Sentencia Civil Nº 441/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 325/2010 de 02 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00441/2010

SENTENCIA Nº 441 / 2010

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. JAVIER SEOANE PRADO

Magistrados:

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO

En ZARAGOZA, a dos de Julio de dos mil diez.

En nombre de Su Majestad el Rey,

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1557/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) nº 325 de 2010, en los que aparece como parte apelante, Rogelio , Lorena , representado por el Procurador de los tribunales Dª MARIA DEL CARMEN IBAÑEZ GOMEZ, asistido por el Letrado Dª MARINA ORTIZ IBAÑEZ, y como parte apelada, SEVILLA GESTION DEL SUELO S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Dª MARIA BELEN OBON DIAZ, asistido por el Letrado D. JOSE-GUILLERMO SINUES ARMENGOL, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada de fecha 15 de abril de 2009 , cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando íntegramente la demanda DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones en su contra deducidas, imponiendo a los demandados el pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes por la representación procesal de la demandante D. Rogelio y Dª Lorena , se interpuso contra la misma recurso de apelación, dado traslado a la parte contraria se opuso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- La cuestión que se plantea en esta litis parte de unos hechos bastante claros. Los demandantes pactaron con la demandada la compraventa de una vivienda, garaje y trastero en construcción el 6-junio-2006. Aunque la documentación entregada a los compradores no contenía la exacta cabida del trastero, ésta pudo ser averiguada por los adquirentes a través de los planos de urbanismo presentados por la constructora. En ellos la superficie era de 8 metros cuadrados. Coincidiendo el plano de obra con el depositado en el Colegio de Arquitectos.

En agosto de 2007, los compradores pudieron comprobar acudiendo a la obra que la medida del trastero era bastante inferior a la pactada. Concretamente -según planos de fin de obra depositada en el Ayuntamiento de Zaragoza- de 4'96 m2. Es decir un 38%, menos de superficie que la adquirida.

El contrato tenía un plan de pagos, a partir de julio de 2006, que los compradores fueron cumpliendo, hasta el mes de mayo de 2007, inclusive.

El 4-septiembre-2007, aquéllos remiten a la promotora un burofax haciendo constar esa discrepancia, reclamando una compensación económica de 12.000 euros por la diferencia de superficie y todo ello antes de la firma de la definitiva escritura pública.

No consta contestación alguna de la vendedora.

El día 6-septiembre-2007 (2 días después) acuden los compradores al notario y manifiestan su deseo de no elevar a público el contrato, optando por su anulación. El 8 de octubre de 2007 reclaman formalmente la devolución de la parte del precio entregado.

SEGUNDO.- Considera la promotora que no hay motivo alguno para la resolución contractual porque la superficie del trastero carece de la naturaleza de condición esencial para contratar la compraventa. No se hizo constar la medida exacta en el contrato, mientras que sí lo fue la del piso; el precio del trastero fue unitario con el del garaje. Los compradores habían dejado de pagar sus mensualidades en junio de 2007. Y entre el burofax resolutorio y la comparecencia ante el Notario sólo mediaron dos días.

Por ello entiende que la superficie del trastero no es sino una excusa para no consumar la compra de un bien que no les resulta rentable.

TERCERO.- Como ha reiterado la doctrina jurisprudencial, la resolución de los contratos por incumplimiento se asienta en "la frustración" del fin del contrato. No es precisa una actitud dolosa del incumplidor, sino el hecho objetivo de frustrar las legitimas aspiraciones de la contratante (Ss. T.S. 31-3-1992 y 11-10-2006 entre otras).

Ahora bien, también recuerda la jurisprudencia que ese incumplimiento ha de afectar a las obligaciones básicas de los contratantes, no pudiendo invocarse para excepcionar el cumplimiento contractual las obligaciones accesorias, por muy importantes que sean desde un punto de vista ético o jurídico. Principio que trae su causa del de "favor contractii" (Ss. T.S. 28-abril-1999, y de esta Secc 5ª de 26-septiembre-2006 y 15 de abril-2009 ).

Dando un paso más en esta argumentación jurídica, la resolución contractual en la compraventa de "cosa futura", pero determinada, por defecto de cabida, debe de tener una serie de condicionantes. Una que la cabida pactada esté entre las circunstancias que hubieran dado lugar de forma principal a la celebración del pacto, de modo que revelen su esencialidad y dos que ese defecto no sea imputable a quien lo padece (S.T.S. 26-julio-2000 y Secc 5ª A. P. Zaragoza, 15-abril-2009)-

CUARTO.- Y este es el núcleo fundamental de la cuestión a resolver.

Es cierto que el comportamiento de la promotora no se ha adecuado a la legislación de consumidores y usuarios con la precisión y radicalidad que ésta exige. El derecho a la adecuada información precontractual, sin reenvios a otros documentos no ha sido recogida con pulcritud por la empresa oferente de las condiciones del contrato. Los arts 10 y 13 de la L.G. para la Defensa de Consumidores y Usuarios 26/84, de 19 de julio (actual R.D. leg. 1/07, de 16 de noviembre ) no se han cubierto plenamente en cuanto a sus exigencias. Ni tampoco el más explícito art 3-2 del R.D. 515/1989, de 21 de abril "sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas".

Ahora bien, una cosa es ésa y otra que la medida del trastero fuera un elemento esencial para la compraventa y que -por ende- esa menor cabida suponga la frustración del fin perseguido por los compradores, que altere el sinalagma contractual al tener carácter esencial para los compradores (S.T.S. 7-diciembre-2006).

QUINTO.- Este Tribunal considera que no se da el requisito de "esencialidad" descrito. En primer lugar, porque no se adquirió el trastero en atención a unas medidas que no reflejaba el contrato. Pues la propia parte actora dice que las averiguó en el plano de urbanismo (doc 3 de la demanda). Y, en segundo lugar, porque la primera oferta de los adquirentes fue la de optar por un resarcimiento de los perjuicios ocasionados, manteniendo la vigencia del contrato, tal y como permiten los arts 1124 y 1101 C. civil .

En su consecuencia, no se da el requisito básico para dejar sin efecto un contrato. Sin perjuicio del derecho que pudiera haber para instar una indemnización por la minoración de la cabida del trastero.

Pues, como reconoce la S.T.S. 23-febrero-2007, el hecho de que sea compra de cosa futura no es incompatible con la certeza, que existe cuando hay elementos suficientes para su identificabilidad.

Pero este es un tema no planteado en la presente litis.

SEXTO.- La desestimación del recurso llevará consigo la condena en costas de la parte apelante, ex art 398 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D. Rogelio y Dª Lorena , debemos confirmar la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante.

Dése al depósito el destino legal.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de Procedencia, junto con certificación de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia de la que se llevará certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.