Sentencia Civil Nº 440/2015, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 521/2015 de 30 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00440/2015

Rollo Apelación Civil nº: 521/15

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán

Presidente

Don Francisco José Carrillo Vinader

Don Rafael Fuentes Devesa

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a treinta de julio de dos mil quince.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 272/13 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 1 de Lorca entre las partes, como actora y ahora apelante, D. Bernardino representada por el Procurador Sr. Arcas Barnés y dirigida por el Letrado Sr. Díaz Martos ; y como parte demandada y ahora apelada, la mercantil ' Explotaciones Agrarias y Ganaderas de Purias' S.L., representada por el Procurador Sr. Terrer Artés y dirigida por la Letrada Sra. Teruel Ruiz.

Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 26 de febrero de 2015 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal:

FALLO:

' Que desestimando íntegramentela demanda formulada por el Procurador Sr. Arcas Barnés, en nombre y representación de D. Bernardino frente a Explotaciones Agrarias y Ganaderas de Purias S.L., debo absolver y absuelvoa Explotaciones Agrarias y Ganaderas de Purias S.L. imponiendo las costas a la parte actora .'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora que lo basó en error en la valoración de la prueba, solicitando la práctica de prueba testifical. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo y a la solicitud de prueba.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 521/15.

Por auto de fecha 09 de julio de 2015 se desestimó la prueba propuesta y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 29 de julio de 2015.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada en la instancia desestima en su integridad la acción ejercitada por la parte actora D. Bernardino contra la mercantil demandada 'Explotaciones Agrarias y Ganaderas de Purias S.L.' tendente a la resolución por incumplimiento de dicha parte del contrato de permuta de terreno a cambio de obra construida, suscrito entre las partes con fecha 07 de febrero de 2007, por el que la citada mercantil cedía al actor una superficie de 3.863,50 metros cuadrados procedente de la segregación de la finca registral nº NUM000 de su propiedad, sita en el núcleo rural DIRECCION000 de Lorca y el actor se obligaba, como contraprestación, a la construcción y entrega de tres viviendas y la cantidad de 48.000 € en metálico.

La citada sentencia desestima la demanda por considerar que no ha quedado acreditado el incumplimiento de la parte demandada con respecto a su obligación de proceder a la segregación de esos 3.863,50 metros cuadrados, objeto de la permuta. La sentencia declara que tampoco resulta determinante de incumplimiento por vicios ocultos, las alegadas limitaciones urbanísticas y de servidumbre derivadas de la existencia de una rambla ( Rambla del Cueto) como lindero norte de la finca , ni la cesión de terreno al Ayuntamiento en el lindero sur ( Camino de los Búcanos), para su ensanche.

La mencionada parte actora muestra su disconformidad con el referido pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de una nueva sentencia que acoja la demanda en su integridad por considerar que la Juzgadora de instancia incurre en error en la valoración de la prueba, con infracción del art. 1124 del Código Civil .

SEGUNDO.-Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria suscitada en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la confirmación de la sentencia de instancia.

Hemos de tener en cuenta, como así se expone de manera expresa en el escrito de demanda y se reitera ahora en esta fase de apelación, que la acción ejercitada en estos autos es la de resolución contractual por incumplimiento de las obligaciones asumidas por la mercantil demandada. Es cierto que en la demanda, la parte actora, menciona la acción de saneamiento por vicios ocultos y que ahora, en esta apelación hace referencia al incumplimiento de contrato por entrega de cosa distinta a la pactada (' aliud pro alio'). Entendemos que si bien cabría apreciar, como dice la parte apelada, cierta confusión en la fundamentación jurídica de la pretensión actora, ello no habría determinado incorrección procesal alguna y tampoco indefensión para la otra parte.

Téngase en cuenta que con independencia de esas referencias y menciones a las acciones edilicias, que resultarían incongruentes con la pretensión resolutoria objeto de la demanda, cabe afirmar que la acción ejercitada se fundamenta, básicamente, como antes hemos señalado en el artículo 1124 del Código Civil , ya que lo que, en definitiva se alega es el incumplimiento esencial del contrato que da lugar a su resolución, por inhabilidad del objeto para cumplir la finalidad para la que se transmitió.

TERCERO.-La parte recurrente alega como primer incumplimiento contractual, la obligación asumida por la mercantil demandada consistente en la segregación de la superficie objeto de permuta.

Consta documentalmente probado a tenor de lo contratado, que la segregación de esos 3863,50 metros cuadrados, objeto de permuta, constituía un requisito esencial del contrato y que su incumplimiento conllevaba efectos resolutorios evidentes aunque no se pactase así expresamente. La estipulación primera del contrato declara ' la parte cedente transmite en función de la superficie descrita, a la parte cesionaria que adquiere, el pleno dominio de la finca que se segregará, descrita en el exponiendo primero de este documento'.

El contrato no contiene estipulación alguna que imponga a la mercantil cedente titular de la finca objeto de permuta, la obligación de realizar dicha segregación. Es cierto que, en principio, la parte legitimada al respecto, es el propietario del inmueble, como así se dice en la sentencia de instancia. Sin embargo ello no constituye óbice alguno para que las partes, al amparo del principio general de libertad de pactos que prevé el artículo 1255 del Código Civil , establezcan, bien por escrito o de forma verbal, aquéllos que estimen convenientes con las limitaciones que la citada norma establece.

En el caso objeto de revisión por este Tribunal, la prueba practicada y concretamente el testimonio vertido por D. Raimundo , parte intermediaria en esta relación contractual, pone de manifiesto que los contratantes acordaron por iniciativa del actor Sr. Bernardino , que fuese él quien asumiera la tramitación pertinente tendente a la segregación de la finca. La sentencia de instancia otorga plena eficacia probatoria a dicho testimonio y así lo ratificamos ahora en sede de apelación, valorando al respecto que la Juzgadora 'a quo' ha contado en tal sentido con el privilegio de la inmediación derivado de la percepción directa por la misma de toda la prueba practicada a su presencia. Valora al respecto su labor como intermediario en dicho negocio, su presencia en las negociaciones precontractuales y su autoría del borrador del contrato. Su testimonio se analiza de forma detallada en la sentencia, con exposición de las razones que fundamentan su credibilidad, tales como el citado protagonismo negociador y de intermediación del Sr. Raimundo , como la serie de detalles particulares que ofrece en su declaración acerca del expreso encargo que recibió del actor Sr. Bernardino para la ejecución de los pertinentes trámites burocráticos en tal sentido, así como de las labores efectivamente realizadas y de los motivos determinantes del fracaso final de dicha gestión.

Otros datos y hechos objetivos contribuyen asimismo a reforzar en mayor medida la credibilidad y eficacia probatoria de tal testimonio. Nos referimos sin duda a la mayor disponibilidad y facilidad del actor Sr. Bernardino al respecto, teniendo en cuenta su condición de letrado, su experiencia en la gestión y promoción inmobiliaria, así como en el ámbito municipal, donde había desempeñado el cargo de concejal. Por otro lado, no consta acreditado que el Sr. Bernardino , que niega su directa intervención y protagonismo en los trámites de segregación de la finca, hubiese efectuado requerimiento extrajudicial alguno a la mercantil demandada en relación con dicha segregación, exigiéndole su pronto cumplimiento y ejecución, máxime valorando la importante dilación temporal que sufría esa gestión y fundamentalmente el carácter esencial que en el contrato se atribuía a su realización. Por el contrario la prueba practicada si ha acreditado el requerimiento de la demandada dirigido al actor en tal sentido.

La parte recurrente pretende contradecir, sin éxito, la valoración de dicho testimonio acudiendo a la condición del testigo como administrador de la sociedad 'Inversión y Mediación S.L.' que representaba en dicha operación a la mercantil demandada, y a su directo interés en el litigio ya que, según manifiesta, percibiría el 2 % sobre la cantidad entregada en especie si el contrato no se resolvía.

Sin embargo, tales alegaciones se revelan ineficaces al respecto. Y ello no solo porque la citada falta de credibilidad del referido testimonio no se ha acreditado ni siquiera de forma indiciaria o meramente presuntiva, sino fundamentalmente, porque dicha parte recurrente, conocedora de esa pretendida vinculación negocial del Sr. Raimundo , no hizo uso del trámite de tacha de testigos, sino que por el contrario propuso también como prueba su testimonio en el acto de la audiencia previa, justificando así la importancia y relevancia probatoria de su declaración.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación de este motivo de apelación.

CUARTO.-En idéntico sentido desestimatorio cabe pronunciarnos con respecto al siguiente motivo de apelación relativo a la pretensión de resolución contractual basada en las limitaciones urbanísticas derivadas de la existencia de una rambla ( Rambla del Cueto) como lindero norte de la finca objeto de permuta.

Hemos manifestado con anterioridad que la acción ejercitada en estos autos es la resolutoria contractual por incumplimiento de la parte demandada conforme a lo establecido en el art.1124 del Código civil .

La acción edilicia, que también se plantea, resultaría inviable en este caso. Y ello, con independencia de la caducidad de la misma ( art. 1490 Código civil .), porque los artículos 1484 y 1490 de dicho Cuerpo legal , como reguladores de las acciones redhibitoria y ' quanti minoris' integradas en el art. 1486 del mismo, resultan inaplicables en aquellos supuestos, como acontece en éste, en los que la demanda no se dirige a desistir del contrato por la existencia de vicios ocultos o a la obtención de una minoración o rebaja del precio por razón de los mismos , sino a la resolución del contrato por su defectuoso cumplimiento o por haberse realizado la entrega de cosa inhábil para el fin pretendido.

Pero es que tampoco existiría ese alegado incumplimiento contractual al amparo de lo expuesto en el art.1124 del Código civil , dado que el actor Sr. Bernardino conocía perfectamente la existencia de ese lindero norte en los términos que se mencionan expresamente en el contrato que voluntariamente suscribió sin objeción alguna al respecto. Consta acreditado además, a tenor del testimonio vertido por el Sr. Raimundo que acompañó al recurrente en su visita a la finca, y que dicho lindero norte era perfectamente visible. Añade también que el Sr. Bernardino se interesó en el Ayuntamiento por la existencia de esa rambla y que, incluso, le manifestó la posibilidad de su embovedado. Por otro lado, no consta que con anterioridad a la firma del contrato, el Sr. Bernardino planteara reclamación alguna al respecto, o que comunicara a la otra parte la falta de idoneidad de la finca por ese hecho, para el fin pretendido contractualmente.

Cabe añadir finalmente que tampoco la parte recurrente, que alega la ineptitud de la finca permutada para el fin urbanístico de referencia, no ha desarrollado actividad probatoria alguna tendente a acreditar, como le incumbía, la realidad de esas limitaciones urbanísticas que menciona, que además, han de ser de tal naturaleza y relevancia que hagan la cosa inhábil para el uso al que se la destina. Téngase en cuenta además, que en la segunda estipulación del contrato se dice textualmente '...la parte compradora y vendedora declaran conocer las condiciones legales y urbanísticas de la finca objeto del presente contrato.'

Entendemos finalmente que estos mismos argumentos resultarían también aplicables con respecto a la pretendida minoración del lindero sur ( camino de losBúcanos) como consecuencia de la cesión de terreno al Ayuntamiento para su ensanche. Y, ello, por cuanto ningún medio probatorio ha aportado la parte actora-recurrente encaminado a acreditar esa pretendida repercusión negativa de esos hechos ( rambla y camino de los Búcanos) en el proyecto urbanístico de referencia, a fin de determinar la alegada ineptutid de la finca para el desarrollo de una promoción urbanística cuyo contenido y alcance desconocemos. Hemos de tener en cuenta finalmente, como reitera la doctrina jurisprudencial ( sentencias de 6 de abril 1989 , 14 noviembre 1994 , 21septiembre 2004 y 4 abril 2005 .) que tal insatisfacción debe estar referida a la propia naturaleza y al normal uso de la cosa comprada que haga de todo punto imposible su aprovechamiento. Además habrá de valorarse en su caso la figura correctora del ' límite de tolerancia mínima' que fundamentada en el principio del ' pacta sunt servanda', tolera una mínima desviación o discordancia en las cualidades de la cosa, pero sin invadir ni afectar directamente a su funcionamiento, ni a sus cualidades básicas o esenciales. Sobre todo ello, como decimos, existe un claro déficit probatorio que impide el éxito de la acción ejercitada.

Procede la desestimación del presente recurso.

QUINTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( art. 389 LEC ).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Arcas Barnés, en representación de D. Bernardino , contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 1 de Lorca en el Juicio Ordinario nº 272/13, debemos CONFIRMAR íntegramentela misma, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituído para recurrir al ser desestimado el recurso, debiéndose dar al mismo el destino legal pertinente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artº. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra ésta cabe interponer los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en los términos del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artº. 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala (BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107), debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.