el tiempo pactado.
Por todo lo señalado se entiende que no puede prosperar este motivo de apelación.
En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución,
Fallo
No procede imposición de las costas de la presente alzada.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronuncio, mando y firmo.