Sentencia Civil Nº 443/2010, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 465/2010 de 12 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 465/10 - AUTOS Nº 177/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº UNO DE BAZA

ASUNTO: JUICIO VERBAL

PONENTE SR. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT.

S E N T E N C I A N º 443

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

En la Ciudad de Granada, a doce de noviembre de dos mil diez.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 465/10 - los autos de Juicio Verbal nº 177/09, del Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Baza, seguidos en virtud de demanda de D. Basilio , Dª Asunción y D. Estanislao contra Dª Felicisima .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha treinta de abril de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Doña Mª José Segura Robles en nombre y representación de Don Basilio , Don Estanislao y Doña Asunción conta Doña Felicisima , ABSUELVO a dicha demandada de los pedimentos formulados en su contra, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante ".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO . Acreditada ahora la, otrora discutida, copropiedad de los demandantes sobre la cochera en cuestión a la hora del ejercicio de las acciones que, ahora acumuladamente, se hacen valer, nuevamente se discute, si no la copropiedad del solar referido en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad de Baza, ante la documental presentada por los actores, sí se hace en cuanto a que lo sean, no del solar de 36Ž90 m2, sino de la cochera objeto de arrendamiento. Y tras el examen y valoración en conjunto de las pruebas practicadas por ambos litigantes, la Sala llega al convencimiento de que la cochera, que precisamente tiene una extensión superficial de 36Ž90 m2, fue construida sobre el solar, produciéndose la discordancia existente entre la certificación registral y la catastral (al figurar en ésta una finca construida de 67 m2, sobre solar de 69 m2) por el hecho de que se construyó, sobre el solar, la cochera y, de forma aneja, una piscina de 32Ž10 m2, por el oeste, a la que se accedía por la casa nº NUM000 de la CALLE000 , hoy DIRECCION000 , de la localidad de Zujar, que resulta ser propiedad de los actores, no formalizándose escritura alguna de obra nueva, con la consiguiente imposibilidad de su acceso al Registro de la Propiedad. De modo que aunque, formalmente, los actores no figuran como copropietarios de la cochera, la legitimación "ad causam", cifrada en el derecho preexistente en virtud del que los actores ejercitan las acciones acumuladas, resulta evidente desde el momento en que, no es solo el derecho de propiedad el titulo que ha de respaldar la acción, al poder hacerla valer también, conforme al Art 250.1-1º LEC , los usufructuarios o cualquier persona con derecho a poseer la finca dada en arrendamiento, ius posidendi que, aunque negado secularmente por la demandada al considerar a D. Basilio (actor en los dos procedimientos anteriores), no como dueño del inmueble, sino como un simple portavoz de la familia verdadera titular del mismo, la realidad de las cosas es que es, junto a sus hermanos, el propietario de facto de la cochera, sobre la que todos ellos tienen, por lo que aquí interesa, un derecho de posesión. Por mas que, negarle a los actores la titularidad de la cochera cuando, desde el inicio de la relación arrendaticia, se avino a pagarle la renta a D. Basilio , supondría ir contra sus propios actos, desde el punto y hora en que la Sala deja por sentado que solo es fruto de la estrategia defensiva de la demandada el que, antes y ahora, se haya esforzado en hacer creer que aquel no era el propietario (con quien concertó el arriendo) sino un simple "portavoz de la familia".

Y no empece para lo dicho que, ya ésta misma Sala, en sentencia de 18 de abril de 2.008 , estimare la excepción que hoy también se opone, pues al margen de que la misma no tiene autoridad de cosa juzgada ex Art 447.2 LEC , la realidad es que en ella el éxito de la excepción no residió en cuestión relativa a la titularidad de la cochera, sino que se estimaba la falta de legitimación activa al haber comparecido solo como actor D. Basilio , haciéndolo en nombre propio y no como copropietario, junto a sus hermanos, de la misma.

SEGUNDO . Así las cosas, en cuanto a la cuestión de fondo, una de las acciones acumuladas es la de expiración del plazo contractual, en base a que el contrato verbal de arrendamiento fue de una cochera y no de una vivienda, como afirma la representación de la demandada-apelada, sin probarlo, pues independientemente de la consideración de que, si realmente el inmueble estuviese destinado a vivienda, ello hubiere supuesto un cambio de uso consentido por la administración municipal, que no consta, lo que si consta en autos es que cuando la demandada contesta al requerimiento que, con fecha 10-10-2008, le hace D. Basilio para el desalojo por la expiración del plazo contractual, donde hace referencia concreta al arrendamiento de una cochera, responde de forma ambigua refiriéndose al "inmueble", sin rebatir la condición allí asignada, considerando que no existe tácita reconduccion al hallarse el contrato en situación de prorroga legal, lo que no concuerda con la documental acompañada al expediente de consignación judicial de rentas donde consta que en fechas agosto de 2001 y febrero de 2005 la demandada ingresa en una cuenta que, según parece, podría ser de la titularidad del Sr. Basilio , dos cantidades por el concepto, en ambas, de "alquiler cochera", sin que se haya desplegado por la demandada prueba alguna tendente a justificar ese cambio de uso y que, justificado el cambio, la cochera así rehabilitada estuviese destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria, conforme exige el Art 2.1 L.A.U .

Consecuentemente, siendo el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, conforme al Art 4.3 de la propia Ley , se ha de regir por la voluntad de las partes, que no consta dada su condición de verbal, siendo aplicable como supletorio el código civil, al no ser de aplicación al caso lo dispuesto en el Titulo III .

Y en ésta tesitura, como quiera que la renta estipulada en el contrato era anual, conforme al Art 1581 CC su plazo de duración inicial era de un año, contado desde el 1 de enero de 1998, según la arrendataria, y 1 de agosto del mismo año, según el arrendador, lo que es irrelevante, pues, en todo caso, conclusa la anualidad prorrogada el 1 de enero de 2007, habiéndole comunicado el arrendador, de primera intención, a la arrendataria, con fecha 7-6-2007, su intención de no renovar el contrato, lo que posteriormente reiteró con fecha 20-11-2008, entra en juego el Art 1566 CC que estima existe tácita reconduccion si al término del contrato permanece el arrendatario, con el consentimiento del arrendador, quince días mas disfrutando de la cosa arrendada, a menos que haya precedido requerimiento, como así ocurrió. Lo que quiere decir que, por lo pronto, conforme al Art 1.569 CC, los arrendadores pueden desahuciar judicialmente a la arrendataria por la primera causa, como así hacen.

TERCERO . En consecuencia, cualquiera que sea la suerte de la acción acumulada de desahucio por impago de rentas, aquel deberá ser declarado, centrándose la atención sobre éste extremo en la invocada prescripción, por la demandada, de las rentas de los años 2002, 2003 y 2004 y sobre el impago de las restantes hasta 2.009, según los actores.

Se dice prescritas las rentas indicadas habida cuenta que el plazo de prescripción es el de cinco años ex Art 1966.2 CC , tiempo cuyo computo final es el de la fecha de presentación de la demanda (12-3-2009), siendo el inicial el 12-3-2004, luego, en principio, se habrían de considerar prescritas las correspondientes a los años 2002 y 2003, bien es cierto que ese lapso prescriptivo se vio interrumpido por la demanda formulada por D. Basilio en junio de 2007, ejercitándose acumuladamente la acción de desahucio por impago de rentas y reclamación de éstas por importe de 1.941Ž32 €. Como tampoco ha prescrito la de 2004, ya que el pago se debía hacer en el mes de enero o, en su caso, de agosto de 2004. La correspondiente a 2005, consta en el expediente de consignación que le fue transferida por la arrendataria al arrendador la suma de 402Ž10 € con fecha 17-2-2005 que, obviamente, no podía referirse a la renta de 2005 cuyo pago se debía de hacer, a lo sumo, el 1 de agosto, estimándose que correspondía a la anualidad de 2.004, cuya renta fue devuelta por el arrendador el 2-2-2006 por importe de 450 €, no pudiéndose considerar, a los efectos del desahucio, como falta de pago, sino de cobro, pero sí en cuanto a la acción de reclamación de cantidad. Si bien con fecha 17 de enero de 2.007 se consignan por la demandada 950 € que ha de entenderse referido al pago de los años 2004 y 2005. De los años 2006 y 2007 no hay constancia documental de pago, pero sí una consignación, por ingreso bancario en Banesto, de 29-1-2009, por importe de 500 €, correspondiente al año 2008, sin que haya constancia documental del pretendido pago de 2009, que se dice obrante al doc. nº 17 de la contestación, que es inexistente, al ser el último documento el nº 16.

Visto lo dicho, se han de considerar impagadas las rentas correspondientes a los años 2002, 2003, 2006, 2007 y 2009, por importe total de 2.016Ž89 €. Lo que significa que también se ha de estimar la acción de desahucio por falta de pago y, parcialmente, la acumulada de reclamación de cantidad.

CUARTO. Dado el sentir de ésta resolución, no procede pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias, conforme a los artículos 394 y 398 LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación de D. Basilio , D. Estanislao y D.ª Asunción , se revoca la sentencia apelada en cuanto a la declarada excepción de falta de legitimación activa y, en su lugar, entrando en el fondo, se estima la demanda basada en las acciones de desahucio y, parcialmente, la de reclamación de cantidad. Acordándose, en consecuencia, la resolución del contrato de arrendamiento, tanto por expiración del término, como por impago de rentas, apercibiendo de lanzamiento a la demandada D.ª Felicisima si no desaloja la cochera dentro del plazo legal; debiendo de pagar a los actores la suma de 2.016Ž89 €, mas los intereses legales; con devolución del deposito constituido por los apelantes.

Contra esta sentencia se podrá interponer, en su caso, recurso de casación en la forma determinada por la LEC.

Así por ésta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.