Sentencia Civil Nº 442/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 545/2010 de 21 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00442/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7008788 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 545 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1445 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 82 de MADRID

De: Valentín , Teresa

Procurador: BLANCA RUEDA QUINTERO, BLANCA RUEDA QUINTERO

Contra: PIXMA HIGH SERVICIOS INMOBILIARIOS

Procurador: CARMEN GARCIA RUBIO

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintiuno de septiembre de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 82 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado PIXMA HIGH SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., representado por la Procuradora Dª Carmen García Rubio y asistido del Letrado D. Manuel Fuentenebro Sanz, y de otra, como demandados-apelantes D. Valentín y DOÑA Teresa , representados por la Procuradora Dª Blanca Rueda Quintero y asistido del Letrado D. José Luis de Tomás y Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 82, de los de Madrid, en fecha dos de marzo de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la procuradora Sra. García Rubio en nombre y representación de PIXMA HIGH SERVICIOS INMOBILIARIS S.L. contra DOÑA Teresa Y DON Valentín representados por la procuradora Sra. Rueda Quintero, y en consecuencia debo condenarlos y los condeno a abonar a la actora 20.915 euros que devengarán el interés legal desde el día 29 de abril de 2008, y del mismo modo debo desestimar y desestimo la reconvención planteada por estos, absolviendo a la actora de los pedimentos instados en su contra, con imposición de las costas causadas en esta instancia, tanto con la demanda como con la reconvención a la parte demandada-reconviniente.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha seis de septiembre de 2010 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día catorce de septiembre de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.- Por la Procuradora doña Blanca Rueda Quintero, en nombre y representación de don Valentín y doña Teresa , se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 2 de marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 82 de los de Madrid , que estimó la demanda presentada por PIXMA HIGH SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. contra aquellos frente a los que interesaba que fuesen condenados solidariamente a abonar a la actora la cantidad de 20.915 € adeudados como comisión u honorarios pactados por su mediación en la venta del piso propiedad del demandado sito en Madrid, CALLE000 , nº NUM000 , piso NUM000 , y devengados por aplicación de la cláusula quinta del contrato de mediación suscrito entre las partes con fecha 25 de marzo de 2008 o, subsidiariamente, al pago de la misma cantidad en concepto de indemnización por aplicación de lo pactado en la cláusula segunda , párrafo segundo, de ese mismo contrato, más el interés legal del dinero calculado desde el 29 de abril de 2008, así como los intereses procesales de aquel principal desde la interposición de la demanda, basando su pretensión en la resolución unilateral del contrato llevada a cabo por los demandados el 24 de abril de 2008 mediante burofax fechado dos días antes, en el que comunican la venta del piso el día 18 de abril del mismo año; y desestimó la demanda reconvencional por la que éstos reclamaron a aquella entidad la cantidad de 60.000 €, más el interés legal del dinero desde el 17 de abril de 2008, como indemnización de daños y perjuicios basando los mismos en la diferencia existente entre el precio a percibir en virtud del documento de encargo y el percibido en la venta perfeccionada el 3 de junio de 2008, negando que la actora comunicase la existencia de un comprador. Alega la parte apelante, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba e inexistente obligación de abonar las cantidades reclamadas de contrario ante el incumplimiento del contrato por la adversa. Frente a tales alegaciones la representación procesal de la parte apelada se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte recurrente.

TERCERO.- La resolución del presente recurso exige partir de los siguientes hechos que se infieren de la prueba documental practicada:

1º.- Con fecha 25 de marzo de 2008 los ahora litigantes suscribieron el contrato obrante al folio 45 de las actuaciones en virtud del cual los demandados encargaron a la actora, con carácter de exclusiva, la realización de las gestiones necesarias para vender el inmueble de su propiedad sito en la CALLE000 número NUM000 , NUM000 NUM001 , de Madrid, fijando como precio de venta es de 320.915 €, de los que el vendedor percibiría 300.000 €, y pactando entre otros extremos: que la parte vendedora se obligaba a no vender por sí o por medio de terceros el inmueble objeto del presente contrato por el plazo de 10 meses, prorrogable mensualmente; y que la Agencia tendría derecho a percibir los honorarios pactados, por haber cumplido el encargo, desde el momento en que recibiese la paga y señal del comprador, la pusiese a disposición de la parte vendedora, habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente documento relativas al objeto y precio, añadiendo que el posterior desistimiento de la celebración de la compraventa por la parte vendedora o por vendedor y comprador de mutuo acuerdo, por causa no imputable a la actuación de la Agencia, no afectaría al derecho de esta a percibir sus honorarios, por haber cumplido íntegramente el encargo.

2º.- Después de efectuar diversas visitas con posibles compradores, el 15 de abril de 2008 personal de la empresa demandante acompañó a don Ángel a visitar la vivienda, suscribiendo el mismo el correspondiente documento de reserva del piso y entregando en concepto de señal la cantidad de 2.000 € (folio 59).

3º.- Mediante burofax remitido por los demandados el 23 de abril de 2008 , pusieron en conocimiento de la actora que en fecha 18 de abril de 2008 habían procedido a la venta del piso por lo que la relación contractual que les vinculaba "había terminado", ofreciendo, en concepto de honorarios profesionales, el pago de una cantidad que no excedería de 2.000 €, IVA incluido (folio 61).

Asimismo resulta probado, mediante el interrogatorio de la testigo doña Mariana , comercial de la empresa demandante, que acto seguido de la reserva del piso efectuada por don Ángel puso tal circunstancia en conocimiento de doña Teresa mediante la oportuna llamada telefónica.

Partiendo de tales hechos, entramos a examinar los motivos impugnatorios del presente recurso, consistiendo el primero de ellos en la alegación de los recurrentes referente a la inexistencia de su obligación de abonar las cantidades reclamadas por los conceptos solicitados por la demandante, esto es, en concepto de retribución por su actividad objeto del contrato de corretaje y, subsidiariamente, en concepto de daños y perjuicios causados.

En lo atinente al primero de tales conceptos -honorarios de la empresa demandante- comienza la parte apelante remitiéndose a definiciones del contrato de mediación contenidas en la jurisprudencia así como en el principio de libertad contractual contenido en el artículo 1255 del Código Civil . Jurisprudencia que este tribunal conoce y que ha sido seguido, entre las más recientes, por la STS de 10 de enero de 2011 y las que en ella se citan, definiendo el contrato de mediación o corretaje como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que esta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna; que, integrado al igual que el contrato de agencia en los contratos de gestión, se caracterizaba por tratarse, como afirma la sentencia 174/2010, de 18 de marzo , de un contrato: "atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas)", diferenciándose del contrato de agencia, entre otras consideraciones, en la falta de estabilidad de la relación.

Alegan los recurrentes que la actora incumplió el contrato alterando unilateralmente un elemento esencial del mismo cuál era el precio de venta del inmueble, remitiéndose al precio estipulado en el contrato en virtud del cual se acciona -320.950 €- y al que figura en el documento número 7 de los aportados por la actora, según el cual la Agencia habría ofrecido la vivienda objeto de la litis al Sr. Ángel por 318.000 €. Alegación que no puede prosperar toda vez que, del citado documento obrante al folio 59 de las actuaciones se infiere que efectivamente el precio de venta ofrecido fue de 318.000 €, pero no que los vendedores fuesen a percibir cantidad inferior a los 300.000 € convenidos en el contrato de corretaje, habiendo declarado la testigo doña Mariana que la diferencia de precio respondía al interés de la propia Agencia de llevar a cabo el objeto de su contrato aun cuando fuese a costa de reducir sus honorarios. Consiguientemente el precio que constituía el elemento esencial de la compraventa cuya gestión se había encomendado a la demandante, no debe entenderse el identificado como "precio de venta" sino el conceptuado como "precio a percibir por el vendedor" una vez deducidos los honorarios de la empresa mediadora y el IVA correspondiente, resultando irrelevante a los efectos del contrato de compraventa que finalmente habrían de celebrar los vendedores y el comprador proporcionado por la Agencia el importe de los honorarios finalmente percibidos por esta.

Como segundo incumplimiento contractual de la empresa demandante alegan los recurrentes que la misma no puso a su disposición la paga y señal percibida del Sr. Ángel . Alegación desvirtuada por la declaración de esta referida testigo doña Mariana según la cual, en todos los supuestos se informa a los propietarios de las gestiones llevadas a cabo con clientes y, en el que ahora nos ocupa, acto seguido de haber efectuado la reserva el Sr. Ángel , se lo comunicó telefónicamente a la esposa del demandado.

De los correos electrónicos remitidos por los demandados que obran a los folios 147 y siguientes, aun cuando resulta dudoso que fuesen recibidos por la actora, al tenor de la prueba pericial practicada, se infiere que ya el 16 de abril de 2008 los demandados reconocieron haber vendido el piso a un amigo suyo (folio 147), extremo confirmado mediante el burofax de 24 de abril de 2008 en el que informaron a la Agencia demandante que dicha venta había tenido lugar el día 18 del referido mes y año (folio 61). En cualquier caso, ello implica que fueron los ahora apelantes quienes incumplieron el contrato suscrito con la actora en cuyo pacto TERCERO se dispuso que el encargo de venta tendría el carácter de exclusiva, obligándose la parte vendedora a no vender por sí o por medio de terceros, el inmueble objeto del presente contrato por el plazo de 10 meses...

No se ha probado, en consecuencia, que existiese ningún incumplimiento contractual previo por parte de la actora, ni ningún otro hecho que relevase a los vendedores de cumplir la exclusividad convenida ni, por tanto, cabe apreciar las consecuencias del "previa incumplimiento de Pixma" que pretenden los recurrentes.

En lo atinente a la inexistencia de obligación de pago de indemnización de daños y perjuicios, a la vista de lo expuesto, compartimos plenamente la argumentación contenida en la sentencia de primera instancia por la que se rechaza el carácter abusivo de la cláusula de exclusiva con la consiguiente infracción de los artículos 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, corroborado por el hecho de que los demandados hayan reconocido plenamente la validez y eficacia de dicha cláusula, así como de la totalidad del contrato, que no resolvieron unilateralmente -"nuestra relación contractual ha terminado"- ofreciendo a la actora el pago de honorarios profesionales por importe de 2.000 € hasta el 22 de abril de 2008 (folio 61). Sólo una vez que se inician las presentes actuaciones cuestionan los demandados la validez de aquella cláusula.

Así las cosas, ante la estimación de la totalidad de las pretensiones de la actora, resulta plenamente ajustado a lo que dispone el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la imposición a los demandados de las costas causadas en primera instancia, procediendo por cuanto antecede la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia contra la que se ha apelado.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la Procuradora doña Blanca Rueda Quintero, en nombre y representación de don Valentín y doña Teresa , contra la sentencia dictada en fecha 2 de marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 82 de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 1445/2008, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 545/10 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico