Sentencia Civil Nº 441/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 665/2008 de 08 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimosexta

ROLLO Nº 665/2008-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 400/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 BADALONA (ANT.CI-5)

S E N T E N C I A Nº 441/2009

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a ocho de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 400/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Badalona (ant.CI-5), a instancia de Dª. Victoria representada por el procurador D. Jose Luis Aguado Baños, contra D. Rafael representado por la procuradora Dª. Laura Espada Losada y contra IDESOL BADALONA S.L. representada por la procuradora Dª. Ana Tarragó Pérez; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por dña. Núria Camps Badia en nombre y representación dña. Victoria , condenando a ésta al pago de las costas del juicio.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de julio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero: El litigio se refiere a la compraventa de un local situado en calle Atlántida números 33-39, bajos sexta, de Badalona. La actora adquirió el local, por mitades indivisas, junto con su novio, D. Jesús María , al demandado D. Rafael , con intervención de la mediadora inmobiliaria IDESOL BADALONA, S.L. Compró la actora el local para destinarlo a vivienda y el problema ha surgido porque se trata de un local comercial, sin cédula de habitabilidad como vivienda, ni posibilidad de obtenerla.

La demanda se asienta en la realidad de que, cuando se formalizó la compraventa, el local no contaba con cédula de habitabilidad, y en la tesis de que la compradora demandante lo ignoraba. En repetidas ocasiones se dice en la demanda que los vendedores informaron a la compradora de que el local tenía la cédula, circunstancia que se hizo constar en el contrato privado que inicialmente se otorgó (en fecha 25 de enero de 2.006). En dos lugares de la demanda se introduce, sin embargo, el matiz de que lo que se dijo a la demandante fue que el inmueble contaba con cédula provisional y que se obtendría la definitiva (hecho segundo, al final, y hecho quinto, al principio, donde se afirma que se hizo creer a la demandante que todo estaba arreglado y que en pocos meses se recibiría la cédula de habitabilidad definitiva).

Sin embargo, el único documento con que contaba el vendedor era una solicitud de cédula de habitabilidad, lo que sólo fue conocido por los compradores después de otorgarse la escritura pública de compraventa, el 17 de marzo de 2.005. No se cuestiona el contenido del llamado "contrato de arras penitenciales o de desistimiento", en el que se dice que el local disponía de cédula de habitabilidad. En la escritura pública se hace constar, simplemente, que se vendía un local de negocio, con la mención de que se destinaba en aquel momento a vivienda, sin más precisiones respecto a la eventual autorización administrativa para el cambio de uso. Lo mismo se indicó en la escritura de concesión de préstamo hipotecario para financiar la compra, que se otorgó también el 17 de marzo de 2.005. En la nota informativa registral incorporada a la primera de las citadas escrituras sólo se identifica el inmueble como local de negocio.

Entendiéndose que se había producido un engaño, en el último hecho de la demanda se indica que, por ello, se solicita la resolución del contrato de compraventa, con devolución de los 122.000 euros abonados, más la cuantía de los gastos devengados por compraventa e hipoteca, a determinar en ejecución de sentencia y, subsidiariamente, resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, que se cuantificaban en 122.000 euros. En el suplico se indica que se formula la demanda en solicitud de la resolución del contrato de compraventa "por haberse realizado con engaño y falsedad en documento público", sin añadirse la petición, anunciada antes, de restitución del precio y de pago de los gastos. Subsidiariamente, para el caso de no haber lugar a la resolución de la compraventa, se solicitaba una rebaja proporcional del 50 por ciento del precio, porque el local destinado a vivienda no se correspondía con la realidad, más una indemnización por daños de cien mil euros (en los hechos ya hemos visto que se hablaba de 122.000 euros).

En la audiencia previa la demandante desistió de la petición de resolución, dado que no estaba en el proceso el otro comprador, de modo que el pleito quedó reducido a la petición subsidiaria que se ha mencionado con anterioridad. Respecto a los hechos, la abogada de la actora introdujo una matización, relevante dado lo que se había indicado en la demanda y lo que luego dijo la actora y sus testigos en el juicio. Indicó la letrada, hacia el minuto 10 y 30 segundos del inicio del acto, que la compradora sabía que faltaba la cédula de habitabilidad, pero no que no se la iban a conceder nunca. Quizá quiso decir la abogada que la actora sabía que no había cédula definitiva, en armonía con lo que se había expuesto en dos lugares de la demanda. En el juicio, la actora insistió en que se les dijo que existía cédula de habitabilidad, sin cuya afirmación, confirmada por escrito en el contrato de arras, no habría comprado. Su novio, también comprador, afirmó que la inmobiliaria les había informado de que existía cédula de habitabilidad provisional y que el original llegaría en 2 ó 3 semanas.

El juez de primera instancia desestimó la demanda íntegramente. Parte, en primer lugar, de la constatación de que no se había solicitado la anulación del contrato ni su resolución, pretensión ésta de la que se había desistido. Sostiene en cuanto a la pretensión subsidiaria que no podía pedirse una devolución del 50 por ciento del precio, porque eso era propio de las acciones por saneamiento, no ejercitadas. Tampoco podía pretenderse la devolución de lo pagado, porque eso era propio de las acciones de resolución, tampoco ejercitadas después del desistimiento producido en la audiencia previa. Finalmente, en cuanto a la pretensión de indemnización por daños de cien mil euros, no se alegó ni se justificó, dice la sentencia, en qué consistieron los daños ocasionados.

Segundo: La demanda presenta determinados defectos, que impiden por completo su estimación.

Ya para empezar no se realiza una fundamentación jurídica de la misma. No se dice con qué amparo normativo se pretende la resolución del contrato y, además, existe un uso deficiente de los conceptos jurídicos. En el suplico, en efecto, se pide la resolución del contrato, por haber mediado engaño y falsedad. Ello habría debido conducir a pedir la anulación del contrato, por un vicio del consentimiento (se dijo que se vendía algo destinado a vivienda, a sabiendas de que no podría ser así en ningún caso). No se precisa cuál es el fundamento jurídico de la pretensión dirigida a la intermediaria, aun cuando eso no sea especialmente relevante, dado que sí se hace una alegación de hechos (ocultación de la verdad), que es suficiente para aplicar las normas jurídicas que resulten procedentes.

En cuanto a la pretensión de resolución del contrato lo más grave fue, de todos modos, introducirla sin que fuese parte en el litigio el otro comprador, D. Jesús María . Este explicó en el juicio que no se había sumado a la demanda porque, dado su salario, no se le reconocía el beneficio de justicia gratuita. Pero es evidente que la demandante pudo haber introducido en el proceso al otro comprador en calidad de demandado, con lo que no habría precisado dicho señor efectuar ningún gasto. La figura del litisconsorcio activo necesario es muy discutible. Quien demanda debe tener legitimación activa y, en teniéndola, basta que sean parte en el litigio quienes deban serlo en función de la naturaleza de la relación jurídica de que en él se trate. Pueden serlo como demandantes o como demandados. Como demandados pese a mantener en la relación jurídica la misma posición que el demandante y una comunidad de intereses con él. Esto es elemental y desde luego no fue tenido en cuenta al presentarse una demanda pidiendo la resolución de un contrato, sin dirigir la demanda contra todos los que eran parte en ese contrato.

Por lo que se refiere a la petición subsidiaria de que se rebajase un 50 por ciento del precio y se confiriese una indemnización por daños de cien mil euros, la imprecisión es notoria. Si estamos en un caso de contrato de compraventa y si es evidente que no se ejercitaba la pretensión derivada de las normas sobre vicios ocultos, no se explica en la demanda cuál es el fundamento jurídico de la pretensión citada, como se señaló antes. Pero éste no es el defecto más grave, ni habría sido irremediable. Tratándose de un contrato de compraventa, el comprador puede reclamar indemnización bien al amparo de las normas sobre vicios ocultos o bien, en los casos de incumplimiento esencial por no ser idóneo el objeto comprado para el fin a que se le destina (aliud pro alio), conforme a las normas generales sobre incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones y contratos. De ese modo, no habiéndose reclamado por vicios ocultos, los jueces podríamos haber examinado la cuestión conforme a la única otra alternativa posible, que es, repetimos, la normativa general, aplicable cuando los vicios llegan a ser de tal magnitud que hacen al objeto comprado inservible para su destino propio.

Lo grave en cuanto a la pretensión sobre daños y perjuicios es que no se explica en la demanda en qué consisten esos daños y perjuicios ni, menos, se cuantifican las distintas partidas que compondrían esos daños. Podía haberse argumentado que el local tiene, o tenía cuando se compró, un valor inferior como local que como vivienda. Pero no se dice en la demanda que ese sea uno los motivos por los que la demandante reclama una respetable cantidad, ni qué parte, de ese total reclamado, se postula por ese concepto. También puede pensarse que, si el local vale menos como tal, la parte compradora ha tenido, por ello, unos perjuicios que no debió haber tenido. Si pagó más de precio también pagó más de gastos notariales y registrales, de impuestos y de gastos financieros. Pero nada de ello se explica ni se justifica mínimamente, ni se desglosa. Y, si toda esta situación ha supuesto para la demandante un sufrimiento psicológico importante, como la propia señora Victoria explicó muy gráfica y correctamente en el juicio, debió pedirse en la demanda una cantidad por daños morales y explicarse que se pedía en tal concepto.

En resumidas cuentas, cuando se piden daños y perjuicios, hay que decir por qué se piden y en qué han consistido, desglosando y explicando los perjuicios producidos, porque, si no, los demandados no saben a qué atenerse y no pueden contestar, ni pueden discutir si un perjuicio determinado se ha producido, ni su cuantía. Todo esto es bastante elemental y es fácil de entender, incluso sin tener conocimientos jurídicos. Pero, en vez de actuar de esa forma que la pura lógica impone, la demanda se limita a pedir una rebaja del 50 por ciento del precio y, además, una indemnización global de cien mil euros, sin más explicación de por qué se pide esta cantidad ni de a qué razón obedece.

Todo ello por no hablar de la absoluta falta de prueba. No ha intentado la demandante en el juicio la menor prueba para intentar probar, por ejemplo, que lo que compró valía menos como local que como vivienda, ni cuánto menos valía. De esa forma, el que eso sea así es una simple suposición. Tampoco se ha intentado acreditar qué tendrá que pagar la demandante, sobre lo que podría obtener por la venta del local comercial, para adquirir en la zona una vivienda de similares características. Nada se ha hecho en el proceso, repetimos.

Tercero: La parte demandante no pidió que el contrato se dejase sin efecto. Lo pidió inicialmente, pero luego desistió de esa petición, como ya hemos visto. Esto es obvio, como lo es también que, estando así las cosas, no puede hacerse lo que es consecuencia jurídica de la extinción de los contratos (devolución recíproca de lo que cada uno entregó por razón del contrato).

Ya es más discutible la tesis del juez de que no pueda reconocerse una disminución del precio si no se acciona por vicios ocultos. Al fin y al cabo la doctrina del aliud pro alio está prevista para casos de vicios especialmente graves en el ámbito de la compraventa y, por tanto, puede pensarse que no hay por qué no aplicar a esos supuestos más graves lo que es, en la normativa sobre vicios ocultos, una forma de indemnización de daños y perjuicios, como es la disminución del precio. Pero no hace falta que nos pronunciemos sobre esta tesis de la sentencia recurrida que consideramos discutible. Porque lo que compartimos plenamente es lo que dice respecto a que no se ha alegado ni justificado en qué consistieron los daños y perjuicios. Esta es la causa última de la decisión del Juzgado y esa causa, como se desprende de lo dicho, la compartimos completamente. No se alegan los perjuicios concretos sufridos, ni se cuantifican en la demanda, ni se ha intentado probarlos. Así de sencillas son las cosas.

Evidentemente, el recurso de apelación no da respuesta a este crucial problema. Insiste mucho en la confusión y engaño que crearon los demandados, aunque, desde luego, no se refiere a lo que dijo en la audiencia previa la abogada de la actora respecto a que ésta conocía, antes de la compraventa, que no había cédula de habitabilidad. Creemos que, en efecto, la actora actuó confundida respecto a la posibilidad de que lo que compraba fuese vivienda realmente. También nos parece que la intermediaria no fue en absoluto diligente y no explicó bien a los compradores, como era su obligación, qué era lo que compraban. Admitió su representante en el juicio que sabía que el Ayuntamiento de Badalona no daría licencia para el cambio de uso del local y no ha probado en modo alguno que advirtiese de tal cosa a los compradores. Antes al contrario, ya hemos visto lo que se hizo constar en el contrato de arras respecto a que había cédula de habitabilidad. Pero las referencias a la forma de actuar de los demandados no salvan los obstáculos que hemos constatado.

A partir de la alegación tercera el recurso formula muchas preguntas argumentativas. Comienza citando el artículo 1.101 del Código Civil , que impone la indemnización de daños y perjuicios a los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o morosidad y a los que de cualquier modo contravinieren las obligaciones contraídas. Se pregunta la recurrente si no hubo dolo en este caso. Después insiste en que hay perjuicios para la demandante, por todas las circunstancias conocidas: porque no podrá vender por el mismo concepto en que compró, porque se ve obligada a vivir de forma ilegal en un local de negocio. Nuevamente formula preguntas la recurrente, esta vez sobre si no queda probado el daño y su alcance, y achaca al Juzgado no haber ponderado la negativa de la administración a conceder la cédula de habitabilidad. Y, luego, se pregunta sobre cómo se pueden probar los quebrantos que produce vivir de forma ilegal, el miedo y la inseguridad que la situación produce.

Toda esta forma de argumentar carece de eficacia frente a lo que se ha venido exponiendo. Repetimos que podemos aceptar la incorrección de la conducta de los demandados. Pero los daños y perjuicios hay que alegar en qué consisten y justificarlos. Ya lo hemos explicado antes. Claro que pueden justificarse los daños. Algunos son difícilmente justificables, como ocurre con los daños morales, cuya cuantificación es imposible de justificar con vocación de exactitud. Pero, aunque sea imposible cuantificar exactamente los daños morales, hay que precisar que la indemnización se pide por daños psicológicos o morales y qué parte se pide por tal concepto, para que las partes contrarias y el juez sepan de qué se está hablando y, en el caso de las partes, puedan presentar sus argumentos y sus objeciones. El proceso judicial consiste en eso. Alguien pide algo y explica por qué lo pide, el contrario argumenta y se defiende, y el juez decide. Lo que pretende la recurrente es que, sin haber explicado en absoluto en qué consistieron concretamente los perjuicios, se le conceda lo que pidió. O sea, que se acepte como correcto que el proceso haya transcurrido sin que se concretase por qué se causaron los perjuicios que se reclaman, si por el menor valor de lo entregado respecto a lo que se pensó que se compraba, por exceso de gastos financieros o de otra índole, por diferencia entre el valor del local entregado y lo que costaría comprar una vivienda semejante, o por daños morales.

Cuarto: Por todo lo expuesto ha de desestimarse el recurso interpuesto, lo que ha de acarrear la imposición de las costas a la parte demandante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dña. Victoria contra la sentencia de fecha catorce de abril de dos mil ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Badalona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.