Sentencia Civil Nº 442/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 267/2012 de 04 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA : 00442/2012

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0004329 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 267 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1676 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 74 de MADRID

De: NUEVO VANCOGAR S.A.

Procurador: MANUEL DE BENITO OTEO

Contra: GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L., UNION FENOSA DISTRIBUCIÓN S.A.

Procurador: LUIS FERNANDO ÁLVAREZ WIESE, LUIS FERNANDO ÁLVAREZ WIESE

SOBRE: Proceso de declaración. Procedimiento ordinario. Acción declarativa de resolución de contrato.

Ponente : ILMO. SR. D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a cuatro de julio de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1676/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante NUEVO VANCOGAR S.A., representado por el Procurador D. Manuel de Benito Oteo y defendido por Letrado, y de otra como apelados, GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. y UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN S.A., representados por el Procurador D. Luis Fernando Álvarez Wiese y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, en fecha 22 de junio de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que desestimo la demanda interpuesta por NUEVO VANCOGARS.A., contra GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L. y UNION FENOSA DISTRIBUCIÓN S.A. absolviendo a las demandadas de los pedimentos contra ellas deducidos en la demanda y sin hacer expresa imposición de las costas de este proceso."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 15 de junio de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, los cuales serán reemplazados por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, formulada mediante escrito con entrada en el Registro General de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid en fecha 3 de septiembre de 2009, la representación procesal de la entidad mercantil «Nuevo Vancogar, SA» ejercitaba acción de resolución de contrato frente a las entidades mercantiles «General de Edificios y Solares, SL» y «Unión Fenosa Distribución, SA», en la que, tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase «... sentencia por la que, con plena estimación de esta demanda, se efectúen los siguientes pronunciamientos:

A) Con carácter principal

1.º Declare que GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. ha INCUMPLIDO GRAVE Y CULPABLEMENTE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA formalizado mediante escritura pública de 20 de febrero de 2004, autorizada por el Notario de Madrid D. Fernando de la Cámara García con el número 462 de su protocolo, y acompañada como DOCUMENTO NUMERO 3 a esta demanda; y, en consecuencia, DECLARE RESUELTO el citado contrato en lo que se refiere a la adquisición a favor de NUEVO VANCOGAR S.A. y al pago del precio y otras cantidades por mi mandante y condene a estar y pasar por esta resolución a las dos mercantiles demandadas, sin que GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. pueda exigir la restitución de la cosa vendida a mi mandante mientras no devuelva las cantidades que se determinan en el punto 2.º de esta misma letra A) de la súplica.

2.º Como consecuencia de la resolución del contrato de compraventa, condene a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. a que devuelva a mi mandante la cantidad de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCO EUROS (17.504.305 EUROS) como precio pagado en virtud del contrato de compraventa resuelto.

3.º Condene a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. a que pague a mi mandante, en calidad de indemnización, todas las cantidades siguientes:

(i) El interés legal sobre CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS (4.500.000) desde 29 de julio de 2003 lo que, al tipo de interés legal supone hasta la fecha de esta demanda, unos intereses vencidos de UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (1.219.962,33 EUROS), más los que se devenguen al tipo legal o al previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta la completa devolución de las cantidades mencionadas en el precedente punto 2.º

(ii) El interés legal sobre TRECE MILLONES CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCO EUROS (13.004.305 EUROS) desde el 20 de febrero de 2004, lo que al tipo de interés legal supone, hasta la fecha de esta demanda, unos intereses vencidos de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS CON TRECE CÉNTIMOS (3.222.667,13 EUROS), más los que se devenguen al tipo legal o al previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta la completa devolución de las cantidades mencionadas en el precedente punto 2°.

(iii) QUINCE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE EUROS CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (euros 15.167,27) por gastos de inscripción de su adquisición en virtud de la compraventa cuya resolución ahora se pretende, más sus intereses legales desde la fecha de esta demanda y los procesales con arreglo a lo previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

4.º Condene a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. a rectificar las cuotas repercutidas a mi mandante por IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA), que ascienden a DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS (2.800.688,80 EUROS), expidiendo, una vez que sea firme la sentencia de que dé lugar a la resolución pedida en el anterior número 1.º, una factura en que anule las cuotas repercutidas a NUEVO VANCOGAR S.A., y reintegrando a esta mercantil el importe de las cuotas repercutidas conforme dispone el artículo 89.cinco.b) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre .

B) SUBSIDIARIAMENTE a las pretensiones numeradas 1.º, 2.º y 3.º bajo la anterior letra A)

1.º Declare que GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. ha INCUMPLIDO GRAVE Y CULPABLEMENTE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA formalizado mediante escritura pública de 20 de febrero de 2004, autorizada por el Notario de Madrid D. Fernando de la Cámara García con el número 462 de su protocolo, y acompañada como DOCUMENTO NÚMERO, a esta demanda,, en su virtud, CONDENE a las mercantiles demandadas a estar y pasar por esta declaración y especialmente CONDENE a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. al cumplimiento de la obligación de desmantelamiento, desmontaje y limpieza convenida en la cláusula quinta de la citada escritura.

2.º CONDENE a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. a que pague a mi mandante las siguientes cantidades en concepto de pena convencional pactada en la cláusula quinta del contrato de compraventa acompañado como DOCUMENTO N.º 3 la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS TRECE MIL CIENTO CUARENTA Y TRES CON QUINCE CÉNTIMOS (4.413.143,15 EUROS), más los intereses legales sobre esta cantidad desde la fecha de esta demanda.

3.º CONDENE a GENERAL DE- EDIFICIOS Y SOLARES S.L.,pagar a NUEVO VANCOGAR S.A. la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.295,85 EUROS) desde la fecha de esta demanda hasta el día del total, completo y exacto cumplimiento la obligación de desmantelamiento, desmontaje y limpieza convenida en la cláusula quinta de la escritura aportada como DOCUMENTO NÚMERO 3 de esta demanda.

C) Condene en las costas procesales a las dos demandadas si se estimaran las pretensiones principales relacionadas bajo la letra A) de esta súplica; y a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. si se estimaran las pretensiones subsidiarias articuladas bajo la letra B) de esta súplica».

(2) Turnado en fecha 10 de septiembre de 2009 el conocimiento de la demanda al Juzgado de Primera Instancia núm. 74 de los de Madrid, este órgano acordó por Auto de 11 de septiembre de 2009 la admisión a trámite de la demanda y la comunicación de las copias presentadas a la parte demandada con emplazamiento para que, de convenir a sus intereses, pudiera comparecer y contestar en tiempo y forma legales.

(3) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 22 de octubre de 2009 compareció en las actuaciones la representación procesal de la entidad mercantil «Unión Fenosa Distribución, SA» y evacuó trámite de contestación a la demanda oponiéndose al acogimiento de las pretensiones formuladas frente a la misma. Tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal -entre los que se contaba la «excepción de falta de acción contra mi representada ( art. 405 LEC )»-, terminaba solicitando que se dictase sentencia «... por la que, con estimación de la excepción formulada, se desestime íntegramente la demanda en cuanto a mi principal, con expresa imposició a la actora de las costas causadas a mi mandante, y con todo lo demás a que hubiera lugar en derecho [ sic ] ...».

(4) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 28 de octubre de 2009 compareció en las actuaciones la representación procesal de la entidad mercantil «General de Edificios y Solares, SL» -en anagrama «GEES» y evacuó trámite de contestación a la demanda oponiéndose al acogimiento de las pretensiones formuladas frente a la misma. Tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase sentencia «... por la que se desestime íntegramente la demanda en cuanto a mi principal, con expresa imposición de costas a la actora...».

(5) Por proveído de 2 de noviembre de 2009 se acordó convocar a las partes personadas a la celebración de la Audiencia Previa para el día 24 de mayo de 2010, en el que efectivamente tuvo lugar con asistencia de todas ellas y el resultado e incidencias respecto de la prueba propuesta y admitida que en autos obra y se expresa.

(6) En fecha 24 de enero de 2011 se celebró el acto del juicio con práctica de los medios de prueba propuestos y admitidos como pertinentes que pudieron tener lugar con el resultado que en autos obra y se expresa.

(7) En fecha 22 de junio de 2011 el Juzgado de Primera Instancia núm. 74 de los de Madrid dictó sentencia en la que resolvió desestimar íntegramente la demanda interpuesta y, en consecuencia, absolver a las demandadas de las pretensiones formuladas frente a las mismas con imposición a la demandante vencida de las costas procesales ocasionadas.

(8) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 19 de octubre de 2011, la representación procesal de la entidad mercantil «Nuevo Vancogar, SA» interpuso recurso de apelación frente a la sentencia recaída con fundamento en los siguientes «... MOTIVOS DE APELACIÓN

Primero.- Los dos puntos en que la sentencia comete errores in iudicando . Como recoge la sentencia apelada en su fundamento 3.º la demanda formula tanto su pretensión principal (resolutoria del contrato de compraventa escriturado el 20 de abril de 2004, documento n° 3 de la demanda) como la subsidiaria de cumplimiento y pago de pena convencional, sobre la base de que los demandados quebrantaron las cláusulas primera (en sus puntos 1 y 2) y quinta del citado contrato. Hay que comenzar así examinando las cláusulas que mi mandante estima incumplidas, puesto que tanto su pretensión principal como la subsidiaria se basan en ese incumplimiento.

1. La cláusula 1.1 enuncia la finalidad que para mi mandante tenía el contrato de compraventa de participación en un proindiviso: lograr la "parcela residencial definida en los expositivos III y IV. Se adquiere una participación en el proindiviso porque "urbanísticamente da derecho" a esa parcela "residencial". Los citados expositivos mencionan que el carácter residencial de la parcela es "en vivienda libre". Incluso los citados expositivos III y IV fijan -con un margen máximo de variación de un 10%- la superficie neta de parcela lucrativa (15.898 metros cuadrados) y la edificabilidad neta residencial lucrativa (28.210 metros cuadrados). Es claro que, sin poder obtener y aprovechar lucrativamente una parcela residencial de esas características, decae y se frustra la finalidad e interés esencial perseguido por mi mandante con la compraventa.

Continúa esta cláusula afirmando que las compradoras "se subrogarán en la posición" de GESS tal y como la define la escritura de 18 de diciembre de 2000 (documento n° 6 de la demanda). Con una excepción a tal subrogación: "permanecerá en la esfera obligacional" de la vendedora GESS "el contenido de la estipulación cuarta de la referida escritura de 18 de diciembre de 2000, relativa a la obligación que dicha mercantil [la demandada GESS] tiene de costear la reubicación, desmontaje o blindaje, según proceda, de las instalaciones eléctricas y derribo de las edificaciones propiedad de UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN S.A. que se encuentran actualmente en las fincas, en los términos establecidos en la Cláusula Quinta de la presente escritura de compraventa".

En la estipulación cuarta de la escritura de compraventa entre UFD y GESS (sociedades del mismo grupo societario) de 18 de diciembre de 2000, documento n° 6 de lademanda, pactan UFD y GESS que "las instalaciones de las subestaciones queden ubicadas en una parcela que corresponderá" a UFD y que ambas partes han de acordar "las servidumbres necesarias para la correcta explotación de las instalaciones".

2. La cláusula 1.2. enlaza con la cláusula 1.1. Según aquélla, las "actuaciones descritas" en la cláusula 1.1. serán obligación de GESS y "la parcela residencial resultante deberá quedar con las instalaciones desmanteladas y sin ningún tipo de carga medioambiental que impida la construcción de complejos residenciales en la misma, sin que ello pueda suponer carga ni obligación alguna para LAS COMPRADORAS".

3. La cláusula quinta, intitulada "Desmontaje y blindaje de la subestación", dispone en su primer párrafo que "LA VENDEDORA deberá desmantelar todos los elementos, instalaciones y derribo de construcciones que componen la subestación actual, ejecutando la total limpieza de las fincas LA VENDEDORA se compromete a finalizar las anteriormente mencionadas obligaciones no más tarde de 31 de diciembre de 2005, de forma tal que queden a disposición de LAS COMPRADORAS totalmente limpias y sin ningún rastro ni carga medioambiental que impida la construcción de complejos residenciales en las mismas ".

En su segundo párrafo esta cláusula quinta establece que "[e]n el supuesto de incumplimiento del anterior compromiso, GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. abonará a las compradoras la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (3.295,85 EUROS) a cada una de ellas y por cada día natural de retraso".

En el tercer párrafo de la cláusula se prevé que, "[u]na vez concluidas las labores desmantelamiento anteriormente indicadas", tanto la vendedora como UFD renunciarán a cualquier derecho de uso y disfrute que "sobre la parcela residencial resultante y una vez ésta pueda ser segregada de forma independiente e inscrita registralmente a nombre de las COMPRADORAS, pudiera corresponderles por cualquier causa".

Y en el último párrafo, la vendedora -pero no UFD- entrega a las compradoras "planos, licencias, contratos y demás documentación relativa a la parcela que tenga en su poder".

Pues bien, las razones que para desestimar nuestra demanda da la sentencia apelada pueden reducirse a dos, una tiene que ver con el plazo para cumplir la obligación de desmantelamiento y limpieza derivada de las citadas tres cláusulas (el citado plazo está fijado en la cláusula quinta mediante un día final: "no más tarde de 31 de diciembre de 2005") y la otra con el contenido contractual pactado para la mencionada y esencial obligación de desmantelamiento y limpieza y su correlativocumplimiento. Calificamos de `esencial' esa obligación de desmantelamiento y limpieza porque si no se ejecuta debidamente, se frustra la finalidad contractual de obtener la parcela residencial en los términos que resultan de la cláusula 1. 1. en relación con los expositivos III y IV del contrato de compraventa de 20 de febrero de 2004.

* Por lo que se refiere al PLAZO de la obligación de desmantelamiento y limpieza, sostiene la juzgadora de primera instancia que fue alterado. Lo anuncia casi como obiter dictum en el fundamento 4° ("el plazo pactado no hubiese sido alterado, que lo está, en el caso de autos"). Aunque hubiera sido conveniente una mayor claridad y precisión en la sentencia apelada, la juzgadora da a entender que esta modificación contractual (novación modificativa o impropia por alteración del plazo convenido en la cláusula quinta, art. 1203.1° del Código Civil, CC ) fue formalizada en el documento n° 8 de la contestaciónde UFD. Hay, en efecto, un pasaje en el fundamento 8° de la sentencia en que se dice: "[P]ese al pacto de finalización de las labores pactadas a cargo de la demandada [GESS] en 31/12/2005, ello no fue posible por las razones consensuadamente reconocidas por las partes en el Doc. de 26/06/2006 (Doc. 8 de la contestación de Unión Fenosa Distribución, folios 491 y siguientes), básicamente por la tramitación de la gestión urbanística (folio 493)".

* Y por lo que se refiere al CONTENIDO de la obligación de desmantelamiento y limpieza de la parcela y su correlativo CUMPLIMIENTO, la sentencia apelada consigna en el fundamento 7° lo siguiente: (i) que el desmantelamiento "a cota 0 sobre rasante [... ] era lo pactado"; (ii) que incluso se ha "desmantelado lo que bajo rasante estaba activo"; (iii) que "la infraestructura bajo rasante no impediría ni la nueva edificación, ni el cálculo de estructura [...], ni impide obtener el destino propio de la parcela resultante de las fincas transmitidas"; (iv) que "el cable que en junio de 2007 provocó un accidente -y fue porque el operario no era experto- no pertenecía a la subestación desmantelada"; y (v) que "distinto es [... ] que la nueva subestación compacta [.. 1 sea o no idónea para, por su ubicación, permitir el desarrollo del planeamiento", pero "ello no es el objeto de este proceso". Y en el fundamento 8° afirma que " en julio de 2007 se entregaron las fincas en el estado pactado sin que se firmara su entrega formal por la pretensión de la actora y de Reyal Urbis S.A. de incorporar al Acta de entrega la pendencia de la limpieza y desmantelamiento bajo rasante".

Examinaremos cada una de estas cuestiones por separado. Dedicaremos así la alegación segunda a exponer las infracciones jurídicas en que ha incurrido la juzgadora al suponer alterado "consensuadamente" el plazo de la obligación de desmantelamiento y limpieza de la cláusula quinta. En la alegación tercera razonaremos los errores in iudicando en relación con el contenido y cumplimiento de la obligación de desmantelar y limpiar.

Segunda. El plazo pactado para la obligación de desmantelar y limpiar establecidoen la cláusula quinta de la escritura de compraventa de 20 de febrero de 2004 nofue modificado válidamente._La juzgadora atribuye inmotivada, infundada yerróneamente al "acuerdo de replanteo" firmado el 26 de junio de 2006(documento n° 8 de la contestación de UFD) un contenido y eficacia que no tiene. No existe la más mínima base en derecho para entender que el acuerdo de replanteo de 26 de junio de 2006 pueda considerarse un contrato o acuerdo de modificación de una estipulación (la cláusula quinta de la escritura de venta de 20 de febrero de 2004, documento n° 3 de la demanda), por las siguientes razones:

V. Para que, con arreglo al art. 1203.1° CC , pueda existir un contrato de modificación de un previo contrato solemnizado en escritura pública es preciso en primer lugar que las partes otorgantes sean idénticas. El contrato de compraventa de 2004 fue otorgado por GESS (vendedora), UFD, NUEVO VANCOGAR (comprador) y CONSTRUCCIONES REYAL S.A. (comprador, en adelante REYAL). El acuerdo de replanteo de 2006 fue otorgado por UFD (representada por el Sr. Nubla Ladrón), la Comisión Gestora del APR 18.02 M SUBESTACIÓN DE VALLECAS (representada por el Sr. Ruiz García), D. Constantino Abelardo y D. Donato Diego .

Así pues, el acta de replanteo no está otorgada por GESS ni por ninguna de las dos compradoras NUEVO VANCOGAR y REYAL. Aunque el Sr. Evelio Benigno sea empleado de REYAL, en la citada acta no representaba ni a REYAL ni a NUEVO VANCOGAR en cuanto compradoras según la escritura de 20 de febrero de 2004. La Comisión Gestora del APR es una entidad jurídica distinta en la que se integran para unos fines peculiares no sólo NUEVO VANCOGAR y REYAL sino también UFD y otros propietarios.

2.ª En ninguna parte de este acuerdo de replanteo se menciona que con él se pretenda "alterar lo pactado" en la citada escritura pública como exige el art. 1230 CC . Se recordará que el proyecto de Código Civil de 1851 exigía forma pública para alterar negocios jurídicos reflejados en escritura pública. El art. 1230 CC permite la alteración de la escritura pública en documento privado, siempre claro es que tal finalidad sea evidente en el documento privado alterador y sea otorgado por las mismas partes de la escritura pública o sus causahabientes, lo que aquí no ocurre ( art. 1.225 CC ).

3.ª En ninguna de las tres estipulaciones del acuerdo de replanteo hay la más mínima referencia, ni explícita ni implícita, a la modificación del plazo pactado en la cláusula quinta de la escritura de 20 de febrero de 2004. Por el contrario, lo que literalmente reconoce el expositivo V del acuerdo de replanteo es que "las circunstancias expuestas" en el expositivo IV "han producido un considerable retraso [...] en el desmontaje yblindaje de la Subestación de Vallecas por parte de Unión Fenosa Distribución S.A.".

Como puede verse el expositivo V pasa por alto que era GESS -y no UFD- la contractualmente obligada frente a mi mandante al desmontaje. Pero está claro que los firmantes del "acuerdo de replanteo" reconocen la existencia del retraso, aunque tal reconocimiento no vincule ni a GESS, ni a NUEVO VANCOGAR, ni a REYAL que no suscriben ese acuerdo. En todo caso, una cosa es afirmar la alteración del plazo para la obligación de desmantelamiento y limpieza de la cláusula quinta y otra muy distinta entender que el incumplimiento de tal plazo, inalterado, no era imputable a la parte obligada por estas o aquellas circunstancias sobrevenidas. Ahora bien, la sentencia apelada afirma con patente error ira iudicando que se alteró el plazo por las razones "consensuadamente reconocidas" en el acuerdo de replanteo de 26 de junio de 2006. Sin embargo, esto es un imposible jurídico, porque ni el citado acuerdo está suscrito por las mismas partes que el contrato de compraventa (luego estas últimas no pudieron 'consensuar' y no 'consensuaron la alteración del plazo), ni hay nada en él del que resulte una modificación de la escritura pública de compraventa de 20 de febrero de 2004).

4.ª No hay un solo acto imputable a NUEVO VANCOGAR y posterior al contrato de compraventa o al acuerdo de replanteo del que pueda deducirse la modificación del plazo pactado en la cláusula quinta del contrato de compraventa. Por el contrario, existen numerosos actos contrarios a entender ocurrida tal modificación contractual, cuales los siguientes documentos: el documento que proponían GESS y UFD declarando cumplida la obligación de desmantelamiento y limpieza nunca firmadopor NUEVO VANCOGAR (documento n° 17 de la demanda); acta notarial de 15 de julio de 2008 reflejando el estado de la parcela a la que se incorpora un informe técnico para evidenciar el incumplimiento de la obligación de desmantelamiento y limpieza de la parcela (documento n°19 de la demanda); acta notarial de notificación y requerimiento de 10 de octubre de 2008, en que mi mandante, junto con REYAL e INTURSA, reclaman las penas convencionales devengadas en virtud de la cláusula quinta de la escritura de 20 de febrero de 2004, requiriendo además a GESS para que cumpla las obligaciones de desmantelamiento, derribo y limpieza de la parcela, con la advertencia final, si no cumplía con las citadas obligaciones en el plazo máximo de sesenta días naturales, las sociedades requirentes considerarían la persistencia en el incumplimiento como manifestación de una voluntad absolutamente rebelde al cumplimiento (documento n° 20de la demanda); y actas notariales de requerimiento de 10 de marzo y 11 de julio de 2009, reflejando el estado de la parcela y la desatención al anterior requerimiento (documentos n° 22, 22 bis, 23 y 23 bis de la demanda).

5.ª La facultad representativa otorgada a REYAL en la cláusula sexta de la escritura de compraventa se circunscribe a "los efectos de esta escritura", exceptuando los económicos. La alteración o modificación de cualquier estipulación de la escritura excede manifiestamente la facultad representativa concedida a REYAL, porque la representación presupone que lo pactado en la escritura se mantiene ("a los efectos de esta escritura"). Pero, además, es que la alteración del plazo de la obligación de desmantelamiento y limpieza pactada en la cláusula quinta tendría efectos económicos al incidir en el devengo de la pena convencional y por ello queda claramente excluida por el tenor mismo de la cláusula sexta. Finalmente, no hay un solo acto de REYAL que invoque la representación otorgada en la cláusula sexta y tenga por finalidad la modificación de la escritura pública de compraventa.

En consecuencia, y por lo que se refiere a la pretendida alteración del plazo para ejecutar la obligación de desmantelamiento y limpieza (cláusula quinta del contrato de compraventa de 20 de febrero de 2004), la sentencia comete las siguientes infracciones jurídicas:

a) Falta de motivación. La sentencia apelada viola los arts. 24.1 y 120.3 de la Constitución Española y 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) porque no expresa razonamiento fáctico ni jurídico alguno con mínima consistencia para justificar su afirmación de que se alteró el plazo pactado en la cláusula quinta del contrato de compraventa de 20 de febrero de 2004 y que esa alteración se llevó a cabo en el acuerdo de replanteo de 26 de junio de 2006.

b) Violación de los artículos 1281 (párrafo primero ) y 1282 del Código Civil . No puede decirse que la juzgadora de primera instancia haya violado ninguna norma de valoración de la prueba documental en relación con el documento privado presentado como documento n° 8 de la contestación de UFD (el llamado "acuerdo de replanteo). En efecto, este documento -admitido por todas las partes- hace prueba plena con arreglo al art. 326.1 LEC . Donde yerra la juzgadora, en opinión de esta parte,es alinterpretar el documento, dicho sea con todo respeto y en términos defensivos. En la letra del "acuerdo de replanteo" no hay la más mínima referencia a ninguna modificación de ninguna cláusula de la escritura de compraventa, ni podría haberla dada la disimilitud de partes otorgantes. Por ello, la sentencia apelada infringe el primer párrafo del art. 1281 CC . Y además infringe el art. 1282 CC porque no sólo no hay actos posteriores al acuerdo de replanteo de 2006 que confirmen su eficacia modificadora de la escritura pública de compraventa de 2004, sino una pluralidad de actos posteriores de los contratantes NUEVO VANCOGAR y REYAL que niegan tal modificación contractual como los antes citados documentos n° 17, 19, 20, 22, 22bis, 23 y 23 bis de la demanda).

c) Violación de los arts. 1203.1° en relación con los arts. 1257 , 1258 , 1259 y 1261.1°todos del Código Civil . Como consecuencia de lo expuesto, la sentencia apelada, de manera indebida y contraria a derecho, otorga al acuerdo de replanteo de 26 de junio de 2006 la calidad de acuerdo o contrato de modificación del plazo pactado en la cláusula quinta de la escritura de compraventa de 20 de febrero de 2004. Pero ese acuerdo de replanteo no puede entrañar variación de una de las condiciones de la escritura de compraventa ( art. 1203.1° CC ), porque no ha sido otorgado por las mismas partes ( arts. 1257 y 1258 CC ), sin que ni GESS, ni NUEVO VANCOGAR ni REYAL hayan prestado su consentimiento ( art. 1261.1° CC ), ni ninguno de los otorgantes del acuerdo de replanteo representara a GESS, NUEVO VANCOGAR o REYAL ( art. 1259 CC ).

Aunque la sentencia no acoge la tesis de los demandados, que en el acuerdo de replanteo ve un acto propio imputable a mi mandante, terminaremos esta alegación recordando que, para que exista acto propio vinculante, es menester que esté dirigido a "causar estado", esto es, a "crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior" ( SSTS de 27 de febrero , 16 de abril y 24 de mayo de 2001, Aranzadi FJ 20012615, 20015278 y 20013379, y 25 de enero de 2002 , Aranzadi RJ 20022302, entre otras muchas). No hay acto propio vinculante "cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto" ( SSTS de 23 de julio de 1997, Aranzadi RJ 19975808 , y 9 de julio de 1999 , Aranzadi RJ 19995967), o "carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico" ( SSTS de 28 de enero de 2000 , Aranzadi RJ 2000455, 7 de mayo de 2001, Aranzadi RJ 20017374 , y 25 de enero de 2002 , Aranzadi RJ 200223 02). Y tampoco hay acto propio vinculante si este tuvo lugar con "error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia" ( SSTS de 31 de enero de 1995 , Aranzadi RJ 1995291, 12 de febrero de 1999 , Aranzadi RJ 1999 654, 25 de octubre de 2000, Aranzadi RJ 20008813 , y 16 de septiembre de 2004 , Aranzadi 20045477). Por otro lado, de acuerdo con la bien conocida doctrina jurisprudencial, las renuncias han de ser precisas, claras y terminantes y no puede deducirse de expresiones equívocas o ambiguas (entre muchas, SSTS de 5 de marzo de 1991 , Aranzadi RJ 19911718, 12 diciembre de 1994 , RJ Aranzadi 199410248, 11 de octubre de 2001, RJ Aranzadi 20018796 , y 30 de junio de 2003 , RJ Aranzadi 20035752).

En el acuerdo de replanteo no puede verse un acto propio de NUEVO VANCOGAR por similares razones jurídicos a las que hemos expuesto para negarle virtualidad para modificar la cláusula quinta del contrato de compraventa de 20 de febrero de 2004 en el particular del plazo para cumplir la obligación de desmantelamiento y limpieza. NUEVO VANCOGAR no es parte del acuerdo de replanteo, ni Don. Evelio Benigno representaba a NUEVO VANCOGAR. El acto propio no podía tener por destinatario a GESS -deudor de la obligación de desmantelamiento y limpieza- que tampoco era parte del acuerdo de replanteo. Este, en sus estipulaciones, no hace referencia a tal obligación e incluso reconoce el retraso en su cumplimiento. Luego no hay acto propio alguno que vincule a mi mandante.

Tercera. Del incumplimiento de la obligación esencial de desmantelar y limpiar laparcela. En esta alegación es preciso examinar dos puntos: 1°. La sentencia apelada reconoce en su fundamento 8° el cumplimiento tardío de la obligación de desmantelamiento y limpieza asumida por GESS, pero no saca la debida consecuencia jurídica (condena a abonar la pena convencional al menos por el tiempo del retraso). 2°. La sentencia apelada afirma que: la obligación de desmantelamiento se cumplió tardía pero total y exactamente, y esta parte sostiene que no es así.

I. Indebida impunidad concedida a GESS por el cumplimiento tardío de la obli ación de desmantelamiento lim i ieza reconocido en la e roe la sentencia apelada. Como decíamos, el fundamento 8° de la sentencia apelada reconoce que "en julio de 2007 se entregaron las fincas en el estado pactado", aunque no se firmó su "entrega formal". Esta entrega, claro es, nada tiene que ver con la traditio -modo de adquisición, art. 609 CC - de la participación que adquirió mi mandante por título de compraventa, tradición efectuada con arreglo al art. 1462 II CC mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa de 20 de febrero de 2004. Por `entrega' hay que entender aquí el pleno cumplimiento de la obligación de desmantelar y limpiar según la concepción que de esta obligación tenía GESS y que la sentencia apelada parece compartir. Ahora bien, el dato revela que hasta este parcial, deficiente e insuficiente cumplimiento (según argumentaremos) se efectuó sobrepasando en año y medio el día final pactado en la cláusula quinta, por lo que, como poco, debería haber dado lugar a que se reconociera a mi mandante el derecho a cobrar la pena convencional por más de año y medio de retraso, dado que, como hemos razonado en nuestra demanda (fundamento segundo) es una pena moratoria que ha de aplicarse automáticamente y no necesita requerimiento o intimación.

Aunque sin precisión, la sentencia parece entender que el retraso de año y medio en cumplir -parcial e insuficientemente- su obligación de desmantelamiento es un retraso inculpable y no imputable a GESS sino a la "tramitación de la gestión urbanística". Ahora bien, las circunstancias expuestas en el expositivo cuarto del acuerdo de replanteo de 26 de junio de 2006 (documento n° 8 de la contestación de UFD) son todas ellas circunstancias que afectan a las relaciones de UFD con el Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid y terceros diversos, no un caso fortuito ni una fuerza mayor. La menor o mayor diligencia o imprevisión de UFD no puede suponer liberar a GESS de las consecuencias pecuniarias (pena convencional) pactadas en la cláusula quinta del contrato de compraventa, puesto que, con ello, se altera en perjuicio de mi mandantey del otro comprador el sistema de distribución de riesgos pactado en el contrato,de com praventa. La pena convencional pactada en la cláusula quinta de la escritura de compraventa supone, ni más ni menos, que GESS asume el riesgo patrimonial de que el desmantelamiento y limpieza esté sin ejecutar después del 31 de diciembre 'de 2005. Este retraso causa perjuicios a mi mandante y al otro comprador en cuanto, contra lo pactado en el contrato de compraventa, retrasa su disponibilidad de una parcela residencial apta para ser edificada con la superficie y aprovechamiento lucrativos reflejados. Pero mi mandante no tiene por qué soportar en su patrimonio el impacto de que, por circunstancias que afectan a UFD, no se cumpliera puntualmente, "no más tarde del 31 de diciembre de 2005", la obligación de desmantelamiento y limpieza. Por el contrario, es GESS quien, de acuerdo con la distribución del álea contractual plasmada en la cláusula quinta del contrato de compraventa, ha de asumir las consecuencias patrimoniales del retraso en el cumplimiento de la obligación de desmantelar y limpiar.

Al no reconocer. por lo menos, el derecho de mi mandante a cobrar las penas convencionales desde el 31 de diciembre de 2005 hasta "julio de 2007", la sentencia apelada comete las siguientes infracciones jurídicas :

a) Viola los arts. 1091 y 1258 CC . En efecto, no impone el cumplimiento de lo expresamente pactado en la cláusula quinta del contrato de compraventa, a saber, el pago de, por lo menos, año y medio de pena convencional.

b) Viola los art. 1152 y 1153 CC en relación con la jurisprudencia sobre la penaconvencional moratoria. Como se explica en el fundamento segundo de nuestra demanda, la pena convencional moratoria, que es la pactada en la cláusula quinta de constante cita, trata de estimular al cumplimiento temporalmente exacto de un programa de prestación (el de la obligación garantizada de desmantelamiento y limpieza en nuestro caso) y, por lo tanto, faculta para exigir conjuntamente -tal y como permite el segundo inciso del art. 1153 CC , infringido por inaplicación por la sentencia de apelación- el cumplimiento de la obligación principal frente al deudor moroso y además liquida por anticipado -y sin necesidad de prueba- el damnum morae, es decir, deja fijada de antemano la indemnización por morosidad mencionada en el art. 1.101 del Código Civil . La pena convencional moratoria es "una modalidad singular dentro de las penas convencionales" ( STS de 25 de enero de 2008 , Aranzadi RJ 2008223), pues (i) desenvuelve "su eficacia sancionadora (por haberlo estipulado libremente las partes) por el mero y único retraso en el cumplimiento de la obligación" ( SSTS de 29 de noviembre de 1997 , Aranzadi RJ 19978441, 27 de febrero de 2002 , Aranzadi RJ 20021910, 25 de enero de 2008, ya citada , y 16 de octubre de 2008 , Aranzadi RJ 20092), (ü) no admite moderación (SSTS citadas y SSTS 29 de marzo de 2004 , Aranzadi RJ 20042049, 7 de noviembre de 2006 , Aranzadi RJ 20067139, 13 de febrero de 2008, Aranzadi RJ 20082666 , y 15 de octubre de 2008 , Aranzadi RJ 20085692), y (iii) "no precisa requerimiento o intimación" (SSTS SSTS de 17 de enero de 1967 , Aranzadi RJ 196777, 13 de marzo de 1987, Aranzadi RJ 19871478 , y y la ya citada de 25 de enero de 2008 ).

II. Incumplimiento de la prestación de desmantelamiento v limpieza, que supone un genuino incumplimiento resolutorio al frustrar el fin del contrato. Para razonar debidamente este punto es necesario considerar conjunta y sistemáticamente las cláusulas primera, puntos 1.1 y 1.2, y quinta igualmente sus expositivos III y IV a los que remite la cláusula 1.1. Es decir: ha de utilizarse el canon hermenéutico de la totalidad que recoge el art. 1285 CC . "El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos `se interpreten unas por otras', con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto" ( STS de 24 de junio de 2002 , RJ Aranzadi 20028062; similarmente, SSTS 30 de junio de 1994, RJ Aranzadi 19945335 , y 26 de octubre de 1998 , RJ Aranzadi 19988511).

¿Cuál es la finalidad ráctica. que las mercantiles compradoras persiguen con el contrato de compraventa de 2004 y que la vendedora acepta? Obtener -previa urbanización del ámbito APR 18.02/M SUBESTACIÓN DE VALLECAS- una "parcela residencial" con determinadas características de superficie y aprovechamiento urbanístico lucrativo en la que pueda edificarse "vivienda libre". Así resulta de la cláusula 1.1. en relación con los expositivos III y IV a los que remite. Para ello las compradoras pagan una crecidísima suma a GESS, sociedad del grupo UNIÓN FENOSA: treinta y cinco millones de euros en números redondos, más de 5.800 millones de las antiguas pesetas. La obligación a cargo de GESS que hemos venido llamado de desmantelamiento y limpieza -términos de la cláusula quinta- o de "reubicación, desmontaje o blindaje, según proceda, de las instalaciones eléctricas y derribo de las edificaciones propiedad de UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN S.A. que se encuentren actualmente en las fincas" -palabras de la cláusula 1.1- es instrumental para esta finalidad. Tal obligación supone remover el obstáculo que puedan representar las instalaciones eléctricas del grupo UNIÓN FENOSA para permitir la urbanización del ámbito APR 18.02/1 SUBESTACIÓN DE VALLECAS y lograr así que las compradoras puedan recibir una parcela de la superficie pactada y con el aprovechamiento lucrativo edificatorio (vivienda libre) igualmente pactado. Como obligación instrumental que es, la de desmantelar y limpiar debe interpretarse sistemáticamente desde el punto de vista de su finalidad, pues el instrumento o medio está subordinado a la finalidad pretendida. Por ello la obligación de reubicación, desmontaje, desmantelamiento y limpieza es una obligación de resultado, es decir, obliga al deudor no simplemente a poner unos medios o actividad sino a lograr un resultado prestacional. Este resultado está descrito en la cláusula 1.2: las "actuaciones" de reubicación, desmontaje, desmantelamiento y limpieza a que se obliga GESS deben obtener el resultado de que "la parcela residencial" quede "con las instalaciones desmanteladas y sin ningún tipo de carga de medioambiental queimpida laconstrucción de complejos residenciales en la misma, sin que ello pueda suponercarga niobligaciónalguna,pat_a las compradoras". La cláusula 1.2 añade además que la parcela se encuentra "en curso de urbanización para obtener los parámetros urbanísticos reflejados en el expositivo IV". Está claro, pues, que la obligación de resultado que asume GESS -dejar la parcela apta para la construcción de complejos residenciales sin carga ni obligación para las compradoras- pasa por que se culmine la previa urbanización del ámbito dentro del cual se sitúa la "parcela residencial".

La cláusula, quinta reafirma que GESS ha asumido una obligación de resultado en los términos que se acaban de exponer. La obligación de desmantelamiento y limpieza que GESS asume en esta cláusula y que "se compromete a finalizar [...] no más tarde del 31 de diciembre de 2005" ha de conseguir este resultado: "que queden ['las fincas'] a disposición de las compradoras totalmente limpias y sin ningún rastro ni carga medioambiental queimpidala construcción de complejos residenciales en lasmismas". El mismo lenguaje, las mismas palabras que en la cláusula 1.2.

Para entender plenamente estas tres cláusulas contractuales, es preciso entender bien que sólo una empresa del grupo UNIÓN FENOSA -como UFD o GESS- puede estar en real disposición de llevar a cabo las tareas de desmontaje, desmantelamiento y limpieza. Sólo el grupo UNION FENOSA está en posesión de los datos (planos y documentación) para llevar a cabo la tarea y sólo con la cooperación decisiva de la empresa eléctrica es posible culminar una tarea técnica de este tipo, que puede requerir la obtención de títulos administrativos habilitantes por parte de la empresa eléctrica titular de las instalaciones. Quiere ello decir, para mi mandante, resulta virtualmente imposible sustituir la inactividad de GESS en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de las cláusulas 1.1, 1.2 y quinta del contrato de compraventa. Sencillamente NUEVO VANCOGAR carece de los datos y de la aptitud técnica para ello. De ahí la insistencia en el cumplimiento de la obligación que puede verse en los documentos n° 17, 19, 20,22, 22 bis, 23 y 2 3 bis de la demanda .

Pues ¿a qué nos lleva esta interpretación sistemática de las cláusulas 1.1, 1.2 y quinta? La respuesta es diáfana. El juicio sobre si GESS ha cumplido o incumplido la obligación de desmantelamiento y limpieza está en función de cómo se responda a esta pregunta: ¿ha alcanzado GESS el resultado a que se obligó en las cláusulas la (apartados 1.1. y 1.2) y 5' de la escritura de compraventa de 2004? Es decir, y formulada la misma pregunta en términos más concretos: ¿GESS ha puesto a la disposición de las compradoras una parcela en que no resulte impedida la construcción de complejos residenciales?

La respuesta, rotundamente, es que NO. Y por un doble orden de razones.

A. En primer lugar, hay que hacer referencia a una prueba absolutamente contundente de ello, que -a pesar del relieve que le dio esta parte en su informe final (minutos 14:43:15 a 14:44:50 de la grabación)- ni siquiera es mencionada en la sentencia.

Como documento anexo al informe pericial del Sr. Obdulio Daniel , evacuado el 19 de mayo de 2010 y admitido en la audiencia previa, figuran dos documentos municipales posteriores a la interposición de nuestra demanda, puesto que llevan fecha de 18 y 26 de marzo de 2010. En ellos se afirma con total claridad que sobre una parcela calificada como Verde Básico, según las determinaciones del Plan Parcial, existen actualmente dos torres eléctricas así como una canalización subterránea de alta tensión (220 Kw). En uno de los documentos, de 26 de marzo de 2010, se señala que "hasta tanto no se produzca la retirada de todas las ocupaciones e instalaciones [eléctricas] que actualmente existen sobre la parcela calificada de zona verde y de cesión obligatoria al Ayuntamiento no se podrá producir la aprobación del proyecto de reparcelación"; y sin proyecto de reparcelación mi mandante no podrá recibir una parcela residencial apta para edificar "vivienda libre". El segundo documento se refiere a la ejecución del proyecto de urbanización: para aprobarlo, la memoria deberá incluir el "compromiso de la compañía [eléctrica] de retirar las torres y los cables" y "antes de la recepción de la urbanización" deberá estar ejecutado "el desmontaje de las torres y de la canalización subterránea". Estos documentos municipales corroboran lo informado por el perito Don. Obdulio Daniel en relación con las torres de alta tensión y las canalizaciones subterráneas de alta tensión. Se notará cómo el Ayuntamiento refleja que, sin la cooperación de UNION FENOSA, el desmantelamiento no podría llevarse a cabo. Ahora bien como es evidente, sin previa urbanización y reparcelación, jamás podrá haber p arcela residencial, que es el fin práctico al que se encaminaba la compraventa del 20 de febrero de 2004, en la mi mandante pagó tan crecido precio.

Es cierto que estas torres y canalizaciones sirven a la nueva subestación blindada. Pero no es menos cierto que, aunque la obligación de desmantelamiento se refiere principalmente a la antigua subestación, la realidad acreditada es que sigue habiendo instalacion eseléctricas en elámbitoAPR18.02/M SUBESTACIÓN DEVALLECAS que impiden la urbanización re o arcelación o or ende im o ¡den alcanzar elresultadopactado, a saber, dejar la parcela limpia y expedita sin carga medioambiental que impida la construcción de complejos residenciales (cláusulas 1a.2 y 5a). Las torres de alta tensión eran una instalación eléctrica ya existente cuando se otorgó el contrato de compraventa de 2004. Y en todo caso, el alcance de la obligación de reubicación y desmontaje de la cláusula la.1 se refiere a instalaciones eléctricas "que se encuentren actualmente en las fincas", y ese es el caso de las torres y de las canalizaciones que suponen cargas que impiden la urbanización y reparcelación y, por ello, la construcción de complejos residenciales en la parcela.

Contra lo que viene a sostener la sentencia apelada, la incidencia de las torres de alta tensión y las canalizaciones de alta tensión existentes dentro del ámbito SÍ SON OBJETO DE ESTE PLEITO. Unas y otras aparecen en las actas acompañadas como documentos n° 19 y 22 de la demanda y en los informes a ellas anexos. En la demanda, mi mandante ejercita una pretensión resolutoria principal y otra subsidiaria de cumplimiento y cobro de pena convencional porque sigue sin obtener la parcela residencial apta para construir porque existen instalaciones eléctricas no desmontadas, desmanteladas o reubicadas que impiden su concreción y disfrute. Luego, en el sentir de mi mandante, no se ha cumplido el contrato de compraventa y ha pagado la mitad de los treinta y cinco millones de euros de precio sin que, por continuar existiendo afecciones eléctricas, esté siquiera en un horizonte de posibilidad la obtención de la parcela residencial. Las comunicaciones municipales son tajantes: mientras no se desmonten o reubiquen torres y canalizaciones de alta tensión no se aprobará la reparcelación ni se recibirá la urbanización, y mientras este compromiso no figure en la memoria del proyecto de urbanización, ni siquiera se aprobará éste y, en consecuencia, no podrá iniciarse la urbanización, ni sin urbanización y reparcelación podrá obtenerse la parcela residencial, objeto último del contrato de compraventa de 2004.

B. Pero junto a ello, del informe pericial Don. Obdulio Daniel y de las propias actas notariales acompañadas como documentos n° 19 y 22 de la demanda resulta que los terrenos ocupados por la antigua subestación han sido, sí, explanados a "cota sensiblemente horizontal", pero en ella subsisten calles con firme de hormigón, algunas con carriles de acero embebidos; canaletas de hormigón que eran parte de la red de drenaje; cimentaciones de hormigón de antiguas torres, pórticos y transformadores; galerías subterráneas de hormigón de más de treinta centímetros de espesor y escombros.

La sentencia apelada afirma que el desmantelamiento "a cota cero sobre rasante [...1 era lo pactado". Pero esta afirmación carece de motivación (no señala dónde aparece "pactada" semejante precisión) y además es gratuita (nada hay en el contrato de compraventa que lo diga). Lo que sí dice el contrato es que "las fincas" tienen que estar "totalmente limpias y sin ningún rastro ni carga medioambiental que impida laconstrucción de complejosresidenciales en las mismas". Ahora bien, si hay galerías subterráneas de hormigón, cimentaciones, canaletas, firmes con carriles, no se puede decir que las fincas estén totalmente limpias y que no tengan "ningún rastro" que impida la construcción de complejos residenciales.

La teoría de la cota cero procede del informe del Sr. Edemiro Millan , perito de GESS. Este informe pericial fue admitido indebidamente y no debe ser tomado en consideración. A los efectos del art. 459 LEC , citamos como infringidas las mismas normas procesales que alegamos al recurrir en reposición su admisión mediante providencia de 24 de mayo de 2010, a saber, el art. 337.1 LEC en relación con los apartados 1 y 4 del art. 336 (le la misma Ley procesal. Sin perjuicio de dar por íntegramente reproducido nuestro recurso de reposición de 15 de junio de 2010, recordemos que la demandada GESS -ni en su contestación ni al aportar tardíamente el dictamen pericial- levantó la carga procesal que le impone el art. 336.4 LEC (justificar la imposibilidad de pedir y obtener el dictamen pericial para su aportación dentro del plazo conferido para contestar a la demanda), por lo que no se daba el supuesto de imposibilidad del art. 337.1 LEC ; precepto este que por lo tanto ha sido infringido en la providencia del Juzgado de 24 de mayo de 2010 al resolver indebidamente la incorporación a los autos y la admisión de un dictamen pericial que injustificadamente ha quedado aportado en fecha posterior a la contestación. Sin este informe pericial, la teoría de la cotacero queda carente de todo respaldo técnico.

Pero aun si se entendiera admisible el informe pericial del Sr. Edemiro Millan , hay que señalar que en este litigio se trata de esclarecer el alcance una concreta obligación de desmantelamiento y limpieza pactada en relación con un caso singular, y para este fin no es de utilidad alguna el juicio de un arquitecto acerca de lo que, según él, es orientación general en la práctica de ejecución de obras. En el contrato de compraventa de 2004 la obligación de desmantelar y limpiar está impuesta en términos sumamente exigentes que comprenden todos los elementos que persisten en los terrenos que ocupó la antigua subestación sin ser removidos y limpiados. Y de lo que aquí se trata no es de verificar cuál es la práctica general o menos general de la construcción sino de interpretar correctamente el contrato de compraventa solemnizado en la escritura de 20 de febrero de 2004.

La sentencia apelada recoge también que el testigo Sr. Romulo Rodolfo declaró que se había desmantelado "lo que bajo rasante estaba activo". El testigo Sr. Romulo Rodolfo era administrador de GESS cuando se firmó el contrato de compraventa (ver los datos de comparecencia de la escritura, documento n° 3 de la demanda) y cuando esta sociedad ejecutó ciertas labores incompletas de desmontaje de la antigua subestación (ver documenton° 17 de la demanda). Su declaración no sólo no corrobora, como parece creer la juzgadora, la teoría de la cota cero sino que la contradice claramente, aunque no se sabe bien qué es lo que se quiere decir con la palabra `activo'.

Conclusivamente, sostiene la sentencia que "la infraestructura bajo rasante no impediría ni la nueva, edificación, ni el cálculo de estructura [... ], ni impide obtener el destino propio de la parcela resultante de las fincas transmitidas". La conclusión es inaceptable porque la juzgadora comete un grave error de interpretación del contrato al no tener en cuenta los términos en que, por voluntad común de las partes otorgantes plasmada en el tenor literal del contrato, quedó configurada la obligación de desmantelamiento, a saber, como una obligación de resultado que describe así la cláusula 1.2: "con las instalaciones desmanteladas y sin ningún _ tipo de carga de medioambiental que impida la construcción de complejos residenciales en la misma, sin que ello pueda suponercarga ni obligación alguna para las compradoras". Y la cláusula quinta dice más: "sin ningún rastro ni carga medioambiental que impida la construcción de complejos residenciales en las mismas". Es cierto que las calles con firme de hormigón y carriles embebidos, las canaletas, las galerías subterráneas, los escombros pueden ser desmantelados a. costa de mi mandante y del otro comprador para -si se resuelve el asunto de las torres y de las canalizaciones de alta tensión- construir viviendas libres. Pero la juzgadora pasa por alto que lo pactado es que GESS desmantele y limpie hasta que no quede "NINGÚN TIPO" de carga medioambiental y "NINGÚN RASTRO"; y que el completo desmantelamiento y limpieza deberá ser sin "CARGA NI OBLIGACIÓN ALGUNA PARA LAS COMPRADORAS". Luego es evidente que GESS no ha cumplido la obligación en los términos que había asumido según la clara letra de los contratos.

Tal y como hicimos en la alegación precedente y en la primera parte de esta, resumimos seguidamente las infracciones jurídicas que, en relación con lo razonado en el apartado II de esta alegación tercera, hemos expuesto:

a) Infracción procesal del art. 337.1 LEC en relación con los apartados 1 y 4 del art.336 de la misma Ley_procesál , por indebida admisión del informe pericial del Sr. Edemiro Millan . Fue hecha valer tempestivamente mediante recurso de reposición. Este dictamen pericial debe excluirse.

b) Infracción de los arts. 24.1 y 120.3 de la Constitución y 218.2 LEC (falta de motivación) en relación con el supuesto pacto relativo al desmantelamiento a cota cero. La sentencia no razona dónde está pactada semejante determinación.

c) Infracción del art. 1281 CC en relación con los arts. 1091 y 1258 CC , al sostener que en el contrato de compraventa se pactó lo que no aparece por ningún lado (la teoríade la cota cero).

d) Y sobre todo, infraccióndelart. 1285 CC, por no haber interpretado sistemáticamente las cláusulas la (apartados 1 y 2) y 5a del contrato de compraventa de 20 de febrero de 2004, tal como se acaba de razonar, con infracción consecuencial de los arts. 1091 y 1258 CC al haber exonerado indebidamente a GESS de las obligaciones contractuales de alcanzar un resultado de desmantelamiento y limpieza en los términos en que habían sido asumidas, tanto en lo que se refiere a las torres y canalizaciones de alta tensión (apartado II.A de esta alegación) como a las cimentaciones, canaletas, galerías, firmes y escombros que refleja el informe pericial Don. Obdulio Daniel .

En lo demás, damos por reproducida nuestra demanda...».

Y terminaba solicitando que se dictase «... sentencia por la que, declarando haber lugar a la apelación de esta parte, revoque la sentencia apelada y resuelva estimar la demanda en su pretensión principal (resolutoria del contrato con indemnización) o, en su defecto, en la pretensión subsidiaria de cumplimiento y pago de pena convencional, en todo o en parte».

(9) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 3 de enero de 2012 la representación procesal de la entidad «General de Edificios y Solares, SL» (en anagrama GESS) evacuó oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando su desestimación.

Al propio tiempo formulaba impugnación de la sentencia con base en la siguiente «... ALEGACION PREVIA

En cuanto a la IMPUGNACION de la sentencia recurrida en lo cineresulta desfavorable a esta parte (solo en lo atinente a la no imposición a la actora de las costas correspondientes a mi representada una vez desestimada íntegramente la demanda) .

Efectivamente, la sentencia de instancia señala literalmente en su parte dispositiva: "Que desestimolademanda interpuesta por NUEVO VANCOGAR, S.A contra GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S .L (GESS), y UNION FENOSA DISTRIBUCION, S.A, absolviendo a las demandadas de los pedimentos contra ellas deducidos en la demanda y sin hacer expresa imposición de las costas de este proceso " (Sic) .

Y en su Fundamento de Derecho Noveno, tras determinar inequívoca y taxativamente en el fundamento anterior (octavo) la "inexistencia de legitimidad en la pretensión actora, en su acción principal y subsidiaria, y con ello la desestimación de la demanda" (sic.), reza la sentencia apelada:

"NOVENO: Ello no obstante, y pese a que ex art. 394 de la LEC la desestimación de la demanda acarrearía en principio la imposición de costas a la demandante, habida cuenta de las circunstancias de hecho puestas demanifiesto en autos, en torno a las dos periciales practicadas, y las dudasrazonables que tales pericias han propiciado,no estimándose temeridad en la actuación de la demandante, no se efectúa imposición expresa de las costas de este proceso " (sic.).

Así, nos encontramos con que la sentencia del Juzgado vulnera el propio artículo 394-1 de la LEC que recoge el criterio del vencimiento objetivo con la posibilidad, desde luego excepcional, de que existieran "serias dudas de hecho o de derecho" que el Tribunal deberá razonar adecuadamente para apartarse válida y eficazmente del régimen general (criterio del vencimiento objetivo) que consagra el referido precepto.

Pero la Juzgadora de instancia se aparta del mandato general contenido en el precepto de constante referencia, alegando para ello tanto "las circunstanciasde hecho puestas de manifiesto en autos, en torno a las dos pericialespracticadas y las dudas razonables que tales pericias han propiciado ", como la no estimación de temeridad en la actuación de la demandante , sin que ninguno de tales argumentos (por lo demás poco motivados y sin referencia jurisprudencia) alguna) pueda resultar trascendente a los efectos de excepcionar la regla general que impone al Tribunal el citado articulo 394-1 de la Ley Procesal .

Y así, en cuanto a la manifestación sobre "las dos periciales practicadas y las dudas razonables que tales pericias han propiciado", basta la lectura de la sentencia para comprobar que esas pericias y su resultado no han suscitado duda alguna en Su Señoría, pues en el Fundamento de Derecho Séptimo de la sentencia en cuestión podemos leer:

"SEPTIMO. - En efecto ha resultado fijado incluso por el perito de la actora,Sr. Obdulio Daniel , que `7a parte de terreno ocupada por la antigua subestación se encuentra en la actualidad explanada a una cota sensiblemente horizontal "(sic. folio 751). Esto es, que se ha situado a cota "0" sobre rasante ... y ello era lo pactado a tenor de la cláusula citada, donde se obligaba a la parte vendedora a "desmantelar" y "derribo" ... dejando las fincas sin rastro ni "carga medioambiental", que impida la construcción de complejos residenciales. Pues ello es lo que, a tenor de la documental citada y la propia pericia de la actora, se ha hecho. Siendo la "parcela" edificable" o mejor dicho, apta para edificar, según ha concluido el perito Don. Edemiro Millan (folio 843)... " (sic.).

No parece pues que estas dos pericias hayan propiciado duda alguna a la Juez "a quo" al momento de sentenciar, sino que mas bien parecen haberle resultado esclarecedoras y complementarias, abundando incluso la prueba pericial de la parte actora (perito Sr. Obdulio Daniel ) en los mismos argumentos mantenidos por las dos mercantiles codemandadas y avalados por su propia prueba pericial (perito Sr. Edemiro Millan ).

Y en cuanto a la "no estimación de temeridad en la actuación del demandante", podemos puntualizar que este otro argumento de la temeridad (que supondría litigar de forma contraria a lo exigido sobre la buena fe procesal en el artículo 247 de la LEC ), también se recoge en el apartado 2) del propio artículo 3 94 de la LEC , y podría actuar como factor de corrección determinando la condena en costas, pero solo en los supuestos de estimación o desestimación parcial de la demanda, lo que en el presente caso obviamente no sucede, por lo que habrá que estar necesariamente a lo dispuesto en el apartado 1) del precepto procesal de constante referencia.

Porque el criterio del vencimiento objetivo que impera en materia de imposición de costas, y según el cual se imponen al litigante que pierde por ver rechazadas todas sus pretensiones, no debe configurarse como una sanción sobre el litigante vencido sino, muy al contrario, corno una contraprestación de los gastos judiciales injustamente ocasionados al que obtuvo la victoria por haberse visto obligado a litigar.

En este sentido, queremos invocar aquí por todas la reciente Sentencia de laAudiencia Provincial de Sevilla (Sección 5.ª) de 25 de febrero de 2011 , en la que podemos leer:

"Tampoco puede acceder el Tribunal a la petición de las actoras, en su recurso de apelación, de que por existir serias dudas no se impongan las costas causadas en la primera instancia. Y es que, como en todo pleito existen dudas de hecho o de derecho que, precisamente, abocan al mismo para eximir del pago de las costas al litigante vencido. Hay que entenderque no basta con cualquier duda, producto de una interpretación interesada,sino que es preciso que se trate de dudas importantes, graves, excepcionales, o acerca de cuestiones en las que existan resoluciones contradictorias de los tribunales, o en asuntos verdaderamente oscuros, imposibles de resolver sin un pronunciamiento judicial al respecto, pues la esencia de todo litigio estáen la incertidumbre v la posibilidad de varias soluciones, aunque solo unaes la mas correcta .

En otro caso, nunca se impondría el pago de las costas, que quedaría reservado al supuesto de que estuviera manifiestamente claro que no se plantearan, lo que equivaldría a haber actuado en el pleito con temeridad, suponiendo tal interpretación la vuelta de facto a un criterio ya superado,como es el subjetivo de la temeridadLque la anterior LEC, tras su reforma porLey 34/1.984, de 6 de Agosto, y la actual rechazan abiertamente, acogiendo elprincipio objetivo del vencimiento ".

En definitiva, para aplicar la excepción de que se trata, la Juez debería de haber valorado y razonado la existencia de dudas serias, importantes y trascendentes en sí mismas, debiendoasimismo tener en cuenta lajurisprudencia recaída en casos similares para apreciar la eventual existenciade tales dudas relevantes, lo que evidentemente no se ha producido en la sentencia de cuya impugnación puntual aquí se trata.

Lo que deberá determinar la prosperabilidad de la presente impugnación dela sentencia de instancia, tan solo en lo referente a la necesaria imposición a la actora de las costas causadas a mi poderdante, al haberse desestimado íntegramente la demanda deducida contra ella ...».

(10) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 3 de enero de 2012 la representación procesal de la entidad «Unión Fenosa Distribución, SA» evacuó oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando su desestimación.

Al propio tiempo formulaba impugnación de la sentencia con base en la siguiente «... ALEGACION PREVIA

En cuanto a la IMPUGNACION de la sentencia recurrida en lo cineresulta desfavorable a esta parte (exclusivamente en lo atinente a la no imposición a la actora de las costas correspondientes a mi representada una vez desestimada íntegramente la demanda) .

Efectivamente, la sentencia de instancia señala literalmente en su parte dispositiva: "Que desestimolademanda interpuesta por NUEVO VANCOGAR, S.A contra GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S .L (GESS), y UNION FENOSA DISTRIBUCION, S.A, absolviendo a las demandadas de los pedimentos contra ellas deducidos en la demanda y sin hacer expresa imposición de las costas de este proceso " (Sic) .

Y en su Fundamento de Derecho Noveno, tras determinar inequívoca y taxativamente en el fundamento anterior (octavo) la "inexistencia de legitimidad en la pretensión actora, en su acción principal y subsidiaria, y con ello la desestimación de la demanda" (sic.), reza la sentencia apelada:

"NOVENO: Ello no obstante, y pese a que ex art. 394 de la LEC la desestimación de la demanda acarrearía en principio la imposición de costas a la demandante, habida cuenta de las circunstancias de hecho puestas demanifiesto en autos, en torno a las dos periciales practicadas, y las dudasrazonables que tales pericias han propiciado,no estimándose temeridad en la actuación de la demandante, no se efectúa imposición expresa de las costas de este proceso " (sic.).

Así, nos encontramos con que la sentencia del Juzgado, dicho sea con el debido respeto y en términos de estricta defensa de los intereses de esta parte, vulnera flagrantemente el propio precepto que menciona ( art. 394-1 de la LEC ) que, como bien es conocido, consagra el criterio del vencimiento objetivo con la matización de la posibilidad excepcional, de que existieran "serias dudas de hecho o de derecho" que el Juzgador desde luego deberá razonar adecuadamente para apartarse del régimen general que predica el referido art. 394-1 de la Ley Procesal .

Y es que en el presente caso la Juez "a quo" se aparta, erróneamente a nuestro entender, del mandato general contenido en el precepto de constante referencia, alegando para ello:

a).- "Las circunstanciasde hecho puestas de manifiesto en autos, en torno a las dos pericialespracticadas y las dudas razonables que tales pericias han propiciado ; y,

b).- La no estimación de temeridad en la actuación de la demandante .

Pero es que, como veremos inmediatamente, ninguno de estos dos genéricos argumentos resulta relevante a los pretendidos efectos de excepcionar válida y eficazmente la regla recogida en el art. 394-1 LEC .

Y así, en cuanto al apartado a), es decir, "las dos periciales practicadas y las dudas razonables que tales pericias han propiciado", basta la lectura de la sentencia para comprobar que esas pericias y su resultado no han suscitado duda alguna en Su Señoría, ya que en el Fundamento de Derecho Séptimo de la sentencia en cuestión podemos leer:

"SEPTIMO. - En efecto ha resultado fijado incluso por el perito de la actora,Sr. Obdulio Daniel , que `7a parte de terreno ocupada por la antigua subestación se encuentra en la actualidad explanada a una cota sensiblemente horizontal "(sic. folio 751). Esto es, que se ha situado a cota "0" sobre rasante ... y ello era lo pactado a tenor de la cláusula citada, donde se obligaba a la parte vendedora a "desmantelar" y "derribo" ... dejando las fincas sin rastro ni "carga medioambiental", que impida la construcción de complejos residenciales. Pues ello es lo que, a tenor de la documental citada y la propia pericia de la actora, se ha hecho. Siendo la "parcela" edificable" o mejor dicho, apta para edificar, según ha concluido el perito Don. Edemiro Millan (folio 843)... " (sic.).

No parece pues que estas dos pericias, valoradas acertadamente por Su Señoría, hayan propiciado la menor duda a la hora de resolver, antes al contrario han resultado esclarecedoras y complementarias entre sí, abundando incluso la pericial de la demandante (Sr. Obdulio Daniel ) en los argumentos esgrimidos por las codemandadas y avalados por su propio perito (Sr. Edemiro Millan ).

Y en lo atinente al apartado b) (no estimación de temeridad en la actuación del demandante), cabría precisar que este otro argumento de la temeridad que supondría litigar de forma contraria a lo exigido por el artículo 247 de la LEC ), viene también recogido en el apartado 2) del propio artículo 3 94 de la LEC , y actuaría como criterio impositivo corrector determinando la condena en costas, pero solo en los supuestos de estimación o desestimación parcial. Y no hay que perder de vista que en el supuesto que nos ocupa la desestimación es total, resultando por ende de aplicación lo previsto en el apartado 1) del tan repetido precepto de nuestra Ley Rituaria.

Así, es lo cierto que el tan repetido artículo 394.1 LEC excepciona restrictivamente el consagrado principio del vencimiento objetivo mediante la que se ha dado en llamar "discrecionalidad razonada", es decir, cuando el caso enjuiciado presente serias dudas de hecho o de derecho a fin de evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia automática y desconectada del asunto. Y ello evidentemente no concurre en el presente caso, en el que insistimos en que resulta suficiente la lectura completa de la sentencia para comprobar que no ha concurrido ninguna seria duda de hecho ni de derecho a la hora de desestimar en su integridad la demanda rectora de las actuaciones.

Porque el criterio del vencimiento objetivo que impera en materia de imposición de costas, y según el cual se imponen al litigante que pierde por ver rechazadas todas sus pretensiones, no debe configurarse como una sanción sobre el litigante vencido sino, muy al contrario, como una contraprestación de los gastos judiciales injustamente ocasionados al que obtuvo la victoria por haberse visto obligado a litigar, como demandado en nuestro caso, para negar la efectividad del derecho ejercitado contra él.

Y en este punto, y a mayor abundamiento, tenemos que destacar la peculiar manera instrumental en la que se trajo a los autos a mi poderdante, UNION FENOSA DISTRIBUCION, solo por el hecho de haber intervenido en un contrato cuya resolución se postulaba, bastando la simple lectura de los tresfolios del Suplico de la demanda para comprobar que no existe en losmismos mención alguna ó petición principal ni subsidiaria de condena a mimandante. Lo que justificaría aun más, si cupiera, el necesario resarcimiento de los gastos injustamente ocasionados al haberse visto obligada a soportar de esta inusual forma toda la carga del proceso.

Asimismo, llamamos la atención de la Sala sobre el contenido del apartadoC) de tal Suplico del escrito introductorio, en el que podemos leer:

"C) Condene en las costas procesales a las dos demandadas si seestimaran las pretensiones principales relacionadas bajo la letra A) deesta súplica; y a GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L si se estimaran las pretensiones subsidiarias articuladas bajo la letra B) de esta súplica' .

De suerte que es la propia actora hoy recurrente la que viene a desvincular " a sensu contrario" a mi mandante de las costas que pudieran derivarse del acogimiento de las pretensiones subsidiarias que formulaba solo contra la codemandada GES S, limitando su aspiración al respecto frente a miprincipal a aquellas posibles costas a su favor que hubieran podido dimanarde la eventual estimación de la pretensión resolutoria principal, por lo que aun en el improbable supuesto de que el presente recurso llegara a resultar total ó parcialmente acogido en lo atinente al referido petitum alternativo o subsidiario, ello no debería afectar al derecho de mi mandante al resarcimiento de sus costas en la instancia, en todo caso ligadas al éxito o fracaso de la pretensión resolutoria articulada con carácter principal.

Consecuentemente con cuanto antecede, queremos invocar aquí por todas la ilustrativa, reciente y bien fundamentada Sentencia de la AudienciaProvincial de Sevilla (Sección 5a) de 25 de febrero de 201 l., en la que a este respecto podemos leer:

"Tampoco puede acceder el Tribunal a la petición de las actoras, en su recurso de apelación, de que por existir serias dudas no se impongan las costas causadas en la primera instancia. Y es que, como en todo pleito existen dudas de hecho o de derecho que, precisamente, avocan al mismo para eximir del pago de las costas al litigante vencido. Hay que entender,que no basta con cualquier duda, producto de tina interpretacióninteresada, sino que es preciso que se trate de dudas importantes, Rraves,excepcionales , o acerca de cuestiones en las que existan resoluciones contradictorias de los tribunales, o en asuntos verdaderamente oscuros, imposibles de resolver sin un pronunciamiento judicial al respecto, pues laesencia de todo litigio está en la incertidumbre y la posibilidad de variassoluciones, aunque solo una es la mas correcta.

En otro caso, nunca se impondría el pago de las costas, que quedaría reservado al supuesto de que estuviera manifiestamente claro que no se plantearan, lo que equivaldría a haber actuado en el pleito con temeridad, suponiendo tal interpretación la vuelta de facto a un criterio ya superado,,como es el subjetivo de la temeridad, que la anterior LEC, tras su reformapor Ley 34/1.984, de 6 de Agosto, y la actual rechazan abiertamente,acogiendo el principio objetivo del vencimiento ".

En definitiva, para aplicar la excepción de que se trata, el Juez habrá de valorar y razonar la existencia de dudas serias, importantes y trascendentes en sí mismas, debiendo asimismo tener en cuenta y mencionar la jurisprudencia recaída en casos similares para apreciar la eventual existencia de tales dudas relevantes.

Todo lo cual habrá de determinar la prosperabilidad de la presente impugnación dela sentencia de instancia, tan solo en lo referente a la necesaria imposición a la actora de las costas causadas a mi poderdante, tras haberse desestimado íntegramente la demanda ...».

TERCERO.- I. Preliminar -

A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, la representación procesal de la entidad mercantil «Nuevo Vancogar, SA» interesaba la resolución del contrato de compraventa del 50% de una cuota de participación del 79 % de las fincas números NUM006 , NUM003 y NUM008 del Registro de la Propiedad núm. 10 de Madrid, celebrado con las entidades demandadas «General de Edificios y Solares, SL» y «Unión Fenosa Distribución, SA» e instrumentado en escritura pública de 20 de febrero de 2004, por precio total (comprendida la parte correspondiente a la otra adquirente, «Construcciones Reyal, S.A.» -después «Reyal Urbis, S.A.»-, quien posteriormente transmitió su cuota a la entidad mercantil «Intursa» mediante escritura pública de 20 de mayo de 2008) de 35.008.610 euros, más 5.601.377,60 euros de IVA, a pagar por mitades cada una de las compradoras. De dicha cantidad ya se encontraba desembolsada la cantidad de 9.000.000 euros (4.500.000 por parte de la aquí actora) desde el 29 de julio de 2003, en virtud de contrato de opción de compra que se imputaba al precio total de compraventa.

Fundaba la pretensión de resolución en que las labores de desmantelamiento y reubicación de la estación eléctrica anteriormente ubicada en el terreno, desmontaje, derribo, eliminación de carga medioambiental y blindaje que asumía la entidad «General de Edificios y Solares, S.L.», de manera que no se viera impedida la construcción de complejos residenciales en la parcela con anterioridad al 31 de diciembre de 2005, pactándose para el caso de incumplimiento del plazo el pago de una penalidad de 3.295,85 euros a cada una de las compradoras por cada día natural de retraso, no se había cumplido. Afirmaba, asimismo que al tiempo de la interposición de la demanda la codemandada «GES» no había llevado a cabo el desmantelamiento de las instalaciones y construcciones ni limpiado las fincas vendidas, no obstante haber concluido la construcción de una nueva subestación eléctrica de «Union Fenosa, SA» soterrada y blindada aproximadamente en el mes de marzo de 2006.

La codemandada «Unión Fenosa Distribución, SA» a su vez, había asumido la obligación de poner los medios necesarios de toda índole para que en el proceso urbanístico les sea adjudicada a las compradoras la parcela residencial resultante.

Afirmaba que tras la modificación puntual del Plan General de ordenación Urbana, se precisaba o aprobar el Plan Parcial de Reforma Interior del APR18.02.M "Subestacion de Vallecas", durante cuyo plazo de información pública, «Union Fenosa, S.A.» y la ahora codemandada-apelada «General de Edificios y Solares, S.L.» presentaron una alegación solicitando que se acordara rectificar el texto, petición que fue desestimada por el Ayuntamiento de Madrid, habiéndose aprobado el Plan Parcial de Reforma Interior del APR 18.02M "Subestacion de Vallecas" definitivamente mediante Acuerdo del Ayuntamiento, Pleno, de 27 de septiembre de 2007, frente al que dichas entidades -«Gess» y « Union Fenosa, SA» han interpuesto recurso contencioso- administrativo.

Las demandas afirman haber dado cumplimiento a sus obligaciones atendida la modificación de los pactos inicialmente concluidos a través de acta de replanteo de 2006.

CUARTO.- I. Recurso de la parte actora -

1) La resolución de los contratos -

El Código Civil no contiene una regulación sistemática de las obligaciones bilaterales; pero, con la denominación de "recíprocas", se ocupa de ellas en preceptos dispersos, al objeto de disciplinar algunas de las peculiares consecuencias que se derivan de la propia reciprocidad y dotan a la categoría de su específica tipicidad. Todas ellas guardan relación con el cumplimiento correlativo de las prestaciones interdependientes. La doctrina suele citar como efectos característicos de esta clase de obligaciones: el especial régimen de constitución en mora regulado en el último párrafo del art. 1.100 del Código Civil , la excepción de incumplimiento contractual o contrato no cumplido, la resolución del contrato por incumplimiento establecida en el art. 1.124 del mismo cuerpo legal y la incidencia en el reparto de los riesgos por pérdida de la cosa o imposibilidad sobrevenida de la prestación. Algunos autores reducen a tres estos efectos, sea considerando la excepción de incumplimiento contractual y la regla sobre iniciación y compensación de la mora simples manifestaciones del principio de simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, sea subsumiendo en el efecto resolutorio de la obligación bilateral, tanto el incumplimiento imputable, como la imposibilidad fortuita de la prestación a cargo de una de las partes. Así, se ha dicho con acierto, tras "rechazar con carácter general la exigencia de que el incumplimiento resolutorio tenga que ser necesariamente imputable al demandado", que "en el Código existe una resolución por imposibilidad sobrevenida", con el argumento de que "la sobrevenida desaparición de la causa, aunque se produzca por razones fortuitas, produce una desaparición de la causa de la obligación recíproca y la resolución queda justificada". También la sentencia de 3 de diciembre de 1955 (Ar. 3604), refiriéndose al contenido de las obligaciones bilaterales o recíprocas, establece que las consecuencias de su interdependencia se recogen en el art. 1.124 del Código Civil , "regulando como efectos propios de estas obligaciones la «exceptio non adimpleti contractus», la «compensatio morae» y la resolución del contrato en caso de incumplimiento por una de las partes". Si la excepción de incumplimiento contractual y el régimen de constitución y compensación de la mora son consecuencia o manifestación de la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, debe tenerse presente que la resolución de estas obligaciones, tradicionalmente ligada al incumplimiento culpable de uno de los obligados, es susceptible de una más amplia contemplación vinculadora de tal efecto a la quiebra de la reciprocidad producida por la objetiva inejecución de una de las prestaciones, en cuanto priva de causa o razón de ser a la prestación correlativa; quiebra que tiene lugar, tanto si la inejecución es imputable al deudor, como si es debida a circunstancias sobrevenidas de carácter fortuito que imposibilitan su realización, lo que asimismo justifica su conjunta y global consideración; no debiendo por lo demás olvidarse que a la resolución del vínculo obligatorio pueden también conducir la excesiva onerosidad de una de las prestaciones recíprocas, por quiebra de su equivalencia o la pérdida de utilidad de cualquiera de ellas, por frustración del fin que determinó su constitución.

QUINTO.- La simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones bilaterales es consecuencia de la proyección de su interdependencia o mutua condicionalidad a la ejecución del programa prestacional. Como se ha apuntado, "las obligaciones recíprocas son, por su propia naturaleza, obligaciones de cumplimiento simultáneo, porque la satisfacción de las partes se realiza en el mismo momento. Ambas prestaciones traen causa de la respectiva, y si una queda incumplida la otra carece de causa". La jurisprudencia ha sancionado esta regla, considerándola manifestación del sinalagma funcional que preside el desarrollo de la relación obligacional. Así ha declarado que el cumplimiento de las obligaciones recíprocas debe llevarse a cabo de modo simultáneo ( SS 9 de diciembre de 1988/Ar. 9331 , 10 de noviembre de 1993/Ar 8958 y 18 de noviembre de 1994/Ar. 9322 ), explicando en la sentencia de 18 de noviembre de 1994 (Ar. 9322) que "cada deber de prestación constituye para la otra parte la causa por la cual se obliga, resultando tan íntimamente enlazados ambos deberes, que tienen que cumplirse simultáneamente". La regla del cumplimiento simultáneo determina, entre sus efectos más característicos, de un lado, la inexigibilidad de la prestación debida por uno de los obligados sin que el reclamante haya cumplido la que correlativamente le correspondía (« exceptio non adimpleti contractus ») y, de otro, la imposibilidad de incurrir en mora uno cualquiera de los obligados mientras el otro no cumpla la prestación recíproca a su cargo (« compensatio morae »), con la consiguiente constitución en mora por el solo cumplimiento de la obligación correlativa. La simultaneidad en la ejecución de las prestaciones, con ser, sin embargo, un efecto normal o natural de las obligaciones bilaterales, no constituye una exigencia consustancial a su naturaleza, siendo susceptible de derogación por disposición legal o convencional [Nótese que la jurisprudencia se refiere a la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas como "principio" o regla "general" ( SS 14 de marzo de 1973/Ar. 981 y 10 de noviembre de 1993/Ar. 8958 ), dejando siempre a salvo "que la ley o el contrato mismo determine otra cosa" (S 9 de diciembre 1988/Ar. 9331 ), habiendo declarado, en particular, la sentencia de 21 de noviembre 1988 (Ar. 9039 ) que el principio general de simultaneidad "tiene la excepción de lo que resulte por ley o por el propio contrato", añadiendo en relación al caso enjuiciado que, como tienen "las obligaciones de una y otra parte distinto momento de cumplimiento, lo serán sucesivas, mas no simultáneas"], así como de exclusión por los usos del tráfico o la propia naturaleza de la relación obligacional, que en determinados casos pueden imponer el cumplimiento anticipado de una de las prestaciones, sin quiebra de su reciprocidad. Tal sucederá en la compraventa con precio aplazado o en el arrendamiento -de cosas, de obra o de servicios- en que se realiza anticipadamente la prestación del arrendador o la del arrendatario. En estos supuestos de cumplimiento anticipado de una de las partes, la excepción de incumplimiento contractual y la especial regulación de la mora en las obligaciones recíprocas, sin llegar a quedar por completo anuladas, ven limitado su ámbito de aplicación, en cuanto el obligado al cumplimiento previo no puede oponer con éxito la excepción a la pretensión del reclamante, ni puede, con la sola ejecución de su prestación, constituir en mora al otro obligado o, por la pendencia de la aplazada, tener por compensada la mora en que eventualmente hubiera llegado a incurrir.

En el Derecho comparado, el Código Civil alemán contempla expresamente esta eventualidad, excluyendo la excepción cuando quien podía oponerla "esté obligado a cumplir la prestación anticipadamente" (parágrafo 320, ap. 1). Desde la perspectiva del reclamante, también el Código Civil de las Obligaciones Suizo excluye el planteamiento de la excepción en los casos en que aquel "tenga el beneficio de un término, según las cláusulas o la naturaleza del contrato" (art. 82 ). Y, más imprecisamente, el Código Civil italiano, tras reconocer la excepción, hace la salvedad de que "se hayan establecido por las partes o resulten de la naturaleza del contrato términos diversos para el cumplimiento" ( art. 1.460 ). La misma salvedad contiene el Código Civil portugués para el caso de que "hubiera plazos diferentes para el cumplimiento de las prestaciones" ( art. 428 ). En definitiva, tanto la excepción de incumplimiento contractual, como el específico régimen de constitución en mora, descansan sobre el presupuesto de la coetaneidad en la ejecución de las prestaciones correlativas, sin el cual, sólo parcial y limitadamente despliegan sus efectos.

SEXTO.- La facultad resolutoria, reconocida implícitamente por el artículo 1.124 del Código Civil -que no debe confundirse con el precepto rector de la carga de la prueba ( art. 1.214 C.C .), que sí ha sido derogado la LEC 1/2000- en las obligaciones recíprocas «para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe», aconseja adentrarnos en su análisis para observar en qué forma ha sido matizada la aludida facultad e incumplimiento contractual, causante de la resolución. Al efecto, podemos señalar las siguientes características:

a) Procedencia de la resolución unilateral extrajudicial: La cuestión de si el contrato puede ser resuelto por virtud de una declaración unilateral de voluntad, de modo que no sea preciso, para producir sus plenos efectos, obtener una declaración judicial previa, ha sido decidida reiteradamente en sentido afirmativo por la Sala Primera del Tribunal Supremo, cuya jurisprudencia expresa que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse, en nuestro ordenamiento, no sólo en vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte sin perjuicio de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, a fin de determinar, en definitiva, si la resolución ha estado bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada. Ello implica que la decisión judicial no produce la resolución contractual, sino que proclama, simplemente, la procedencia de la ya operada ( SS.T.S., Sala Primera, de 5 de julio de 1971 , 22 de diciembre de 1977 , 20 de junio de 1980 , 5 de noviembre de 1982 , 8 de julio de 1983 , 19 de noviembre de 1984 , 1 de junio de 1987 , 14 de junio de 1988 , 28 de febrero de 1989 y 30 de marzo de 1992 ) y también, naturalmente, que el incumplimiento libera al cumplidor de sus compromisos. Se separa así el Código Civil español de los precedentes de algunos Códigos extranjeros, como el francés e italiano, que prescriben que la resolución debe ser pretendida jurisdiccionalmente;

b) Derecho optativo: El artículo 1.124 C.C . concede, a la parte perjudicada por el incumplimiento de la obligación, el derecho a optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de «la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos». Tales pretensiones son incompatibles, si bien nada impide su ejercicio en forma eventual (subsidiaria la una de la otra), ya que en el supuesto de ejercicio conjunto existe contradicción entre las pretensiones, lo que no ocurre en el caso de ejercicio subsidiario, más aún cuando el propio precepto admite «pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible» ( STS de 24 de octubre de 1986 , 2 de febrero de 1973 , 29 de noviembre de 1989 y 26 de junio y 19 de noviembre de 1990 ). En todo caso, no cabe limitar la opción subsidiaria o alternativamente formulada al supuesto de imposibilidad del cumplimiento, toda vez que el mismo artículo 1.124 C.C . añade que «el Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar el plazo» ( STS 19 de noviembre de 1990 ), habiendo declarado la STS de 2 de febrero de 1970 , que si la pretensión resolutoria se deduce después de que la otra se haya ejercitado sin éxito, ha de reputarse que ésta es imposible quedando abierta la vía de la resolución. Este derecho del titular a resolver las obligaciones recíprocas tiene carácter potestativo y, por ende, es renunciable, conforme a lo dispuesto en el artículo 6, 2 C.C ., siempre que no exista interés de orden público que contradiga la voluntad de las partes ( STS 27 de marzo de 1972 );

c) Vigencia del contrato y momento de ejercicio de la acción: Requiere, en primer lugar, la acción resolutoria por incumplimiento contractual la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron ( STS, 21 de junio de 1966 , 8 de febrero de 1980 , 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 y 4 de enero de 1992 ), lo que es claro, pues inexistente el vínculo carecería de objeto la pretensión resolutoria, y ello al margen, naturalmente, de los efectos que pudiera producir el mero incumplimiento. En todo caso, según reiterada jurisprudencia, la acción, al no tener señalado plazo especial de prescripción, prescribe a los 15 años, según el artículo 1964 del Código Civil ;

d) Caracteres de incumplimiento: gravedad y culpabilidad: A propósito de la gravedad del incumplimiento, puede sistematizarse la jurisprudencia recaída señalando que: 1.- El incumplimiento de las obligaciones que incumben a cada parte contratante ha de ser grave, y su apreciación constituye una cuestión de hecho ( SSTS de 12 de junio 1986 , 30 de septiembre de 1989 y 12 de junio y 21 de julio de 1990 ); 2.- Debe tener tal importancia en la economía del contrato que justifique la resolución en la común intención de los contratantes, no bastando un mero incumplimiento parcial ( SSTS. de 18 de noviembre 1970 y 30 de junio de 1978 ), ni una infracción mínima, como cuando se trata de obligaciones que estando incorporadas a un contrato «tienen mero carácter accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyen el objeto principal del pleito» ( SSTS de 10 de mayo de 1989 y 23 de enero y 21 de septiembre de 1990 ). 3.- El comportamiento incumplidor ha de recaer sobre la esencia de lo pactado y ser de tal índole y entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas aspiraciones de la parte que inste la resolución ( SSTS de 11 de octubre de 1982 , 7 de marzo de 1983 y 24 de julio de 1989 ). Es decir, el principio del Derecho Intermedio, recogido luego en el derecho canónico, de « frangente fidem, fides non est servanda », que ha inspirado el art. 1.124 del Código Civil , conduce a afirmar que no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que éste ha de tener tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes, la resolución ( STS de 7 de junio 1978 ), de aquí se colige el carácter subsidiario de la acción. 4.- La conjunción de varias obligaciones en un solo contrato no implica de suyo que haya de atribuírseles forzosamente el calificativo de «recíprocas», lo que técnicamente sólo corresponde a aquellas obligaciones ligadas por una íntima trabazón, reflejada en el hecho de que cada una se constituye en causa eficiente de la otra ( STS de 21 de noviembre de 1963 ). 5.- Si bien uno de los requisitos de la acción resolutoria es el cumplimiento de su obligación por el que la ejercita, cabe su viabilidad, aun en el caso de incumplimiento del demandante, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho de resolución, dado que esta conducta libera, desde entonces, a la otra parte contratante de su compromiso ( STS de 3 de diciembre de 1955 );

e) Culpabilidad: La virtualidad de la acción resolutoria requiere, como regla general, la necesidad de que el incumplimiento sea imputable a la parte incumplidora de la obligación, en cuanto la misma haya incidido en un incumplimiento deliberado, pertinaz y definitivo de su obligación, que o bien patentice la existencia de una voluntad obstativa al incumplimiento de lo convenido, o bien cuando por su transcendencia pueda justificar la resolución. ( STS, 1 de febrero de 1966 , 4 de octubre de 1983 , 25 de octubre de 1988 , 24 de julio de 1989 y 4 de abril de 1990 ). A su vez, atendiendo a los principios de equidad y justicia, así como a la realidad social - art. 3, apdos. 1 y 2 del Código Civil - la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha afirmado que dicha «voluntad deliberadamente rebelde» no puede erigirse en un pronunciamiento exclusivo, en cuanto ello no aparece expresamente, ni en la letra, ni en el espíritu del artículo 1.124 C.C ., sino que ha de ser cohonestada con la posibilidad de que existan actos o conductas del deudor que permitan inducir el incumplimiento de la obligación, puesto que, en otro caso, se identificaría aquella conducta obstinada y rebelde con el dolo ( SSTS de 6 de junio de 1983 , 7 de julio de 1987 , 1 de diciembre de 1989 ). Así, entre otras, se puede revelar esta voluntad del deudor impeditiva del cumplimiento en los casos de inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 y 7 de julio de 1988 ); de su patente y definitiva probada insolvencia ( STS de 14 de junio de 1988 ); de asunción de obligaciones contraídas, al menos negligentemente, cuando se sabía que no podrían hacer frente a su pago ( STS. 29 de noviembre de 1989 ) o, de una forma general, cuando se realizan omisiones por parte de los deudores que, sin implicar un mero retraso o demora, puedan conducir a impedir el cumplimiento de la obligación ( STS. 7 de diciembre de 1989 (, como cuando transcurre un período largo de tiempo a partir del momento señalado para el cumplimiento de la obligación ( SSTS. de 20 de noviembre de 1985 y 14 de diciembre de 1983 );

f) Daños y perjuicios: La doctrina legal civil ha declarado reiteradamente que el incumplimiento de una obligación no genera, mecánicamente, la existencia de perjuicios. La indemnización pretendida únicamente puede ser acogida cuando se pruebe su realidad e inmediata relación causal con el incumplimiento de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.101 C.C ., pues de otro modo se confundiría el concepto indemnizatorio con el de una cláusula penal. No obstante, el Tribunal Supremo ha sentado (v . gr., S.T.S., de 29 de noviembre de 1990 ) que «ello no empece a que también esta Sala, pese a no constar acreditado en el juicio el importe de los perjuicios, condenase al abono de indemnización como consecuencia del simple incumplimiento de lo pactado, conforme al artículo 1.091 del CC [..] lo que implica que en otros supuestos el incumplimiento o cumplimiento anormal, por su simple reconocimiento, sea generante "per se" de daños y perjuicios y secuela indemnizatoria» ( STS. de 29 de noviembre de 1990 ).

SÉPTIMO.- En síntesis, pues, de cuanto hemos expuesto, reiterada doctrina jurisprudencial -de la que son exponentes las sentencias de 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 y 16 de abril de 1991 - ha configurado la acción resolutoria, del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor; 9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

OCTAVO.- B) De la definitiva revisión de los medios de prueba practicados aparecen acreditados los siguientes hechos, básicos para la resolución de las cuestiones litigiosas:

1.- En virtud de escritura pública autorizada por el Notario del Iltre. Colegio de Madrid don Fernándo de la Cámara García en fecha 20 de febrero de 2004, con el núm. 462 de Protocolo, don Luis Trincado Boville, en calidad de administrador solidario de la entidad «General de Edificios y Solares, SL», don Abilio Imanol , en nombre y representación de la entidad mercantil «Unión Fenosa Distribución, SA» y don Cristobal Juan , en calidad de apoderado de la entidad «Construcciones Reyal, SA» y también en nombre y representación como apoderado de la entidad mercantil «Nuevo Vancogar, SA» celebraron un contrato de compraventa respecto de I. Que "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L.", conjuntamente con "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A.", son dueñas en pleno dominio del 79% y del 21%, respectivamente, de las siguientes fincas: a) Finca situada en La Carrantona, término de Vallecas, MADRID, hoy AVENIDA000 número NUM004 .

Terreno al sitio de Carrantona, término de Vallecas, hoy Madrid. Linda, al Norte, con Don Hector Rodolfo y Camino de Carrantona; al Este, con finca de Doña Maribel Luz , Don Vidal Rodolfo y Doña Josefina Covadonga ; al Oeste, con la carretera de Vallecas a Vicálvaro; y al Sur, con Doña Estela Tatiana , Don Victorino Evelio , Doña Elvira Marta y Hermanos.

Ocupa una superficie de terreno de veintidós mil quinientos quince metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (22.515,26 m2). Una porción de esta finca, de 1.356,86 m2, está incluida en el API.18.09, correspondiente al Polígono Industrial Santa Luisa. Considerando esta circunstancia, la finca comprendida en el APR 18.02/M seria la siguiente:

Terreno al sitio de Carrantona, término de Vallecas, hoy Madrid. Linda, al Norte, con Don Hector Rodolfo y camino de Carrantona; al Este, con finca de Doña Maribel Luz , Don Vidal Rodolfo y Doña Josefina Covadonga ; al oeste, con la carretera de Vallecas a Vicálvaro, hoy Avenida de la Democracia; y al Sur, con Doña Estela Tatiana , Don Victorino Evelio , Doña Elvira Marta y Hermanos, hoy API.18.09 Polígono Industrial Santa Luisa y Don Victoriano Victorino y Doña Natividad Marisa , Don Obdulio Urbano y Doña Patricia Teresa .

Ocupa una superficie de terreno de veintiún mil ciento cincuenta y ocho metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (21.158,40 m2). INSCRIPCIÓN. - Registro de a Propiedad de Madrid, número 10, Libro NUM000 , Tomo NUM001 , Folio NUM005 , Finca NUM006 .

b) Finca situada en el camino de Carrantona, término de Vallecas, MADRID, hoy AVENIDA000 número NUM004 . Terreno en el término de Madrid, antes Vallecas, en el camino de Carrantona. Linda, al Norte, con subestación de distribución eléctrica y tierras de Lucas Urbano ; Este, con finca segregada de ésta que pasó a formar parte del polígono de Valdebernardo Sur API 19.01; al Sur, con otra de Estela Tatiana y al Oeste, con finca de los hermanos Dimas Nicanor ysubestación de distribución eléctrica. Ocupa una superficie de terreno de once mil doscientos veintitrés metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (11.223,40 m2). INSCRIPCIÓN.- Registro de la Propiedad de Madrid, número 10, Libro NUM000 , Tomo NUM001 , Folio NUM002 , Finca NUM003 .

c) Finca situada en el sitio conocido como Bravo, término de Vallecas, MADRID, hoy AVENIDA000 número NUM004 . Terreno en Vallecas, Madrid, al punto conocido como Bravo. Linda, al Norte, con la finca de que procede, actualmente terrenos de la autopista; al Este, con terreno de Don Nazario Fermin , más tarde Compañía. Madrileña de Urbanización; al Sur, con finca que fue de Doña Veronica Berta y al Oeste, con finca de Don Lucas Urbano y herederos de Don Maximiliano Virgilio , hoy "General de Edificios y Solares, S.L.". Ocupa una superficie de mil doscientos un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (1 201,50 m2). INSCRIPCIÓN . Registro Propiedad de Madrid, n° 19, Libro NUM000 , Tomo NUM001 , Folio NUM007 , finca NUM008 . TÍTULO : Las fincas descritas pertenecen a "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L." en un 79% indiviso por compra a "Unión Fenosa Distribución, S.A." mediante escritura otorgada ante mí, el 18 de diciembre d 2.000, con número 3840 de su protocolo. En la cláusula cuarta de dicha escritura se establecieron .unos pactos relativos la reubicación, enterramiento o compactación de las subestaciones o instalaciones eléctricas existentes sobre las referidas 'fincas, que los otorgantes declaran conocer, así mismo en el apartado 3 de la citada cláusula se estableció lo que se transcribe a continuación: "3. Que se efectúe la división de la finca de forma que las instalaciones, de las subestaciones eléctricas queden ubicadas en una parcela, que corresponderá a UF DISTRIBUCIÓN. Al llevar a cabo la división de la finca no procederá abono de ningún exceso, cualquiera que sea la diferencia que pueda haber entre las cuotas y la superficie de las. parcelas adjudicadas". Lo transcrito resulta de copia autorizada de la referida escritura que he tenido a la vista.

Así mismo por el referido título, "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A." es titular de un derecho de superficie sobre las edificaciones e instalaciones ubicadas en las citadas fincas- y a las que se hace referencia en el Expositivo II. -

CARGASYGRAVÁMENES : Libres de cargas y gravámenes salvo el derecho de superficie citado y al corriente de pago de impuestos, según manifiesta el representante de la sociedad vendedora.

ARRENDATARIOS : Libres de arrendatarios y ocupantes, a excepción de "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A."

INFORMACIÓNREGISTRAL : He recibido nota informativa del Registro de la Propiedad, por fax de fecha 18 de febrero del año actual, relativa a las fincas antes descritas de la que informo a los comparecientes, -según intervienen, y dejo unida a esta matriz como ANEXO I, junto con la ficha catastral de las fincas antes descritas que me entregan-.los comparecientes. REFERENCIA CATASTRAL: Advertidos expresamente por mí, el Notario, de la obligación- de aportar la referencia catastral, en cumplimiento de la obligación establecida en el art. 50 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre y de sus consecuencias, la parte interesada me entrega el correspondiente documento justificativo comprensivo de las fincas descritas, al objeto de unir fotocopia del mismo a la presente como ANEXO II.

II. Sobre las citadas fincas se encuentran en actualidad distintas instalaciones correspondientes a una subestación eléctrica en uso. En virtud del contrato privado firmado en Madrid, el 31 de octubre de 2.003, entre " UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A." y "RED ELÉCTRICA DE ESPAÑA, S.A.", esta última sociedad adquirió un derecho de uso y disfrutede los terrenos ocupados por determinadas instalaciones de 220 Kv., las cuáles forman parte de la anteriormente citada subestación eléctrica, derecho que en ningún caso interferirá en la tramitación de los instrumentos de planeamiento necesarios par la ejecución del Convenio Urbanístico que se indica en el Expositivo III del presente documento, con respecto a la "parcela residencial" que se describe en el ya citado Expositivo III y en el Expositivo IV de la presente escritura de compraventa.

Con la puesta en servicio de la nueva subestación eléctrica blindada, resultante del Convenio Urbanístico y de Colaboración citado en el Expositivo III, quedará extinguido el derecho de uso y disfrute indicado anteriormente, por lo que CONSTRUCTORA REYAL, S.A. y NUEVO VANCOGAR, S.A. adquirirán libre de cargas gravámenes la propiedad de la "parcela residencial" resultante citada en el Expositivo siguiente. III. Las fincas descritas en el Expositivo I se encuentran incluidas dentro del Convenio para la ejecución de los compromisos contraídos entre el Ayuntamiento de -:Madrid, la Cómunidad Autónoma de Madrid y Unión Fenosa, suscrito el 17 de julio de 2.002 en cumplimiento del Real Decreto 131/1.997, de 16 de octubre de 2001 por e que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones urbanísticas en relación con determinadas infraestructuras eléctricas. En virtud de dicho Convenio, las condiciones urbanísticas actuales de las mencionadas fincas podrán variar, pasando a tener un uso dotacional infraestructural y otro de residencial en vivienda libre que, conforme tienen establecido ambos comuneros en la citada escritura de 18 de diciembre de 2.000, ,UNIÓN ZENDS.& DISTRIBUCIÓN, S.A." se adjudicará la titularidad de la superficie de uso dotacional "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L." la superficie de uso residencial en vivienda libre, designada abreviadamente como parcela residencial. LAS COMPRADORAS declaran conocer y aceptar en su totalidad el contenido del mencionado Convenio de Colaboración.

IV. El citado Convenio, y la aprobación inicial de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, han sido aprobados por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid con fecha 28 de noviembre de 2.002. Posteriormente, en Pleno del Ayuntamiento de Madrid celebrado el día 30 de abril de 2.003, se produjo la aprobación provisional de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Una vez aprobada definitivamente esta Modificación, la parcela residencial objeto de esta escritura deberá tener las siguientes condiciones, reflejadas en la ficha que se adjunta como ANEXO III:

-Superficie neta de parcela lucrativa: 15.898 m2. Se considera que una variación de entre más/menos 10% de la superficie neta definitiva cumple lo acordado y no afecta al objeto de esta escritura.

-Edificabilidad residencial lucrativa neta sobre rasante para vivienda libre: 28.210 m2. Se considera que una variación de entre más/menos el 10% de la edificabilidad residencial lucrativa neta definitiva cumple lo acordado y no afecta al objeto de esta escritura.

El desarrollo urbanístico de las fincas registrales detalladas en el Expositivo I, que dará lugar a las condiciones e superficie neta de parcela lucrativa y edificabilidad residencial lucrativa neta sobre rasante para vivienda libre especificadas en los párrafos anteriores, se llevará a cabo mediante un APR (Área de Planeamiento Remitido), y como parte de un ámbito de ordenación en el que están asimismo incluidos otros tres propietarios, con un porcentaje de participación minoritario con respecto a la totalidad del mismo. LAS COMPRADORAS declaran conocer y aceptar en su totalidad el contenido de las condiciones urbanísticas que se derivan de las aprobaciones inicial y provisional de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, llevadas a cabo en los Plenos del Ayuntamiento anteriormente citados.

Con independencia de que las fincas disponen actualmente de los correspondientes servicios urbanos, la parcela objeto de esta escritura se encuentra actualmente en curso de urbanización, siendo LA VENDEDORA promotora de la misma.

V. LA VENDEDORA afirma que las fincas no tienen ningún tipo de carga medioambiental que impida la construcción de complejos residenciales en la misma.

VI. LAS COMPRADORAS han examinado las fincas, habiendo realizado las revisiones y comprobaciones que han estimado convenientes, por lo que manifiestan conocer el estado físico de uso y conservación así como su estado jurídico, sus construcciones e instalaciones, estando interesadas en- la realización de la compraventa que se otorga conforme a las siguientes,

CLÁUSULAS:

PRIMERA.- OBJETO

1.1 "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L.", representada por Don Luis Trincado Boville, como VENDEDORA, vende y transmite en este acto, sin más cargas que las reseñadas y las que aparecen en la información registral a "CONSTRUCCIONES REYAL, S.A." y "NUEVOVANCOGAR, S.A.", que representadas por Don Cristobal Juan compran y adquieren por mitad y en proindiviso, su cuota en participación del 79% en el, proindiviso de las fincas descritas en el Expositivo I, y que urbanisticamente da derecho a la parcela residencial definida en los Expositivos 'III y IV anteriores, y ello en tanto esta última no tiene entidad hipotecaria registral.

*Así, LAS COMPRADORAS se subrogarán en la posición mantenida por "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L." en la escritura de 18 de- diciembre de 2.000, únicamente en lo que se refiere a la participación, indivisa de las fincas descritas en el Expositivo I anterior.

Se exceptúa de la subrogación mencionada en el párrafo anterior, y permanecerá en la esfera obligacional d "GENERAL Y EDIFICIOS Y SOLARES, S.L.", el contenido de la estipulación cuarta de la referida escritura de 18 de diciembre de 2.000, relativa a la obligación que dicha mercantil tiene de costear la reubicación, desmontaje o blindaje, según proceda, de las instalaciones eléctricas y derribo de las edificaciones propiedad de "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A." que se encuentran actualmente en las fincas, en los términos establecidos en la Cláusula Quinta de la presente escritura de compraventa.

1.2 De acuerdo con lo anterior, las actuaciones descritas serán obligación de "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L." y la parcela residencial resultante deberá quedar con las instalaciones desmanteladas, y sin ningún tipo de carga medioambiental que la construcción de complejos residenciales en la misma, sin que ello pueda suponer carga ni obligación alguna para LAS COMPRADORAS.

Esta parcela se halla actualmente en curso de urbanización, para obtener los parámetros urbanísticos reflejados en el Expositivo IV.

1.3 En el caso de que la edificabilidad residencial lucrativa neta sobre rasante para vivienda libre que finalmente se obtenga difiera de de la contemplada en el Expositivo IV, una vez considerado porcentaje de más/menos 10% establecido por las partes como margen previsto de tolerancia, LAS COMPRADORAS podrán optar por resolver la presente compraventa o por mantenerla con la edificabilidad que haya sido finalmente reconocida en la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, necesaria para el desarrollo del Convenio mencionado en el Expositivo III, y aceptando ambas partes expresamente e, criterio de liquidación de las diferencias surgidas que se establece en la Cláusula Segunda de la presente escritura de compraventa.

1.4 Como consecuencia de los acuerdos alcanzados con "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S. L.", reflejados en la escritura de fecha 18 de diciembre de 2.000, "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A." renuncia de forma expresa a cualquier derecho que pudiera corresponderle en virtud de dicha escritura, por lo que la totalidad del precio reflejado en la Cláusula Segunda de esta escritura, y que constituye la contraprestación de la presente operación de compraventa, es íntegramente percibido por "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L.".

1.5 "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A." consiente, en lo que sea menester, la transmisión de la parcela objeto de esta compraventa, con renuncia a los derechos de tanteo y retracto de comuneros, extinguiendo y cancelando en este acto el derecho de superficie a que se ha hecho mención en los antecedentes, así como a poner los medios necesarios de toda índole para que en el proceso urbanístico les sea adjudicada a LAS COMPRADORAS la parcela residencial resultante. ¡

SEGUNDA. PRECIO DE COMPRAVENTA Y FORMA DE PAGO.

2.1 El precio de esta compraventa, que LAS COMPRADORAS r en a partes iguales, se fija en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES OCHO MIL SEISCIENTOS DIEZ EUROS (35.008.610 EUROS) más el I.V.A. correspondiente, que asciende a la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS DE EURO (5.601.377'60 EUROS).

2.2 El importe anterior será pagado a "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L.", una vez deducido el importe abonado con anterioridad a este acto, según contrato de opción de compra de-fecha 29 de julio de 2.003, y que ascendió- a un total de NUEVE MILLONES DE EUROS (9.000.000 EUROS), a partes iguales por LAS COMPRADORAS, y en la forma que a continuación se señala:

Por CONSTRUCCIONES REYAL,.S.A.:

-un cheque bancario, por importe de TRECE MILLONES CUATRO, MIL TRESCIENTOS CINCO EUROS (13.004.305 EUROS), correspondiente al precio de la operación de compraventa, una vez deducido el importe correspondiente a lo: satisfecho antes de este acto.

- un cheque bancario por importe de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS DE EURO (2.800.68'8'80 EUROS), correspondiente al I.V.A. del precio de la operación de compraventa.

Por NUEVO VANCOGAR, S.A.:

-un cheque bancario por importe de TRECE MILLONES CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCO EUROS

(13.004.305 EUROS), correspondiente al precio de la operación de compraventa, una vez deducido el importe correspondiente a lo satisfecho antes de este acto.

-un cheque bancario por importe de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS DE EURO (2.800.688'80 EUROS), correspondiente I.V.A. del precio de la operación de compraventa.

Los instrumentos de pago anteriormente mencionados son entregados en este acto por LAS COMPRADORAS a LA VENDEDORA, quién otorga la más eficaz carta de pago al respecto, salvo buen fin. Se une a la presente escritura, como ANEXO IV, fotocopia de los mismos que considero legítima por ser reproducción de su original.

2.3 Si la edificabilidad residencial lucrativa neta sobre rasante para vivienda libre de la parcela objeto de esta escritura, contemplada en la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General de ordenación Urbana de Madrid, variara hasta el límite dels más/menos un diez por ciento (10%), tal como se indica en el Expositivo IV, el precio total la compraventa se: revisará ajustándolo en el mismo sentido en función de 1.241 euros por edificable.. Esta variación se liquidará y abonará, por quien corresponda, dentro de los dos meses siguientes a la aprobación definitiva anteriormente referida.

2.4 El aumento o la disminución de la edificabilidad residencial lucrativa neta sobre rasante para vivienda libre, en el porcentaje que pudiera exceder del 10% previsto de tolerancia establecido en el expositivo IV, y en el caso de que LAS COMPRADORAS opten por mantener la compraventa, según lo contemplado en la Cláusula Primera (apartado 3°) de la presente. escritura de compraventa, será asumido por éstas en cuanto a la disminución y, en consecuencia, no habrá lugar, en cuanto al porcentaje de dicha disminución que exceda del 10% previsto de tolerancia, al ajuste del precio de la compraventa en la forma prevista en el párrafo anterior.

Sin embargo, en lo relativo a aumentos de la edificabilidad residencial lucrativa neta sobre rasante para vivienda libre superiores al margen previsto del 10% de tolerancia, y en el supuesto de que LAS COMPRADORAS opten por mantener, la compraventa, serán liquidados en su totalidad de acuerdo con lo establecido en el apartado 3° esta misma Cláusula.

TERCERA.- CONDICIÓN RESOLUTORIA:

Siendo condición esencial de la presente compraventa el que la parcela residencial objeto de la misma tenga los parámetros urbanísticos descritos (con los porcentajes tolerancia previstos) en el Expositivo IV y que se reflejan en la ficha aneja (Anexo III), las partes establecen las siguientes condiciones resolutorias:

a) Si antes del día 31 de diciembre de 2.004 hubiese sido denegada la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, o si siendo ésta aprobada antes de dicha fecha no cumpliese los parámetros urbanísticos acordados por las partes, la presente escritura compraventa quedará resuelta de pleno derecho, siempre cuando, en este segundo supuesto, LAS COMPRADORAS no hubiesen optado por su cumplimiento a tenor de lo pactado en la Cláusula Primera, siendo necesaria en este caso la liquidación de las diferencias surgidas, por quién corresponda, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Segunda (apartado 40) anterior.

b) Si llegado el día 31 de diciembre de 2.004 no se hubiera producido la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid con los parámetros urbanísticos previstos en el Expositivo IV y que se reflejan en la ficha aneja (Anexo III), la presente escritura de compraventa quedará resuelta de pleno derecho. No obstante ello, si en el mes de septiembre de 2.004 no se hubiese aprobado definitivamente dicha modificación, y la previsión de su aprobación se estimase para después del día 31 de diciembre de 2.004, las partes se comprometen a mantener las reuniones que resulten necesarias para intentar, de común acuerdo, prorrogar el plazo de vigencia de la condición resolutoria descrita anteriormente, para que dentro de la misma se pueda llevar a cabo la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

En cualquiera de los supuestos de resolución, bien por haberse denegado la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, bien por no haberse aprobado ésta en el plazo previsto, incluida la posible prórroga accrdada por las partes, o bien por no cumplir dicha Modificación, una vez aprobada, los parámetros urbanísticos acordados por las partes (y siempre que, en este último caso, LAS COMPRADORAS no hubieran manifestado su intención de adquirir la parcela resultante en la forma prevista en los apartados anteriores), la presente escritura quedará resuelta pleno derecho, debiendo devolver "GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES, S.L." a LAS COMPRADORAS la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES OCHO MIL SEISCIENTOS DIEZ EUROS (35.008.610 EUROS), incrementada con el interés del los supuestos contenidos en la condición resolutoria de- la Cláusula Tercera, y con las condiciones requisitos que en los citados documentos se reflejan. Se adjunta como ANEXO V fotocopia de los referidos avales que considero legítima por ser reproducción de su original.

QUINTA.-DESMONTAJEYBLINDAJEDE SUBESTACIÓN.

LA VENDEDORA deberá desmantelar todos los elementos, instalaciones y derribo de construcciones que componen la subestación actual, ejecutando la total limpieza de las fimcas. La VENDEDORA se compromete a finalizar las anteriormente mencionadas obligaciones no más tarde del 31 de diciembre de 2.005, de forma tal que queden a disposición de LAS COMPRADORAS totalmente limpias y sin ningún rastro ni carga medioambiental impida la construcción de complejos residenciales en las mismas.

En el supuesto de incumplimiento del anterior compromiso, "GENERAL DE EDIFICIOS Y--SOLARES, S.L." abonará a LAS COMPRADORAS la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (3.295'85 EUROS), a cada una de ellas y por cada día natural de retraso. Una vez concluidas las labores de desmantelamiento anteriormente indicadas, tanto LA VENDEDORA como "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN, S.A." renunciarán a cualquier derecho de uso y disfrute que, sobre la parcela residencial resultante y una vez ésta pueda ser segregada de forma independiente e inscrita registralmente a nombre de LAS COMPRADORAS, pudiera corresponderles por cualquier causa.

En este, acto, LA VENDEDORA entrega a LAS COMPRADORAS originales de los planos, licencias, contratos y demás documentación relativa a la parcela que tenga en su poder.

SEXTA. NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE DE LAS SOCIEDADES COMPRADORAS

LAS COMPRADORAS acuerdan, a los efectos de esta escritura y con la sola excepción de los puramente económicos que de la misma se derivan, designar a "CONSTRUCCIONES REYAL, S.A." como su representante e interlocutr único ante LA VENDEDORA y "UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN,S.A.".

Consecuentemente, "CONSTRUCCIONES REYAL, S.A." se compromete a tener puntualmente informada a "NUEVO VANCOGAR, S.A.", de todas sus actuaciones con dichas Sociedades.

S ÉPTIMA.-PERIODO QUE MEDIA ENTRE LA FIRMA DELA PRESENTE ESCRITURAY LA APROBACIÓN DE LAMODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA.

LA VENDEDORA tendrá en todo momento informadas, y mientras ello sea necesario, a LAS COMPRADORAS, a través de "CONSTRUCCIONES REYAL, S.A.", del estado y vicisitudes de la Modificación del Plan General de ordenación Urbana de Madrid. Igualmente durante la tramitación de dicha Modificación, deberá LA VENDEDORA tener en cuenta los criterios que le transmita "CONSTRUCCIONES REYAL, S.A." en cuanto a aspectos técnicos y urbanísticos que puedan afectar a la parcela con el fin de optimizar los parámetros urbanísticos.

OCTAVA.- RELATIVO A LA FINCA REGISTRAL NÚMERO 67.316:

En relación con la finca registral número NUM006 , de la que LAS COMPRADORAS adquieren una participación indivisa del 79 por ciento, las partes: convienen que, en cuanto sea posible y a instancia de cualquiera de ellas, procederán a la, extinción de la situación de proindiviso mediante el ejercicio de la división de la cosa común, por división material de la finca o segregación, adjudicándose a LAS COMPRADORAS' la totalidad de la porción de la finca que se ubique dentro del APR 18.- 02/M, con :la descripción que se hace en el Expositivo 1, y a-LA VENDEDORA el resto de la misma incluida en el-API. 18.09.

Mientras no sea posible la división material de la finca, la éxtinción del proindiviso y la atribución del pleno dominio a LAS COMPRADORAS, estas sociedades ostentarán, de manera exclusiva, todos los derechos y obligaciones que pudieran corresponder a la finca registral, en cuanto a la porción incluida en el APR 18.02/M. Las partes solicitan del Registrador de la Propiedad, la inscripción en el Registro de los pactos relativos a la extinción del proindiviso en tanto en cuanto tienen trascendencia real puesto que el' derecho a que se lleve a cabo la división material recae directamente sobre la finca pactada, sobre la cuota intelectual y sobre la parte de la finca determinada en el pacto, y ha de vincular a cualquiera que sea titular de la finca como copropietario o condueño.

NOVENA. GASTOS E IMPUESTOS:

Todos los gastos e impuestos que se originen con motivo del otorgamiento de la presente escritura pública de compraventa serán satisfechos por las partes según Ley.

DÉCIMA. LEY Y JURISDICCIÓN:

Para la resolución de cualquier litigio que pudiera surgir en relación con la interpretación o ejecución de la presente escritura pública de compraventa, ambas partes se someten, con renuncia a cualquier otro Fuero que pudiera corresponderles, a los Juzgados y Tribunales de Madrid...»

2.- En fecha 26 de junio de 2006 se suscribió documento privado entre don Gerardo Cornelio , en su propio interés, don Donato Diego , en su propio interés, don José María Nubla Ladrón, en nombre y representación de la entidad mercantil «Unión Fenosa Distribución, SA» y don José Antonio Evelio Benigno , en nombre y representación de la Comisión Gestora APR 18.02/M "Subestación de Vallecas", en el que exponían que «... I) Que con fecha 17 de julio de 2002quedó suscrito entre la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de Madrid, Unión Distribución, S.A. y General de Edificios y Solares, S.A. (pertenecientes estas dos últimas al Grupo Unión Fenosa),,un Convenio Urbanístico y de colaboración para el desmontaje de líneas de alta tensión y blindaje de subestaciones de intemperie, desarrollado mediante Convenio para la ejecución de los compromisos contraídos en virtud del anterior que, con la misma fecha 17 de julio de 2002, suscribieron aquellas mismas partes y que, entre otras, afecta a la Subestación de Vallecas (APR 18.02/M).

II) Que mediante escritura pública otorgada el 20 de febrero de 2004 , ante el Notario de Madrid Don Fernando de la Cámara García al n° 462 de su protocolo, CONSTRUCCIONES REY AL. S .A. y NUEVO VANCOGAR S.A. compraron, por mitad y en proindiviso, _a. GENERAL DE EDIFICIOS Y SOLARES S.L. una cuota de p,rticipación equivalente al 79% del proindiviso existente sobre las fincas registrales numeros NUM006 , NUM003 y NUM008 inscritas todos ellas en el Registro de la Propiedad n° 10 de Madrid y cuyo respectivo 21 % pertenece a Unión Fenosa distribución, S.A.

Las fincas registrales NUM006 , NUM003 y NUM008 , objeto de la operación de compraventa anterior, conforman el 86,58% de la superficie del APR 18.02/M "Subestación de Vallecas", con lo que las Sociedades CONSTRUCCIONES REYAL S.A., NUEVO VANCOGAR S.A. y Unión Fenosa distribución, S.A., son los propietarios mayoritarios de dicho ámbito.

III) Que, por iniciativa de las tres Sociedades anteriores, con fecha 2 de diciembre de 2004 fue constituida la Comisión Gestora del APR 18.02/M "Subestación de Vallecas", en virtud de la escritura autorizada por el Notario de Madrid don Miguel García Gil, con número 6.335 de su protocolo.

A esta Comisión Gestora se han ido adhiriendo los propietarios de otras fincas incluidas en el ámbito, representando la Comisión Gestora en la actualidad un 98,21% de las superficies incluidas en el APR 18.02/M.

IV) El desarrollo de las cláusulas pactadas tanto en los convenios que., originan las actuaciones, como en la escritura suscrita anteriormente referida, estaba supeditado a la

efinitiva aprobación de la Modificación Puntual del Plan General de _Ordenación de Madrid, que se produjo el día 26 de febrero de 2004 y fue objeto de publicación en el BOCM el día 24 de marzo de 2004,

Por su parte, la Comisión Gestora formuló la pertinente iniciativa para el desarrollo del ámbito que fue estimada el 29 de junio de 2005 por el Ayuntamiento de Madrid.

Sin embargo el Plan Parcial que acompañaba a la citada iniciativa no llegó a obtener aprobación de la Administración Municipal, ante la aparición de un nuevo condicionante en la ordenación inicialmente prevista como ha sido la inmediata construcción de un hospital de titularidad pública en colindancia con el ámbito, q!ue ha precisado la tramitación de un Plan Especial de iniciativa pública.

Tales acontecimientos han motivado la redacción de un nuevo plan Parcial, adaptado a las nuevas circunstancias sobrevenidas, entre las que destacan los nuevos accesos previstos y la implantación de un gran equipamiento público.

Del mismo modo se han venido suscitando múltiples incidencias respecto al trazado de las canalizaciones de salida de la nueva subesta T6 que tampoco estaban previstas en, el momento de la suscripción de la escritura de compraventa con los propietarios mayoritarios del APR, y que han obedecido a diversas circunstancias tales como la referida modificación del Planeamiento originada por la nueva implantación del hospital público, la imposibilidad de ocupar determinadas superficies del ámbito por falta de autorización de propietarios minoritarios no adheridos a la Comisión Gestora del APR 18.021M, las necesidades surgidas para el diseño y desarrollo del Proyecto de la subestación y su congruencia y compatibilidad con el futuro proyecto de urbanización del ámbito.

V) Las partes, conscientes de que las circunstancias expuestas no son imputables a ninguna de ellas, coinciden en reconocer que las mismas no fueron previstas y han producido un considerable retraso, tanto en la elaboración y tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística precisos para el desarrollo del ámbito APR 18.02/M, por parte de la Comisión Gestora, como en el desmontaje y blindaje de la Subestación de Vallecas por parte de Unión Fenosa Distribución, S.A.

Es por ello que, con la finalidad de reflejar la situación en que se encuentran actuaciones, concretar los diferentes proyectos técnicos y coordinar la ejecución de los mismos respetando los distintos intereses, las entidades intervinientes ...».

Y en el cual acordaban «... PRIMERO.- Definición y coordinación de los proyectos técnicos

1) Dejar establecido definitivamente el contenido de sus respectivos Proyectos y documentos- técnico urbanísticos que incluyen:

A/ Por parte del Grupo Unión Fenosa:

* Proyecto de canalizaciones y, líneas de alta tensión de entrada a la nueva Subestación del Vallecas

* Proyecto de canalizaciones y líneas de media tensión de salida la nueva subestación de Vallecas

* Servidumbres, ocupaciones y afecciones resultantes sobre los terrenos del APR 18.02/M "Subestación de Vallecas"

B / Por parte de la Comisión Gestora:

* Plan Parcial de Reforma Interior redactado y presentado en el Ayuntamiento de Madrid, adaptado a la ordenación propuesta en el Plan especial del API 19.02 "Valdebernardo Sur" (Hospital de Vallecas).

A tal fin, se incorpora como Anexo 1 la siguiente documentación:

* Planos de planta y secciones de las canalizaciones de alta tensión de entrada a la nueva subestación (a facilitar por Unión Fenosa)

* Planos de planta y secciones de las canalizaciones de media tensión de salida de la nueva subestación (a facilitar por Unión Fenosa)

* Plano de planta que contenga todas las servidumbres, ocupaciones y afecciones resultantes sobre los terrenos del APR 18.02/M "Subestación de Vallecas" ( a facilitar por Unión Fenosa)

* Plano de ordenación propuesta para el APR 18.02/M "Subestación de Vallecas", con definición de las distintas calificaciones de todos sus terrenos. (a facilitar por CG)

2) Comprometerse a mantener el contenido de los proyectos y afecciones incorporados al presente documento, cuya variación sólo obedecerá a razones objetivas o decisiones administrativas ajenas a su respectiva voluntad, de las que las partes se mantendrán recíproca y puntualmente informadas, adoptando en tal caso las medidas precisas y puntuales que menos perjudiquen sus intereses.

En concreto, la Comisión Gestora se compromete a que cualquier cambio que se introduzca en la ordenación del APR 18.02/M, respete que la totalidad de las infraestructuras eléctricas definidas en este documento, a ejecutar por parte de por Unión Fenosa, se mantengan bajo terrenos a los que el Plan Parcial les conferirá la calificación de red viaria, zona verde pública o servicios de infraestructuras.

Por su parte, Unión Fenosa se compromete a no aumentar la superficie de servidumbres y ocupaciones interiores al APR 18.02/M respecto a la establecida en este documento y a que, en caso de tener que modificar el proyecto y planos anexos, las canalizaciones y líneas que se proyecten discurran siempre bajo terrenos calificados como red viana, zona verde pública ó servicios de infraestructuras por el Plan Parcial del APR 18.02/M.

SEGUNDO.- Mediciones y señalización.

Con objeto de que se ejecuten las obras de construcción de la totalidad de las infra sfivctiiráseléctricas relacionadas con la nueva Subestación de Vallecas contempladas en este documentó; séñalizar mediante estacas, previa medición encargada, uno por cada parte, a los topógrafos "-don Donato Diego y don Gerardo Cornelio , y en conformidad con el plano topográfico que acompaña al presente documento como Anexo II:

a) El eje de la galería de marcos prefabricados

b) La línea que delimita la franja de terreno máxima que podrá estar ocupada con canalizaciones eléctricas interiores al ámbito

Unión Fenosa Distribución, S.A. y la COMISIÓN GESTORA DEL APR 18.02/M "SUBESTACION DE VALLECAS" aceptan y dan su plena conformidad a las mediciones, realizadas por los topógrafos don Donato Diego y don Gerardo Cornelio , que constan en el Anexo II, así como a la señalización efectuada in situ por los ados topógrafos.

TERCERO.- Traslado a los miembros de la Comisión Gestora

Dar traslado del presente documento por parte del Presidente de la Comisión Gestora del APR 18.02/M "Subestación Vallecas" a todos los miembros de la misma, con objeto de que sea conocido y ratificado por todos ellos.

Ambas partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid capital, con renuncia expresa a sus fueros propios para dirimir cualquier cuestión o diferencia en cuanto a la interpretación o cumplimiento de este documento».

3.- El perito Don. Obdulio Daniel , a la sazón ingeniero de caminos, canales y puertos, emitió en «mayo-2010» dictamen a instancia de la parte actora, aportado en el acto de la audiencia previa, en el que pueden leerse los siguientes particulares:

«... La parcela de forma sensiblemente rectangular, está situada en el Término Municipal de Madrid, y en las proximidades de la antigua Villa de Vallecas. Linda al Norte con la Carretera Nacional A-3, al Sur con el ámbito del Plan Especial de Reforma Interior Santa Luisa, al Este con Hospital de Vallecas y al Oeste con la Avenida de la Democracia, antigua Carretera de Vallecas a Vicálvaro. La parcela tiene una superficie de unos 38.500 m2.

La parte del terreno ocupada por la antigua subestación,-,se encuentra `~ en la actualidad, explanada a una cota sensiblemente horizontal.

De la simple observación de la parcela se detectan los siguientes elementos:

-Calles pavimentadas con firme de hormigón, algunas de ellas con carriles de acero embutidos parcialmente en el hormigón.

-Canaletas de hormigón y fábrica de ladrillo con y sin tapa superior. -Cimentaciones de hormigón de antiguas torres metálicas. - Cimentaciones de hormigón de los antiguos transformadores.

-De forma generalizada se aprecia la existencia de escombros tanto en la antigua ubicación de edificios, como en el resto de los terrenos de la subestación.

-Las galerías subterráneas no son visibles completamente, pero si el punto de acceso y algunos puntos concretos de las mismas.

-Torres eléctricas situadas en la esquina noreste del ámbito.

-También pueden verse las estacas que marcan la posición de las líneas enterradas de alta tensión que desde las torres anteriores conectan con la nueva subestación.

De la observación de las catas realizadas durante los trabajos de redacción del proyecto de urbanización de la parcela, se detectó que a lo largo la fachada de la parcela con la avenida de la Democracia discurren varias canalizaciones y cableados eléctricos de media tensión, de la compañía Unión Fenosa [...]».

En respuesta a la cuestión 3, señala:

«... 3.- Qué elementos de la antigua construcción de la subestación de Vallecas han sido demolidos y qué elementos de la antigua subestación, siguen existiendo actualmente en esos terrenos y qué elementos nuevos se han construido para la sustitución de la antigua subestación .

De la antigua subestación se han retirado los transformadores, los pórticos metálicos y los cables de alta tensión suspendidos de dichos pórticos. Los cables eléctricos que discurrían por las galerías antes mencionadas han sido retirados. También se han demolido los edificios que existían en el ámbito.

He comprobado en el terreno, que no se han retirado los siguientes elementos: -Calles pavimentadas con firme de hormigón, algunas de ellas con carriles de ácero embebidos parcialmente en el hormigón, que como he explicado anteriormente permitían el movimiento de los transformadores para su mantenimiento.

-Canaletas de hormigón y fábrica de ladrillo que en algunos casos cuentan con tapa y en-otros no. Dichas canaletas forman parte de la red de drenaje de aguas de lluvia de la antigua subestación.

-Cimentaciones de hormigón de antiguas torres y pórticos metálicos.

-Cimentaciones de hormigón de los antiguos transformadores.

-Galerías subterráneas de hormigón de más de 30 cm de espesor y de unas dimensiones tales que permiten el paso de una persona. Estas galerías subterráneas no son visibles completamente, pero si el punto de acceso y algunos puntos concretos de las mismas. Cuando se realizaron las catas para la redacción del proyecto de urbanización, pude observar las dimensiones de las mismas y su trazado aproximado.

-De forma generalizada se aprecia la existencia de escombros tanto en la antigua ubicación de edificios, como en el resto de los terrenos de la subestación. Escombros procedentes de la demolición de elementos situados sobre la superficie del terreno, en particular restos de los antiguos edificios.

Por último he de decir que para la sustitución de la antigua subestación, por la nueva subestación compacta, se han construido, al menos, los siguientes elementos:

-Tres torres metálicas situadas en la esquina noreste del ámbito. Dos de estas torres, de unos 20 metros de altura, sostienen los cables eléctricos aéreos de alta tensión, que alimentan a la nueva subestación. Para ello, de las torres parten unos nuevos cables enterrados que llegan hasta la nueva subestación. Concretamente en la localización de estos cables ocurrió el incidente que he mencionado más arriba.

-Varias canalizaciones y cables de media tensión, que discurren sensiblemente paralelos a la Avda. de la Democracia...».

4.- El perito Don. Edemiro Millan , Dr. Arquitecto, ha emitido en mayo de 2010 el siguiente:

«... 4. DICTAMEN

- La parte vendedora se compromete de forma expresa a "desmantelar las instalaciones y derribar las construcciones" que componían la subestación (cuyo cumplimiento ha sido comprobado mediante una visita al terreno).

- La parte compradora conocía el uso anterior del suelo y que dicho uso conllevaba la existencia de cimentaciones y galerías subterráneas, así como la posible contaminación del suelo por vertido de aceites de los trasformadores.

- Tanto es así, que en el documento de compraventa se hace mención expresa de la obligación que contrae la parte vendedora de descontaminar el suelo.

- No hay en cambio, mención alguna de otros posibles problemas tales como, inadecuación del suelo para cimentar, o existencia de restos arqueológicos, etc., incertidumbres, ambas con una posible incidencia económica o temporal en el desarrollo de la futura construcción de mayor entidad que la existencia (inherente al anterior uso y por tanto, conocida por la parte compradora) de algunos dados de cimentación y canalizaciones de hormigón, de escasa importancia en relación con la superficie del terreno, fácilmente eliminables, como es costumbre, en el proceso de vaciado del solar.

- En el momento en que se redacta el correspondiente dictamen el suelo está libre de edificaciones sobre rasante.

- En lo relativo a posibles restos de cimentaciones, canalizaciones bajo rasante, no son mencionadas. en ningún punto de un documento (prolijo por otra parte) y desde luego no son consideradas "parte esencial" del contrato en la cláusula tercera del mismo, por lo que a tenor de lo argumentado en el punto 2.2. del presente dictamen, cabe concluir:

a) En los extremos en que no existe pacto expreso para la interpretación del contrato hay que atenerse a la costumbre, que en lo relativo a anteriores construcciones, no es otra que el que éstas hayan sido derribadas hasta la rasante del suelo y sus restos hayan sido transportados a vertedero.

b) Examinado el solar de autos, está libre de construcciones por encima de la cota cero, por lo que la parte vendedora ha cumplido las condiciones contractuales de desmantelar las instalaciones y derribar las construcciones dejando el suelo expedito y apto para edificar ...».

NOVENO.- C) La interpretación de los contratos

Encaminada la labor interpretativa de los actos y negocios jurídicos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo ( S. S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950 , 19 de febrero de 1981 , 30 de marzo , 30 de abril , 17 de julio , 15 y 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero de 1983 , 4 de junio y 9 de octubre de 1985 , 4 de marzo de 1986 , 1 de julio , 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987 , entre otras). A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige ( S. S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero , 27 de marzo , 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981 , 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero y 14 de mayo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 5 de febrero , 14 y 29 de mayo , 17 y 24 de junio , 2 de julio , 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985 , 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987 , entre otras), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento ( S. S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963 , 13 de febrero de 1964 , 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , entre otras), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 18 mayo 2006 que "La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1991 , 1 de julio de 1997 y 23 de enero de 2003 )". En igual sentido las sentencias de 18 de julio de 2002 , 25 de marzo de 2004 , 14 de diciembre de 2005 ó 2 de febrero de 2006 .

Ello no obstante y como también señala la sentencia de 28 noviembre 1997 : "El artículo 1281 del Código Civil es la primera y principal norma hermenéutica subjetiva en el área contractual, cuyo origen, de una manera muy clara, se encuentra en el derecho romano y que puede plasmarse de una manera resumida, pero no totalmente exacta, en el aforismo «in claris non fit interpretatio». La doctrina jurisprudencial, aun partiendo de la base de afirmar como indiscutible, al interpretar dicho precepto, la preferencia del sentido literal de los términos de un contrato en caso de una claridad esencial, sin embargo la matiza en el sentido de la obligación de tener en cuenta otros datos, como es el de la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato, y aquí hace entrar en juego el artículo 1282 de dicho Código , para conocer su voluntad ( sentencias de 17 mayo 1976 y 28 junio 1976 , entre otras)"..

DÉCIMO.- Así, siendo cierto que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problematicidad, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras («verba») y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teleológica y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

Esto es, cuando del contrato sometido a análisis no se siga indicio de duda o ambigüedad o no aparezca contradicha otra eventual voluntad que la manifestada a través de los términos consignados en aquél, surge el deber para el intérprete de abstenerse de más indagaciones («quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio» -D. III,32,1-), en coherencia con la regla según la cual las palabras, sin son «verba simpliciter» deben entenderse en su natural significado holgando la investigación y la admisión de cuestión alguna sobre cualquiera otra voluntad ( S. S.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero , 3 de mayo , 22 de junio y 16 de diciembre de 1984 , 17 de junio de 1985 y 7 de julio de 1986 ).

DÉCIMO PRIMERO.- Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párr. del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( SSTS de 2 de noviembre de 1983 , 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , 10 de enero , 5 de febrero , 2 de julio y 18 de septiembre de 1985 , 4 de marzo , 9 de junio y 15 de julio de 1986 , 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 y 19 de enero de 1990 , entre otras). En todo caso, es claro que cualquier oscuridad debe interpretarse siempre en perjuicio de la parte que ha confeccionado o a instancias de la cual se ha incluido la cláusula que incurra en oscuridad o suscite incertidumbre.

DÉCIMO SEGUNDO.- Efectivamente, por lo que respecta a la interpretación de los contratos, el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil establece que "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas". El párrafo segundo de dicho artículo dispone que "Si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas". Si dicha intención no fuera evidente, deberá aplicarse el artículo 1.282 del Código Civil - norma supletoria de la contenida en el artículo 1.281 párrafo segundo de ese Código.

Expresa concretamente a este respecto la STS de 20 de mayo de 2004 que "Es doctrina reiterada de esta Sala la que siendo el criterio hermenéutico del art. 1281, párrafo 1º, el criterio preferencial y las normas contenidas en los demás artículos criterios interpretativos subordinados y complementarios" ( sentencia de 17 de diciembre de 2002 ); la alegada infracción de los arts. 1281 y 1282 supone una contradicción en cuanto el segundo sólo entra en juego cuando por falta de claridad de los términos del contrato no es posible alcanzar, a través de ellos, cual es la verdadera intención de los contratantes, añadiendo que tales normas tiene el carácter de subsidiaridad en su aplicación" ( STS de 1 de febrero de 2001 ).

Añadiendo la también STS de 30 de enero de 2004 "Y, es sabido que, en materia de interpretación prevalece según reiterada jurisprudencia, la plasmada por la instancia en los términos, entre otras, de la Sentencia de 18-3-03 : "... Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del C.c ., constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( SS. 2-11-83 , 3-5 Y 22-6-1984 , 10-1 -, 5-2 , 2-7 Y 18-9-85 , 4-3 , 9-6 Y 15-7-86 , 1-4 Y 16-12-87 , 20-12- 88 Y 19-1-90 )".

DÉCIMO TERCERO.- De un lado, aun cuando las partes que suscribieron el denominado «acuerdo de replanteo» -entre ellos quien actuaba también en representación de la ahora demandante recurrente, Don. Evelio Benigno y, por ende, vinculaba a la misma- emplearon esta concreta denominación, que en técnica constructiva tiene un significado preciso - marcar sobre el terreno la posición de los puntos y líneas maestras a partir de los cuales se va a materializar el proyecto de edificación de que se trate- para designar una modificación del contrato originalmente suscrito en relación con el plazo de ejecución, obediente, como todos cuantos lo suscriben vienen a reconocer, a causas ajenas a la responsabilidad de los mismos, por lo que no puede sostenerse, en rigor, que se atribuye a este documento una significación diferente de la que en realidad tiene.

Precisamente el reconocimiento del retraso experimentado en la realización de los trabajos de desmontaje de la subestación antigua y el blindaje de la nueva es la razón por la que no podía comenzarse la realización de las labores precisas para dar inicio a la ejecución del contrato.

DÉCIMO CUARTO.- Cuestión distinta es la relativa al cumplimiento del objeto del contrato. La dicción de la estipulación quinta no puede ser más concluyente. El contrato suscrito es claro y terminante: « LA VENDEDORA deberá desmantelar todos los elementos, instalaciones y derribo de construcciones que componen la subestación actual, ejecutando la total limpieza de las fincas. La VENDEDORA se compromete a finalizar las anteriormente mencionadas obligaciones no más tarde del 31 de diciembre de 2.005, de forma tal que queden a disposición de LAS COMPRADORAS totalmente limpias y sin ningún rastro ni carga medioambiental impida la construcción de complejos residenciales en las mismas».

A despecho de la interpretación efectuada por el perito Sr. Edemiro Millan -acerca de un extremo ajeno a su especialidad-, no se puede poner el acento únicamente en la finalidad económica del pacto, sino que sobre todo ha de atenderse a la significación última de los términos empleados, especialmente cuando, como aquí acontece, no parecen contrarios a la evidente intención de los estipulantes. El compromiso de las vendedoras alcanzaba, de acuerdo con lo pactado, a «... desmantelar todos los elementos, instalaciones y derribo de construcciones que componen la subestación actual, ejecutando la total limpieza de las fincas . ..».

Abstracción hecha de cuál sea la «práctica habitual», es lo cierto que en el presente caso, las vendedoras debían, de acuerdo con lo explícitamente convenido, demoler la totalidad de los elementos e instalaciones así como proceder a arruinar o echar a tierra cualquier tipo de construcción que compusiera la llamada «subestación» antigua, sin distinción alguna de elementos y construcciones según que se encontrasen sobre o bajo rasante, por encima o por debajo de la llamada «cota cero». La expresión «Todos los elementos», por el carácter absoluto del adjetivo, empleado además en número plural no admite modalización que relativice la referencia de integridad que se proponían determinar con su utilización.

De este modo, cuando se intentó la entrega en las condiciones que aún en la actualidad presenta la parcela como evidencian las impresiones fotográficas y admiten todos los testigos, no se había dado cumplimiento puntual y estricto a lo pactado.

Del mismo modo, la documentación obrante en los autos evidencia que en las condiciones actuales, con la presencia en el perímetro del ámbito de actuación de las torres de conducción eléctrica de entrada a la nueva subestación en su localización efectiva de presente obstaculiza el desenvolvimiento de cualquier actuación constructiva de un complejo residencial.

En consecuencia, procede el acogimiento del recurso y con él de la pretensión principal formulada en la demanda y con ella, la revocación de la sentencia de primer grado, lo que apareja que no haya lugar siquiera al examen de las impugnaciones sobrevenidas interpuestas por las demandadas.

DÉCIMO QUINTO.- La estimación del recurso de apelación interpuesto apareja que haya de imponerse a la parte demandada vencida la condena al pago de las costas procesales ocasionadas en la primera instancia, en la medida en que no concurre circunstancia alguna que permita considerar incursa en incertidumbre, así fáctica como jurídica, ninguna de las cuestiones litigiosas, y sin que haya lugar a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada, ex arts. 394 y 398 LEC 1/2000 .

DÉCIMO SEXTO.- La estimación del recurso de apelación determina, a la luz de lo prevenido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, que haya de restituirse a la parte recurrente el depósito constituido.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

En méritos de lo expuesto, con ESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad «Nuevo Vancogar, SA» frente a la sentencia dictada en fecha 22 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 74 de los de Madrid en los autos de proceso de declaración seguido ante dicho órgano por los trámites del procedimiento ordinario con el núm. 1676/2009, procede:

1.º REVOCAR la expresada resolución y en su lugar dictar la siguiente:

«Con ESTIMACIÓN de la pretensión principal deducida en la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil «Nuevo Vancogar, SA» frente a las entidades mercantiles «General de Edificios y Solares, SL» y «Unión Fenosa Distribución, SA», procede:

1.º Declarar que la entidad «General de Edificios y Solares S.L. ha incumplido el contrato de compraventa formalizado mediante escritura pública de 20 de febrero de 2004, autorizada por el Notario de Madrid D. Fernando de la Cámara García con el número 462 de su protocolo; y, en consecuencia, se declara resuelto el citado contrato en lo que se refiere a la adquisición a favor de «Nuevo Vancogar S.A.» y al pago del precio y otras cantidades por mi mandante y condene a estar y pasar por esta resolución a las dos mercantiles demandadas, sin que «General de Edificios y Solares S.L.» pueda exigir la restitución de la cosa vendida a mi mandante mientras no devuelva las cantidades que se determinan en el punto 2.º de esta misma letra A) de la súplica.

2.º Condenar a la entidad «General de Edificios y Solares S.L.» a devolver a la demandante la cantidad de diecisiete millones quinientos cuatro mil trescientos cinco euros (17.504.305 euros) como precio pagado en virtud del contrato de compraventa resuelto.

3.º Condenar a la expresada entidad a pagar a la demandante, en concepto de daños y perjuicios las cantidades siguientes:

(a) El interés legal sobre cuatro millones quinientos mil euros (4.500.000 euros) desde el 29 de julio de 2003 hasta la completa devolución.

(b) El interés legal sobre trece millones cuatro mil trescientos cinco euros (13.004.305 EUROS) desde el 20 de febrero de 2004, hasta la completa devolución.

(c) quince mil ciento sesenta y siete euros con veintisiete céntimos (15.167,27 euros) en concepto de gastos de inscripción de la adquisición más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

4.º Condene a «General de Edificios y Solares, SL» a rectificar las cuotas repercutidas a mi mandante por el IVA, que asciende a dos millones ochocientos mil seiscientos ochenta y ocho euros con ochenta céntimos (2.800.688,80 euros), con restitución del importe de las cuotas repercutidas conforme dispone el artículo 89.cinco.b) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre .

5.º Condeno a la parte demandada vencida al pago de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de la litis en la primera instancia.

2.º NO HABER LUGAR a especial pronunciamiento respecto de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

3.º ACORDAR la restitución a la recurrente del depósito constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal previniéndolas que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario, sin perjuicio de lo prevenido respecto de los extraordinarios en la DF 16.ª LEC 1/2000 .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 0267/2012, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.